آنچه در این مقاله می خوانید:
امروزه به خاطر افزایش قیمت ملک افراد قادر نیستند به تنهایی سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید ملک را تامین کنند. لذا افراد اقدام به خرید شریکی ملک می کنند. وقتی می گوییم یک ملک مشاع است یعنی چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند، بدون اینکه مشخص شود سهم هر یک چقدر است. خرید این نوع ملک در زمان فروش مشکلات زیادی به همراه دارد. حتی همین مسئله مشاع بودن ملک باعث می شود قیمت ملک نسبت به املاکی که فقط یک مالک دارند پایین تر باشد.
اگر یک نفر از شرکا خواهان تقسیم یا فروش ملک باشد، می تواند از طریق دادگاه نسبت به دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند. در این مقاله به صورت جامع در مورد نحوه فروش ملک صحبت خواهیم کرد. توصیه می کنیم تا پایان مقاله با ما همراه شوید.
ملک مشاع به ملکی می گویند که دو یا چند نفر مالک داشته باشد که در اصطلاح آن را اشاعه می نامند. اشاعه بدین معناست که شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند. این املاک می تواند به صورت اختیاری به صورت مشاع خریداری یا از طریق ارث به افراد رسیده باشد.
در ماده یک قانون افراز آمده است، افراز ملکی که جریان ثبتی آن تمام شده اعم از این که در دفتر املاکی ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبت مکلف است که با رعایت تمامی قوانین ملک، تقاضا را افراز کند. فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع به قرار زیر است:
زمانی که فرد متقاضی گواهی عدم افراز ملک را دریافت کرد با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می تواند درخواست خود را در این زمینه ثبت کند. باید در این دادخواست حتما نام تمام شرکا ذکر شود. همچنین دلایل خود را در خصوص حقانیت و مالکیت ملک به دادگاه ارائه دهید.
سپس دادگاه با بررسی مدارک موجود در مورد ملک مورد نظر تصمیم گیری می کند. زمانی که دادگاه رای به فروش ملک را بگیرد، ملک از طریق مزایده به فروش خواهد رسید. در زمان مزایده ملک مشاع توسط کارشناس قیمت گذاری می شود و قیمت اولیه به عنوان قیمت پایه در نظر گرفته خواهد شد.
در این مزایده کسی برنده است که بالاترین مبلغ را برای خرید ملک پیشنهاد کند. پس از آن که ملک توسط دادگاه به فروش رسید بر اساس قانون، سهم هر یک از شرکا از مبلغ مورد نظر کسر می شود. نکته مهمی که باید در اینجا یادآور شویم این است که اگر ملک مشاع در رهن بانک باشد، نمی توان آن را فروخت.
اگر ملک بین چندین نفر به صورت مشاع باشد، هر یک از شرکا می تواند تقاضای دستور فروش ملک را داشته باشد. در این زمان درخواست یکی از شرکا برای فروش ملک به دادگاه کافی است و تمامی شرکا طرف دعوا قرار می گیرند. مثلا اگر ملکی دارای سه نفر مالک باشد و یکی از طرفین خواهان فروش ملک باشد. باید دو نفر دیگر به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهد.
برای این که فرد یا وکیل حقوقی او بتواند در خواست فروش ملک را ارائه کنند. باید مدارک زیر را به دادگاه تحویل دهد:
اگر بخواهید این موضوع را وکیل دادگستری دنبال کند باید مبایعه نامه، قرارداد مشارکت وغیره را ارائه دهد.
دستور فروش ملک از وقتی که دادخواست ثبت می شود تا زمان فروش ملک از طرف دادگاه بسته به عوامل مختلفی دارد. اما به طور معمول می توان بین ۲ تا ۶ ماه زمان مورد نیاز است.
هزینه دستور فروش ملک زمانی مشخص می شود که هزینه دادرسی و هزینه مزایده مشخص شده باشد. برخی دعوی ملک مشاع مالی و برخی غیر مالی است. در دعاوی مالی با توجه به قانون وضع شده، هزینه مزایده ملک مشاع معادل یک بیستم یا نیم عشر تعیین شده است. علاوه بر آن هزینه دادرسی نیز با توجه به موارد مختلف، متفاوت است. اگر تمامی هزینه ها پرداخت نشود دستور صادر شده از سوی دادگاه اعتباری نخواهد داشت. اما در دعاوی غیر مالی بر اساس تعرفه وضع شده حداقل پنجاه تا صد و پنجاه تومان است.
در دستور فروش املاک مشاع رعایت برخی نکات لازم است. مهم ترین نکاتی این دستور عبارتند از:
نمونه ای از دادخواست های دستور فروش ملک به قرار زیر است:
خواهان: آقای/ خانم...... کد ملی: ..... / محل اقامت: .....
خوانده آقای/ خانم...... کد ملی: ...../ محل اقامت: .....
تعیین خواسته و بهای آن: درخواست رسیدگی و صدور رای بر اساس دستور فروش ملک مشاع و همچنین تمام خسارت های دادرسی
دلایل و ضمیمه ها
تصویر گواهی شده سند مالکیت
گواهی عدم دستور افراز از اداره ثبت
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی (نام دادگاه)
با سلام و عرض احترام
احتراما اینجانب..... به موجب سند مالکیت به شماره .... مالک دو دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی ..... فرعی از...... اصلی، بخش .... شهرستان.... واقع شده در نشانی..... هستم. لذا به دلیل اختلافات و مشکلات ایجاد شده با خواندگان دعوا در زمینه تصرف ملک و استفاده از مال مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر صدور حکم فروش ملک بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی / امضاء
ارائه درخواست دستور فروش ملک و پیگیری های آن پیچیدگی های خاص خود را دارد. پس بهتر است که برای راحتی کار از یک وکیل ملکی با تجربه استفاده کنید تا در مدت زمان کوتاهی کارها را پیش ببرد. افراد می تواند برای انجام کارهای حقوقی خود از یک مشاوره حقوقی کمک بگیرند.
برای اینکه وکیل بتواند تمامی مراحل را انجام دهد لازم است همه شرکا به وکیل وکالت بدهند. در اینجا همه شرکا هر مقدار سهم داشته باشند مالک محسوب می شوند و باید وکالت بدهند، در غیر این صورت اگر یکی از آن ها وکالت ندهد و وکیل اقدام کند دادخواست وی باطل خواهد بود.
سه نوع مال مشاعی عبارتند از:
افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک شرکا (مالکین) از ملک مشترک، به صورت توافقی یا اجبار انجام می شود. تمامی شرکا می توانند درخواست افراز بدهند مگر این که مشکل قانونی وجود داشته باشد.
در این نوع تقسیم بندی با کم و زیاد شدن مساحت مال مشاع توازن ایجاد می شود. برای تعدیل سازی گاهی باید وجهی از خارج به برخی سهم ها اضافه شود. در این هنگام کسی که سهم کمتری دارد از نظر ارزشی معادل سهام دیگران شریک می شود.
اگر ملک مشاعی از نظر ارزش واحد یکسانی نداشته باشد، کارشناس مبنا را به مساحت قطعه زمین قرار نمی دهد. زیرا ارزش زمین مقدم تر از مساحت زمین است. یعنی قسمت ارزان تر را از لحاظ مساحت بیشتر حساب می کنند تا از نظر قیمت برابری کند و به درستی بین شرکا تقسیم شود.
هر یک از مالکان می توانند به فروش سهم خود اقدام کنند، اما بدون اجازه شریک یا شرکا اقدام غیر جایز به حساب می آید ولی جرم محسوب نمی شود و سایر مالکان می توانند این معامله را رد یا قبول کنند. زمانی که یکی از شرکت نسبت به فروش ملک اقدام کند در این صورت این عمل وی نسبت به سهم خود صحیح ولی نسبت به سهم بقیه مالکان صحیح نیست. مطابق قانون مدنی این معامله، معامله فضولی محسوب می شود.
ملک مشاع و ملک مفروز تفاوت های با هم دارند که شامل موارد زیر است:
همانگونه در مقاله اشاره شد فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا جایز نیست. فرقی نمی کند که ملک برای دو نفر باشد یا بیشتر، اگر فقط یکی از شرکا برای فروش ملک مخالفت کند شما ملزم هستید فقط سهم خود را بفروشید. ولی اگر باز هم شرکا مخالفت کردند، این امکان وجود دارد که از طریق مراجع قانونی موضوع را پیگیری کنید. همچنین بدون ارائه دادخواست به دادگاه، نمی توانید بدون اجازه مالکان دیگر ملک را بفروشید در غیر این صورت تمام موارد به ضرر شما خواهد بود. امیدوارم از این مقاله نهایت استفاده را کرده باشید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
