آنچه باید در مورد دعاوی سه گانه تصرف بدانید!

دعاوی سه‌گانه تصرف به سه نوع از دعاوی در حقوق مدنی اشاره دارد که موضوع آن‌ها تصرف و مالکیت بر اشیاء غیرمنقول، به ویژه املاک است. این دعاوی شامل دعوی تصرف عدوانی، دعوی استرداد و دعوی مزاحمت است که تحت عنوان دعاوی سه گانه تصرف یا دعاوی ثلاث شناخته می‌شود و از موضوعات حقوقی مهم در ایران به شمار می رود. ادامه بیشتر به آن خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید تا درباره دعاوی سه گانه تصرف بیشتر بدانید.

Possession expresses the closest relation of fact that can exist between a corporeal thing and the person who possesses it, implying either (according to its strictest etymology) an actual physical contact, as by sitting, or (as some would have it) standing upon a thing

تصرف نزدیک‌ترین رابطه واقعی است که می‌تواند بین یک شی مادی و شخصی که آن را تصرف کرده است وجود داشته باشد، که به معنای تماس فیزیکی واقعی است، مانند نشستن بر روی آن، یا (طبق نظر برخی) ایستادن بر روی آن.

https://www.realestatedefined.com/html/terms_defined/possession.html

دعاوی سه گانه تصرف چیست؟

 دعاوی تصرف که مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی به این ۳ دسته از دعاوی اختصاص دارد، به آن دسته از دعاوی ملکی گفته‌می‌شود که شاکی در ملک تصرف دارد و خاطی مانع استفاده وی از ملک شود، یا برای او مزاحمت ایجاد کند و یا به زور قصد تصرف ملک را داشته باشد. از این رو آن را دعوای سه گانه تصرف نیز می نامند. 

دعاوی ثلاث کدامند؟

در دعاوی سه گانه خواهان مدعی می‌شود که خوانده، مانع سکونت او در ملک خود می‌شود، مزاحمتی ایجاد می‌کند و یا قصد غصب ملک را دارد. بنابراین دعوای سه گانه تصرف شامل سه مورد است:

الف) رفع تصرف عدوانی؛  این دعوی زمانی مطرح می‌شود که شخصی به طور غیرقانونی و بدون اجازه مالک، وارد ملک دیگری شود یا آن را تصرف کند. در این نوع دعاوی، شاکی می‌تواند از دادگاه بخواهد که تصرف فرد متجاوز را غیرمعتبر اعلام کند و ملک را به صاحب آن برگرداند.

ب) رفع ممانعت از حق؛ در این دعوی، شخصی که مالک یک مورد است، می‌تواند از دادگاه درخواست کند که مورد تصرف شده به وی بازگردانده شود. این دعوی معمولاً به دنبال تصرف غیرمجاز ملک یا شیء رخ می‌دهد.

ج) رفع مزاحمت از حق؛ این نوع دعوی مربوط به مواقعی است که حق مالکیت شخصی نسبت به ملک خود تحت تأثیر مزاحمت‌های دیگران قرار گیرد. به عبارت دیگر، اگر کسی با تصرف یا اقداماتی، مزاحم استفاده عادی مالک از ملک خود شود، مالک می‌تواند دعوی مزاحمت را مطرح کند تا حقوق خود را حفظ کند.

در ادامه به توضیح بیشتر در مورد هر یک از دعاوی می پردازیم.

دعوای رفع ممانعت از حق

بر اساس ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ممانعت از حق یعنی ” تقاضای شخصی که رفع ممانعت از حق ارتفاق و یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد”. اگر خوانده مانع رفت‌ و‌ آمد خواهان در ملک خود شود، می‌توان دعوای ممانعت از حق را مطرح ساخت.

ممانعت از حق با تصرف عدوانی یک تفاوت اصلی دارد. همانطور که پیش تر گفتیم، در تصرف عدوانی، ملک به زور مورد تصرف فرد خاطی قرار می‌گیرد و اجازه استفاده از ملک به شاکی داده‌ نمی‌شود. ولی در ممانعت از حق، خوانده‌ فقط مانع استفاده از ملک توسط خواهان می‌شود. ولی خودش از ملک استفاده نمی‌کند.

دعوای رفع مزاحمت از حق

بر اساس ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی، دعوای رفع مزاحمت یعنی دعوایی که باعث ایجاد مزاحمت برای متصرف مال غیر منقول شده‌است. در واقع بدون اینکه مال را از تصرف خواهان خارج کند، برای او مزاحمت ایجاد می کند.

در دعوای مزاحمت، فرد خاطی ملک را به تصرف خود در نیاورده و مانع تصرف شخص متصرف نیز نمی‌شود. پس چرا دعوای مزاحمت مطرح می شود؟ در حقیقت، فرد خاطی با ایجاد مزاحمت برای شاکی، ارامش او را بر هم می ریزد. به طور مثال سر و صدای همسایه‌ها و یا برگزاری مهمانی‌های پر سر و صدا و غیره. البته سر و صدا تا زمانی که باعث ایجاد اختلال در تصرفات متصرف نگردد، از مصادیق مزاحمت در نظر گرفته‌ نمی‌شود.

هر گاه خواهان نتواند استفاده کامل از رفاه و آرامش خود در ملک مورد تصرف را ببرد، می‌تواند دعوای رفع مزاحمت از حق را مطرح نماید. به عنوان مثال می‌توان به املاکی با ورودی مشترک اشاره کرد. زمانی که یکی از مالکین، شرایطی ایجاد کند که رفت و آمد دیگری دچار مشکل شود، ایجاد مزاحمت نموده‌ است.

دعوای رفع تصرف عدوانی

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی یعنی “ادعای تصرف سابق مبنی بر این که‌ خوانده بدون رضایت خواهان، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج نموده‌ است. بنابراین ادعای تصرف آن مال را درخواست می‌کند”. توجه داشته‌ باشید که این نوع تصرف عدوانی در صورتی تایید می‌شود که بدون هیچ گونه مجوزی از سمت خواهان صورت گرفته‌ باشد. در ضمن تصرف عدوانی فقط و فقط مربوط به اموال غیر منقول مثل ملک مرتبط است.

در واقع هر گاه که شخصی در ملکی تصرف داشته باشد (چه مستاجر باشد و چه مالک) و شخص دیگری بخواهد ملک را به زور تصرف کند، خواهان بایستی تصرف سابق خود را ثابت کند. چنانچه خواهان موفق به اثبات ادعای خود نشود، می‌تواند دعوای مالکیت را مطرح کند. بدین ترتیب که سند رسمی مالکیت خود را ارائه کرده و فرد غاصب را از ملک خود بیرون کند.

از آن جایی که خوانده در این نوع تصرف به عنوان غاصب شناخته‌ می‌شود، احکام غاصب بر او رواست. بدین صورت که بایستی تمامی خسارات وارده به خواهان را پرداخت نماید. اجرت المثل مدت زمان تصرف ملک را توسط کارشناسان بررسی می کنند و میزان آن مشخص می شود.

۳ رکن ضروری برای طرح دعاوی سه گانه

برای طرح این دعوی، سه رکن ضروری است که این ارکان عبارتند از:

الف) وجود تصرف سابق خواهان (ملک قبلاً در تصرف خواهان بوده باشد)
ب) تصرف فعلی خوانده (در حال حاضر ملک در تصرف خوانده باشد)
پ) عدوانی بودن تصرف خوانده (تصرف کنونی خوانده بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح باشد)

۱۰ نکته مهم در مورد دعاوی سه گانه تصرف

۱- هر کدام از این دعاوی نیازمند ارائه مدارک و شواهدی است که نشان‌دهنده حق تصرف یا مالکیت شاکی باشد.

۲- این دعاوی معمولاً مستلزم طی مراحل دادرسی قانونی از جمله ارائه شکایت به دادگاه، بررسی مدارک، و در نهایت صدور حکم دادگاه می‌باشند.

۳- در برخی از موارد، شهادت شهود می‌تواند به تقویت ادعای شاکی کمک کند.

۴- همچنین در دعاوی تصرف، مهلت‌های قانونی برای طرح دعوی وجود دارد و اشخاص باید دقت کنند که در زمان مناسب دعوی خود را مطرح کنند.

ویژگی های دعاوی سه گانه

همانطور که گفته شد، در قوانین آیین دادرسی مدنی، از ماده ۱۵۸ تا ۱۷۷ به ویژگی های مرتبط با دعاوی سه گانه پرداخته‌ شده است. جالب است بدانید که دعاوی سه گانه دارای یک سری ویژگی های مشترک هستند که در اینجا به طور خلاصه به آن اشاره می کنیم:

• دعاوی سه گانه مربوط به اموال غیر منقول مثل ملک می باشد و شامل اموال منقول مثل ماشین، اشیاء گرانبها و غیره نمی شود.
• میتوان برای هر سه دعوای تصرف درخواست تجدید نظر داشت ولی قابل فرجام خواهی نیستند.
• دعاوی سه گانه تصرف را میتوان خارج از نوبت مورد برسی قرار داد.
• در هر سه دعوا، فرد شاکی باید ثابت کند که قبلا متصرف بوده است. چرا که در قوانین ایران همیشه حق با متصرف فعلی است.
• تجدید نظر در دعوای سه گانه تصرف بر خلاف سایر دعوای، مانع از اجرا حکم نخواهد شد.
• برای رسیدگی به دعاوی سه گانه تصرف بایستی به دادگاهی مراجعه کنید، که مال غیر منقول در آن منطقه واقع شده‌است.

دعوای سه گانه در قانون مجازات

نکته حائز اهمیتی که بایستی در رابطه با دعاوی سه گانه تصرف بدانید، این است که هر سه دعوا علاوه بر جنبه حقوقی، جنبه کیفری نیز دارند. بنابراین بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، فرد خاطی بایستی به ۱۵ وز تا ۶ ماه حبس محکوم شود. و اما طبق ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی نیز، در صورت تکرار این امر، مجازات دیگری در نظر گرفته‌می‌شود.

در واقع در صورتی که خوانده پس از خلع ید از مال غیر منقول و یا رفع مزاحمت و ممانعت از حق، باز هم خطای خود را تکرار نماید، علاوه بر رفع تجاوز، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم می شود.

جمع بندی

همانطور که گفتیم دعاوی سه گانه تصرف به دعوای تصرف عدوانی به منظور بیرون کردنِ غاصب از ملک، دعوای رفع ممانعت از حق برای جلوگیری از مانع‌شدن از استفاده از ملک و دعوای رفع مزاحمت برای پیگیری مزاحمت های ایجاد شده گفته‌می‌شود. به طور کلی برای کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با مباحث قانونی می توانید از مشاور حقوقی املاک ما بهره مند شوید. در این مقاله به توضیح هر سه بخش این دعاوی اشاره کردیم و ویژگی های دعاوی سه گانه را شرح دادیم.

سوالات متداول

۱. دعاوی سه‌گانه تصرف چیست؟
 دعاوی سه‌گانه تصرف شامل «دعوی تصرف عدوانی»، «دعوی استرداد» و «دعوی مزاحمت» است. هر یک از این دعاوی به نوعی به تصرف و مالکیت املاک و اشیاء غیرمنقول مربوط می‌شود.

۲. چه زمانی می‌توان دعوی تصرف عدوانی را مطرح کرد؟
 زمانی که فردی بدون اجازه مالک، به طور غیرقانونی به تصرف ملک دیگری اقدام کند، مالک می‌تواند دعوی تصرف عدوانی را مطرح کند. باید نشان دهد که تصرف فعلی مخالف با حقوق مالکیت اوست.

۳. چه مدارکی برای اثبات دعوی استرداد ضروری است؟
 مدارکی نظیر سند مالکیت، قراردادها، و هرگونه مدرک دال بر تصرف قانونی بر ملک مورد نظر، نیاز است. همچنین ممکن است نیاز به گواهی یا شهادت شهود باشد.

 ۴. دعوی مزاحمت چگونه قابل اثبات است؟
برای اثبات دعوی مزاحمت، شاکی باید نشان دهد که اقدامات فرد دیگر به نحوی مانع از استفاده عادی و مشروع او از ملکش شده است. شاهدان و مدارک مستند می‌توانند به این قضیه کمک کنند.

۵. آیا می‌توان همزمان چند دعوی از دعاوی سه‌گانه را مطرح کرد؟
در برخی موارد، ممکن است افراد همزمان بتوانند چند دعوی را به دلیل شرایط مختلف مطرح کنند. اما بهتر است هر یک به طور جداگانه بررسی شود.

۶. مدت زمان رسیدگی به این دعاوی چقدر است؟
مدت زمان رسیدگی به دعاوی تصرف بستگی به نوع قضیه، حجم پرونده، و شلوغی دادگاه دارد. بعضی از دعاوی ممکن است سریع‌تر حل و فصل شوند، در حالی که برخی دیگر ممکن است به دلیل پیچیدگی زمان بیشتری ببرند.

۷. آیا در دعاوی سه‌گانه تصرف نیاز به وکیل هست؟
هرچند امکان طرح دعاوی بدون وکیل وجود دارد، اما مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص می‌تواند به دلیل تسلط او بر قوانین و روندهای حقوقی، بسیار مؤثر و مفید باشد.

۸. چه هزینه‌هایی برای طرح دعاوی تصرف وجود دارد؟
هزینه‌های مربوط به دعاوی می‌تواند شامل هزینه‌های دادرسی، حق‌الزحمه وکیل، هزینه‌های کارشناسی و دیگر هزینه‌های مرتبط باشد. این هزینه‌ها بسته به نوع دعاوی و شرایط می‌تواند متغیر باشد.

۹. در صورت عدم موفقیت در دعوی، چه اقدامی باید انجام داد؟
در صورت عدم موفقیت در دعوی، شاکی می‌تواند تصمیم به تجدیدنظر بگیرد یا به دنبال سایر راه حل‌های حقوقی باشد. در این زمینه، مشاوره با وکیل می‌تواند کمک‌کننده باشد.

۱۰. آیا می‌توان قبل از طرح دعوی توافق کرد؟
بله، بسیاری از دعاوی تصرف بر اساس مذاکره و توافق می‌توانند حل و فصل شوند. استفاده از روش‌های جایگزین حل اختلاف مانند مذاکره یا میانجیگری ممکن است در کاهش تنش و رسیدن به نتیجه مطلوب مؤثر باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.