در واقع، دعاوی اراضی موات بخش مهمی از دعاوی ملکی به شمار می رود. به گونه ای که مالک و معترض موظف هستند در کمیسیون ماده ۱۲ با دلیل های محکمی از جمله نقشه های هوایی، استشهاد محلی، نظریه کارشناس رسمی دادگستری و… مالکیت خود را ثابت کنند.
اگر در حوزه قوانین املاک سوالی برای شما پیش آمده باشد می توانید با دریافت خدمات حقوقی مسکن و املاک به صورت آنلاین، مشکلات خود را با متخصصان ما در میان بگذارید.
اگر این کمیسیون به مالکیت فرد ثابت شود، زمین از حالت موات خارج و به تصرف شخص مالک در می آید. اما دعاوی زمین های موات از نظر قانون چگونه انجام می شود؟ برای پاسخ به این سوال پیشنهاد می کنیم در ادامه مقاله همراه ما باشید. ما در این مقاله از مجله املاک داران به اراضی موات و تمام موارد مربوط به آن اشاره خواهیم کرد.
اراضی موات چیست؟
زمین های موات اراضی خشک و بی جانی هستند که سال هاست هیچ استفاده ای از آن ها نشده است و مالک مشخصی برای آن ها وجود ندارد. طبق قانون و با توجه به نکاتی مانند توان، ظرفیت، نوع کاربری و شیوه بهره برداری اراضی به سه دسته بایر، دایر و موات تقسیم بندی می شوند.
انواع اراضی موات به طور کلی در سه حالت قابل تشخیص هستند:
- سابقه مالکیت آن مجهول باشد.
- ملک، مشغول به کشت و زرع وآبادی نباشد.
- بالفعل مالک نداشته باشد.
زمین دایر
به اراضی که در گذشته آباد و در آن کشت و زرع انجام می دادند و انسان ها با کشاورزی یا ساختنِ بنا از متروکه شدنِ آن جلوگیری کردند، زمین دایر گفته می شود.
زمین بایر
به زمین هایی که در گذشته مردم در آن ها مشغول به کشاورزی یا ساخت بنا بودند اما بعد از مدتی آن را رها و هیچ فعالیتی در آن انجام نداده اند، زمین بایر می گویند. این زمین ها بسیار متروکه شده‌اند و دیگر به آسانی قابل استفاده نیستند.
دیدگاه قوانین و مقررات حقوقی درباره اراضی موات
اصل ۴۵ قانون اساسی را می توان مهمترین مقرره قانونی در این باره دانست. به موجب این اصل، اراضی موات در زمره ثروت های عمومی قرار می گیرند و تعیین تکلیف آن بر عهده حاکم است.
طبق این اصل، (انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده، معادن، دریاها، دریاچه ها، رودخانه ها وسایر آبهای عمومی، کوهها، دره ها، جنگل ها، نیزارها، بیشه های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث، اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود) در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید.
اراضی موات در مقابل اراضی دایر و بایر
زمین های که از گذشته تاکنون هیچ سابقه ای در امر عمران و آبادی نداشته‌اند زمین موات گفته‌می‌‌شود. در این زمین ها اثبات ادعای مالک بر مالکیت واجب و در صورت ثابت نشدن این ادعا زمین به دولت واگذار خواهد شد.
دعاوی اراضی موات از نظر قانون
طبق ماده یک قانون، زمین های متروکه ای که از آن ها استفاده نمی‌شود توسط شخصی به نام متولی تصرف شده‌است. سپس به افراد محروم جامعه واگذار و تصرف آن ها از اختیار مالکان اصلی خارج می شود. در سال ۱۳۵۷ قانونی تحت عنوان لغو مالکیت اراضی موات شهری و بالا بردن کیفیت عمران به ثبت رسید. طبق این قانون و موات بودن زمین، اگر اسناد و مدارکی در شهر و خارج شهر سند معتبری نداشته باشند، با توجه به آن اخطاری برای مالکان فرستاده خواهد شد. اگر آن ها از این اخطار چشم پوشی کنند تمام اراضی به دولت واگذار می شود.
قانون زمین شهری در دعاوی اراضی موات
قانونی تحت عنوان قانون زمین شهری وجود دارد که طبق آن تمام زمین های مواتی که هنوز هم بلا استفاده و متروکه اند به دولت واگذار می شود. سپس متولی آن ها سازمان مسکن و شهرسازی خواهد بود. در دفتر ثبت اسناد رسمی زمین های موات از اختیار صاحبان قبلی آن ها خارج شده و به نام دولت ثبت می شود.
تفاوت اراضی موات داخل و خارج شهر
در صورتی که زمین موات در شهر قرار داشته باشد تشخیص موات بودن آن به عهده سازمان مسکن و شهرسازی است. اگر زمین به عنوان موات شناسایی و برگه ای مبنی بر موات بودن آن صادر شود، مالک اصلی آن موظف است برای گرفتن زمین خود از طریق مراجع دولتی اقدام کند.
اگر زمین شهری در مسکن و شهرسازی به عنوان موات باشد و مالک اصلی با این قضیه مخالف باشد، باید اعتراض خود را نسبت به این موضوع در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ثبت کند.
طبق ماده ۱۲ کمیسیون زمین شهری، ۳ نماینده از طرف مسکن و شهرسازی تشکیل شده‌است. این کارشناسان اعتراضات وارده و موضوع ادعای شخص معترض را بررسی می کنند. بعد از آن با توجه به قانون های کیفیت عمران و لغو مالکیت اراضی موات شهری، رای نهایی را صادر خواهند کرد.
اثبات اسناد مالکیت اراضی موات
در این کمیسیون باید مالک و معترض با در نظر گرفتنِ دلیل های مختلفی مانند نظریه کارشناس رسمی دادگستری، استشهاد محلی، نقشه های هوایی، سند های مالکیت و… آبادی زمین مورد نظر خود به تاریخ قبل از ۰۵/۰۴/۱۳۵۸ اثبات کند.
اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ در دعاوی اراضی موات
رای هایی که از کمیسیون نامبرده صادر می شود در دادگاه عمومی محل قابل اعتراض و در دادگاه تجدید نظر قابل لغو شدن است. اما اگر زمین های موات خارج از شهر باشند تشخیص موات بودن و سرپرستی قضیه، بر عهده اداره منابع طبیعی و زیر مجموعه وزارت کشاورزی خواهد بود.
مرجع تشخیص اراضی موات خارج از حریم شهر
مرجعی که ارضای موات در حریم شهر را تشخیص می‌دهد از هیئت ۷ نفره وزارت کشاورزی تشکیل‌شده که عبارتند از:
- ۲ نماینده از جهاد کشاورزی
- ۱ نفر حاکم شهر
- ۲ نماینده از وزارت کشاورزی
- ۱ نماینده وزارت کشور
- ۱ نفر از اهالی روستا یا شهر که سمت شورای محل را بر عهده دارد.
اگر مالک ادعا بر موات نبودن زمین مورد نظر داشته باشد، باید سابقه آبادی زمین را قبل از ۳۰/۰۹/۱۳۶۵ ثابت کند. این نکته را در نظر داشته باشید که رای های صادره در دادگاه حقوقی محل قابل اعتراض و تجدید نظر خواهد بود.
چگونگی احیای اراضی موات
در ماده ۱۴۳ قانون مدنی، قانون گذار برای احیای زمین های موات ۲ شرط را مد نظر قرار دادند که در ادامه به بررسی آن ها خواهیم پرداخت.
- قصد تملک: به دلیل اینکه احیای اراضی موات یک عمل حقوقی به شمار می رود، لازمه آن قصد مالکیت است. توجه داشته باشید که زمین بدون قصد تملک ایجاد مالکیت نمی کند.
- رعایت مقررات: شخص احیا کننده باید تمام مقررات این موضوع را از همه جهت رعایت کند. در این مورد تنها سنگ چیدن در اطراف زمین و کندن چاه کافی نیست، بلکه باید برای شخص مالک حق اولویت در احیا صادر شود.
شروع احیای اراضی موات
شروع احیای اراضی موات و انجام کارهایی مانند کندنِ چاه و چیدنِ سنگ هایی در اطراف زمین باعث مالکیت قطعی نمی شود. اما برای شخص یک حق اولویت در احیا به وجود می آورد. هر شخصی که به قصد تملک قسمتی از زمین را احیا کند مالکیت آن را به دست خواهد آورد. مالکیت زمین های موات بدون قصد تملک امکان پذیر نبوده و نوعی اراده مشروط برای احیا لازم است.
مالکیت زمین در اثر احیا مواردی که برای رفاه بیشتر انجام می شود نیز امکان پذیر است. اگر بخواهیم تعدادی از این موارد را نام ببریم می توانیم به راه هایی برای رفتن به آن زمین، نهرهایی که به زمین آب می رساند، و همچنین احیای قریه برای چرانیدن گوسفندان و گاوها اشاره کنیم.
مالکیت بر اراضی موات
زمین های موات اراضی رها شده هستند یعنی از اول هیچ علائمی مبنی بر داشتن مالک در آن ها رویت نشده یا اشخاصی ادعای مالکیت آن ها را داشتند اما با گذشت زمان زمین ها را رها و کنار گذاشته اند. اراضی موات به حاکم اسلامی تعلق دارد. به این صورت که حکومت از این زمین ها برای به وجود آوردنِ موازنه اقتصادی، سکونت، زراعت و… به مردم واگذار می کند.
تشخیص زمین موات
طبق بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی، تشخیص زمین های موات خارج از شهر به عهده وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. طبق مصوبه وزارت کشور، تشخیص اراضی موات شهری تا شعاع ۳۰ کیلومتر خارج از منطقه ذکر شده‌است و به عهده وزارت آبادانی و مسکن خواهدبود.
مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری
قانون مرجع تشخیص اراضی موات و باطل بودن سند بر زمین های خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها صادق است. طبق این قانون تشخیص زمین های موات خارج از شهرها به عهده وزارت کشاورزی خواهد بود و از طریق هیئت ۷ نفره واگذاری انجام می شود.
در‌صورتی که مالک فعلی اسرار بر موات نبودن زمین دارد، باید از طریق دادگاه صالح اقدام کند. چنانچه دادگاه به موات بودنِ اراضی رای صادر کند، سند باطل و مالکیت آن از فرد گرفته خواهد شد. وظایف این هیئت برای واگذاری اراضی شامل تشخیص صلاحیت و استفاده از امکانات و وام های کشاورزی، همچنین فیصل دادنِ حوادث مربوط به اجرای قانون تشخیص زمین های موات است.
صلاحیت هیئت ۷ نفره در تشخیص اراضی موات غیر شهری
طبق ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات، تمام اسناد و مدارک مربوط به زمین های موات متعلق به اشخاصی غیر از دولت است. همچنین اراضی که در خارج از محدوده استحفاظی شهرها قرار دارند باطل و در اختیار دولت قرار می گیرد. سپس در مصارفی که در زیر نام بردیم از آن ها استفاده می شود.
- ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه
- تولید محصولات صنعتی و کشاورزی
- نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری
- برطرف کردن نیاز دستگاه های کشاورزی و صنعتی
- ساخت مسکن برای کسانی که مسکن ندارند
برای اطلاعات بیشتر درباره آیین نامه اجرایی قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن نیز می توانید به مطالعه آیین نامه مربوطه بپردازید.
رسیدگی در هیئت ۷ نفره واگذاری زمین
این هیئت با حضور حداقل ۴ نفر تشکیل‌شده و رای اکثریت با نظر حداقل ۳ نفر تعیین می شود. در آخر هیئت نظریه خود را در یک صورت جلسه اعلام خواهد کرد.
اما ابلاغ آن چگونه انجام می شود؟ اگر سند زمین موات به نام شخصی ثبت شده‌باشد قاضی در صورت داشتنِ آدرس، ابلاغیه ای برای آن ارسال می کند. بعد از ارسال ابلاغیه، موات بودن زمین طی ۱۵ روز در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار آگهی می شود.
اعتراض به رای هیئت ۷ نفره واگذاری زمین
طبق قانون، مرجع خاصی برای رسیدگی به مرجع تشخیص زمین های موات و ابطال اسناد وجود ندارد. اما در آیین نامه اجرایی قانون، رای نهایی که از جانب کمیسیون تشخیص داده‌می‌شود در دادگاه صالحه قابل اعتراض است. در این صورت مالکان این زمین ها می توانند اعتراض خود را در دادگاه صالحه ثبت یا به هیئت های هفت نفره ارسال کنند.
نحوه اجرای رای قطعی مبنی بر موات بودن زمین
طبق دو ماده سه آیین نامه اجرایی، اگر شخصی به رای صادر شده از دادگاه مبنی بر موات بودن زمین اعتراض کند، رسیدگی به این اعتراض در دادگاه به شرح زیر انجام خواهد شد.
- اگر زمین دارای سابقه ثبتی نباشد و موات تشخیص داده‌شود، اظهار نامه ثبتی به نام دولت تنظیم و بلافاصله حدود آن تعیین می شود. بعد از آن با رعایت حدود مجاورین، با حضور نماینده هیئت ۷ نفره و در اداره ثبت تنظیم و بلافاصله سند ملکی تحت مالکیت دولت صادر می شود.
- اگر زمینی سند مالکیت داشته باشد اما در دادگاه رای قطعی مبنی بر موات بودن صادر شود، اداره ثبت محل وظیفه دارد سند قبلی را باطل و سند مالکیت جدیدی به نام دولت صادر کند.
سوالات متداول درباره اراضی موات و نحوه احیای آن
۱. انواع اراضی موات کدام اند؟
- اراضی یا زمین هایی که از اصل موات بوده اند و سابقه ای از مالکیت شخصی برروی آن اراضی موجود نیست ونمی توان مالکیت آن اراضی را به کسی منتسب نمود.
- اراضی که درگذشته مالک داشته اند ولی از بین رفته واثری از آنها وجود ندارد.
- اراضی که درآن آثار وعلائمی وجود دارد که مشخص می کند آن اراضی مالک دارد ولی مالک آن مشخص نیست چه کسی است وملک هم بصورت خرابه یا ویرانه می باشد. یا به نوعی مجهول المالک می باشد.
- اراضی یا ملکی که مالک معین دارد، ولی از آن اعراض کرده است.
۲. مقررات احیای اراضی موات شامل چه مواردی می شوند؟
- قصد تملک: احیای اراضی موات باید به قصد تملک انجام شود. در صورت عدم وجود این قصد، حق مالکیت ایجاد نمی‌شود.
- عملیات احیا: برای احیا، انجام اقداماتی مانند کشیدن دیوار (برای سکونت) یا برگرداندن زمین و ترتیب مجرای آب (برای زراعت) ضروری است. حتی اگر آب جاری نشده باشد، آماده‌سازی زمین کافی است.
- تحجیر: اقداماتی که مقدم بر احیا هستند، مانند سنگ چیدن یا کندن چاه، «تحجیر» نامیده می‌شوند و تنها حق اولویت در احیا را برای فرد ایجاد می‌کنند، اما موجب مالکیت نمی‌شوند.
- نظارت دولت: دولت در امر احیای اراضی موات نظارت و دخالت دارد و ممکن است بخشی از این اراضی را به عنوان ملک دولت محسوب کند.
- ممنوعیت ثبت: بر اساس قوانین خاص، تقاضای ثبت اراضی موات فقط از نهادهای مشخصی پذیرفته می‌شود و افراد نمی‌توانند به راحتی اراضی موات را به نام خود ثبت کنند.
- مقررات ثبتی: در مراجع ثبتی، متصرف باید ادله قانونی تصرفات خود را ارائه دهد تا مشروعیت تصرف او محرز شود.
- محدودیت‌های قانونی: بر اساس قوانین جدید، اراضی موات به عنوان اموال دولتی شناخته می‌شوند و افراد باید با مجوزهای خاص اقدام به احیا و بهره‌برداری از آنها کنند.
نتیجه گیری
با کسب مشاوره حقوقی املاک تلفنی یا اینترنتی از طریق سایت املاک داران می توانید، با جزئیات موضوعاتی از این دست آشنایی بیشتری پیدا کرده و سوالات خود را با متخصصان این حوزه در میان بگذارید. دارای مطالب متعددی در حوزه های حقوقی املاک و مستغلات است. برای کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه می توانید در این بخش به جست و جوی موضوعات مورد نظر خود بپردازید.
در این مقاله سعی داشتیم در مورد اراضی موات و دعاوی آن اطلاعات کامل و مفیدی در اختیار شما بگذاریم. امیدواریم با خواندن این مطالب پاسخ سوالات خود را دریافت و مشکلاتی که در این باره دارید را حل کنید. اگر به کمک نیاز دارید ما بهترین وکلا را برای رفع این مشکل ها در اختیار شما خواهیم گذاشت پس با ما در تماس باشید.
