آنچه در این مقاله می خوانید:
امروزه آپارتمان ها یکی از مشخصه های اصلی زندگی شهر نشینی محسوب می شوند. آپارتمان نشینی فرهنگ خاصی دارد و نیازمند رعایت یک سری مقررات توسط افراد ساکن در آن است. یکی از این مقررات تقسیم عادلانه هزینه های مشترک آپارتمان بین ساکنین آن است. به علاوه اصول آپارتمان نشینی حکم می کند که این هزینه ها از طرف ساکنین به موقع پرداخت شود. در این بخش قصد داریم در رابطه با اینکه هزینه های مشترک در آپارتمان شامل کدام هزینه ها می شود و نحوه تقسیم آن به چه صورت است صحبت کنیم. پس در ادامه با ما همراه باشید.
هزینه های آپارتمان به طور کلی در دو دسته جای می گیرند. بخشی از آن ها به صورت ثابت بوده و برخی متغیر هستند که در ادامه به آن ها می پردازیم.
برخی از امکانات دائمی که در اختیار تمامی افراد قرار می گیرند هزینه های ثابتی دارند که میان ساکنین تمام واحدها تقسیم‌بندی می شود. میزان این نوع هزینه ها به عواملی همچون مساحت زیر بنا یا متراژ واحد و همینطور میزان استفاده افراد وابسته نیست. از این رو تمام افراد باید به صورت یکسان این هزینه را پرداخت کنند؛ چرا که تمام افراد از این امکانات نفع می برند.
ازسوی دیگر به طور معمول مبلغ این نوع هزینه ها در طول سال تغییر نمی کند و ثابت است. از جمله این هزینه ها می توان به هزینه های باغبانی، نظافت حیاط و راهروها، نگهبانی و سرایداری اشاره کرد.
انبوه سازان بسیاری علاقه دارند تا برخی از واحدهای هر آپارتمان را به گونه ای طراحی کنند که دسترسی به بخش های مشاع نداشته باشند. از آن جا که هزینه های مشترک مشاعات آپارتمان مربوط به قسمت هایی است که تمام ساکنین می توانند از آن استفاده کنند، منطقی است هزینه های آن نیز میان همه تقسیم شود. طبق تعریفی که در قانون به آن اشاره شده، بخش هایی همچون حیاط، پشت بام، لابی، نمای ساختمان، آسانسور، راهرو، پاگرد و... مالک جداگانه ای نداشته و بر همین اساس تمام افراد ساکن حق استفاده از آن ها را دارند.
از این رو هزینه های مربوط به تعمیر این بخش ها به صورت مشترک بوده و با توجه به اینکه میزان تعیین شده ای ندارد و در طول دوره های مختلف دچار تغییر می شود، به آن هزینه های متغیر می گویند. برای تعیین میزان سهم هر واحد از آپارتمان در هزینه های متغیر، فاکتورهایی مانند متراژ واحد، تعداد کل واحدها و تعداد افراد ساکن در ساختمان تاثیرگذار خواهند بود.
لازم به ذکر است که پرداخت این هزینه ها برای تمام افراد ساکن در آپارتمان الزامی است. به طوری که حتی عدم استفاده از بخش های مشاع ساختمان نیز دلیلی بر پرداخت نکردن آن نخواهد بود. همچنین مدت زمانی که یک فرد در ساختمان ساکن است ارتباطی به این موضوع نداشته و نمی تواند سبب سر باز زدن فرد از پرداخت این هزینه ها یا تغییر میزان آن شود.
به عنوان مثال فردی که سه سال در یک آپارتمان زندگی می کند نمی تواند ادعای این را داشته باشد که باید نسبت به فردی که 10 سال در آن ساختمان ساکن است هزینه کمتری برای تعمیر درب پارکینگ پرداخت کند. این هزینه های متغیر که برای تامین آسایش ساکنان آپارتمان است شامل هزینه های تعمیر ایزوگام، درب پارکینگ، آسانسور، بیمه ساختمان است.
با توجه به اینکه المان ها مختلفی در تعیین این هزینه ها دخالت دارند استفاده از یک روش جدید مانند نرم افزارهای محاسبه‌گر می تواند در دقیق بودن و افزایش سرعت محاسبه تاثیر چشمگیری داشته باشد. در واقع نرم افزارها کارایی بالایی داشته و روند محاسبه را بسیار آسان تر و سریع تر می کنند. بر همین اساس امروزه بسیاری از مدیران ساختمان این روش را مورد استفاده قرار می دهند. ناگفته نماند که برخی از هزینه ها نیازی به تقسیم بندی نداشته و مدیر ساختمان در محاسبه آن ها نقشی نخواهد داشت. به عنوان مثال می توان موارد زیر را نام برد:
همانطور که می‌دانید هر مجتمع مسکونی دو بخش اختصاصی و عمومی یا مشترک با دیگر ساکنین آن دارد. هزینه مربوط به نگهداری و تعمیر قسمت‌های عمومی مانند پشت بام، پارکینگ، راه پله، حیاط و... بر اساس میزان استفاده در طول یک ماه مشخص شده و ساکنین تمام واحدها باید نسبت به پرداخت آن اقدام کنند. با در نظر گرفتن این موضوع که بخش‌های مشاع مالک خاصی ندارند و میان تمامی مالکان یک آپارتمان مشترک هستند، قوانین مشخصی برای نگهداری و تعمیر آن‌ها در نظر گرفته شده است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
در محاسبه هزینه‌های بخش‌های مشترک، تمامی اعضای هیئت مدیره یک ساختمان دخالت دارند. در واقع برای مشخص کردن آن تمامی این افراد در جلسه‌ای حضور پیدا کرده و در این باره به توافق می‌رسند. در صورتی که یکی از مالکان نظر مساعدی در رابطه با نحوه تقسیم بندی هزینه‌ها نداشته باشد تمامی هزینه‌ها به صورت مساوی تقسیم می‌شود. ناگفته نماند که در پرداخت این نوع هزینه‌ها علاوه بر مالکان، مستاجران نیز سهمی دارند که با توجه به توافق بین طرفین میزان آن را مشخص می‌کنند.
هزینه های قسمت های مشاع در تمام آپارتمان هایی که توسط پیمانکاران ساخته می شوند یکی نیست. به عنوان مثال برخی از واحدها ورودی جداگانه داشته و یا به یکی از بخش های مشاع مانند حیاط دسترسی ندارند. در این حالت هزینه های مربوط به این بخش ها بر عهده کسانی خواهد بود که از آن ها استفاده می کنند.
به طور کلی باید این موضوع را در نظر داشته باشید که در بخش تقسیم بندی و تعیین هزینه های ساختمان توافق میان مالکان اهیمت بسیاری دارد. در واقع می توان گفت که قوانین داخلی بخش های مشاع آپارتمان توسط مالکان تعیین می گردد.
به طور کلی هزینه‌های عمرانی بر عهده مالکان بوده و در این مورد مسئولیتی متوجه مستاجران نخواهد بود. در مقابل مستاجر موظف است تمامی هزینه‌های مربوط به هزینه‌های مشترک همچون نظافت، آب، برق و گاز را بپردازد. این موضوع به صورت توافقی بوده و در زمان نوشتن اجاره نامه میان مالک و مستاجر مشخص می شود. در هر صورت این هزینه ها باید پرداخت شود، حتی اگر فردی که پرداخت هزینه بر دوش او باشد سهم خود را نپردازد.
بدین صورت که اگر مستاجر از پرداخت هزینه ها امتناع کند مالک حق این را دارد که مبلغ این هزینه ها را از مبلغی که به عنوان پول پیش گرفته‌است کسر نماید. در مقابل اگر طبق توافق طرفین پرداخت هزینه ها برعهده مالک بوده و نسبت به پرداخت اقدامی نکند، مستاجر می تواند از مبلغ اجاره بها آن را پرداخت کند.
در برخی از آپارتمان‌ها آب در قسمت‌های مشاع همچون پارکینگ یا حیاط به طور مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این صورت میزان این هزینه باید میان تعداد واحدهای آپارتمان تقسیم شده و هر واحد سهمی در پرداخت آن داشته باشد. برای محاسبه دقیق‌تر می‌توان از نرم افزار مخصوص محاسبه قبض آب استفاده کرد.
همچنین دیده می‌شود که برخی ساختمان‌ها تنها از یک کنتور برای گاز رسانی به کل مجتمع استفاده می‌کنند. در این حالت مبلغ قبض صادر شده میان تعداد واحدها تقسیم می‌شود. همینطور مبلغ قبض برق در قسمت‌های مشاع همچون پارکینگ و راهروها نیز به همین صورت میان ساکنین تقسیم بندی می‌گردد.
در هر ساختمان افرادی به عنوان شورا به همراه مدیر ساختمان جلساتی تشکیل می‌دهند تا در رابطه با برخی امور تصمیم گیری کنند. یکی از مواردی که در این جلسات مورد بررسی قرار می‌گیرد بازسازی بخش‌های مشاع و هزینه‌های مربوط به آن است. در صورتی که اکثر مالکان با بازسازی ساختمان موافق باشند هزینه آن میان تمام مالکان به طور مساوی تقسیم می‌شود.
اگر قسمتی از مشاعات ساختمان تنها در اختیار یک یا چند نفر از مالکان قرار داشته باشد هزینه بازسازی آن بخش‌ها نیز بر عهده خودشان خواهد بود. در برخی موارد نیز امکان دارد یکی از افراد مالک ضرورت بازسازی را زیر سوال برده و نخواهد سهم خود را پرداخت کند. در این صورت سایر افراد ابتدا با مذاکره و در غیر این صورت با استفاده از شکایت می‌توانند برای دریافت هزینه اقدام نمایند.
طبق قانون آپارتمان نشینی تمام هزینه‌های مربوط به تعمیرات و عمران ساختمان بر عهده ساکنین آن بوده و هیچ فردی از این قاعده مستثنی نیست. حتی مدت زمان سکونت در ساختمان نیز نمی‌تواند بر این مسئله و میزان مبلغ پرداختی تاثیرگذار باشد. بنابراین تقسیم بندی هزینه‌ها به صورت یکسان انجام گرفته و فرقی میان فردی با دو سال سابقه سکونت و فردی که 10 سال در آن آپارتمان زندگی می‌کند وجود ندارد.
به طور کلی تقسیم بندی مبلغ قبوض آب، برق و گاز مشترک میان واحدها بر اساس عوامل مختلفی همچون تعداد واحد و متراژ آن ها انجام می شود. با این حال برخی افراد که ساعات زیادی را در آپارتمان خود حضور نداشته و مصرف بسیار کمتری نسبت به سایر واحدها دارند این روش را عادلانه نمی دانند.
بر اساس قانون پرداخت هزینه های قبوض مشترک طبق ملاک خاص و ثابتی تعیین می شود و هیچ یک از این استدلال ها تاثیری بر آن نخواهند داشت. بنابراین برای محاسبه سهم هر واحد مساحت آن را ملاک قرار می دهند. به عنوان مثال واحدی که 100 متر مساحت دارد باید دو برابر واحدهای 50 متری هزینه شارژ ساختمان و قبوض را پرداخت کند.
برای رفع مشکل در پرداخت هزینه‌های قبوض مشترک در ساختمان‌ها قوانین خاصی از سوی امور املاک در نظر گرفته شده است. طبق این قوانین علاوه بر میزان متراژ واحد می‌توان از توافق میان مالکان ساختمان نیز در رابطه با میزان سهم هر واحد استفاده کرد. بدین ترتیب توافق میان اعضا معتبر خواهد بود. همانطور که قبلا نیز اشاره شد در صورتی که حتی یک نفر از اعضا مخالفت کند، این توافق معتبر نبوده و هزینه‌ها بدون در نظر گرفتن میزان زیربنا به طور مساوی میان تمام افراد اعم از مالک و مستاجر تقسیم می‌شود.
شارژ ساختمان به هزینه‌هایی گفته می‌شود که مربوط به بخش‌های مشترک ساختمان است و همه ساکنین موظف به پرداخت آن‌ها هستند. به عنوان مثال هزینه‌هایی همچون هزینه تعمیر تاسیسات ساختمان، نظافت، پرداخت قبض‌های مشاع و همینطور حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک از جمله هزینه‌هایی هستند که به شارژ ساختمان معروفند. این نوع هزینه‌ها به پر و خالی بودن واحدها ارتباطی نداشته و به طور کلی همه افراد ملزم به مشارکت در پرداخت آن می‌باشند.
همانطور که گفته شد بر اساس قانون تمام واحدهای یک آپارتمان باید سهم خود را از شارژ ساختمان پرداخت کنند. در این میان احتمال آن وجود دارد که برخی از واحدها خالی باشند و کسی در آن‌ها ساکن نباشد. در این صورت چه کسی باید هزینه شارژ و مشاعات آن را پرداخت کند؟
فردی که مالک یک واحد از ساختمان است حتی در صورت خالی بودن آن نیز باید سهم خود را در هزینه مشاعات، نظافت و شارژ ساختمان بپردازد. طبق قانون عدم استفاده از بخش‌های مشاع همچون آسانسور به خاطر راحت بودن با پله دلیلی بر پرداخت نکردن هزینه شارژ نخواهد بود. این هزینه‌ها بر عهده تمامی افراد ساکن و مالک می‌باشد.
برای هر ساختمان فردی را به عنوان مدیر انتخاب می‌کنند تا به امورات ساختمان رسیدگی کند. از این رو با او قراردادی نوشته می‌شود که طبق آن باید دستمزدی دریافت نماید. با توجه به اینکه قرارداد باید طبق قوانین کار کشور نوشته شده باشد مدیر ساختمان در نقش کارگر باید حداقل حقوق پایه وزارت کار را در کنار مزایای دیگر و بیمه دریافت کند.
در ساختمان‌هایی که واحدهایی زیادی دارند برای افزایش امنیت ساکنان فردی را به عنوان نگهبان استخدام می‌کنند. کارفرمایان باید هر ساله با توجه به قوانین اداره کار و حداقل دستمزدی که برای یک کارگر در نظر گرفته می‌شود را برای نگهبان ساختمان در نظر بگیرند. علاوه بر این در تعیین میزان این مبلغ مواردی همچون متاهل بودن، حق اولاد و مدرک تحصیلی نیز دخالت دارند. به عنوان مثال به ازای هر فرزند پسر زیر 18 سال و فرزند دختر مجرد مبلغی به عنوان حق اولاد به حقوق پایه اضافه می‌شود.
به طور کلی تمامی آپارتمان‌ها نیاز به فردی برای نظافت و شستشوی بخش‌های مشاع دارند؛ فردی که به شست و شوی راه پله، راهروها، آسانسور، پارکینگ و حیاط بپردازد و دیگر کارهای خدماتی مربوطه را انجام دهد. این فرد به عنوان سرایدار ساختمان بر اساس ساعت کاری، تعداد طبقات یا میزان حجم کار دستمزد دریافت می‌کند. مبلغ این دستمزد میان مالکان به صورت مساوی تقسیم بندی می‌شود. البته در صورتی که بخشی تحت مالکیت یک فرد باشد هزینه نظافت آن نیز بر عهده همان شخص خواهد بود.
در صورتی که آسیب و خسارت وارد شده به یکی از قسمت های مشاع ساختمان بر اثر کوتاهی یکی از ساکنان آپارتمان صورت گیرد، نیازی به تقسیم هزینه بین سایرین نخواهد بود. بلکه فردی که سبب این خسارت شده باید تمامی هزینه های جبران آن را نیز بپردازد. در برخی مواقع احتمال این قضیه وجود دارد که فرد خاطی از پرداخت این هزینه امتناع ورزد. در این حالت مسئولان ساختمان این امکان را دارند که روند زیر را طی کنند:
هیئت مدیره ساختمان می تواند در صورت عدم پرداخت خسارت توسط فرد مذکور، از طریق مراجع قضایی نسبت به پیگیری این موضوع اقدام کند. در این روند ابلاغیه ای برای فرد ارسال و به او فرصت داده‌می‌شود تا در مدت 10 روز نسبت به پرداخت مبلغ خسارت اقدام نماید.
در صورتی که فرد حتی با دریافت ابلاغیه نیز مبلغ خسارت را پرداخت نکند این اجازه به هیئت مدیره داده‌می‌شود که او را از خدمات مشترک ساختمان محروم سازد. حال اگر این روند نیز به جایی نرسد و نیاز به پیگیری از طریق دادگاه باشد فرد خاطی علاوه بر اینکه مجبور به پرداخت هزینه می شود، مبلغی به عنوان جریمه نیز باید بپردازد.
تمام افرادی که در آپارتمان زندگی می کنند در برخی از هزینه های ساختمان شریک بوده و موظف به پرداخت سهم خود خواهند بود. حال برخی از این هزینه ها می تواند به طور ثابت بوده و سالانه مبلغ آن مشخص شود و برخی دیگر به صورت دوره ای تغییر کنند. در هر صورت هیچ یک از ساکنان ساختمان حق ندارند از پرداخت این مبالغ تعیین‌شده خودداری کرده و آن را نپردازند. در غیر اینصورت می توان از طریق مدیریت ساختمان، مراجع قضایی و قطع خدمات با او برخورد کرد.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
