از جمله مهم ترین و شاید باارزش ترین دارایی‌های هر فردی خانه و یا آپارتمان است. این موضوع باعث شده است تا سند مالکیت در این مورد از اهمیت ویژه ای برخوردار باشد. انواع این اسناد از بنچاق‌های قدیمی تا سندهای تک برگ امروزی به جهت مشخص‌کردن این حق مالکیت درنظر گرفته‌شده اند. البته در این اسناد بجز حق مالکیت موارد بسیاری از جمله حدودات ملک، مشخصات کامل ملک و متعلقات آن نوشته‌شده است.
از آنجائیکه در مورد سند ملکی، دعوی حقوقی بسیاری در دادسرها وجود دارد، مجموعه “املاک داران” بر خود لازم می‌داند تا این مسئله را از جنبه حقوقی برررسی نماید. شناخت کافی از مسائل حقوقی خرید ملک باعث می شود تا احتمال کلاهبرداری نیز در خرید و فروش‌ها کمتر شود. پس وقتی وارد معامله‌ای می‌شویم یا اقدام به خرید و فروش خانه می‌کنیم، در مورد نوع سند و اعتبار آن باید تحقیق کنیم و بعد از آگاهی و اطلاعات کامل، سند آن ملک را امضا کنیم. پس با ما همراه باشید تا مروری بر معرفی انواع سند ملکی در ایران داشته باشیم. در ادامه این مقاله می‌توانید از فایل صوتی آن نیز استفاده کنید.
تعریف سند ملکی
سند به نوشته ای گفته می‌شود که طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در مقام دعوا یا دفاع قابلیت استناد داشته‌باشد. این اسناد به دو دسته عادی یا سند نسقی و رسمی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی اسنادی هستند که یا در اداره ثبت، یا در دفاتر اسناد رسمی و یا در حضور مامورین دولتی تنظیم می شوند. و هر سندی بجز این سه دسته، سند عادی محسوب می‌شود. این اسناد می‌توانند برای اثبات حق مالکیت بر ملک و خودرو کاربرد داشته باشند. هرچند اگر سند رسمی به چند نفر فروخته شده باشد یا مشکل حقوقی داشته بشد ابطال سند رسمی امکان پذیر است.
اسناد اگر دارای مهر، امضا و اثر انگشت شخصی باشند به ایشان تعلق دارند. همچنین سند می‌تواند به درخواست شخصی و یا وکیل ایشان صادر شده باشد. بعضی از اسناد نیز تنها حق و یا عملی را به اثبات می‌رسانند که از این دسته می‌توان به سند ازدواج و طلاق و شناسنامه اشاره کرد. اما اسناد تعهد آور مانند سند ملک و یا برات، برای اشخاص الزام آور هستند.
سند ملک توافق نامه‌ای است که در آن شرایط توافق شده میان خریدار ملک و فروشنده ملک نوشته شده است. از جمله این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مشخصات ملک مورد نظر
- نقشه
- موارد و نکات حقوقی
- محدودیت در انتقال
موارد بالا به صورت جزئی در سند ثبت شده است. البته سند خانه باید توسط مامورین دارای صلاحیت، یا دفاتر ثبت اسناد و یا اداره ثبت اسناد محل سکونت شما تنظیم گردد.
انواع سند ملکی
اسناد ملکی شامل موارد زیر هستند:
- سند شش دانگ
- سند عرصه و اعیان
- سند بنچاق
- سند منگوله دار ملک
- سند تک برگ
- سند مشاع
- سند قولنامه ای
- سند وقفی ملک
- سند رهنی
- سند تفکیکی
- سند ورثه ای
- سند شورایی ملک
- سند شورایی مجعول
براساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، و با توجه به انواع سند، در واقع سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شوند. علاوه بر این موارد در قانون تجارت، اسناد دیگری تحت عنوان اسناد ملک تجاری وجود دارند که عبارت اند از: اسناد مالی و اسناد بهادار معرفی شده که شامل : برات ، چک و سفته هستند. قانون برای تنظیم سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سه مرجع را معرفی کرده است.
- اداره ثبت اسناد و املاک کشور؛ انواع سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی
- دفترهای اسناد رسمی؛ وکالت، سند ازدواج و طلاق، مشارکت، وقف
- در نزد مامورین دولتی به لحاظ وظیفه قانونی آن‌ها و در حین انجام وظیفه؛ شناسنامه، گواهینامه، گذرنامه
پس همان طور که گفته شد، اسنادی که در سه مرجع بالا تنظیم شوند، رسمی به حساب می‌آیند و می‌توان استعلام سند ملک را گرفت. در غیر این صورت مابقی اسناد عادی هستند. همچنین سند رسمی در نزد طرفین، وراث و مقام قانونی معتبر است. سند زمین نیز همان سند ملک است که از انواع سند زمین کمتر استفاده می‌شود و بیشتر واژه سند ملک را به دلیل بنای احداثی یا ویلا می‌شناسند و باید مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه ای را گذراند تا مشکل حقوقی پیدا نکند.
۱. سند شش دانگ
به سندی که به صورت کامل تعلق به یک شخص داشته باشد سند شش دانگ می‌گویند. در واقع شش دانگ به معنای این است که مالک این ملک از شش جهت صاحب آن ملک است که آن جهت‌ها عبارت‌اند از :
- از شمال و جنوب ملک
- شرق و غرب ملک
- بالا و پایین ملک
یکی از رایج ترین و معتبرترین اسناد سند شش دانگ است. این سند علاوه بر ملک می‌تواند به خودرو نیز تعلق گیرد. در ادامه ذکر خواهیم کرد که این اسناد تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ شده است.
۲. سند عرصه و اعیان
تفاوت عرصه و اعیان ملک در قوانین حقوقی ملک، به زمینی که در آن یک ملک ساخته‌شده عرصه و به آن خانه یا بنای ساخته‌شده اعیان می‌گویند. در موضوع آپارتمان هم به زمینی که آپارتمان در آن احداث‌شده عرصه و سندی که به واحدهای ساخته شده تعلق دارد سند اعیان می‌گویند. اکثر واحدهای آپارتمانی در شهرهای بزرگ دارای سند عرصه و اعیان هستند.
۳. سند بنچاق
سند بنچاق که در ایام گذشته دارای اعتبار بود، یک نمونه دیگر از انواع سند است. در این نوع سند افراد با سواد در آن زمان متن سند را نوشته سپس علمای دینی یا افراد معتبر آن شهر این سند را امضا و مهر می‌کردند و سند بنچاق برای اثبات مالکیت صاحب ملک استفاده می‌شد. اما امروزه سند بنچاق به سندی اتلاق می‌شود که در کنار سند رسمی تک برگ ملک، حاوی مشخصات فروشنده و خریدار و همچنین مشخصات امتیازات گاز، آب و برق به طور کامل بوده، صادر می‌شود. در اصل سند بنچاق اصالت مالک و ملک را با ذکر مشخصات چند فروشنده پیشین تعیین می‌کند.
اگر می‌خواهید که یک ملک با سند بنچاق دار خریداری کنید، حتما تمام موارد ریز و درشت در بنچاق را مورد برررسی و مطالعه قرار دهید. این نمونه سندهای ملکی امروزه زیاد مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و حتما قبل از وارد شدن به یک معامله با سند بنچاق، دریافت تاییدیه از طرف مراجع قانونی الزامی است. مخصوصا زمانی که قصد خرید خانه کلنگی در اصفهان را دارید، سند قدیم و یا بنچاق را حتما با مشورت مشاور حقوقی ملک بررسی نمایید.
۴. سند منگوله دار ملک
سندهای منگوله دار، همان سندهای دفترچه ای هستند که با یک نخ و سرب پلمپ شده اند. این پلمپ به معنای اعتبار کافی برای سند است. این اسناد بین ۱۲ تا ۳۲ صفحه داشتند که در مصرف کاغذ هم بسیار زیاده روی می‌شد. تقریبا از زمان ثبت املاک در سامانه وزارت راه و شهرسازی از این نوع سند استفاده می‌شده است ولی امروزه به دلیل احتمال جعل و یا بروز کلاهبرداری از این نوع سند کمتر استفاده شده است.
بدخطی و بعضا ناخوانا بودن مطالب داخل سند به علت دستنویس بودن آن‌ها نیز می‌توانست از مشکلاتی باشد که این قبیل اسناد در گذشته ایجاد می‌کردند. تنها مزیتی که می‌توان برای اینگونه اسناد ملکی به شمار آورد همان ثبت نام مالکان مختلف در سند بود. تعداد صفحات زیاد این اسناد باعث می‌شد که طی معاملات متعدد بتوان از آن استفاده کرد و شاید یکی از پشتوانه‌های اثبات مالکیت نیز محسوب می‌شد.که البته این مورد امروزه به مدد بنچاقی که دفترخانه ثبت اسناد صادر می‌نماید، حل شده است.
۵. سند تک برگ
همان طور که از اسم سند تک برگ مشخص است، این سند تنها یک برگ دارد و از سمت نهادهای رسمی کشور طراحی و به تصویب رسیده است در سند تک برگ همه اطلاعات اولیه‌ی ملک را به راحتی می‌توانید مشاهده کنید. این اطلاعات در روی برگه شامل مشخصات ملک و مشخصات مالک و نقشه جانمایی ملک در منطقه به اضافه نقشه حدودات ملک است. این اطلاعات به طور کامل می‌تواند نیمی از محتویات اسناد چند برگی را در خود داشته باشد. در پشت برگه سند مشخصات ملک، حقوق ارتفاقی، حدودات ملک به طور کامل و… نوشته شده است.
همچنین اگر ملک در رهن باشد در این قسمت مشخص شده است. متعلقات ملک همچون انباری و پارکینگ با حدودات و متراژ دقیق نیز در این قسمت ثبت شده است. از دیگر مزایای این اسناد نسبت به سند منگوله دار و چند برگی آن است که هر شخص می‌تواند به میزان سهم خود از ملک، سند مجزایی را در اختیار داشته باشد. از چند سال پیش که سندهای منگوله دار جای خود را به تک برگی‌ها دادند، امنیت در معاملات بیشتر شده است. به دلیل اینکه سندهای منگوله دار و دفترچه ای قدیمی به شدت قابلیت جعل وکلاهبرداری را داشتند. اسناد تک برگی به صورت مکانیزه طراحی‌شده و مورد دست نویسی در آن‌ها وجود ندارد. وجود نداشتن تصویر در سند پنج برگ یکی از تفاوت های سند تک برگ و سند پنج برگ است که گاها باعث ایجاد کلاهبرداری می‌شود.
همچنین هولوگرام روی اینگونه اسناد قابلیت جعل را به شدت کاهش می‌دهد. همچنین از زمانی که اداره ثبت و شهرداری‌ها شروع به استفاده از نقشه‌های هوایی برای املاک نمودند، اشکالاتی که می‌توانست در زمینه حد و حدودات ملک و یا مساحت آن ایجاد شود، دیگر عملا بوجود نمی‌آیند. قبلا ممکن بود مقداری از زمین همسایه و یا دیوار، حتی مقداری از گذر عمومی داخل ساختمان شخص قرار گیرد. اما به لطف وجود اسناد تک برگ دیگر این اتفاقات نخواهد افتاد. یکی دیگر از مزیت‌های این اسناد کاهش تردد و مراجعه به ادارات ثبت و غیره است، چون سند تک برگ به صورت مکانیزه و بذون دخالت دست، چاپ شده و صفر تا صد آن در دفترخانه و اداره ثبت انجام می‌گیرد. در نهایت این اسناد با پست به دست مالک می‌رسند و هیچ دردسر دیگری برای ایشان ندارند. در زمان انتقال سند و یا انجام معاملات خرید و فروش، استعلام سند یک امر عادی است.
لذا در انواع سند تک برگ تنها کافیست که کد ملکی مالک را در سایت سازمان ثبت املاک و اسناد کشور وارد نموده و به اصطلاحات ثبتی در املاک، استعلام را دریافت نمایید. این عمل از بسیاری از ترددها و مراجعات غیر ضروری خواهد کاست و به پیاده سازی دولت الکترونیک کمک بسیاری خواهد کرد. با ذکر دلایل مختلف حتما توانسته‌اید با تفاوت‌های این دو نوع سند آشنا شوید و به لزوم تبدیل اسناد منگوله دار به تک برگ پی ببرید. لذا لازم است کسانی که بعد از سال ۱۳۹۰ معاملات خرید و فروش انجام داده اند برای تبدیل سند خود اقدام نمایند.
در غیر این صورت و معاملات قبل از ۱۳۹۰ می‌توانند با همان سندی که در دست دارند یا برای انجام معاملات اقدام نمایند و یا سند خود را به تک برگ تبدیل کنند.
۶. سند مشاع
معنی لغوی مشاع یعنی شراکت، پس زمانی که ملک دارای چندین مالک باشد به سند آن، سند مشاع می‌گوییم. در ملک‌هایی که دارای سند مشاع هستند، تمامی قسمت‌های ملک متعلق به همه شرکا است. یعنی هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بخش خاصی از ملک را تحت تصرف خود بدانند و برای تحقق این موضوع و دریافت تقسیم نامه باید درخواست تفکیک سند را به اداره ثبت بدهند. پس بهتر است در خرید و فروش ملک با سند مشاع تمامی موارد حقوقی را با کمک یک مشاور املاک حرفه ای بررسی کنیم.
با شرکت در دوره آموزش حرفه ای مشاور املاک و گرفتن مدرک فنی حرفه ای با گذراندن این دوره می‌توانید تمامی نکات مشاور املاک حرفه ای شدن را بیاموزید.
در بسیاری از موارد مانند زمانی که ملک به ارث می‌رسد، قرارداد مشارکت در ساخت در میان است، ملک بیشتر از یک مالک داشته باشد و… سند ملک به صورت مشاع است. در این صورت هر دو نفر باید در ملک دخل و تصرف داشته باشند و بدون رضایت تمامی شرکا امکان خرید و فروش و یا هیچ عمل دیگری بر روی ملک وجود ندارد. تفاوت این اسناد با سند تفکیکی آن است‌که گاهی مالکیت مانند ملک مشاع برای چندین نفر است. اما در سند ذکر شده است که هر کدام چه سهمی دارند و یا مالک کدام قسمت هستند.
اما در سند مشاع این تفکیک قدر السهم وجود ندارد. اگر شخصی سند مشاعی را در دست داشت و نیاز به دریافت سند مجزا داشت باید به اداره ثبت اسناد مراجعه نموده و در این باره اقدام نماید. اگر تفکیک سند با مسالمت و مصالحه شرکا انجام پذیر نباشد، می‌توان به دادگستری دادخواست تفکیک و افراز را تقدیم نمود.
۷. سند قولنامه ای
سند قولنامه ای در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و رسمی به حساب نمی‌آید. این نوع سند ، نوشته ای است که با توافق طرفین معامله ( خریدار و فروشنده ) توسط مشاور املاک و در دفتر املاک نوشته‌شده است. قولنامه باید توسط یک فرد سرشناس و مورد اعتماد نوشته شود تا از لحاظ قانونی مورد قبول واقع باشد. همچنین افرادی که شرایط شهادت را داشته باشند هم، به عنوان شاهد باید قولنامه را امضا کنند. فراموش نکنید که سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه ای وجود ندارد .
قولنامه‌ها تا زمانی که به مبایعه نامه تبدیل نشوند از شرایط قانونی خیلی محکمی برخوردار نیستند. قولنامه همانطور که از نامش مشخص است، تنها یک قول و قرار بین خریدار و فروشنده است و می‌توان به راحتی از آن قول عدول کرد. بنابراین حتما قبل از معامله و امضا کردن قولنامه در مورد وضعیت ملک به درستی تحقیق و همه ی شرایط را بررسی کنیم. همچنین می‌توانید استعلامی را در مورد وضعیت ملک به شهرداری بفرستید.
با این استعلام از میزان بدهی ، وضعیت سال ساخت، تخریب و … اطلاعات لازم از ملک را به دست می‌آوریم. چون در مورد سندهای غیر رسمی، احتمال وقوع کلاهبرداری وجود دارد لذا توصیه می‌شود نوشتار انواع کلاهبرداری در معامله املاک در املاک داران را مطالعه فرمایید.
۸. سند وقفی ملک
به املاکی که صاحب ملک، آن را وقف کرده است، ملک وقفی می‌گوییم. در این بین اداره اوقاف مسئول واگذاری این زمین‌ها است که آن‌ها را به صورت اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگر واگذار می‌کند. به سند این املاک، سند وقفی گفت ه‌می‌شود.
سند اوقافی به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف ، نقل و انتقال آن را انجام دهید. همچنین سالانه مبلغی هم باید به اداره اوقاف پرداخت کنید. بجز سامان اوقاف، ممکن است وقف در محل‌های دیگری نیز قابل ثبت باشد. لذا این گونه املاک تابع قوانین محل وقف خود هستند. به عبارتی از این دسته املاک می‌توان به موقوفه‌های آستان قدس رضوی اشاره کرد، این املاک برای واگذاری و یا خرید و فروش به قوانین آستان قدس رضوی، پایبند هستند.
۹. سند رهنی
از دیگر انواع سند ملکی می‌توان به سند رهنی اشاره نمود، این سند به دلیل تنظیم در دفاتر ثبت اسناد رسمی به عنوان یک سند رسمی شناخته می‌شود. سند رهنی مربوط به ملک هایی است که در زمان خرید آن ، مالک از بانک درخواست وام و تسهیلات بانکی می‌کند. سند رهنی ملک توسط بانک و موسسات مالی وام دهنده ، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم و صادر می‌شود . همچنین صاحب ملک پس از اتمام قسط‌ها می‌تواند، تقاضای آزاد سازی سند در رهن بانک را بدهد. گاهی سند املاک در وثیقه دادگستری و یا وثیقه شخصی است که بهتر است در هنگام انجام معاملات به این مورد نیز توجه ویژه ای نمایید.
۱۰. سند تفکیکی
سند تفکیکی، سندی است که برای یک ملک برای تقسیم بندی آن به چند قسمت صادر می‌شود. این املاک دارای با گذران روند تفکیک سند ملک، چند قسمت هستند که هر قسمت در اختیار یک مالک است. قسمت‌های تقسیم‌شده هر ملک دارای یک سند جداگانه است. ضمناً هر کدام از سندهای صادر شده از نظر حقوقی کاملا معتبر هستند.( در قسمت سندهای مشاعی توضیح داده‌شد).
۱۱. سند ورثه ای
در تعریف انواع سند ملکی اگر مالک یک ملک فوت کند طبق قوانین تمامی املاکی که به نام شخص متفوی بود به وراث انتقال داده خواهد شد که، در مقاله ای در مورد شرایط کامل انحصار وراثت املاک توضیح داده ایم، پس با توجه به موارد گفته شده به این ملک، ملک‌های ورثه ای می گویند. اکثرا این نوع املاک دارای سند مشاعی هستند. و قوانین یاد شده در مورد این اسناد، در رابطه با این افراد نیز صدق می کند.
۱۲. سند شورایی ملک
سند شورایی، یک نوع مالکیت ملکی عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده است. این سند اعتبار لازم را ندارد اما، برای تبدیل کردن آن به سند رسمی می‌توان اقدامات قانونی را انجام داد.
۱۳. سند شورایی مجعول
سندی که به هر شکلی ( مادی یا معنوی ) جعل شده‌باشد، سند مجعول است. در موارد بالا با انواع سند خانه و کاربردهای آن آشنا شده‌ایم. به خاطر داشته باشید در زمان انجام هر معامله، به خوبی سند و تمام شرایط حقوقی آن را بررسی نمایید تا در آینده با مشکلی برخورد نکنید .
چگونه اموال بدون سند را، سند دار کنیم ؟
خب تا این جای مقاله با انواع سند ملکی آشنا شده‌اید در ادامه نحوه سند دار کردن املاکی است که سند ندارند و اخذ سند برای املاک قولنامه ای، این موضوع یکی از مشکلات بزرگ حقوقی است که در ادامه این متن برای شما توضیح می‌دهیم. پس از تصویب قانون ثبتی۱۳۱۰، مقرر شد که تمام املاک در کشور باید به ثبت برسند و برای اموال غیر منقول نیز سند رسمی صادر شود. بنابراین املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده باشند، پس از این تاریخ دارای اعتبار و قابل استناد در مراجع و محاکم نخواهند بود. پس می‌توان نتیجه گیری کرد که هنوز در کشور املاک و اموال غیر منقولی که با توجه به قانون فوق هنوز به ثبت نرسیده اند که سنددار نیستند.
پس باید یک سری مراحل را طی کرد : با توجه به ماده ۱ لایجه “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌‌های فاقد سند رسمی ” و به منظور صدور انواع سند برای ساختمان‌هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی احداث شده اند که منشا تصرفات متصرفان، قانونی به حساب می‌آید. در ادامه روند سند دار کردن زمین‌های بدون سند یک جلسه هیات داوری با حضور یک قاضی و با توجه به کاربری زمین (کشاورزی، مسکونی) رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، تشکـیل می‌شود. که پس از بررسی مدارک شما در این هیات و انجام تحقیقات برای زمین شما دستور صدور رای را می‌دهند.
جمع بندی :
قبل از اقدام به خرید و فروش ملک باید با انواع اسناد ملکی آشنایی داشته و از معتبر بودن آن‌ها اطمینان پیدا کنید. در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده‌است که سند عبارت‌است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. به سندی که به صورت کامل به نام و در اختیار یک شخص قرار بگیرد، سند شش دانگ گفته می‌شود. که رسمی‌ترین ومعتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است.
مزیت سند تک برگ در مقابله با سندهای قدیمی چند صفحه ای در نکته اول اصالت و در نکته‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن موارد سند است. سند ملک رهنی، اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند. وارثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند. برای هرگونه مشاوره می توانید با کارشناسان املاک داران در ارتباط باشید.
