ملک وقفی و شرایط آن یکی از مباحثی است که همواره مورد مناقشه است. در واقع می توان این گونه نوشت که بالای ۷۰ درصد دعواهای حقوقی که در دادگاه ها طرح می شود، با موضوع املاک وقفی هستند. وقف قسمت بزرگی از بخشیدن اموال به دیگری است و بسیاری از مردم علاقه دارند بخشی از اموال و املاک خود را وقف کنند. البته که این بخشش بزرگتر از بخشش قلبی کسی است، اما باید بدانید چون با مسائل منطقی و اقتصادی طرفیم نباید آن را سر سری بگیریم.
مبحث ملک وقفی و شرایط معامله آن با بحث حقوقی و قانونی آن گره خورده است. پس اگر در این مورد نیاز به کمک داشتید، به صفحه مشاوره حقوقی املاک مراجعه نمایید.
زمین‌ها یا خانه های وقفی می توانند به اجاره روند. اجاره نشینان با پرداخت اقساط ۹۹ ساله می‌توانند در این خانه ها ساکن شوند. باید در نظر داشت که پرداخت این اقساط به معنی خریداری و مالکیت خانه یا زمین نخواهد بود. نکته مهم دیگر این است که اقساط در نظر گرفته شده بسیار کم است.
طبیعتا اجاره نشین های املاک وقفی اجازه خرید و فروش ملک وقفی مذکور را ندارند. البته این امر به معنی غیرممکن بودن معامله یا ساخت‌وساز نیست. بلکه مستاجران می‌توانند پس از توافق با سازمان یا فرد وقف کننده، خانه را خریداری کنند. در ادامه تفاوت اصلی میان املاک وقفی و سندی را به طور مشروح توضیح می دهیم.
سند وقفی چیست؟
املاک عادی دارای سند ۶ دانگ هستند. با خرید یک خانه عادی، صاحب آن می شوید و اختیار کل ملک را دارید. اما در مورد املاک وقفی این قانون تفاوت دارد. این زمین ها اگر معامله شوند، صاحبان آن‌ها باید تا ۹۹ سال به اداره یا شخص مذکور، اجاره‌بها پرداخت کند. پس از ۹۹ سال، سازمان یا شخص مربوطه می‌تواند تصمیم بگیرد که ملک را مجدد اجاره بدهد یا نه.
همچنین اگر ملک وقفی چندین بار معامله شود برای هر بار که این کار تکرار می شود باید از اداره یا شخص متولی اجازه کسب کند. به همان نسبت که میزان اجاره‌بهای این زمین یا ساختمان ها ناچیز است؛ مستاجران املاک وقفی موظف هستند که عوارض شهرداری و مالیات ساختمان را در طول این سال‌ها بپردازند.
همچنین در سند املاک وقفی، مستاجران تنها مالک اعیان (بدنه ملک) ساختمان هستند و هیچ اختیاری بابت عرصه آن (زمین ملک) ندارند.
اگر با سندی مواجه شدید که راهی برای تشخیص وقفی یا عادی بودن آن پیدا نشد، باید به جزئیات ذکر شده در داخل سند توجه لازم را داشته باشید. در واقع در سند املاک عادی، حدود و مختصات زمین یا خانه مشخص شده است. اینکه خانه شمالی، جنوبی، غربی یا شرقی و میزان دسترسی ملک سندی به خیابان‌های اطراف، در سند آورده‌می‌شود.
در حالی که در سند معاملات املاک وقفی هیچ گونه جزییاتی نسبت به حدود و مختصات خانه، ذکر نخواهد شد.
نوع قراردادی که بسته می شود نیز از دیگر مواردی است که تفاوت میان سندهای عادی و وقفی را مشخص می کند؛ سندهای ساختمان یا زمین های وقفی به صورت دست نوشته در اداره اوقاف ثبت خواهند شد. همچنین سند معاملات املاک وقفی بدون نظارت سازمان یا شخص متولی قابل انتقال نیستند.
در نظر داشته باشید که سندهای اوقافی را نمی‌توان به دلیل تنظیم شدن در سازمان اوقاف، قانونی و یا شرعی دانست. بلکه باید از اداره ثبت احوال استعلامات لازم صورت بگیرد. همچنین اسناد اوقافی از نظر بهاء از اسناد ۶ دانگ دارای ارزش کمتری هستند. املاک عادی دارای سند حدود ۲۵ درصد با ارزش‌تر از املاک وقفی ارزیابی می‌شوند.
هنگام معامله این نکات را در نظر بگیرید
همواره چالش بزرگی بوده است که ما در هنگام معامله املاک وقفی چه کنیم؟ چرا که از زیر و بم اصول حقوقی زمین‌های وقفی کمتر اطلاعات مرتبط در اختیار دیگران قرار می گیرد.
بنابراین هنگام خرید و فروش زمین وقفی و یا خانه وقفی، شما به عنوان یک مشاور باید در نظر داشته باشید که تمامی بدهی‌های ساختمان نسبت به شهرداری و… پرداخت‌شده باشد. در غیر این صورت، تمامی بدهی‌ها بر دوش خریدار فعلی خواهد بود. برای اطمینان از وضعیت خانه وقفی ، باید از سازمان اوقاف استعلام‌های مورد نظر گرفته‌شود.
در مراحل بعد باید در نظر داشته‌باشید که تاریخ های اجاره کاملاً به خریدار اطلاع داده‌شود. در سند ملک وقفی تاکید می‌شود که ملک، وقفی است. بدین ترتیب خریدار نمی‌تواند ادعایی مبنی بر عدم آگاهی از مفاد قرار داد داشته باشد.
نتیجه گیری
هنگام معامله باید همه مفاد یک قرارداد که قرار است آن را امضا کنید، با دقت بخوانید و از حقایق آن مطلع شوید. معامله بر سر یک زمین یا خانه وقفی همواره از چالش های مهمی است که مشاورین املاک با آن دست و پنجه نرم می کنند.
شما به عنوان مشتری و ارباب رجوع باید از همه شرایط معامله ملک اطلاع داشته باشید تا هم شما از معامله راضی و خشنود باشید و هم وقف کننده یا سازمان اوقاف. همچنین برای خرید و فروش خانه ویلایی در اصفهان و خرید آپارتمان در اصفهان به سامانه هوشمند املاک مراجعه کنید.
