قراردادهای مشارکتی آن دسته از قراردادهایی هستند که سرمایه‌گذار و یا مالک ملک برای ساخت و ساز با هم شراکت می‌کنند. مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مهم است که نحوه ساخت ساز و سرمایه گذاری در مراحل آن، شرایط خاص خود را دارد و باید با کمک مشاور سرمایه گذاری ملک انجام شود. اما آنچه در این میان بسیار اهمیت دارد، نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت است. این امر با روش‌های مختلفی انجام شده و شرایط خاص خود را دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید.
چالش‌ها و مشکلات انتقال سند مشارکت در ساخت و ساز
احتمالا می‌دانید که مشارکت در ساخت یکی از مواردی است که احتمال فریب یا کلاهبرداری در مشارکت در ساخت بسیار محتمل است. زمانی که فرد اقدام به انتقال سند ملک خود به نام سازنده می‌کند، باید انتظار اتفاقات زیادی را داشته باشد. به همین دلیل است که نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت اهمیت بسزایی دارد. پیش از آنکه وارد بحث شویم، توجه داشته باشید که هیچ‌گاه با توجیهات زیر، اقدام به انتقال زودهنگام سند نکنید:
- داشتن رابطه خویشاوندی با سازنده
- قابل اعتماد بودن فرد
- معرفی شده توسط یکی از افراد قابل اعتماد
- داشتن رزومه و حسن شهرت
هیچ کدام از این موارد مانع از ایجاد مشکلات نمی‌شود.
شرایط انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
در انواع قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند با توجه به تجربه و موارد حقوقی قراردادها متفاوت باشد. بهتر است هر توافقی که میان سازنده و مالک می‌شود را به صورت کتبی ثبت نمود. طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت باید توجه داشته باشید که درج شرایط و نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، سبب الزام طرفین به ایفای تعهدات می‌شود. ضمن اینکه این کار برای آنها تعهد حقوقی ایجاده کرده و در صورت عدم انجام آن می‌توان، از طریق محاکم قضایی طرف متخلف را مجبور به انجام تعهدات کرد.
انواع روش‌های انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
روش‌های مختلفی برای انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که معمولا بر اساس عرف یا قانون انتخاب می‌شوند. این روش‌ها جزئیات و شرایط خاص خود را دارند. به همین جهت انتخاب بهترین روش انتقال باید بر اساس شرایط پروژه صورت گیرد. آشنایی درست و کامل با این روش‌ها می‌تواند طرفین قرارداد را برای انتخاب بهتر یاری کرده و باعث اطمنیان خاطر آنها در ایفای تعهدات طرفین می‌شود. مهم‌ترین این روش‌ها عبارتند از:
انتقال سند از مالک به سازنده در انتهای کار با چک تضمینی مال
یکی از روش‌های مهم انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال بعد از اتمام کار است. شاید این موضوع چندان مورد طبع سازنده نباشد اما می‌تواند باعث صرفه‌جویی هزینه نقل و انتقال برای طرفین شود. در این روش مالک یا مالکین در آغاز کار، چک تضمینی به میزان سرمایه و سهم سازنده برای ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت در اختیار او قرار می‌دهند و بعد از انتقال سند، چک را پس می‌گیرد. البته در این روش باید حتما مشخصات چک را در قرارداد قید نمود.
انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در شروع کار
این روش برعکس روش اول است. در این شیوه مالک، سهم پیش‌بینی شده برای سازنده را همان ابتدای کار به او انتقال داده و در مقال یک چک تضمینی از سازنده دریافت می‌کند. از آنجایی که در این روش بخشی از سند ملک به اسم سازنده می‌شود، بهتر است به موارد زیر دقت کرده و آنها را رعایت نمایید. تا یک رابطه تعاملی مناسب بین طرفین ایجاد شود.
- سلب امکان دریافت وام با سند انتقال یافته
- سلب امکان انتقال آن به غیر تا انتهای پروژه
- سلب امکان قرارداد سند در رهن
انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدر السهم
این روش معمول‌ترین شیوه عرفی روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت است. در این روش انتقال سند به نام سازنده با توجه به پیشرفت کار و میزان سرمایه‌گذاری او انجام می‌شود. در شیوه مرحله به مرحله، با توجه به سهم سازنده از ملک، در طی یک برنامه مشخص شده، مالک متعهد می‌شود که درصد مربوط به سازنده را نام او انتقال دهد.
البته باید این برنامه حتما در متن قرارداد شارکت در ساخت ذکر شود. همچنین میزان آورده و مبلغ هزینه شده با قیمت سهم مقایسه شده و این درصد مشخص می‌شود.
برای تعیین مرحله‌هایی که انتقال سهم صورت می‌گیرد، نیاز به بررسی دقیق است. این روش تعاملی‌ترین روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت است که هزینه آن به دلیل مرحله‌ای بودن، بالاتر خواهد بود.
بهترین روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
همان‌طور که گفته شد، هر کدام از این روش‌ها دارای مزایای مشارکت در ساخت خانه را دارند که باید با توجه به شرایط قرارداد و هنگام تنظیم، یکی از آنها را انتخاب نمود. به طور کلی سومین روش میان افراد طرفداران بیشتری داشته و هزینه بالای آن نسبت به سایر روش‌ها، مانع استفاده از آن نشده است. در این روش هم سازنده خیالش از بابت انتقال سند راحت است و هم مالک مطمئن است که کار منصفانه پیش می‌رود.
زمان انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
احتمالا این سوال وجود دارد که در چه زمانی و در کدام مراحل ساخت و ساز باید کار انتقال سند را انجام داد. از آنجایی که هنگام تنظیم قرارداد باید مراحل و نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود، می‌بایست از قبل آن را تعیین نمود.
هرچند تعیین زمان انتقال باید بر اساس شرایط پروژه انجام شود، اما بر اساس عرف زمان‌هایی برای آن تعیین شده است. مثلا این کار را می‌توان هنگام دریافت جواز ساختمان یا بعد از ساخت سقف تعیین کرد. اما به صورت معمول می‌توان دو زمانبندی مهم را برای تعیین زمان انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کرد:
روش اول
از آنجایی که مهم‌ترین عامل در تعیین مراحل انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت هزینه‌هایی است که سازنده می‌آورد، می‌توان در طی ۳ تا ۴ مرحله، عملیات انتقال را انجام داد. مانند:
- مرحله اول بعد از گرفتن جواز ساخت و ساز
- مرحله دون بعد از پایان سفت کاری
- مرحله سوم بعد از گرفتن ملک قابل سکونت توسط سازنده
- مرحله چهارم بعد از گرفتن صورت مجلس تفکیکی و پایان تمامی مراحل اداری
روش دوم
در روش دوم، می‌توان این عملیات را در طی سه مرحله انجام داد. اگر سهم سازنده ۵۰ درصد یعنی ۳ دانگ از کل ملک باشد، می‌توان انتقال را به این شکل انجام داد:
- انتقال دانگ اول بعد از پایان سقف نهایی
- انتقال دانگ دوم بعد از پایان نازک کاری
- انتقال دانگ سوم بعد از دریافت پایان کار
برای کسب اطلاعات در مورد کلیات وام مشارکت در ساخت مسکن مقاله مربوطه را مطالعه نمایید.
البته می‌توانید برای انتقال سند مراحل بیشتری نیز تعیین کنید که با توجه به موارد زیر باشد:
- بعد از دریافت پول یا دریافت مجوز ساخت یا تخریب ملک
- بعد از اجرای سازه فلزی
- بعد از پایان اسکلت بندی و سازی فلزی
- بعد از اجرای فونداسیون بخشی از طبقات مثلا یک یا دو طبقه
- بعد از تحویل آپارتمان‌های نوساز
- بعد از پایان کار
میزان انتقال سند در هر مرحله
برای اینکه در مورد نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت بدانید بدین معنا که در هر مرحله چند درصد از سهم سازنده را انتقال دهید، باید هزینه ساخت و ساز در هر مرحله را برآورد کنید. مثلا اگر دریافت هزینه اخذ جواز ساخت و ساز معادل ۱۵ درصد از کل سرمایه سازنده می‌شود، می‌توانید همین اندازه را بعد از انجام کار به نام او انتقال دهید.
یا اینکه اجرای اسکلت فلزی تقریبا شامل ۲۵ الی ۳۰ درصد از هزینه کل ساختمان است و تا پایان مرحله سفت کاری، حدود ۴۰ الی ۴۵ درصد از کل سرمایه هزینه می‌شود.
چگونگی تعیین مرحله انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت بعد از سفت کاری
معمولا برای مرحله بندی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت بعد از سفت کاری ساختمان دیگر مرحله‌ای تعیین نمی‌شود. دلیل آن این است که بعد از پایان سفت کاری، نوبت به انجام کارهای تاسیساتی مکانیکی و برقی و همچنین نازک کاری ساختمان می‌رسد. این کارها نیز باید حتما با هم انجام شود. به همین دلیل تا زمانی که این عملیات به پایان نرسیده است، نمی‌توان هزینه کلی آن را محاسبه کرد.
چگونگی تشخص پایان مراحل کاری
همان‌طور که گفته شد، انتقال سند بر اساس پایان مراحل کاری صورت می‌گیرد. حال ممکن است بپرسید چطور می‌توان پایان مرحله کاری را تشخیص داد. مخصوصا کسانی که تجربه‌ای در این کار ندارند، احتمالا با مشکلات مواجه خواهند بود.
برای رفع این مشکل می‌توانید مبنای پایان کار بعد از هر مرحله را بر اساس نظر داور تعیین کنید. نام این داور باید در قرارداد مشارکت در ساخت از همان ابتدا ذکر شود. همچنین می‌توان بر اساس گزارش مهندس ناظر نیز عمل کرد و روش مطمئن‌تری نیز هست. زیرا اگر مهندس ناظر آن را تایید کند، یعنی کار خلافی نداشته و مالک می‌تواند با خیال راحت کار انتقال سند ملک را انجام دهد.
هزینه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
هزینه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موارد مهمی است که باید حتما به آن توجه نمایید. هزینه‌ها نقش مهمی در تعیین زمان انتقال سند دارد. همچنین این مراحل را باید در قرارداد ذکر کرد. به همین دلیل باید هزینه‌های اجرایی و ساخت ساختمان را محاسبه کرد.
برای این کار می‌توانید از یک مشاور اقتصادی کمک بگیرید تا هزینه‌ها را به صورت تفکیک شده محاسبه نماید.
به طور کلی هزینه انتقال سند شامل هزینه مجوزها، مالیات، کارهای اداری و هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ساختمان می‌شود که می‌توانید آن را به صورت طبقه به طبقه استخراج کنید.
جمع‌بندی
انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از نکات قرارداد مشارکت در ساخت است. چگونگی انتقال سند با توجه هزینه‌های مربوط به پروژه و مراحل ساخت و ساز انجام می‌شود. به طور کلی سه روش رایج برای این کار وجود دارد که طرفین می‌توانند با توجه به شرایط خاص خود یکی از آنها را انتخاب کنند. این روش‌ها معایب و مزایای خاص خود را دارد. طرفین قرارداد باید روشی را انتخاب کنند که منافعشان را تضمین کند، بدون اینکه مشکلی برای دیگری به وجود بیاید. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
