قانون تملک آپارتمان ها یکی از قوانین مهم است که در راستای رعایت نظم در مجتمع های آپارتمانی و اداره ساختمان وجود دارد. این روزها آپارتمان نشینی به خاطر کمبود فضا در شهرها مورد توجه قرار گرفته است.
همین امر باعث به وجود آمدن بایدها و نبایدهای مختلف شده که برخی از آن ها ریشه در عرف جامعه داشته یا به صورت قانون های مدون به کار گرفته شده است. قوانین و مقرارت حاکم بر آپارتمان ها از سال ۱۳۴۳ تصویب گردید.
لذا به موجب ماده ۱۴ آئین نامه، وظیفه مدیران ساختمان و آپارتمان ها است که موظف به اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی باشند. همچنین بهتر است تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا در زمان رای گیری تشخیص رای اکثریت را دچار مشکل نکند. در ادامه مجله املاک داران بیشتر راجع به قانون تملک آپارتمان صحبت خواهیم کرد.
همانطور که در بالا گفته شد قانون تملک آپارتمان ها برای نخستین بار در سال ۱۳۴۳ تصویب شد. قانون تملک آپارتمان در سال ۱۳۷۶ مورد بازبینی قرار گرفت و این بار به عنوان فرهنگ و قوانین آپارتمان نشینی معرفی شد. در این مقاله به بررسی مهم ترین مسائل مطرح شده درباره قانون تملک می پردازیم.
مالکیت در آپارتمان به دو نوع تقسیم می شود: قسمت اختصاصی و قسمت مشترک. قسمت های اختصاصی مواردی هستند که در سند ذکر شده و متعلق به مالک است و هیچ یک از ساکنین یا مالکین هیچ گونه دخل و تصرفی در شکل، نما خارجی و قسمت های اختصاصی ندارد.
قسمت های مشترک آن مواردی هستند که به طور مستقیم و غیر مستقیم مورد استفاده تمامی ساکنین آپارتمان است و حق استفاده از آن مختص یک مالک نیست و به صورت مشاع به همه تعلق دارد.
تأسیسات مشترک مانند اسکلت ساختمان، حیاط، نمای ساختمان، لوله ها و سیم های برق، انشعاب برق و آب مشترک، سیستم سرمایشی و گرمایشی آپارتمان، آسانسور، راه پله، راهرو، پشت بام همگی جزء قسمت های مشترک ساختمان هستند. مالکین و مدیران ساختمان با کمک گیری از یک مشاوره حقوقی به راحتی می توانند این موارد را تفکیک کنند.
اصولا برقراری نظم و مشخص شدن حقوق هر جمعی نیاز به هم فکری و استفاده از بهترین نظرات دارد. مجمع عمومی لااقل یکبار در سال تشکیل می شود که ریاست اینگونه جلسات مجمع، بر عهده مدیر ساختمان است. مجمع عمومی تجمعی از مالکین است که تصمیمات گوناگونی را درباره ساختمان می گیرند. این تصمیمات جزء موارد کاربردی اداره ساختمان هستند. وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان شامل موارد زیر هستند:
مجمع عمومی به دو نوع، مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم می شود. طبق قانون تملک آپارتمان ها اگر زمان تشکیل مجمع عمومی، چه عادی یا فوق العاده توافقنامه ای بین مالکین وجود نداشته باشد زمان تشکیل مجمع توسط سه نفر از مالکین تعیین می شود.
?دانلود pdf قانون تملک آپارتمان ها?
مدیر ساختمان کسی است که اداره ساختمان و اجرای تصمیمات گرفته شده از سمت مجمع عمومی را بر عهده دارد. مدیریت ساختمان به صورت چرخشی صورت گرفته که تمامی ساکنین نسبت به امور ساختمان آشنا و احساس مسئولیت کنند.
در مجمع عمومی ساختمان مدیر به مدت یکسال و با رای مالکین انتخاب می شود. حتی با صلاح دید مجمع می توان به جای یک مدیر، چند مدیر را انتخاب کرده و هیئت مدیره اینگونه تشکیل می شود. در صورتی که اعضای هیئت مدیره استعفا یا فوت کنند، باید جلسه فوق العاده تشکیل شود و مدیر و اعضای جدید هیئت مدیره انتخاب شود.
از وظایف مهم مدیر ساختمان بیمه کردن ساختمان در زمان آتش سوزی است؛ زیرا باعث جلوگیری از هر گونه ضرر مالی در زمان رویدادها و اتفاقات خواهد شد. با توجه به ماده ۴ قانون تمام آپارتمان ها، سهم هریک از مالکین توسط مدیر تعیین و از آن ها گرفته می شود.
مدیر ساختمان وظیفه رسیدگی و حفظ بخش های مختلف ساختمان را دارد. همچنین باید در صورت مشاهده هر گونه آسیب در بخش های مختلف ساختمان، با گرفتن شارژ و مشورت با اعضای مجمع نسبت به تعمیر آن اقدام کند.
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان، تعیین میزان شارژ ماهیانه هر یک از واحد‌های ساختمان است. هزینه شارژ هر آپارتمان شامل: هزینه ی سرایداری، هزینه تاسیسات و خرابی آسانسور، باغبانی مجتمع، قبوض مشترک آب و برق و گاز و غیره است. محاسبه مقدار حق شارژ به مساحت و تعداد ساکنین هر آپارتمان بستگی دارد.
یکی از وظایف اصلی مدیر ساختمان، گرفتن حق شارژ از واحد‌های آپارتمان و پرداخت هزینه ها است. همانگونه که در بالا گفته شد مدیر ساختمان پس از مقرر کردن میزان حق شارژ، آن را به بقیه ساکنین ابلاغ کرده و وظیفه دارد مبلغ مورد نظر را صرف امور ساختمان نماید.
مدیر ساختمان وظیفه دارد که تمام قوانین تعیین شده را به ساکنین ساختمان ابلاغ کند. این قوانین توسط مجمع عمومی ساختمان پیش بینی و تصویب شده و در شرایط خاص خود به ساکنین اطلاع رسانی می شود.
رسیدگی به شکایات و اختلاف های ساکنین ساختمان نیز بر عهده مدیر است. بین ساکنین هر ساختمان ممکن است اختلافاتی مثل هزینه های ساختمان و فضای اشتراکی به وجود بیاید. در این زمان مدیر ساختمان باید به اختلافات رسیدگی کند. مدیر ساختمان موظف است که به تمامی شکایت ها رسیدگی کند در غیر این صورت ساکنین می توانند به دستگاه قضایی مراجعه کرده و شکایت خود را مطرح کنند.
مدیر ساختمان وظیفه دارد در زمان برگزاری مجمع عمومی از تمامی نکات صورت برداری و آن ها را ثبت کند. سپس تمامی تصمیمات مجمع عمومی توسط مدیران نگهداری شود. صورت برداری از جلسه باید با تمام جزییات انجام گیرد و سپس به امضاء تمامی اعضا برسد؛ زیرا صورت جلسه جزء مدارک قضایی است که در صورت نیاز می توان آن را به دادگاه ارائه کرد و جنبه قانونی دارد.
هزینه های ساختمان به هنگام اجازه، رهن، صلح باید به صورت کامل تسویه و گواهی تسویه حساب باید به تایید و امضای مدیر یا مدیران رسیده باشد. این گواهی در زمان تنظیم قرارداد به رویت دفاتر اسناد رسمی می رسد و باعث سریع شدن کارها می شود.
اگر به هر دلیلی مالکین ساختمان یا استفاده کنندگان ساختمان حق شارژ خود را پرداخت نکنند، مدیر وظیفه دارد میزان بدهی را توسط اظهار نامه به اطلاع مالکین برساند. اگر مدیر این موارد را در اعلانات ساختمان قرار دهد ولی وجه قانونی نداشته باشد، نمی توان در مراجع قضایی از آن استفاده کرد. مدیر ساختمان اظهارنامه را در فرم مخصوص و در سه نسخه تهیه می کند و با ثبت آن در دفتر دادگاه، این اظهار نامه توسط مامور دادگاه به مالک یا مالکین ابلاغ می شود.
طبق قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی یکی از بهترین نهادهای تصمیم گیری در امور مربوط به ساختمان است. تمامی مالکین در این مجمع عضو هستند و به طبع دارای حق رای. مستأجران جزء اعضای رسمی مجمع نیستند؛ اما شرکت کردن آن ها و داشتن پیشنهادات می تواند باعث حل بسیاری از مشکلات شود.
در مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان حسابدار تعیین می کنند. حسابدار دفتر ثبت درآمد و هزینه دارد که در آن تمام قبوض و اسناد مربوطه در آن ثبت و به مجمع عمومی تحویل داده می شود.
همه ساختمان های که شامل قانون تملک آپارتمان هستند، اگر بیش از ۱۰ آپارتمان در کنار هم وجود داشته باشند مدیر وظیفه دارد برای حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمانی دربان استخدام کنند.
بعد از ارسال اظهار نامه به مالکین بدهکار باید ظرف ده روز بدهی خود را تسویه کنند. اگر این کار را انجام ندهد مدیر و هیئت مدیر می تواند خدماتی همچون برق، گاز، آب گرم را قطع کند تا بدهکار بدهی خود را پرداخت کند. ضمنا مدیر نمی تواند قبل از ابلاغ این خدمات را قطع کند. غیر از این باشد مالکین حق اعتراض خواهند داشت.
مدیر وظیفه دارد قبل از شروع مجمع عمومی وکالت نامه نماینده مالک را مشاهده و درستی آن را تایید کند.
مطالبی که در بالا بیان شد شامل مهمترین وظایف مدیر ساختمان هستند. گاهی اوقات مشکل به وجود آمده در ساختمان نمی تواند جزء وظایف مدیر ساختمان باشد، ولی می تواند طبق وظایف و اختیاراتی که دارد آن را حل کند. برخی از مشکلات ساکنین مشمول هزینه است، برخی نیاز به همکاری ساکنین دارد. کمک و همکاری ساکنین باعث تقویت همدلی و هماهنگی بین مدیر و ساکنین می شود.
?دانلود pdf قانون تملک آپارتمان ها?
شارژ ساختمان به هزینه های یک آپارتمان می‌گویند که با نظر مدیر و کلیه اعضا هیئت مدیره به صورت ماهیانه توسط ساکنین پرداخت‌شود. همچنین در کنار هزینه شارژ، حقوق مدیر یا مدیران از همین شارژ ماهیانه وصول می کنند که این امر باید با توافق ساکنین آپارتمان اتفاق بیفتد.
قانون تملک آپارتمان این مسئله را بیان می کند، شارژ ساختمان باید صرف امور مربوط به نظافت ساختمان، باغبانی، سرایداری، تعمیرات و نگهداری تجهیزات سرمایشی و گرمایشی، نقاشی ساختمان، تعمیر آسانسور، گل کاری محوطه ساختمان و آسفالت پشت بام تنظیم گردد.
انجام همه این امور با توجه به صلاح دید هیئت مدیرها ساختمان انجام می پذیرد. زمانی که یکی از ساکنین به بخش عمومی ساختمان خسارتی وارد کند، پرداخت تمامی ضرر به عهده مالک بوده و در این مورد از حق شارژ استفاده نمی شود.
هزینه های مشترک ساختمان شامل هزینه های لازم برای حفظ و نگهداری تاسیسات و تجهیزات مربوط به آپارتمان، حق الزحمه مدیر یا مدیران و غیره است. همچنین هزینه های مربوط به مخارج قسمت های مشترک مثل آب، آسفالت پشت بام و شوفاژ خانه را با توجه به نسبت مساحت مورد استفاده محاسبه می کنند.
هزینه های دیگر که به مساحت مربوط نیستند مانند نگهبانی، سریداری، باغبانی و تزیینات قسمت های مشترک به صورت مساوی بین مالکین تقسیم می شود. همین طور اگر مکان هایی مثل حیاط یا تراس به گونه ای باشند که یک یا چند واحد از آن استفاده کنند، هزینه نگهداری و تعمیرات آن بر عهده استفاده کنندگان است.
در این مقاله به طور مختصر و مفید در مورد قانون تملک آپارتمان صحبت کردیم. مباحث مختلفی در این باره وجود دارد که قانونگذار در قانون به آن پرداخته‌است. مجمع عمومی از ساکنین آپارتمان برای اداره بهتر ساختمان تشکیل می شود. با به کارگیری این قانون در امور ساختمان تمامی قوانین جنبه قانونی پیدا می کنند و در صورت عمل نکردن مالکین به راحتی از سمت مراجعه قضایی قابل پیگیری است. وجود ابهامات بسیار درباره این مسئله باعث شد در این مبحث به بررسی قانون تملک آپارتمان ها بپردازیم. امیدواریم با مطالعه این مقاله اطلاعات خوبی در خصوص قوانین تملک آپارتمان به دست آورده‌باشید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
