مالیات بر اجاره املاک تجاریمزایای قابل توجه سرمایه گذاری در بازار مسکن سبب شده تا افراد بسیاری اقدام به خرید ملک‌های مسکونی کنند. این اتفاق موجب به وجود آمدن پدیده خاصی به اسم خانه‌های خالی شده است. این مسئله یکی از مهمترین چالش‌های پیش روی دولتمردان بوده است. خانه‌های خالی از سکنه سبب افزایش قیمت ملک و نوسانات بازار مسکن می‌شود. به همین جهت دولت تصمیم گرفت تا با اخذ مالیات از این دست املاک، به نوعی از مشکلات پیش رو جلوگیری می‌کند. در ادامه به توضیح این قانون و نحوه محاسبه آن خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید.
ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم یا قانون مالیات خانه‌های خالی
در سال ۱۳۹۰ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شد. در این ماده آمده است: «در شهرهایی که بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند، هر واحد مسکونی که بیشتر از ۱۲۰ روز هیچ فردی در آن سکونت نداشته باشد، به‌عنوان خانه خالی شناخته می‌شود و مالک آن موظف است به ازای هر ماه بیشتر از این زمان، برابر نرخ مالیات خانه خالی، مالیات پرداخت کند».
در این قانون با معرفی خانه‌های خالی، سعی شده تا مالیات‌های مستقیم تعیین شود. این قانون از سال ۱۴۰۰ اجرایی شده است و دولت سعی کرده تا بسیاری از این خانه‌ها را شناسایی و جریمه کند. این کار به نوعی باعث مهار افزایش شدید قیمت شده و دست سودجویان در این بازار را کوتاه می‌کند.
جهت اطلاع از قوانین ملکی و تبدیل شدن به یک مشاور املاک موفق می‌توانید به صفحه آموزشگاه املاک در اصفهان مراجعه نمایید.
کدام خانه‌ها مشمول قانون خانه‌های خالی می‌شوند؟
مسلما در شهرها خانه‌های زیادی را می‌توان یافت که خالی از سکنه هستند. آیا تمامی این خانه‌های مشمول این مالیات می‌شوند؟ آیا دولت برای خانه‌های خالی شرایطی را تعیین نکرده است؟
مسلما اینطور نیست و این قانون مالیات خانه‌های خالی شامل همه آنها نمی‌شود. مهمترین شرایطی که این نوع خانه‌ها باید داشته باشند تا مشمول این قانون قرار گیرند عبارتند از:
- خانه در شهری واقع شده باشد که جمعیت آن بیش از ۱۰۰ هزار نفر باشد. از آنجایی که ممکن است خانه‌های روستایی یا خانه‌هایی که در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر قرار دارد هم در حکم خانه خالی تلقی شوند، بهتر است آنها نیز در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شوند.
- خانه محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
- از تاریخ صدور گواهی پایان کار خانه یک سال گذشته باشد. البته اگر خانه جزو انبوه سازان ساختمانی است، مدت آن بیش از ۱۸ ماه باید باشد.
- حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه و ثبت آن گذشته باشد.
- حداقل چهار ماه خانه به اجاره نرفته باشد.
- خانه یا ملک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- خانه در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشد.
- اگر خانه وقفی است، مشکلی برای اجاره آن وجود نداشته و همچنان خالی مانده باشد.
بیشتر بدانید: مالیات بر اجاره املاک تجاری
نقش مدت زمان در تعیین خانه‌های خالی
زمان نقش عمده‌ای در تشخیص یک خانه به عنوان خانه‌های خالی دارد. در واقع این مهلت زمانی برای همه خانه‌ها یکسان نیست. با توجه به اینکه خانه نوساز باشد یا نه، یک مهلت زمانی مشخصی برای آن در نظر گرفته شده که مشمول مالیات خانه‌های خالی شود:
- برای واحدهای قدیمی، این مدت زمان ۱۲۰ روز در طول یکسال است. اگر خانه به شخص دیگری فروخته شود، مهلت ۱۲۰ برای او نیز اجرا می‌شود.
- واحدهای نوساز ۱۲ ماه بعد از صدور گواهی اتمام ساخت می‌توانند خالی بمانند. چنانچه بیشتر شود، مشمول مالیات مسکن خواهد شد.
- برای پروژه‌های انبوه سازی نیز نهایتا ۱۸ ماه بعد از اتمام ساختمان و صدور گواهی، خانه می‌تواند خالی از سکنه باشد.
چگونگی تشخیص خانه‌های خالی
در گذشته تشخیص خانه‌های خالی بسیار سخت و مشکل بود و بعضا دولت نمی‌توانست این جور خانه‌ها را شناسایی کند. اما امروزه به لطف سامانه اسکان و املاک کشور، این کار راحت‌تر انجام می‌شود.
سامانه اسکان و املاک کشور متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی بوده و برای ثبت مالیات خانه‌های خالی تهیه شده است. همه مالکان می‌بایست خانه خود را در این سامانه ثبت کنند. باید حتما اطلاعات کاملی از کد پستی، وضعیت سکونت در خانه توسط مالک یا مستاجر حتما در آن وارد شود. به همین جهت فرآیند شناسایی این گونه خانه‌ها به سرعت و با دقت انجام می‌شود.
همچنین دولت با ارسال پیامکی از صاحبان مسکن‌ها می‌خواهد تا وضعیت ملک مسکونی خود را شفاف سازی کنند. مالکان بعد از دریافت پیامک ۲ ماه فرصت دارند تا برای ثبت وضعیت ملک خود به سامانه ملی اسکان و املاک کشور مراجعه کنند.
چنانچه مالکان از این کار خودداری کنند، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی خواهد شد.
اطلاعات مورد نیاز در سامانه ملی املاک و اسکان
همانطور که گفته شد، تمامی مالکان چه در شهرها و چه در روستاها موظفند وضعیت ملک خود را در این سامانه ثبت کنند. آنها باید حداکثر ۲ ماه بعد از انتشار دستور العمل مربوط با ذکر نوع بهره‌برداری نسبت به این کار اقدام کنند.
همچنین سرپرستان خانوارها که اقامتگاه اصلی آنها در جای دیگری است، می‌بایست اطلاعات مورد نیاز را در سامانه ثبت کنند.
چه خانه‌هایی معاف از مالیات هستند؟
برخی از خانه‌ها حتی اگر مشمول شرایط مالیات خانه‌های خالی شوند، باز هم معاف از مالیات خواهند بود. این خانه‌ها عبارتند از:
- اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار. در واقع هر فردی می‌تواند در یکی از واحدهای دیگر خود که در شهری غیر از محل سکونتش قرار دارد اقامت کرده و آن را به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. در این صورت هیچ کدام از خانه‌ها مشمول مالیات نمی‌شوند.
- دانشجویان، طلاب، دانش آموزان، شاغلان و افراد مبتلا به بیماری‌های خاص که در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار سکونت دارند، با ارائه اسناد مربوط معافیت از مالیات خواهند بود.
- واحدهای مسکونی که برخی از مشاغل مانند موسسات گردشگری، زیارتی یا صاحبان صنف‌ها در آنها سکونت دارند. البته به این شرط که از دستگاه مربوطه اجازه گرفته باشند.
- واحدهای مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شده باشند.
- واحدهای مسکونی موقوفی که امکان اجاره دادن آنها وجود ندارد.
نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی
تصور افراد بر این است که مالیات خانه‌های خالی با توجه به عواملی مانند قدمت خانه یا میزان فرسودگی آن محاسبه می‌شود. اما قوانین مالیات خانه‌های خالی از فرمول دیگری پیروی می‌کند. در واقع این مالیات با توجه به زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی مالک و میزان ارزش اجاری آن محاسبه می‌شود.
ضریب مالیات خانه‌های خالی در تهران و سایر شهرها برای مالکانی که بین ۱ تا ۵ خانه دارند عبارتند از:
- سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
- سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
- سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
در حالی که ضریب این مالیات برای آنهایی که بیش از ۵ خانه خالی دارند بدین شکل است:
- سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
- سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها
نحوه محاسبه آن نیز از قرار زیر خواهد بود:
ابتدا ارزش اجاره ماهانه یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه می‌شود. مثلا یک ملک ۱۰۰ متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع ۵۰ هزار تومان، ارزش اجاره ماهانه آن معادل ۵۰۰۰۰۰۰=۱۰۰*۵۰ است.
سپس ۲۵ درصد آن محاسبه می‌شود. همانطور که در ماده ۵۳ قانون مالیات آمدهه است: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره»
در مرحله بعد نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده ۱۳۱ قانون محاسبه می‌شود. در این ماده آمده است: «نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%) – نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد»
در نهایت بر اساس ضرایبی که در بالا ذکر شد، مالیات خانه خالی محاسبه می‌شود.
چنانچه مالک اعتراضی در این خصوص نداشته باشد باید ۱ ماه بعد از ارسال برگ مالیات، نسبت به آن اقدام کند. در ازای هر ماه دیرکرد نیز ۲.۵ جریمه به آن تعلق می‌گیرد.
مالیات خانه‌های کلنگی خالی
در بسیاری از شهرها هنوز خانه‌های کلنگی زیادی وجود دارد که مالک تصمیمی بر بازسازی یا نوسازی آن نگرفته است. به همین جهت گمان می‌کنند به دلیل فرسودگی خانه مشمول مالیات نخواهد شد. اما از نظر قانون این خانه‌ها معاف از مالیات نیستند و تفاوتی میان آنها و خانه‌های نوساز قائل نمی‌شود.
نحوه استعلام میزان مالیات خانه‌های بدون سکنه
برای استعلام خانه خالی و مقدار مالیاتی که به آن تعلق گرفته است، می‌بایست به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان مالیات وارد شد. البته باید ابتدا در این سامانه ثبت نام کرده باشید.
سپس با کد ملی و رمز عبور وارد بخش مالیات شده و روی واحدهای مسکونی خالی از سکنه کلیک کنید. در صفحه‌ای که باز می‌شود، اطلاعات مربوط به مالیات و نرخ آن مشخص شده است.
چگونگی اعتراض به مالیات خانه‌های خالی
اگر نسبت به میزان مالیاتی که برای شما تعیین شده اعتراضی نداشته باشید، باید ظرف مدت ۱ ماه بعد از دریافت، اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و نسبت به پرداخت آن اقدام نمایید.
اما اگر نسبت به مالیات تعیین شده اعتراض داشته باشید، باید از طریق همین سایت برای ثبت اعتراض اقدام کنید. توجه داشته باشید که اعتراض باید در همین محدوده زمانی ۱ ماهه باشد. وگرنه به منزله پذیرش مالیات خواهد بود.
جریمه مالکان متخلف
چنانچه مالکین به نحوی معاف از مالیات شوند اما سپس مشخص شود که در این خصوص تخلف کرده و باعث تشخیص غلط شده‌اند، علاوه بر پرداخت میزان مالیات مندرج در ماده ۵۴، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات متعلقه نیز خواهند شد.
خلاصه‌ای از قانون مالیات خانه‌های خالی
قانون مالیات خانه‌های خالی در تاریخ ۲۶ آذر ۱۳۹۹، پس از دو بار رد شدن توسط شورای نگهبان، بالاخره تصویب شد. این قانون که به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم معروف است، موارد مختلفی در معرفی و تشخیص مالیات خانه‌های خالی شامل می‌شود که در بالا به آن پرداخته شد. در ادامه خلاصه‌ای از نکات مهم این قانون ذکر خواهد شد:
- تمامی واحدهای مسکونی که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که ۱۲۰ روز در طول سال خالی از سکنه باشند، مشمول مالیات می‌شوند.
- خانه‌های روستایی و شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نشده باشند نیز مشمول این قانون می‌شوند.
- محاسبه مالیات به توجه به ضرایب زیر تعیین می‌شود: سال اول ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات متعلقه.
- مالکانی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، دوبرابر دیگران مالیات می‌دهند.
- تمامی مالکان موظف به ثبت املاک خود در سامانه املاک و اسکان هستند.
- خانه‌های تعطیلاتی معاف از پرداخت مالیات هستند.
- چنانچه روستاییان و ساکنان شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از ثبت املاک خود در سامانه خودداری کنند، برای آنها جریمه ۲۰ درصدی تعیین خواهد شد.
- تمامی نقل و انتقالات مربوط به مسکن باید در سامانه ثبت شود.
- چنانچه مالکین نسبت به ثبت املاک خود در سامانه بی‌توجهی کنند، ارائه خدمات عمومی مانند صدور دسته چک، فروش انشعابات، گذرنامه و گواهینامه رانندگی و سایر خدمات عمومی برای آنها انجام نمی‌شود.
- وزارت نیرو ملکف است برای خانه‌هایی که در سامانه ثبت نشده‌اند، تعرفه بالاتری را برای قیمت برق درنظر بگیرد.
- همچنین اگر مسئولان دستگاه‌های اجرایی از اجرای این قانون تخطی کنند، جریمه خواهند شد.
جمع بندی
هدف از اجرای قانون مالیات خانه‌های خالی، جلوگیری از احتکار مسکن و نوسانات شدید در بازار مسکن است. این قانون شرایط مختلفی را برای اینگونه خانه‌ها در نظر گرفته که با توجه به مدت زمان خالی بودن آنها محاسبه می‌شوند.
ضمن اینکه با توجه به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم، تمامی مالکان موظفند خانه‌های خود را در سامانه ثبت املاک و اسکان ثبت کنند. عدم توجه به این قانون موجب جریمه دو برابری مالکین خواهد شد. مالیات بر اجاره خانه یکی از انواع مالیات به شمار می‌رود که برای املاک مسکونی، تجاری و اداری در نظر گرفته می‌شود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
