آنچه در این مقاله میخوانید:
در بنگاه های معاملات املاک، روزانه انواع و اقسام قرارداد اجاره بسته میشود. اما در همه موارد این قرارداد ها، منجر به اسباب کشی مستاجر به خانه جدید نخواهد شد. در بعضی موارد شاهدهستیم که مستاجر یا موجر به دلایل مختلف از قرارداد بستهشده پشیمان میشود و تصمیم به فسخ قرارداد اجاره ملک نوشته شده میگیرد.
در این جا چند سوال پیش می آید که، شرایط فسخ چگونه است؟ آیا به راحتی می توان قرارداد را فسخ کرد؟ با املاک داران همراه باشید تا شرایط و اصول فسخ قرارداد اجاره ملک را با یکدیگر بررسی کنیم.
قبل از هرچیزی باید بدانیم که فسخ قرارداد اجاره ملک یا همان اجارهنامه به چه معنا است؟ هنگامی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) یا هر دو تصمیم بگیرند اجاره نامه را پیش از موعد مقرر فسخ کنند، فسخ قرارداد اجاره ملک می گویند. البته فسخ قرارداد اجاره ملک باید با دلایل موجه و رعایت قانون انجام گیرد تا بتوانند قرارداد را فسخ نمایند.
قوانینی برای فسخ قرارداد وضع شدهاست زیرا موارد احتمالی که ممکناست در این مورد پیش آید را پیشبینی کردهاند. با توجه به همین موضوع هریک از طرفین قرارداد اجاره میبایست با در نظرگرفتن قانون که در متن قرارداد ذکرشده، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند.
لازم به ذکر است که قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) متفاوتبوده و هر کدام از آن ها می بایست به شرایطی که برایشان ذکرشده توجه کنند. شرایطی که امکان فسخ قرارداد اجاره را توسط موجر یا مستاجر فراهم می کنند را در ادامه این مطلب خواهیم گفت به توضیح آن ها خواهیم پرداخت.
هنگام نوشتن قرارداد اجاره باید توجه بسیار زیادی نسبت به متن آن نشان داد. طرفین قرارداد اگر در متن قرارداد شرایط را پیش بینی کردهباشند و طبق آنبتوانند قرارداد را فسخ کنند، و این شرایط توسط طرف مقابل پذیرفتهشدهباشند و به امضایشان رسیدهباشند، طرفینی که شروط را اعمال کردهاند میتوانند به فسخ قرارداد اقدام نمایند.
قرارداد اجاره جزو قراردادهای لازم است، شاید برای شما سوال پیش آمدهباشد که قرارداد لازم چیست؟ در قرارداد لازم اشخاص و طرفین معامله به هیچ وجه نمی توانند پس از عقد قرارداد آن را فسخ کرده و یا باطل نمایند. اما در ماده 185 قانون مدنی ذکر شدهاست که افراد با پیش بینیکردن شرایطی و آوردن آن ها در متن قرارداد، حق این را خواهند داشت که عقد خود را باطل نمایند.
در قرارداد اجاره، طرفین قرارداد نمی توانند قرارداد را جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، فسخ نمایند. باتوجه به ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجارهنامه فقط به وسیله خیاراتی که در پایین ذکر شدهاند امکان پذیر است:
در سال 1356 ماده ای در قانون مدنی تنظیم شد که به رابطه بین موجر و مستاجر پرداختهاست. در این ماده (ماده 14 قانون مدنی) به شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه پرداخته شدهاست.
همانطور که پیش تر گفتیم فسخ قرارداد اجاره فقط با تکیه بر شرط هایی که قانون وضع کرده، امکان پذیر است. در نتیجه طرفین قرارداد قادر نیستند که به وسیله دلایل غیر قانونی و غیر رسمی، اجاره نامه خود را فسخ کنند.
در مطلبی که بیان شد، خیارات و شرایطی که می توان به موجب آن اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمود اشاره کردیم. حال شما را با تعاریف و مزمون آن ها آشنا می کنیم:
اما قانون شرایطی متفاوت برای فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر قائل شدهاست و هر کدام طی شرایطی میتوانند اجارهنامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شدهاست.
اجارهنامه بین دو طرف موجر و مستاجر (مالک و کسی که خانه را برای زمان مشخصی اجاره میکند) بسته میشود. همانطور که ذکر شد موجر صاحب ملک و مستاجر خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره (اجارهنامه) مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجارهبها به موجر بپردازد. وقتی نام فسخ قرارداد اجاره ملک به میان میآید بیشتر افراد این ذهنیت را پیدا میکنند که فسخ اجارهنامه بیشتر از طرف موجر اتفاق می افتد تا مستاجر.
اما در بیشتر مواقع شاهد این بودیم که مستاجر خواهان فسخ اجارهنامه بوده است. به همین دلیل نیاز به قوانین برای فسخ قرارداد توسط مستاجر وجود داشت. در نتیجه قوانینی نوشته شد تا مستاجر با توجه به آن قوانین بتواند اجارهنامه را فسخ کند.
قرارداد اجاره نامه بین موجر و مستاجر مانند تمامی قرارداد های دیگر قابلیت فسخ دارد. با توجه به قوانین، اگر چنین شرایطی وجود داشته باشد، مستاجر می تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره ملک را بدهد.
در مواردی اتفاق افتادهاست که مستاجر، پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.
موجر، صاحب خانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در میآید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمیتواند اقدام به فسخ اجارهنامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانهای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجارهنامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد.
بدین صورت رضایت مستاجر را میتواند از راههای مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.
در اجارهنامه ذکر میشود که اجارهبها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم وظیفه دارد اجارهبهای توافقی که در اجارهنامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک، بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجارهنامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجارهبها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجارهنامه را به دلیل عمل نکردن به شروط لازم قرارداد، دارد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:
در خیلی از مواقع اتفاق افتاده که پیش از تحویل ملک یکی از طرفین قرارداد، مالک و یا مستاجر، اقدام به فسخ اجارهنامه کند، یعنی مستاجر در خانه مستقر نشده ولی به دلایلی هر یک خواهان فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک هستند. در این حالت نیز شرایط فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر متفاوت است.
بنابراین در صورتی که مالک هنوز ملک را تحویل نداده باشد، باید شرایط فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین وجود داشته باشد :
از شرایط و خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستاجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفتهاست داشتهباشد، مانند شرایط تاهل( بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره میدهند.) اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه میتواند اقدام به فسخ اجارهنامه پیش از تحویل ملک کند.
در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژهای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفتهباشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشتهباشد، مالک میتواند اجارهنامه را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:
خانه، دارای عیب باشد :
اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمیتواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند (قبل از قرارداد هم درباره این عیب و نقص ملک چیزی نگفته باشد)، مستاجر این اجازه را دارد که اجارهنامه را فسخ کند. البته این مورد از کمیسیون فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل خانه نیز امکانپذیر است. بطور مثال : در قرارداد ذکر شده که خانه دارای پارکینگ است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد پارکینگ است. در این صورت مالک نمیتواند این مشکل را حل کند، بنابراین مستاجر میتواند اقدام به فسخ اجارهنامه کند.
عدم تحویل به موقع خانه :
مالک وظیفهدارد که طبق بازه زمانی که در قرارداد ذکرشده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی، موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجارهنامه منتفی میشود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از تحویل ملک امتناع کرد، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
در بسیاری از موارد با وساطت مشاور املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل میشود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام میشود. اما گاهی شرایطی پیش میآید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجارهبها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه میشود.
برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:
اقرارنامه فسخ اجاره جناب آقای / سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… عنوان موجر سند اجاره شماره …………… ازیک طرف و جناب آقای، سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… به عنوان مستاجر سند موصوف ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند. امضاء |
زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجارهنامه میکنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری پرداختهشود. به طور معمول مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره در هنگام نوشتن قرارداد، در آن ذکر میشود. پس هر دو طرف قرارداد با آگاهی از این مبلغ، قرارداد را فسخ میکنند.
بطور معمول مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر برابر با یک ماه اجارهبهای ملک است. مبلغ خسارت فسخ قرارداد باید به صورت دقیق در آن قیدشده و به امضای طرفین برسد. در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، باید طبق توافق مبلغی را پرداخت کند، حتی اگر هنوز در خانه ساکن نشده باشد.
فسخ اجارهنامه قبل از تحویل معمولاً راحتتر است و طرفین ضرر و زیان کمتری پرداخت خواهند کرد. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر میگیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجارهنامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته میشود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجارهنامه قبل از تحویل تا یک هفته است.
البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بیاطلاع بوده، میتواند اقدام به فسخ کند و مبلغ را به عنوان خسارت پرداخت نکند.
مشاور املاک حقالزحمهای را به عنوان مبلغ کمیسیون دریافت میکند، که دریافت این مبلغ عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت دادهنمیشود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.
از اینکه با ما همراه بودید از شما متشکریم. برای اطلاع از اصول فسخ قرارداد خرید ملک، مشاوره حقوقی مسکن و انواع سند ملکی با مشاوران املاک داران همراه باشید.