سند شورایی چیست؟
در زمانهای دور، وقتی که هنوز تعداد افراد آن قدر زیاد نشده بود که به انفجار جمعیتی برسد. هر کسی میتوانست گوشه ای از زمین بی کران را تصاحب کند و هر کاری دلش می خواست با آن کند. آن روزها نیازی نبود تا اسم شخص، متراژ زمین و نوع کاربری آن در جایی ثبت شده و توسط مقامات دولتی تایید گردد. اما گستردگی و پیچیدگی زندگی امروزی باعث شده قانون بر همه جوانب زندگی انسان ها حاکم شود. و برای هر کاری که می خواهد انجام دهد قانون را مد نظر قرار دهد.
یکی از این امور مهم، مسائل حقوقی خرید و فروش ملک است که نیازمند مشورت گرفتن از مشاور حقوقی ملک که بر مسائل حقوقی در حوزه املاک واقف است. هر چند بیشتر معاملات ملکی بر مبنای سند قانونی انجام می شوند اما هنوز اراضی وجود دارد که فاقد سند قانونی مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک هستند. بخشی از این املاک دارای سندی به نام سند شورایی هستند که شاید تا به حال آن را نشنیده باشید. بنابراین اگر قصد انجام معامله ای در این مورد را دارد با املاک داران همراه باشید تا همه چیز را درباره سند شورایی بدانید.
سند شورایی چه نوع سندی است؟
به طور کلی ما دو دسته سند داریم یکی سند رسمی و دیگری سند غیر رسمی.
سندهای رسمی به آن دسته از اسنادی گفته میشود که در اداره ثبت اسناد رسمی کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده اند. تنظیم و ثبت این اسناد بر اساس مقررات و قوانین خاص انجام می شود و هر آنچه که در سند ذکر شود، برای قانون حجت است. سندهای رسمی توسط مامورین رسمی قانون (مانند کارمندان و کارشناسان دفاتر ثبت اسناد کشور) تنظیم می شوند.
سندهای غیر رسمی شامل هر سندی میشود که بر اساس قانون تنظیم و ثبت اسناد ثبت نشده باشد. که سند شورایی نیز جزو این دسته به شمار می رود.
پیشینه سند شورایی به زمان های گذشته برمی گردد هنگامی که هیچ ارگان و سازمانی برای تعیین و مرزبندی زمین ها وجود نداشت و مردم خود اقدام به تهیه و تنظیم سند می نمودند. در یک تعریف جامع تر سند شورایی یکی از انواع سند ملکی است که تمام اطلاعات مربوط به زمین توسط عده ای از اهالی منطقه امضا شده و به تایید رئیس شورای محلی رسیده باشد. بنابراین درست است که سند شورایی اعتبار اسناد رسمی را ندارد اما کاملا هم نامعتبر نیست و می توان برای دریافت سند رسمی نیز اقدام نمود.
مشکلات و معایب سند شورایی
همانطور که گفتهشد، سند شورایی از دسته اسناد غیر رسمی است که می تواند رسمی شود. اما این اسناد معمولا معایبی دارند که باعث ایجاد مشکلات و چالش هایی برای خریدار در هنگام خرید آپارتمان در اصفهان می شوند. که نیاز است پیش از اقدام به معامله به آنها توجه نمود.
- عدم ذکر اوقافی بودن یا نبودن زمین
یکی از مهم ترین مشکلات اسناد شورایی عدم ذکر وقفی بودن زمین است. از آنجا که خرید و فروش املاک اوقافی جز با شرایط خاص ممنوع است، خرید این زمین ها می تواند باعث ایجاد مشکل و دردسر برای خریدار شود.
- عدم ذکر ارثی بودن یا مشاع بودن ملک
این نیز یکی دیگر از مشکلاتی که در سند ذکر نمی شود. ممکن است ملک ورثه داشته باشد یا اینکه مشاع باشد و چندین نفر در آن شریک باشند. بدیهی است خرید این املاک بدون رضایت تمامی صاحبان آن و اقدام ننمودن برای تقسیم ملک مشاع مشکلات قانونی فراوانی دارد.
- عدم تعیین کاربری زمین
معمولا هر زمینی یک کاربری مشخص دارد که در اسناد رسمی ذکر می شود. اما در اسناد شورایی این بخش نیز خالی است. اگر خریدار زمینی با سند شورایی بخرد که بر اساس انواع زمین در قانون، کاربری کشاورزی داشته باشد و اقدام به ساخت و ساز در آن نماید، مشمول مجازات قانونی و پرداخت جریمه می شود.
- عدم مرزبندی صحیح
از آن جایی که اسناد شورایی عموما قدیمی هستند، ممکن است مرزبندی آن مشکلاتی داشته باشد. مثلا متراژ زمین با آنچه در واقعیت است مغایرت داشتهباشد، علی الخصوص اگر آن ملک در حریم جاده ها قرار گرفتهباشد.
راه حل رفع مشکلات سند شورایی
شاید مشکلات سند شورایی شما را از انجام معامله منصرف کرده باشد؛ اما باید بدانید که این مشکلات قابل حل هستند و می توانید قبل از اقدام به عقد قرارداد از تمامی این موارد اطمینان حاصل نمایید. برای این کار لازم است تا از چند مرجع معتبر استعلام بگیرید.
- استعلام از اداره اوقاف: شما به راحتی می توانید وقفی بودن یا نبودن ملک مورد نظر را از اداره اوقاف استعلام بگیرید.
- استعلام از اداره جهاد کشاورزی: اگر شک دارید که زمین مورد معامله کاربری کشاورزی دارد یا خیر، می توانید با استعلام از اداره جهاده کشاورزی از آن مطمئن شوید.
- استعلام از اداره ثبت: گاهی ممکن است ملک مورد معامله مشکلاتی داشته باشد که در سند شورایی ذکر نمی شود، مثلا مالک مشکل قانونی و منع معامله داشته باشد یا ملک ممنوع المعامله باشد. برای اطلاع از این موارد می توانید اقدام به استعلام سند ملک بگیرید.
- استعلام از اداره راه: گاهی سند شورایی متعلق به زمین های روستایی است که در حاشیه راه ها و جاده ها قرار دارند. از آن جایی که ممکن است در چنین مواردی مرزبندی به درستی مشخص نشده و فاصله حریم قانونی نیز در آن ذکر نشده باشد، می توانید جهت اطمینان از اداره راه استعلام نمایید.
رسمی کردن سند شورایی
همان طور که گفتهشد سند شورایی جزو اسناد غیر رسمی طبقه بندی می شود که شامل مالیات و عوارض شهرداری نمی شود. اما انتقال سند ملک و همچنین فروش آن مشکلاتی در بر دارد که بهتر است برای عبور از این مشکلات آن را به سند رسمی تک برگ تبدیل کرده و به آن اعتبار و وجاهت قانونی بخشید. این کار نیاز به طی کردی فرایندی دارد که در ادامه ذکر می شود.
- در ابتدا باید تمامی بدهی های ملک مورد نظر از جمله مالیات و عوارض شهرداری را پرداخت نمایید.
- در مرحله بعدی باید مدارک هویتی خود و فروشنده را به همراه سند شورایی که به تایید شورای اسلامی، دهیاری و یا شورای روستا رسیده باشد و همچنین سند مالکیت ملک با اسناد مبتنی بر عدم بدهی، به دفاتر اسناد رسمی برده و سپس فرم های مربوط به درخواست خود را در دفاتر اسناد رسمی پر نمایید.
- بعد از پرداختِ هزینه تبدیل سند شورایی به تک برگ شش دانگ، از سند استعلام گرفتهمیشود. که آیا معارضی دارد یا خیر و یا اینکه قبل از شما به چه اشخاصی فروخته شده است.
- در نهایت درخواست شما به صورت مکتوب به مراجع قانونی ارائه می شود و سپس سند رسمی برای ملک شما صادر میگردد.
جمع بندی
بنابر آنچه که بیان شد، سند شورایی جزو اسناد غیر رسمی به شمار می رود که به اندازه اسناد رسمی اعتبار ندارند. اما نامعتبر هم نیستند و می توان آن را به سند رسمی شش دانگ تبدیل نمود. اسناد شورایی مشکلاتی دارند که بهتر است برای عدم برخورد با آنها، قبل از اقدام به معامله در مورد همه جوانب آن استعلام نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.