آشنایی با قوانین

تقسیم نامه چیست و چگونه می توان یک ملک مشاع را تقسیم کرد؟

تقسیم نامه یا تقسیم ملک مشاعی یکی از اصطلاحات مربوط به املاک و اسناد است. افرادی که قصد دارند مال شریکی خود را تقسیم کنند باید در این مورد اطلاعاتی داشته باشند. همان گونه که از نامش پیدا است در تقسیم ملک مشاعی می خواهند مالی را با توافق همه شرکا تقسیم کنند.

در تقسیم آن هیچ گونه اجباری برای شرکا وجود ندارد. به طوری که همه آن ها با رضایت خود قرارداد را امضا کنند؛ بنابراین اگر یکی از شرکا در تقسیم اموال قرارداد را امضا نکند امکان ثبت تقسیم مال مشاعی وجود ندارد. شرکا باید تقسیم خود را در دفترخانه ثبت اسناد و املاک انجام دهند تا بر مال خود تصرف قانونی داشته باشند.

اگر قصد دارید در مورد این اصطلاح حقوقی اطلاعاتی به دست بیاورید و مراحل مختلف تقسیم مال مشاعی را متوجه شوید، می توانید این مقاله را تا انتها دنبال کنید.

تقسیم نامه

منظور از ثبت تقسیم نامه چیست؟

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دو یا چند نفر با هم شریک هستند و تقسیمی در آن صورت نگرفته است. لذا هیچ کدام از شرکا نمی توانند در آن تصرف عدوانی کنند. به همین دلیل لازم است اول ملک مشاعی خود را تقسیم و سند آن را تنظیم کنند تا در آن دخل و تصرف انجام دهند. هر چند که ثبت تقسیم نامه برای ملک مشاعی اجباری نیست؛ اما در صورتی که یکی از شرکا بخواهد سهم خود را دریافت کند باید آن را به صورت قانونی تنظیم کنند.

قوانین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تقسیم نامه هایی که به صورت رسمی ثبت نشده اند را فاقد اعتبار می داند و هیچ گونه ارزشی برای آن ها قائل نیست. لذا شما باید برای ثبت تقسیم نامه ملک مشاعی خود مراحل قانونی آن را طی کنید.

همان گونه که در بالا نیز اشاره کردیم، همه مالکین باید قرارداد تقسیم اموال مشاعی خود را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن ها از امضای این سند خودداری کند، بقیه مالکین می توانند او را به دادگاه احضار کرده و در مقابل قاضی بخواهند تا سند تقسیم ملک را امضا کند. در صورتی که مالک ناراضی در زمان مقرر شده در دادگاه حضور پیدا نکند یا مجددا تمکین نکند، آنگاه نماینده قانونی دادگاه در دفترخانه رسمی حضور پیدا کرده و به عنوان مالک غایب سند تقسیم مال را امضا خواهد کرد.

البته آن ها می توانند به صورت توافقی در میان خود نیز ملک را تقسیم کنند. در این حالت هر کدام از آن ها می توانند بر ملک خود تصرف داشته باشند؛ اما دقت داشته باشید که سند توافقی تقسیم مال از نظر قانونی هیچ اعتباری ندارد.

آیا در قرارداد مشارکت در ساخت باید تقسیم نامه ذکر شود؟

اگر شما ملک مشاعی را به صورت شریکی طی قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد کرده باشید، باید قبل از آن که واحدهای ساختمانی خود را به صورت توافقی در بین شرکا تقسیم کنید گواهی پایان کار و صورت جلسه تفکیکی را دریافت کنید. بعد از آن لازم است سند رسمی آن را به نام خود انتقال دهید و بعد دادخواست خود را تحویل دهید. بنابراین لازم است سند مشاع به نام سازنده منتقل شود و بعد از آن برای تقسیم ملک اقدام کنند.

تقسیم نامه

تقسیم اموال مشاعی را برای چه ملک های می توان تنظیم کرد؟

شما می توانید از تقسیم اموال مشاعی برای هر گونه ملکی استفاده کنید. به شرطی که ملک بین چند نفر به صورت شریکی باشد. البته در برخی مواقع می توان بخشی از ملک را تقسیم کرد و بخش های دیگری از آن را مشاع دانست. به عنوان مثال واحدهای یک آپارتمان را در میان مالکین تقسیم کرد. در حالی که محل پارکینگ و حیاط را مشاع دانسته تا بین همه مالکین به صورت شریکی باشد.

در اینجا قصد داریم برای آشنایی بیشتر شما تقسیم ملک مشاعی یک آپارتمان را مثال بزنیم. فرض می کنیم که شما یک آپارتمان به صورت شریکی ساخته اید و الان می خواهید آن را بین شرکا تقسیم کنید. برای این کار باید در ابتدا گواهی پایان کار دریافت کنید و اگر هنوز بخش هایی از ساختمان را به اتمام نرسانده باشید می توانید با دریافت گواهی عدم تخلف، تقسیم نامه آن را تنظیم کنید.

مالکین آپارتمان به دو بخش تقسیم می شوند؛ بخش اول مالکین اختصاصی هستند که آن ها را بر اساس تنظیم سند مشخص می کنند. مالکین دوم نیز مالکین مشاعی هستند که آن ها به یک اندازه از بخش های ساختمان مانند راهروها، راه پله ها، ورودی ها، حیاط و غیره آپارتمان سهیم هستند. هر کدام از آن ها نمی توانند بدون اجازه تمام مالکین در این بخش ها دخل و تصرف کنند. در حالی که مالکین اختصاصی می توانند هر گونه تغییراتی را بدون این که به محدوده دیگران مزاحمتی ایجاد کنند، انجام دهند.

آیا امکان ابطال تقسیم نامه وجود دارد؟

شاید برای شما سوال پیش آمده باشد که آیا می توان تقسیم نامه را بعد از تنظیم باطل کرد؟ پاسخ شما مثبت است. زمانی که یکی از مالکین به تقسیم اموال مشاعی اعتراضی داشته باشد و بتوانند نظر مالکان دیگر را برای تقسیم این سند جلب کند، آنگاه می توانند تقسیم سند را باطل کند. نادیده گرفتن این سند توسط مالکین آن به معنی ابطال تقسیم نامه نیست. بلکه باید آن را دادگاه صالح باطل کنند.

در حال حاضر دادگاه با بررسی ادعای مالکین و اثبات آن ها می تواند تقسیم اموال مشاعی را باطل کند. در ادامه به چند مورد از موارد ابطال تقسیم اموال مشاعی اشاره می کنیم.

اموال دیگران را به تقسیم نامه خود وارد کنند

یکی از مواردی که می تواند تقسیم اموال مشاعی را باطل کند، وارد کردن اموال دیگران است. این اموال غیر شریکی بوده و نباید در تقسیم اموال مشاعی اعمال شوند. لذا دادگاه با بررسی این موضوع می تواند تقسیم اموال را باطل کند.

تقسیم نامه

تقسیم ناعادلانه اموال مشاعی

اگر دادگاه صالح متوجه شود که در تقسیم اموال مشاعی حق مالک یا مالکینی رعایت نشده باشد می تواند تقسیم اموال مشاعی را باطل کند.

سهیم کردن افراد غیر مالک در مال مشاعی

اگر یکی از مالکین حین ساخت ساختمان حقوق خود را واگذار یا سود لازم از آن را برداشت کرده باشد، ولی باز هم در تقسیم نامه سهیم باشد، در این صورت سایر مالکین می توانند با ارائه اسناد و مدارک کافی تقسیم اموال مشاعی را باطل کنند. دقت کنید که بعد از ابطال تقسیم اموال، کلیه اسنادی که برای مالکین صادر شدند نیز باطل می شود. آن ها باید دوباره ملک مشاعی خود را تقسیم و اسناد جدیدی را دریافت کنند تا محدوده آن ها مشخص شود.

نحوه تقسیم اموال متوفی

در صورتی که فردی فوت کند، آنگاه برای تقسیم اموال او ابتدا به سراغ وصیت ‌نامه اش می روند. در صورتی که وصیت نامه ای وجود داشته باشد تقسیم اموال طبق همان وصیت نامه انجام می گیرد؛ اما در صورتی که وصیت نامه ای وجود نداشته باشد یا این که نکات نامفهومی در آن ذکر شده باشد، اموال متوفی با رعایت عدالت در میان ورثه ها تقسیم می شود. این تقسیم نامه می تواند به صورت توافقی یا با رای دادگاه انجام شود.

تقسیم نامه

در تقسیم اموال به صورت توافقی ورثه ها با هم توافق می کنند که اموال خود را مشخص کنند. در این تقسیم همه ورثه ها باید رضایت داشته باشند. اگر یکی از ورثه ها از تقسیم اموال ناراضی باشد می تواند جهت دریافت حقوق خود از طریق قانون اقدام کند.

اگر ورثه های شخص متوفی نتوانند بین خود به توافق برسند یا این که بعد از توافق اولیه یک یا چند تن از ورثه ها ناراضی باشند باید درخواست خود را به دادگاه اعلام کنند تا بر اساس قوانین بتوانند سهم خود را دریافت کنند. در این جا نیز دادگاه در حضور مشاوره حقوقی اموال متوفی را در بین ورثه ها تقسیم می کند.

اموال متوفی را دادگاه به دو بخش غیرمنقول (غیر جابجایی) مانند زمین، خانه و بخش دیگر را به اموال منقول (جابجایی) مانند وسیله نقلیه، لوازم خانه و غیره دسته بندی می کند.

تقسیم اموال غیرمنقول (غیرقابل انتقال) توسط دادگاه

همان گونه که در بالا به آن اشاره کردیم دادگاه باید اموال متوفی را در صورت درخواست وارثان به عدالت در بین آن ها تقسیم کند. برای تقسیم اموال غیرمنقول باید در ابتدا کلیه اسنادی که متعلق به متوفی هستند را ورثه ها به دادگاه ارائه دهند. بعد از آن در صورت لزوم دادگاه برای دریافت صحت این اسناد از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر مراجع قانونی اقدام کند. بعد از آن باید مدارک پرداخت مالیات یا گواهی معافیت از مالیات بر ارث از سمت دارایی به دادگاه ارائه شود. حالا دادگاه می تواند سهم هر کدام از ورثه ها را در اموال غیرمنقول متوفی تعیین کند.

تقسیم اموال منقول (قابل انتقال) توسط دادگاه

دادگاه علاوه بر اموال غیرمنقول متوفی باید اموال منقول او را نیز در بین ورثه ها تقسیم کند. در این مورد نیز ورثه ها باید درخواست خود را به دادگاه ارائه دهند. بعد از آن احراز هویت انجام می گیرد و گواهی انحصار وراثت، اموال شخص متوفی ارائه می شود. ورثه ها باید بر اساس مفاد قانون به توافق برسند و اموال منقول متوفی را به نام خود سند بزنند.

تقسیم نامه

مدارک لازم برای دریافت تقسیم نامه

برای تقسیم اموال مشاعی لازم است تمامی مدارک لازم در صحت کامل و بدون هیچ گونه نقصی در اختیار مالکین قرار داشته باشند. بعد از آن لازم است مالکین در سامانه ثنا (سامانه الکترونیکی قوه قضائیه) با ارائه مدارکی همچون تقسیم نامه عادی (توافقات بین مالکین) و دال بر مالکیت بر ملک نام نویسی کنند. حالا باید منتظر رای دادگاه باشند تا تقسیم اموال مشاعی آن ها را انجام دهند و به مرحله رسمی برسانند. بعد از آن مالکان می توانند جهت دریافت سند رسمی اقدام کنند.

 نکات مهم در درخواست و تنظیم تقسیم نامه

  • در تمامی مراحل درخواست و صدور تقسیم نامه دقت کنید که کلیه مدارک دادگاه را به صورت دقیق و کامل ارائه دهید.
  • برای دریافت تقسیم نامه رسمی باید تمامی جزییات ملک مشاعی مانند مساحت واحدها، انباری، پارکینگ، حقوق مالکین، شمالی جنوبی بودن واحد و غیره را به صورت کامل مشخص کنید. به طوری که هیچ گونه شبهه ای در آن وجود نداشته باشد.
  • کلیه اموال مشاعی باید به صورت دقیق مشخص شوند و همه موضوعات پیرامون آن صریحا بیان گردند. در صورتی که اگر آب و برق نیز جزو اموال مشاعی باشد آن را اعلام کنید، در غیر این صورت در تقسیم هر واحد ذکر خواهد شد.
  • اگر قبل از تنظیم تقسیم نامه، مالکین آن با هم توافق کرده باشند صدور آن با سرعت بالایی انجام می گیرد.
  • در صورتی که قبل از تقسیم مال مشاعی شخصی حقوق خود را به صورت تمام و کمال دریافت کرده باشد باید مدارک لازم برای اثبات آن ارائه کنند تا حقوق بقیه ضایع نشود.
  • اگر شخصی بخواهد قبل از صدور پایان نامه ملک خود را بفروشد باید تقسیم نامه تنظیم شود. سپس می تواند برای فروش سهم خود اقدام کند، در غیر این صورت ممکن است پیامدهای قانونی داشته باشد.

تقسیم نامه

کلام پایانی

تقسیم نامه، یکی از اسناد رسمی است که در آن مالکین مشاعی یک ملک با هم توافق می کنند سهمشان را از ملک مشاعی دریافت کنند. این تقسیم اموال می تواند به صورت توافقی یا با رای دادگاه باشد. تقسیم اموال توافقی اعتبار قانونی ندارد؛ اما در صورتی که شما از طریق دادگاه اقدام کنید سهم شما به صورت قانونی ثبت خواهد شد. شما برای دریافت سهم خود از مال مشاع باید مدارک لازم را داشته باشید تا بتوانید در سامانه ثنا ثبت نام کنید. سپس منتظر رای دادگاه باشید.

اگر یکی از مالکین در صدور تقسیم اموال به صورت توافقی رضایت نداشته باشد و سند تقسیم اموال را امضا نکند، در این صورت می تواند در حضور دادگاه این کار را انجام دهد. در صورتی که اگر باز هم مالک ناراضی به تقسیمات دادگاه نیز رضایت ندهد، آنگاه نماینده قانونی دادگاه در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا خواهد کرد تا به جای مالک ناراضی قرارداد تقسیم اموال را امضا کند.

دقت کنید که قبل از تنظیم سند تقسیم اموال هیچ کدام از مالکین نمی توانند در ملک مشاعی دخل و تصرف کنند، در صورت مشاهده چنین چیزی باید پاسخگو باشند.

اموال متوفی نیز به صورت غیرمنقول و منقول توسط دادگاه و مشاوره حقوقی تقسیم می شود. وارثان زمانی از این روش استفاده می کنند که از تقسیم اموال در بین خود به توافق نرسیده باشند. لذا مراجعه به دادگاه و درخواست از آن می تواند بهترین گزینه برای رسیدن به حق و حقوق خود از اموال متوفی باشد.

گروه تحریریه املاک داران

هدف گروه تحریریه املاک داران همه سوالات شما را در حوزه املاک و ساخت و ساز پاسخگو باشد.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا