یکی از املاکی که برای خرید و فروش یا اجاره گذاشته می‌شود، ملک ورثه ای است. یعنی ملکی که صاحبش فوت شده است. گاهی نیز بعد از اجاره دادن ملک، مالک فوت می‌کند. در این موارد قوانین خاص اجاره ملک ورثه ای اعمال می‌شود. این املاک در مسائل حقوقی خرید و فروش ملک و اجاره منع قانونی ندارند، اما باید شرایط و قوانین گفته شده حتما رعایت شود. در ادامه به بررسی این قوانین خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید.
ملک ورثه ای یا موروثی به چه معناست؟
ملکی که صاحبش فوت شده و مالکیت آن به بازماندگان متوفی رسیده باشد، ملک ورثه ای نامیده می‌شود. از آنجایی که معمولا وراث بیش از یک نفر هستند، مالکیت این اموال مشاع است. مگر اینکه صاحب ملک وصیت‌نامه رسمی تنظیم کرده باشد و اموالش را به فرد خاصی بخشیده باشد.
چگونگی اجاره ملک ورثه ای
همانطور که گفته شد، هیچ منع قانونی برای اجاره دادن ملک ورثه ای وجود ندارد. منتهی از آنجایی که این املاک در بیشتر مواقع مشاع هستند، باید با توجه به قوانین خاص اجاره داده شوند. به همین جهت برای اجاره ملک ورثه ای سه شرط مهم می‌بایست رعایت گردد:
۱- ارائه گواهی انحصار وراثت
اصلی‌ترین و مهم‌ترین شرط قانون برای اجاره دادن ملک ورثه ای داشتن گواهی انحصار وراثت یا حصر وراثت است. زمانی که مالک اصلی فوت می‌شود، وراث باید برای انحصار وراثت دادخواست دهند. این گواهی تعداد وراث، مشخصات آنها و میزان سهم هر کدام از آنها را مشخص می‌کند. تا زمانی که وراث متوفی گواهی انحصار وراثت را نگرفته باشند، اجازه هیچ گونه دخل و تصرف یا اجاره دادن ملک را ندارند. اگر یکی از وراثت بدون توجه به این امر اقدام به اجاره دادن ملک بکند، تبعات قانونی زیادی برای او خواهد داشت و در حکم تصرف مال غیر می‌باشد. همچنین برای اطلاع از شرایط کامل انحصار وراثت املاک به این مقاله مراجعه نمایید.
۲- رضایت و موافقت تمامی وراث
از آنجایی که ملک ورثه ای جزو املاک مشاع می‌باشد، پس قانون گرفتن رضایت کامل از تمامی وراث را ضروری می‌داند. در این مورد قوانین دقیقا شبیه ملک مشاع است، یعنی یا همه وراث باید قرارداد اجاره را امضا کنند، یا یکی از آنها به وکالت از دیگران این کار را انجام می‌دهد. در هر صورت باید همه آنها با اجاره دادن موافق باشند.
۳- واریز اجاره و ودیعه به حساب همه وراث
تمامی وراث در پول ودیعه و اجاره بها سهیم هستند. یکی از شرایط دیگر اجاره ملک ورثه ای این است که وراث بر سر واریز اجاره بها و ودیعه به توافق رسیده باشند. این کار معمولا به دو صورت انجام می‌شود:
۱- یا همه آنها توافق می‌کنند که این مبالغ به یک حساب واحد ریخته شده و سپس خودشان بین همدیگر تقسیم می‌کنند.
۲- یا اینکه هر کدام شماره جداگانه به مستاجر می‌دهند تا او سهم هر نفر را جداگانه به حسابش واریز نماید.
تعهدات موجر در ملک ورثه ای
احتمالا این سوال به ذهنتان آمده وقتی با چند نفر به عنوان مالک روبه‌رو هستید، تعهدات موجر به عهده کیست؟ آیا مالکان می‌توانند از زیر بار تعهد شانه خالی کنند و هر کدام مستاجر را به دیگری حواله دهند؟ برای رفع این مشکل چه باید کرد؟
برای اینکه با اینگونه مشکلات در قراردادهای اجاره ملک ورثه ای روبه رو نشوید، باید عبارت «تمامی تعهدات موجرین در این قرارداد به صورت تضامنی است» را حتما به متن قرارداد اضافه کنید. منظور از تضامنی بودن هم این است که همه وراث در برابر مستاجر مسئول هستند. چنانچه یکی از آنها به تعهداتش عمل نکرد، مستاجر می‌تواند از او شکایت کند.
تخلیه ملک ورثه ای
هرچند برای بستن قرارداد اجاره حضور و رضایت همه وراث الزامی است، اما برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، نیازی به حضور همگی نیست. اگر مستاجر بعد از تمام شدن مدت زمان قرارداد، ملک را تخلیه نکرد. هر کدام از وراث می‌توانند به تنهایی برای گرفتن حکم تخلیه دادخواست بدهند.
اجاره ملک ورثه ای بدون اجازه همه وراث
همانطور که گفته شد، ملک ورثه ای مثل ملک مشاع بوده و قوانین آن نیز به همان صورت پیاده می‌شوند. یعنی اگر یکی از وراث بدون اجازه مابقی آنها اقدام به اجاره دادن ملک کند، در حکم تصرف مال غیر بوده و معامله غیرقانونی است. مگر اینکه نظر بقیه را نیز جلب کند. حال اگر مستاجری اقدام به اجاره این ملک کند بدون اینکه نظر مابقی مالکان را بداند، آنها می‌توانند به عنوان غاصب و متصرف از او شکایت کنند. مگر اینکه در دادگاه ثابت کند از این موضوع بی اطلاع بوده است.
قوانین مربوط به وجود مستاجر در ملک هنگام فوت متوفی
فرض بر این است زمانی که مالک اصلی فوت می‌کند، ملک در اجاره مستاجر است. در این صورت تکلیف مستاجر چیست؟ آیا وراث می‌توانند او را مجبور به تخلیه خانه کنند؟ در اینجا چند احتمال وجود دارد:
۱- اگر زمان قرارداد مستاجر هنوز به پایان نرسیده باشد، بدیهی است که وراث نمی‌توانند از او بخواهند ملک را تخلیه کرده یا قرارداد را فسخ کند. زیرا در این موارد، قرارداد حتی بعد از مرگ فرد نیز به قوت خود باقی است.
۲- اگر قرارداد مستاجر بعد از مرگ مالک و قبل از آنکه وراث، گواهی انحصار وراثت را بگیرند، تمام شده باشد. اگر مستاجر همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد، وراث تا زمانی که گواهی انحصار وراثت صادر نشده باشد، نمی‌توانند ادعایی درباره ملک داشته باشند. در این صورت بعد از انحصار وراثت آنها می‌توانند اجرت المثل این مدت را از مستاجر دریافت کنند.
اجرت المثل نیز به معنی پولی است که دادگاه برای مدت زمانی که قراردادی بین موجر و مستاجر نبوده است، تعیین می‌کند. مستاجر موظف به پرداخت این مبلغ خواهد بود. مگر اینکه مستاجر خود یکی از وراث هم باشد که اجرت المثل از سهمش کم خواهد شد.
نکات مهم قوانین اجاره ملک ورثه ای
زمانی که قصد اجاره کردن ملک ورثه ای را دارید، می‌بایست برخی نکات و قوانین را نیز مدنظر داشته باشید:
- ابتدا برای تمامی وراث را تعیین کرد. به طور معمول بعد از فوت شخص، اموال به فرزندان و همسر او می‌رسد. مگر اینکه شخص وصیت نامه رسمی تنظیم کرده باشد که بر اساس آن رفتار می‌شود. بنابراین کسی که وارث نباشد، اجازه اجاره دادن ملک را ندارد.
- در هنگام بستن قرار داد اجاره باید حتما هویت وراث را احراز کرد. برای این کار باید ابتدا گواهی انحصار وراثت را رؤیت نمود. سپس شناسنامه، کارت ملی و سایر مدارک هویتی فرد را بررسی کرد. بد نیست بدانید که گواهی انحصار ولایت توسط شورای حل اختلاف صادر شده و در آن نام وراث و میزان ارث هر کدام قید شده است. همچنین بهتر است هنگام بستن قرارداد، شناسنامه فرد متوفی نیز وجود داشته باشد.
- اگر در بین وراث فرد صغیر یا محجور وجود داشته باشد، تصرف در اموال او قانونا با قیم آنها است. یعنی برای امضای اجاره نامه باید قیم این افراد حضور داشته باشند.
- در قرارداد اجاره باید نوع اجاره، مبلغ ودیعه و اجاره، تاریخ شروع و پایان آن، آخرین موعد پرداخت و مابقی موارد مربوط به قوانین اجاره و توافقات باید ذکر شده و به امضای همه وراث و مستاجر برسد.
- در موارد خاصی ممکن است قوانین محلی یا قوانین خاصی برای ملک نیز وجود داشته باشد که کمی قرارداد اجاره را تحت تاثیر قرار دهد. این موارد را نیز باید از قبل استعلام گرفت.
مدارک لازم برای اجاره دادن ملک ورثه ای
برای اجاره دادن ملک ورثه ای باید مدارک زیر موجود بوده و به مستاجر نشان داده شود:
- سند مالکیت ملک
- گواهی انحصار وراثت
- مدارک هویتی وراث مانند شناسنامه و کارت ملی
- وصیت نامه
- وکالت نامه اگر یک نفر به وکالت از دیگران اقدام به اجاره ملک می‌کند.
- گواهی قیم برای وراث صغیر و محجور
مشکلات حقوقی احتمالی در اجاره ملک ورثه ای
در بحث اجاره املاک ورثه ای همیشه باید این احتمال را داد که ممکن است مشکلاتی در آینده برای مستاجر پیش بیاید. به همین دلیل بهتر است قبل از هر کاری تمامی جوانب را بررسی کرده و با خیال راحت، قرارداد را امضا کنید. مشکلات حقوقی که ممکن است با آن مواجه شوید عبارتند از:
تصرف مال غیر
مستاجر باید مطمئن شود که تمامی وراث با قرارداد اجاره موافق هستند و امضای همه آنها باید در قرارداد باشد. اگر یکی از آنها موافق نباشد، ممکن است به تصرف مال غیر محکوم شود.
جعلی بودن وکالتنامه
اگر یکی از وراث یا نماینده قانونی آنها اقدام به اجاره ملک ورثه ای می‌کند، باید وکالت نامه آنها را بررسی کرد و از درستی آن مطمئن شد. وکالت نامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، تاریخ اعتبار آن نگذشته باشد و اجازه اجاره را نیز به فرد داده باشند.
توجه به وراث صغیر و محجور
منظور از صغیر، کودکان زیر سن قانونی هستند. محجور هم به مجنون و سفیه گفته می‌شود. کسانی که توانایی حساب و کتاب مالی را ندارند. این افراد باید حتما قیم داشته باشند. قبل از بستن قرارداد قیم نامه این افراد نیز باید چک شود.
وجود وراثی غیر از خویشاوندان
بهتر است قبل از قرارداد از وجود وصیت نامه اطلاع داشته باشید، یا گواهی انحصار وراثت را چک کنید. گاهی ممکن است فردی به غیر از خویشاوندان فرد نیز در ملک شریک باشد و اطلاعی از اجاره دادن ملک نداشته باشد.
جمع بندی
ملک ورثه ای زمانی به وجود می‌آید که اموال فرد بعد از مرگش به وارثانش برسد. بر اساس قانون وراث می‌توانند اینگونه املاک را فروخته یا اجاره دهند. اما باید حتما شرایط ذکر شده در قانون را رعایت کنند. از آنجایی که ملک ورثه ای از نظر قوانین شبیه ملک مشاع است، پس مواردی مثل رضایت همه وراث برای اجاره دادن ملک مهم است. همچنین گواهی انحصار وراثت نیز باید موجود باشد.
از آنجایی که اجاره کردن اینگونه املاک همیشه با مشکلاتی روبه‌رو است، بهتر است قبل از هرگونه اقدامی، نکات مهم حقوقی پیرامون آن را به خوبی مطالعه کرده تا در آینده دچار مشکل نشوید.
