بیشترین خسارت‌ها در معاملات ملکی، همیشه به دلیل عدم آگاهی از مشکلات حقوقی به وجود می‌آید. این نکات مهم شامل چند بخش اصلی بررسی سند ملک، بررسی مدارک فروشنده، رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد و بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک و غیره می‌شود.
تحقیقات محلی یکی از راه‌هایی است که معمولا افراد برای دستیابی به اطلاعات ملک استفاده می‌کنند. گاهی افراد این روش را کاملا معتبر دانسته و به استناد آن اقدام به خرید املاک می‌کنند. اما باید بدانید که تحقیقات محلی در حوزه قوانین جایگاهی ندارد. شما برای آگاهی از ویژگی‌های حقوقی اسناد مثل نوع سند، موقوفی بودن یا نبودن و موارد این چنینی، باید اسناد و مدارک را بررسی نمایید.
تحقیقات محلی فقط در موارد خاصی مثل اوقافی بودن منطقه شاید بتواند کمک کننده باشد. البته آن هم باید با بررسی سند ملک تایید شود.
اطلاعات مهم مربوط به ملک در سند آن ذکر شده است. مثل اینکه ملک موقوفی است یا خیر؟ در رهن بانک است، ورثه‌ای است، مشاع است و غیره. بنابراین باید قبل از عقد قرارداد حتما سند ملک را رویت کرد.
برخی از املاک در نقاط مختلف شهرها ممکن است جزو موقوفات باشند. این املاک قوانین خاصی برای خرید و فروش دارند. اگر ملک موقوفی را بخرید، شما فقط مالک بنای ساخته شده یا به اصطلاح اعیان آن هستید و زمین یا مالکیت عرصه متعلق به اداره اوقاف یا وقف کننده است. در واقع در این گونه املاک، شما ساختمان را خرید و عرصه را اجاره کرده‌اید و باید سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف یا وقف کننده بپردازید.
اما چطور باید موقوفی بودن آن را تشخیص داد؟ دو روش عمده برای این کار وجود دارد:
اوقافی بودن ملک روی جلد سند نوشته می‌شود. پس احتمالا به محض دیدن آن، متوجه خواهید شد.
داخل سند نیز به موقوفی بودن آن اشاره می‌شود. برای املاک شخصی عبارت «شش دانگ عرصه و اعیان» ذکر شده در حالی که برای املاک موقوفی عبارت «شش دانگ اعیان» قید شده است.
برای تشخیص در رهن بودن بانک نیز باید به سند ملک مراجعه نمایید. در سندهای تک برگی، این موضوع در قسمت نقل و انتقالات سند ذکر شده است. در اسناد دفترچه‌ای یا شش برگ، نیز موضوع در رهن بودن ملک، پشت سند نوشته شده است. همچنین قید شده که در رهن کدام بانک است.
هرچند سند اطلاعات شفافی درباره ورثه‌ای بودن ملک ارائه نمی‌کند، اما با مطالعه سند می‌توانید به این مهم دست یابید و از ورثه‌ای بودن آن مطمئن شوید.
برای این کار ابتدا مشخصات هویتی مالک را روی سند ملک بررسی نمایید. سپس اگر مالک خود در جلسه شرکت نداشت، سه احتمال وجود دارد:
برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش مال غیر باید مطمئن شوید که طرف معامله‌تان خود مالک اصلی است. برای این کار باید ضمن بررسی سند، هویت مالم را نیز احراز کنید. بدترین مشکلی که می‌تواند برای خریدار به وجود بیاید، خریدن مال غیر است که به دلیل بررسی نکردن مدارک فروشنده به وجود می‌آید.
تصور کنید ملکی را به قصد سرمایه‌گذاری خریده‌اید و پیش از سند زدن، آن را به صورت قولنامه‌ای به شخص دیگری فروخته‌اید. اگر هویت فروشنده را احراز نکرده باشید و مال دیگری را خریده باشید، نه تنها سرمایه‌تان را از دست می‌دهید، بلکه متهم به کلاهبرداری و فروش مال غیر نیز خواهید شد. بنابراین یکی دیگر از قوانین خرید و فروش ملک، بررسی سند و احراز مالکیت فروشنده است.
املاک زیادی وجود دارند که جزو املاک مصادره‌ای یا ملک‌های ریشه دار هستند. در بسیاری از جرائم، مجازاتی که قانونگذار برای مجرم تعیین کرده است، مصادره اموال است. همانطور که در اصل 49 قانون اساسی کشور آمده است: «دولت باید اموالی که از طریق ربا، قمار، رشوه، غصب، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات اداری، برپایی اماکن فساد و غیر مشروع، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی و سرقت بدست آماده را مصادره کند و در صورت ناشناس بودن مالکان اصلی، این اموال جزو بیت‌المال به حساب می‌آید» بنابراین باید همیشه این احتمال را بدهید که شاید ملک مصادره‌ای باشد.
البته هنوز املاک مصادره‌ای زیادی مربوط به اوایل انقلاب نیز وجود دارد که معمولا در اختیار بنیاد مسکن یا بنیاد مستضعفین است.
اگر در مورد مصادره‌ای بودن یا نبود یک ملک شک دارید، باید به اداره ثبت مراجعه کرده و بررسی نمایید که ریشه این املاک به کجا مربوط می‌شود. مالکان قبلی آن چه کسی بوده و پس از انقلاب در اختیار کدام نهاد بوده است.
پیشرفت و توسعه شهرها باعث تعریض خیابان‌ها و حذف بسیاری از خانه‌های مسکونی شده است. این اتفاق مخصوصا در کلان شهرها بسیار مشهود است. قرار گرفتن مناطق مسکونی در طرح‌های شهرداری می‌تواند به نفع ملک باشد یا به ضرر آن.
اگر زمین خارج از محدوده شهری باشد و بعد از توسعه شهر وارد محدودی شهری شود، سود خوبی عاید شما می‌شود. اما اگر در کنار ملک‌تان یک مصلا ساخته شود، با افت قیمت روبه‌رو خواهید شد.
در نتیجه بهتر است قبل از خرید ملک از قوانین خرید و فروش ملک و طرح‌های شهرداری آگاه شوید. برای آگاهی از طرح‌های احتمالی نیز می‌توانید به شهرداری محل قرارگیری ملک و واحد شهرسازی آن مراجعه کنید. سپس درخواست کنید تا طرح تفصیلی شهر را در اختیارتان قرار دهند.
املاک در بنگاه‌ها معمولا به صورت مبایعه نامه و قولنامه منتقل می‌شوند. قانون این قراردادها را معتبر دانسته و شرایطی را ذکر کرده است که باید حتما در آن رعایت شوند. این شرایط عبارتند از:
اما چرا قانون به این موارد اهمیت می‌دهد. در ادامه به این سوال پاسخ خواهیم داد.
نوشتن جزئیات در قولنامه از این جهت مهم است که اگر هنگام تحویل ملک چیزی از آن کم شده بود، بتوانید بابتش شکایت کنید. مثلا اگر خانه مجهز به اسپلیت باشد، چنانچه این جزئیات در قولنامه ذکر نشود، احتمالا فروشنده آن را با خود برده و نمی‌توانید او را ملزم به برگرداندنش بکنید.
در نتیجه برای جلوگیری از این دست اختلافات بهتر است که تمام جزئیات در قولنامه ذکر شود.
قوانین خرید و فروش ملک این اختیار را به طرفین قراردادها داده‌اند که شرایطی برای فسخ معامله در قولنامه ذکر کنند. زیرا قرارداد خرید و فروش عقد لازم است و نمی‌توان آن را بهم زد مگر تحت شرایط خاصی که به عنوان شرایط فسخ در متن قرارداد ذکر شده باشد یا قانون آن را تعیین کرده است.
بنابراین اگر شرایط فسخ را به صورت صریح و شفاف در قولنامه نیاورده باشید، حق فسخ را از دست داده‌اید. توجه داشته باشید که پشیمانی حتی به محض امضای قرارداد نیز تاثیر ندارد و نمی‌توان معامله را فسخ کرد.
اصل 50 قانون مدنی به عنوان آزادی قراردادها به طرفین اجازه داده بر سر موضوعاتی که خلاف قوانین اصلی نباشد، با هم به توافق برسند. اما این توافقات باید حتما در قرارداد ذکر شود تا بتوان به آن استناد کرد.
مثلا اگر فروشنده با خریدار توافق می‌کند که قبل از تحویل ملک آن را بازسازی کند، اما در متن قرارداد مبایعه نامه یا قولنامه نوشته نشود، در صورت تخطی کردن فروشنده از تعهد خود نمی‌توان از طریق قانونی آن را ملزم به ایفای تعهداتش کرد. بنابراین همیشه تمامی توافقات را در متن قرارداد درج کنید.
یکی دیگر از موارد مهم مربوط به قوانین خرید و فروش ملک، نوشتن شرایط و نحوه پرداخت در قولنامه است. در معاملات ملکی معمولا قبل از تنظیم سند رسمی مبایعه نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود. در این مرحله تمام پول ملک یک جا پرداخت نمی‌شود. بلکه با ترتیب زمانی باید مقداری از آن پرداخت شود.
اصولا مبایعه نامه یا قولنامه برای زمانی است که خریدار یا فروشنده قصد خرید و فروش را دارند اما همه شرایط مهیا نیست. مثلا در حال بازسازی ساختمان است یا خریدار پولش کامل نیست.
در اینجا با تنظیم مبایعه نامه، شرایط و نحوه پرداخت پول نیز تعیین می‌شود که معمولا همزمان با ایفای تعهدات از سوی فروشنده است. بنابراین در زمان تنظیم قرارداد به نکات مهم شرایط پرداخت پول نیز توجه نمایید که شامل موارد زیر می‌شود:
برای خرید و فروش ملک بهتر است به بنگاه‌های معتبر و دارای سابقه کار مراجعه کنید. البته منظور از اعتبار صرفا داشتن جواز کسب املاک نیست، بلکه باید توانایی‌های زیر را نیز داشته باشند:
برای تشخیص معتبر بودن یا نبودن بنگاه نیز می‌توانید به سوابق وی مراجعه کنید یا در هنگام بازدید از ملک این توانایی‌ها را در وی بسنجید.
آخرین مرحله خرید و فروش ملک، انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. در قانون دو نوع سند عادی و سند رسمی وجود دارد. مبایعه نامه و قولنامه جزو اسناد عادی هستند که هرچند قانونی هستند، اما اعتبار اسناد رسمی را ندارند. بنابراین اگر برای ملک مشکلاتی به وجود بیاید، اثبات مالکیت آن دردسرهای بیشتری نسبت به اسناد رسمی دارد.
در نتیجه همیشه باید این فرآیند را طی کرده و قبل از سند زد اقداماتی مانند استعلام دارایی، شهرداری و اداره ثبت را نیز دریافت نمایید. این استعلامات برای انتقال سند ضروری هستند.
همچنین از آنجایی که دفاتر ثبت اسناد رسمی در مسائل مالی وارد نمی‌شوند، بنابراین قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی باید تمامی مسائل مالی را بین خود حل و فصل کرده باشید. البته می‌توانید پرداخت پول را همزمان با سند زدن نیز قرار دهید.
چنانچه سند در رهن بانک است، قبل از تنظیم سند باید فک رهن شده باشد. البته اگر وام متعلق به بانک مسکن باشد، می‌توان سند را از رهن خارج نکرده و وام را به اسم خریدار منتقل کرد.
امروزه بسیاری از قرادادهای خرید و فروش مربوط به پیش فروش آپارتمان‌ها و خانه‌ها است. مهمترین نکات حقوقی که باید در این گونه قراردادها به آن توجه کنید را می‌توان به دو دسته کلی تقسیم کرد:
از دیگر نکات حقوقی، قوانین خرید و فروش ملک مشاع است. در ملک مشاع چند نفر به طور همزمان مالک یک ملک هستند که عدم توجه به قوانین آن، دردسرهای جدی برای خریدار به دنبال خواهد داشت.
در خرید و فروش ملک مشاع گاهی تمام شرکا برای فروش ملک با هم توافق دارند و گاهی یک یا چند نفر از شرکا مخالف هستند.
زمانی که همه موافق فروش باشند، مشکل زیادی وجود ندارد. فقط در زمان عقد قرارداد همه آنها یکی از آنها به وکالت از دیگران باید در جلسه حضور داشته باشد. وکالتنامه نیز باید رسمی باشد و اسم شخص به عنوان وکیل در آن قید شده باشد.
اما اگر یکی از آنها راضی به فروش نباشد، باید ملک افراز و تفکیک شود تا هر کدام از آنها به صورت جداگانه سهم خود را بفروشند. البته می‌توان با رضایت سایر شرکا سهم مالکان موافق را خریداری کرده و سپس آن را تفکیک کند.
در املاک وکالتی، شخصی از جانب مالک به عنوان وکیل تعیین می‌شود تا کارهای اداری و انتقال سند را انجام دهد. این کار به دلایلی چون تسریع در انجام کارها، کاهش هزینه‌ها و زیاد بودن کارهای حقوقی به دلیل گم شدن سند، آماده نبودن سند واحدهای تفکیک شده و غیره است.
در املاک وکالتی نیز احتمال کلاهبرداری و فروش مال غیر نیز وجود دارد. به همین جهت باید مواردی مثل تام الاختیار بودم و بلاعزل بودن وکیل، استعلام وکالتنامه و قانونی بودن باید دقت کرد. اما چرا این موارد مهم هستند.
تام الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه از این رو مهم است که منافع خریدار در هنگام خرید ملک را تضمین می‌کند. یعنی مالک نمی‌تواند بعد از قطعی شدن سند و بدون اطلاع خریدار، وکالت را عزل کرده و معامله را به هم بزند. البته مالک نیز می‌تواند برای جلوگیری از هر گونه سواستفاده فقط درخصوص فروش این ملک خاص به وکیل وکالت تام و بلاعزل بدهد.
مالک می‌تواند برای فروش ملکش به چندین نفر وکالتنامه تام و بلاعزل بدهد، اما این کار می‌تواند منافع خریدار را به خطر بیاندازد. بنابراین قبل از انجام معامله به یک دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و مطمئن شوید فروشند به شخص دیگری وکالت فروش نداده است.
در هنگام خرید ملک وکالتی بهتر است برای اطمینان یافتن کامل از خرید ملک و جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی، یک مبایعه نامه نیز بین خریدار و فروشنده تنظیم شود. چنانچه این کار را انجام ندهید، ممکن است با مشکلات زیر مواجه شوید:
اگر فروشنده به وکالت از مالک اصلی اقدام به فروش و تنظیم سند می‌کند، باید در نظر داشته باشید که وکالت حدود مختلفی داشته و در وکالت نامه قید می‌شود:
این نوع وکالت برای انجام کارهای خاص به وکیل داده می‌شود. مثل گرفتن سند، گرفتن پروانه ساخت یا پروانه کار، حضور در جلسات و ادارات. در واقع هدف از این نوع وکالت، پیگیری کارهای اداری ساختمان است.
همانطور که از نامش پیداست، این نوع وکالت برای انجام معاملات مربوط به واگذاری و خرید و فروش ملک داده می‌شود. این وکالت نامه باید بلاعزل و تام باشد. بنابراین حتما حدود وکالت را در برگه وکالتنامه چک کنید.
تفویض وکالت و انتقال آن به دیگری نیز ممکن است. یعنی وکیل بر اساس اسناد تفویض، تمام اختیارات خود را به دیگری واگذار می‌کند. اگر وکالت تفویضی است، باید تمامی اسناد تفویض تا رسیدن به وکیل اصلی را بررسی کنید.
اگر می‌خواهید بر اساس قوانین خرید و فروش ملک جلو رفته و در دام کلاهبرداران نیفتید، توصیه‌های زیر را جدی بگیرد:
1- به هیچ عنوان فقط به خاطر اعتماد به حرف دیگران وارد معاملات خرید و فروش نشوید. حتما قبل از هر کار تمامی جوانب قضیه را بررسی کنید.
2- طمع نکنید. بسیاری از مشاورین املاک با دروغگویی و چرب زبانی سعی می‌کنند اموال مشکل دار را به شما بفروشند. موارد مربوط به ملک، قیمت، کاربردی، مال غیر نبودن، ممنون المعامله نبودن مالک و غیره را بررسی نمایید.
3- برای اطلاع از آخرین وضعیت ملک، توقیفی بودن یا نبودن ملک و احراز هویت مالک به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه پلاک ثبتی ملک، اطلاعات مورد نیاز را به دست بیاورید.
4- قبل از عقد قرارداد مدارک هویتی مالک و وکیل قانونی او را بررسی کنید و از صحت آن مطمئن شوید.
5- از انجام معاملات خرید و فروش در بنگاه‌های فاقد پروانه کسب خودداری کنید. حتی اگر آشنا باشند. این بنگاه‌ها گذشته از اینکه احتمال کلاهبرداری در آنها بسیار زیاد است، امکان ثبت قانونی معامله و دریافت کد رهگیری را ندارند.
6- سعی کنید در معاملات بزرگ و هنگام عقد قرارداد، از یک وکیل برای آگاهی از قوانین خرید و فروش ملک کمک بگیرید. تا حقوقتان پایمال نشود.
7- بر اساس قانون اگر مالک، ملکش را به چند نفر بفروشد، مالک اصلی اولین خریدار است. پس قبل از معامله حتما وضعیت ملک را بررسی کنید.
8- در بنگاه‌های مجاز قرارداد را ببندید تا بتوانید کد رهگیری بگیرید. کد رهگیری از کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر جلوگیری می‌کند. سامانه ثبت قراردادهای معاملات مسکن از کلاهبرداری و معاملات صوری جلوگیری می‌کند.
9- در هنگام پیش خرید مسکن، ابتدا تعداد کل واحدهای مسکونی که برای پیش فروش گذاشته شده را پیدا کنید. سپس بررسی کنید تا متوجه شوید چه تعداد از آنها فروخته شده است. اگر بیشتر از نیمی از آنها به صورت قطعی فروخته شده باشند، برای انجام معامله همه جوانب را بررسی کنید. زیرا بسیاری از سازندگان در این گونه موارد، تمایلی به انجام همه تعهدات خود ندارد.
10- گاهی فروشنده یا دلال ملک دیگری را به مشتری نشان می‌دهد اما قرارداد را برای یک ملک دیگری که اصلا وجود خارجی ندارد یا مکان مناسبی واقع نشده، می‌بندد. پس قبل از عقد قرارداد سند ملک را چک کنید تا از تطابق سند با ملکی که دیده‌اید، مطمون شوید.
11- اگر قصد سرمایه گذاری در شرکت‌های ساخت و ساز را دارید، حتما صلاحیت آنها را فارغ از تبلیغاتی که انجام می‌دهند، بررسی کنید. بسیاری از افراد با دیدن تبلیغات رنگارنگ فریب خورده و همه سرمایه خود را از دست می‌دهند. این مورد حتی در خارج از کشور نیز مطرح است. مثل کلاهبرداری‌های گسترده‌ای که در دبی انجام شد.
12- کلاهبرداری توسط انبوه سازان و پیش فروش ساختمان نیز بسیار رایج است. مهمترین عاملی که کمک می‌کند به دام این افراد نیفتید، تحقیقات همه جانبه درباره شرکت و صلاحیت و وضعیت پروژه است.
13- فروش یا اجاره همزمان ملک به چند نفر نیز از دیگر موارد کلاهبرداری است که زیاد هم رخ می‌دهد. تنها راه جلوگیری از این اتفاق هم مراجعه به بنگاه‌های املاک مجاز و دریافت کد رهگیری است.
14- از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک مربوط به زمین، خانه، مغازه و جواز کسب به افراد دیگر، جدا خودداری کنید.
15- اگر قصد پیش خرید آپارتمان را دارید، حتما خسارت تاخیر برای مبنای عرف را قرار دهید. تا در صورت تاخیر، خسارت کمتری به شما وارد شود. همچنین خسارت تاخیر برای تنظیم سند نیز باید مکتوب باشد.
16- در قراردادهای پیش خرید جزئیاتی مانند نوع مصالح، نوع سازه (تیر آهن یا بتون) مشخصات کابینت، کف واحد (سنگ یا پارکت یا سرامیک) و نقاشی نیز باید در قرارداد ذکر شود.
17- هنگام عقد قرارداد پیش خرید، تعداد واحدهای آپارتمانی و مقدار مجاز زمین نیز باید در قرارداد قید شود تا سازنده بنای اضافی نسازد.
در قراردادهای پیش فروش ملک باید موارد زیر حتما در متن قرار داد ذکر شود:
کلاهبرداران روش‌های متفاوتی را برای کلاهبرداری و فریب دادن دیگران به کار می‌برند که در ادامه برخی از شایع‌ترین آنها را مرور خواهیم کرد.
ملک زخمی، ترفندی است که شیادان در هنگام خرید ملک انجام می‌دهند. بدین صورت که بخشی از پول را پرداخته و از دادن مابقی آن خودداری می‌کند. در این صورت فروشنده نمی‌تواند قرارداد را فسخ کرده و به دیگری بفروشد. مگر اینکه شرایط مربوط به فسخ قرارداد پیش بینی شده باشد.
یکی از مهمترین روش‌های کلاهبرداری، پیش فروش ساختمان است. گاهی سازندگان کلاهبردار، یک ساختمان 20 واحدی را کلنگ زنی کرده و بعد از فروختن آن و پیش از تکمیل ساختمان متواری می‌شوند.
در روشی دیگر خانه‌های خالی از سکنه را شناسایی کرده و برای آنها جعل سند می‌کنند. سپس اقدام به فروش آن می‌نمایند. برخی هم بعد از سکونت در املاک خالی سندی برایش جعل کرده و ادعای مالکیت آن را می‌کنند.
از آنجایی که پیش فروش‌ها به صورت قانونی ثبت نمی‌شوند و صرفا قراردادی میان فروشنده و پیمانکار است، بنابراین نمی‌توان وضعیت آنها را استعلام کرد. به همین جهت فروشنده ملک را به چندین نفر فروخته و متواری می‌شود.
بنگاه‌های معاملات ملکی هم گاهی اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. آنها ملک‌هایی که دستشان هست را فروخته و متواری می‌شوند.
یکی از عجیب‌ترین روش‌های کلاهبرداری در حوزه مسکن، نوع تلفنی آن است که احتمالا تاکنون نشنیده‌اید. در این روش املاکی‌ها با شماره هوشمند 909 با مشتری‌ها تماس گرفته و خواسته‌های آنها درباره مسکن را جویا می‌شود.
این تماس‌های غیرواقعی هر دقیقه 500 تومان هزینه دارد که به حساب مشاوران املاک و مسکن سرازیر می‌شود. شاید برای مشتری پول ناچیزی باشد، اما به قول معروف قطره قطره جمع گردد، وانگهی دریا شود.
قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که مالک زمین متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمان مشخص در زمین با توجه به نوع کاربری از پیش تعیین شده می‌شود. بر اساس قوانین خرید و فروش ملک، تنها دو گروه از افراد می‌توانند اقدام به پیش فروش ساختمان بکنند: یکی سازنندگان یا پیمانکاران که روی ملک سرمایه‌گذاری کرده‌اند و دیگری مالک اصلی زمین که ملک خود را در اختیار پیمانکار گذاشته و با او شریک شده است.
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مدارک مختلفی لازم است که باید هنگام بستن قرارداد رویت شود. این مدارک عبارتند از:
یکی از نکات مهم در ساختمان‌های پیش فروش، متراژ آنهاست. دادن متراژهای ساختگی و شماره‌های مشاوره هوشمند یکی از روش‌های عمده کلاهبرداری در این حیطه است. در این روش دفاتر معاملات ملکی قبل از عقد قرارداد از ارائه سند مالکیت خودداری می‌کنند تا بتوانند مبالغ بیشتری برای متراژهای ساختگی دریافت کنند.
متراژ کاذب نیز بدین شکل است که سند محضری متراژ دیگری دارد و بنگاه املاک بر سر متراژی دیگر با خریدار توافق می‌کند. در حقیقت از او کلاهبرداری می‌کند.
این روش از بدترین نوع کلاهبرداری در بازار مسکن است که گاهی به صورت سازمان یافته و توسط زنجیره‌ای از املاکی‌ها انجام می‌شود. بعد از اتمام ساختمان هم متراژهای کاذب و غیرواقعی را جزو پارکینگ یا انبار و غیره حساب کرده و مالک را متقاعد می‌کنند تا بپذیرد. او هم از شکایت صرفنظر می‌کند.
قراردادی که برای پیش فروش ساختمان‌ها تنظیم می‌شود، مبایعه نامه محسوب می‌شود. یعنی سند هنوز به طور رسمی به خریدار منتقل نشده است. یعنی خریدار با امضای این قرارداد مالک چیزی نمی‌شود. این قرارداد فروشنده را ملزم می‌کند که تعهدات خود درباره ساخت ملک در ازای دریافت پول را انجام دهد. البته این قرارداد الزام آور بوده و خریدار می‌تواند در صورت تخلف فروشنده به دادگاه مراجعه کرده تا او را ملزم به ساخت خانه و تحویل ملک کنند.
گاهی نیز ممکن است خریدار فقط با صاحب ملک و نه پیمانکار قرارداد بسته باشند و در این صورت اختلافاتی میان آنها به وجود آمده و خریدار متضرر شود. در این شرایط ممکن است نتوان علیه سازنده یا پیمانکار شکایتی مطرح کرد، چون او طرف قرارداد نیست.
در نتیجه خریدار باید حتما با مالک رسمی ملک و کسی که اجازه خرید و فروش دارد، قرارداد ببندد. اگر فروشنده مالک رسمی نیست، باید وکالتنامه تام و بلاعزل از وی داشته باشد. اگر قصد خرید از سازنده را دارید، با توجه به اینکه قراردادهای ساخت و ساز معمولا تعداد واحدها میان مالک اصلی و سازنده نصف می‌شود، سازنده فقط می‌تواند به تعداد مجاز واحدهای خود اقدام به پیش فروش ساختمان کند.
خریدار باید قبل از عقد قرارداد حتما مالکیت فروشنده و توانایی او بر فروش را احراز کند. این کار را می‌توان با رویت پروانه ساخت ساختمان که توسط شهرداری صادر می‌شود، انجام داد. روش مطمئن و بی خطر برای خرید پیش فروش که مانع از فروش ساختمان به چند نفر می‌شود، انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعی هست.
یعنی وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند.
قراردادهای رهنی از دیگر مشکلات خرید پیش فروش است. یعنی سازندگان برای تامین اعتبار، مجموعه را در رهن بانک قرار می‌دهند. بنابراین اگر نتوانند به تعهدات خود در برابر بانک‌ها عمل کنند، ساختمان به عنوان بدهی توقیف می‌شود. اگر مجموعه در رهن بانک باشد، چه قبل از عقد قرارداد او چه بعدش این اتفاق رخ داده باشد، خریدار نمی‌تواند آنها را ملزم به تنظیم سند کند. زیرا صدور حکم محکومیت به تنظیم سند برای املاکی که در رهن بانک هستند، قانونی نیست. بنابراین تنها راهی که برایش باقی می‌ماند این است که از دادگاه بخواهد فروشنده را ملزم به ایفای تعهداتش نسبت به باقیمانده بهای مورد معامله کند.
بنابراین قبل از عقد قرارداد حتما از رهن بودن یا نبودن ملک مطمئن شوید. اگر ملک در رهن بود، حتما هزینه بدهی بانکی را نزد خود نگه دارید تا در صورت نیاز خود اقدام به تصفیه بدهی کنید.
اگر فروشنده کار را نیمه تمام رها کند یا مشکلی در ساختمان وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و او را ملزم به تکمیل یا تعمیر ساختمان کند. اگر بعد از صدور حکم، فروشنده حاضر به انجام کار نشد، خریدار می‌تواند ساختمان را تکمیل کرده و سپس آن را از فروشنده مطالبه کند. اما این کار نباید بدون اجازه دادگاه باشد زیرا دیگر نمی‌تواند هزینه انجام شده را از فروشنده مطالبه کند.
هرچند شهرداری مسئول نظارت بر ساختمان سازی است و پروانه ساخت را صادر می‌کند، اما دخالتی در قرارداد خرید و فروش یا نظارت بر آن به عهده ندارد.
عقود یکی از مفاهیم مهم حقوقی است. زمانی که چند نفر بر سر خرید یا فروش یک کار یا انجام یک عمل توافق می‌کنند، قرارداد بسته می‌شود. به این قراردادها عقد گفته می‌شود که انواع مختلفی دارند. عقد بیع یکی از مهمترین آنهاست که برای خرید و فروش ملک به کار می‌رود.
در عقد بیع عین معینی به عوض مبلغی مشخص معامله می‌شود.
عقد بیع ارکانی دارد که باید رعایت شود والا عقد باطل است:
آثار عقد به محض اینکه عقد بسته می‌گردد، جاری می‌شود. که انتقال ملک به نام خریدار و تحویل پول به فروشنده است. عقد بیع شرایط و تشریفات مخصوص به خود را دارد و طرفین نمی‌تواند بر خلاف آنچه در قانون آمده با هم توافق کنند.
قانون به قراردادهای خصوصی میان افراد احترام گذاشته و تا زمانی که مخالف قانون نباشد آنها را می‌پذیرد. به همین جهت مبایعه نامه‌های تنظیم شده در آژانس املاک نیز معتبر شمرده می‌شوند. اما همانطور که می‌دانید مبایعه نامه سند عادی محسوب می‌شود و وجاهت قانونی چندانی ندارد. به همین جهت باید فورا مراحل رسمی کردن آن در دفترخانه اسناد رسمی را انجام دهید. برای اینکه فروشنده از این کار خودداری نکند، می‌توانید یک ضمانت اجرای قوی نیز در مبایعه نامه ذکر کنید که در صورت عدم حضور او بتوانید از طریق مقامات قضایی وی را ملزم به حضور در دفاتر اسناد رسمی و انتقال سند کند.
مالکان اراضی در ایران به غیر از اشخاص حقوقی، ارگان‌ها و سازمان‌های دیگری نیز هستند که هر کدام قوانین خاص خود را دارند:
اراضی اشخاص حقوقی مانند وزارت خانه‌ها و شرکت‌های دولتی، نیاز به انجام تشریفات و مجوزهای خاصی دارد که باید قبل از عقد قرارداد تهیه شود. مانند مصوبه هیئت مدیره، مصوبه مجمع عمومی، مصوبه هیات وزیران یا شورای اقتصاد. همچنین باید برای اشخاصی که سند انتقال را امضا می‌کنند، معرفی نامه صادر شود.
خرید و فروش اراضی نیروهای مسلح نیز نیاز به مجوز ستاد کل نیروهای مسلح داد. بنابراین قبل از عقد قرارداد باید مجوزها و مصوبات لازم را گرفته و نگهدارید.
اراضی مصادره‌ای که در زمان انقلاب به نفع دستگاه‌های دولتی صادر شده‌اند نیز ممکن است در آینده دچار مشکل شده و مالک سابق آن، ادعای مالکیت را مطرح کند. برای خرید این اراضی باید دقت کرده و با آگاهی از مشکلات احتمالی برای خرید و فروش آنها اقدام کنید.
اراضی واگذار شده توسط هیأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی از دیگر املاکی است که قوانین خاص خود را دارند. این اراضی باید سند رسمی داشته و درصورت انتقال به نیابت از مالک اولیه توسطه هیات‌های هفت نفره، اگر خود مالک سند انتقال را امضا نکرده باشد، باید توافق قطعی مالک اصلی را استعلام کرد.
اراضی که سند مالکیت آنها با توجه به ماده 147 و 148 قانون ثبت صادر شده، ممکن است در مواردی مالکیت آنها باطل شود.
برای خرید اراضی کشاورزی نیز باید از اداره کشاورزی، جنگل‌ها و مراتع کشور استعلام گرفت که جزو اراضی ملی نباشند.
ارضی که مساحت بیشتر از 1000 متر مربع دارند، جانمائی و تطبیق زمین با سند مالکیت ضروری است.
خرید و فروش املاکی که در محدوه قانونی شهرها وجود دارند نیز باید با استعلام از شهرداری و تعیین نوع کاربری آنها صورت بگیرد.
برای خرید اراضی از شهرداری‌ها، باید مصوبه شورای اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات را دریافت کرد. در موارد مربوط به معاوضات با شهرداری نیز با توجه به ماهیت املاک باید حتما سند مالکیت رسمی شهرداری رویت شده و سپس قرارداد را منعقد کنید. زیرا ممکن است فاقد سند مالکیت یا حتی پایان کار باشد.
در خرید تراکم از شهرداری نیز باید دقت شود که تراکم خریداری شده بر مبنای پروانه ساختمانی معتبر و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد.
آخرین مرحله در خرید و فروش ملک، انتقال سند به نام خریدار است. نکته جالبی که در سندهای جدید وجود دارد این است که در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز آورده می‌شود. در صورتی که سندهای قدیمی فقط موقعیت جغرافیایی ملک آورده می‌شد. به همین جهت به راحتی قابل جعل و کلاهبرداری بود.
در ادامه برخی از قوانین مربوط به انتقال سند ملک خریداری شده ذکر خواهد شد:
یکی از مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود و بسیار مهم است، هزینه انتقال سند می‌باشد. بخشی از هزینه‌ها به عهده فروشنده و بخشی به عده خریدار است. تمام هزینه‌ها و بدهی‌های مالیاتی ساختمان تا زمان فروش، با فروشنده است. هزینه‌های بعد از انتقال سند نیز به عهده خریدار است. به همین جهت باید قبل از مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، استعلام کاملی از وضعیت مالیات‌ها، عوارض و بدهی‌های ساحتمان بگیرید.
به طور کلی هزینه‌هایی که باید پرداخت شوند عبارتند از:
همانطور که گفته شد، کد رهگیری بسیار مهم است و تنها بنگاه‌های املاک مجاز قادر به ارائه کد رهگیری هستند. زمانی که قرارداد در سامانه جامع خرید و فروش ثبت می‌شود، یک کد رهگیری داده می‌شود. این کد رهگیری مانع از کلاهبرداری و فروش همزمان ملک به چند نفر می‌شود.
زمانی که قصد انتقال سند را دارید باید با مدارک زیر به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید:
بنچاق سندی است که مشخصات جغرافیایی، ثبتی و مساخت ملک در آن ذکر شده است. همچنین مشخصات مربوط به فروشنده، خریدار و تمام هزینه‌هایی که انجام داده‌اند نیز در آن ذکر می‌شود. بنچاق پیش نیاز سند است، البته معامله بدون وجود آن نیز انجام می‌شود. بنچاق جزو اسنادی عادی محسوب می‌شود. اگر بنچاق نداشته باشید یا گم شده باشد، دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک در آنجا انجام شده، می‌تواند یک نسخه از آن را در اختیارتان بگذارد.
همانطور که گفته شد، قبل از هر گونه اقدامی باید استعلاماتی درباره وضعیت ملک و سند انجام داد. اما این استعلامات چه هستند:
نکته‌ای که در هنگام انتقال سند باید بدانید این است که دارای 4 درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت می‌کند. البته جای نگرانی نیست زیرا قیمتی که دارایی برای ملک تعیین می‌کند، متفاوت از قیمت واقعی آن است. مثلا اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
آخرین مرحله سند زدن یا انتقال سند، حضور در دفترخانه اسناد رسمی است. اگر فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند خودداری کرد و خریدار نیز نتوانست او را پیدا کند، باید به دادگاه رفته و گواهی عدم حضور فروشنده در محضر را بگیرید تا بتواند خسارت وارد را جبران کند.
بنگاه‌های مشاور املاک دو دسته مشتری دارند: فروشندگان و خریداران و روال کارش نسبت به هر کدام از آنها متفاوت است:
نحوه کار با فروشندگان: بدین شکل است که فروشندگان به صورت مستقیم به آژانس املاک مراجعه کرده و مشخصات ملک را به آنها می‌دهند یا در سایت‌های اینترنتی وارد می‌کنند.
نحوه کار با خریداران: سرمایه گذاران در بازار مسکن یا شهروندانی هستند که برای خرید منزل مسکونی یا ملک به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنند. اگر آنها قصد خرید نقدی داشته باشند معمولا به پیمانکارانی معرفی می‌شوند که خودشان نیز شریک آنها هستند.
اما اگر قصد خرید اقساطی داشته باشند، با ارائه فایل‌ها و بازدید حضوری از ملک، یکی از آنها را برای خرید و انعقاد قرارداد انتخاب می‌نمایند. سپس با حضور فروشنده در دفتر مشاور املاک، قرارداد را منعقد می‌کنند. متن قرارداد از طریق اتحادیه املاک در اختیار آنها گذاشته می‌شود.
پیمانکاران نیز از دیگر مشتریان بنگاه‌ها هستند که معمولا به دنبال خانه‌های کلنگی یا زمین هستند. در این موارد ممکن است خود مشاور املاک نیز به عنوان خریدار وارد عمل شود. گاهی ممکن است مشاور املاک از ترفندهایی برای بی ارزش بودن ملک و مشتری نداشتن آن استفاده کند تا ملک را به بهای کمتری خریداری کند.
هنگامی که قصد خرید خانه را دارید باید ساختمان را به طور کامل بررسی کنید. این جزئیات شامل موارد زیر می‌شود:
تاسیسات بخش مهم هر خانه‌ای است که باید حتما بررسی کنید. از سن تاسیسات، احتمال تعویض یا تعمیر آن مطلع شوید. خانه‌های قدیمی دارای تجهیزاتی قدیمی هستند که هزینه تعویض آنها معمولا بالاست مانند دیگ آب گرم، دستگاه تهویه و آبگرمکن. تجهیزات آشپزخانه نیز از موارد دیگری است که باید بررسی کنید.
مهمترین مورد دیگری باید از آن اطلاع یابید، ساخته خانه بر اساس قانون شهرداری است. همچنین تعمیرات و نوسازی‌ها هم باید بر اساس قانون صورت گرفته باشد والا تنها جریمه خواهید شد بلکه درست کردن یا حذف آنها نیز هزینه‌بر خواهد بود.
آیا خانه فونداسیون خوبی دارد؟ آیا زیرزمین خانه امکان دسترسی به لوله کشی آب و برق ساختمان را دارد یا خیر. بد نیست بدانید خانه‌های امروزی با بتن ساخته شده و باید بدانید که زمین آن قبل از ساخت چگونه بوده است. نم و رطوبت بر روی فونداسیون تاثیر دارد.
اگر فروشنده خانه را اخیرا بازسازی کرده باشد، یا تجهیزات نویی را به کار برده باشد از او بخواهید رسید یا گارانتی آنها را در اختیارتان قرار دهد. مخصوصا اگر نوسازی‌ها غیرقانونی باشند، می‌تواند تا حدودی خسارت را جبران کند.
لوله کشی ساختمان بخش مهمی است که در صورت خرابی یا تعمیر می‌تواند به شدت دردسر ساز باشد. اگر قبلا آسیب دیده باشند دچار نشتی یا ترکیدگی شده باشند، احتمالا اینکه دوباره این اتفاق بیفتد زیاد است. در نتیجه حتما آن را بررسی کنید. می‌توانید با چک کردم نم و رطوب در خانه از سلامت لوله‌ها مطمئن شوید. گاهی نیز ممکن است لوله کشی مشمول بیمه ساختمان شود. می توانید از آنها بخواهید تا کار بررسی را انجام دهند.
شاید عجیب باشد اما سوال از عمر سقف بسیار مهم است. زیرا تعویض آن هزینه گزافی دارد. مثلا یک سقف شینگل 15 الی 20 سال عمر می‌کند. در نتیجه شاید مجبور شوید خیلی زود آن را عوض کنید. همچنین نوع متریال استفاده شده در سقف هم مهم است. مثلا سقف شینگل آسفالتی هرچند عمر بالایی دارد، هزینه تعویض تایل‌های آن بسیار بالاست.
هنوز بسیاری از خانه‌ها، به سیستم فاضلاب شهری وصل نیستند. مخصوصا آنهایی که خارج از منطقه شهری قرار گرفته‌اند. تخلیه چاه و وصل شدن به فاضلاب شهری خود هزینه جداگانه‌ای میطلبد. پس حتما این مورد را در لیست بررسی‌های خود قرار دهید.
قبل از خرید، فضای خانه و ملحقات آن را حتما با طرح‌های مدنظرتان چک کنید. اینکه می‌توانید وسایلتان در آن جا دهید یا نه؟ آیا ماشینتان در پارکینگ جا می‌شود؟ می‌توانید چیزهایی به حمام اضافه کنید یا خیر. این موارد از این لحاظ مهم هستند که بعد از مواجه با کمبود فضا دیگر کاری از دستتان برنمی‌آید.
سوال از تعداد اتاق خواب‌ها و سرویس‌های بهداشتی اولین چیزی است که خریدار می‌پرسد. مسلما هر خانواده‌ای تعداد مشخصی از اتاق خواب را مدنظر خود دارد که باید حتما هنگام خرید به آنها دقت کند. سرویس بهداشتی و حمام هم از همان سوالات ابتدایی هستند. برخی خانه‌ها مخصوصا قدیم‌ترها حمام و آشپزخانه در حیاط قرار دارند. خانه‌های جدید معمولا دو یا چند حمام و دستشویی دارند. برخی نیز دارای وان جکوزی است. هر کدام از اینها با توجه به شرایط و نیازهایتان باید سنجیده شود.
آشپزخانه جایی است که بیشتر وقت خانم‌ها و بچه‌ها معمولا در آنجا می‌گذرد. برای خانم‌ها مخصوصا متراژ آشپزخانه، تعداد کابینت‌ها، سینک و انباری بسیار مهم است. گاهی نیز آشپزخانه چندان برای افراد کاربردی نیست. همه این موارد در طرح آشپزخانه، متراژ و چینش وسایل آن تاثیرگذار است.
شاید قصد خرید خانه با وسایل کامل را داشته باشید، در این صورت باید کیفیت لوازم خانگی، قیمت آنها و سن تقریبیشان را بررسی کنید. یا اینکه شاید برخی وسایل را استفاده نکنید مثل اجاق برقی. گاهی هم در برخی خانه‌ها وسایلی مثل کولر، فر توکار، اجاق گاز، پرده هم همراه با خانه به فروش می‌رود. در این موارد باید از درست بودن و سلامت آنها مطمئن شوید.
دانستن انگیزه فروشنده از این جهت مهم است که احتمالا در قیمت خانه تاثیرگذار باشد. مثلا ممکن است او به خاطر پول قصد فروش خانه را داشته باشد. در این صورت می‌توانید با او صحبت کرده و مبلغی را تخفیف بگیرید. البته همیشه هم انگیزه‌های در کار نیست و فروشنده فقط می‌خواهد خانه‌اش را بفروشد.
خرید و فروش ملک یکی از مهمترین اقداماتی است که افراد در عمر خود انجام می‌دهند که گاهی ممکن است تبدیل به خسارت و ضرر برای آنها باشد. زمانی که بدون آگاهی از قوانین خرید و فروش ملک، اقدام به معامله و عقد قرارداد می‌کنند.
امروزه املاک و اراضی مختلفی در سراسر کشور وجود دارد که هر کدام از آنها می‌تواند دامی از سوی کلاهبرداران و شیادان باشد. به همین جهت بهتر است قبل از انجام هر کاری، تحقیقات و بررسی‌های اولیه را انجام داده، قوانین را مطالعه کرده و سپس اقدام به عقد قرارداد کنید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
