در بنگاه های معاملات املاک، روزانه انواع قرارداد اجاره بسته می‌شود. اما در همه موارد این قراردادها، منجر به اسباب کشی مستاجر به خانه جدید نخواهد شد. در بعضی موارد شاهدهستیم که مستاجر یا موجر به دلایل مختلف از قرارداد بسته شده پشیمان می‌شود و تصمیم به فسخ قرارداد اجاره ملک نوشته شده می‌گیرد.
در این جا چند سوال پیش می‌آید که، شرایط فسخ چگونه است؟ آیا به راحتی میتوان قرارداد را فسخ کرد؟ با املاک داران همراه باشید تا شرایط و اصول فسخ قرارداد اجاره ملک را با یکدیگر بررسی کنیم.
برای اطلاع از اصول فسخ قرارداد خرید ملک و مسائل حقوقی در حوزه ملک می‌توانید با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران همراه باشید.
The relationship between landlords and tenants is of utmost importance, requiring a clear understanding of their respective responsibilities, particularly when it comes to terminating a lease agreement before it is scheduled end. Various reasons can prompt tenants to terminate their lease early, such as the financial strain caused by the COVID-19 pandemic, which resulted in many people being unable to afford their rent
رابطه بین موجر و مستأجر از اهمیت بالایی برخوردار است و نیاز به درک روشنی از مسئولیت های مربوطه دارد، به ویژه زمانی که صحبت از فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان برنامه ریزی شده آن می شود. دلایل مختلفی می تواند مستاجران را وادار کند تا اجاره نامه خود را زودتر فسخ کنند، مانند فشار مالی ناشی از همه گیری کووید-۱۹، که منجر به عدم توانایی بسیاری از افراد در پرداخت اجاره بها شد.
اصول فسخ قرارداد اجاره ملک
قبل از هرچیزی باید بدانیم که فسخ قرارداد اجاره ملک یا همان اجاره‌نامه به چه معنا است؟ هنگامی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) یا هر دو تصمیم بگیرند اجاره نامه را پیش از موعد مقرر فسخ کنند، فسخ قرارداد اجاره ملک می گویند. البته فسخ قرارداد اجاره ملک باید با دلایل موجه و رعایت قانون انجام گیرد تا بتوانند قرارداد را فسخ نمایند.
قوانینی برای فسخ قرارداد ملک وضع شده‌است زیرا موارد احتمالی که ممکن است در این مورد پیش آید را پیشبینی کرده‌اند. با توجه به همین موضوع هریک از طرفین قرارداد اجاره می‌بایست با در نظرگرفتن قانون که در متن قرارداد ذکرشده، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند.
لازم به ذکر است که قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) متفاوت بوده و هر کدام از آن ها می بایست به شرایطی که برایشان ذکرشده توجه کنند. شرایطی که امکان فسخ قرارداد اجاره را توسط موجر یا مستاجر فراهم می کنند را در ادامه این مطلب خواهیم گفت به توضیح آن ها خواهیم پرداخت.
نکته! هنگام نوشتن قرارداد اجاره باید توجه بسیار زیادی نسبت به متن آن نشان داد. طرفین قرارداد اگر در متن قرارداد شرایط را پیش بینی کرده‌باشند و طبق آن‌بتوانند قرارداد را فسخ کنند، و این شرایط توسط طرف مقابل پذیرفته‌شده‌باشند و به امضایشان رسیده‌باشند، طرفینی که شروط را اعمال کرده‌اند می‌توانند به فسخ قرارداد اقدام نمایند.
قوانین فسخ قرارداد اجاره نامه
قرارداد اجاره جزو قراردادهای لازم است، شاید برای شما سوال پیش آمده‌باشد که قرارداد لازم چیست؟ در قرارداد لازم اشخاص و طرفین معامله به هیچ وجه نمی توانند پس از عقد قرارداد آن را فسخ کرده و یا باطل نمایند. اما در ماده ۱۸۵ قانون مدنی ذکر شده‌است که افراد با پیش بینی‌کردن شرایطی و آوردن آن ها در متن قرارداد، حق این را خواهند داشت که عقد خود را باطل نمایند.
در قرارداد اجاره، طرفین قرارداد نمی توانند قرارداد را جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، فسخ نمایند. باتوجه به ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه فقط به وسیله انواع خیارات معاملات ملکی که در پایین ذکر شده‌اند امکان پذیر است:
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
- تخلف از وصف
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
در سال ۱۳۵۶ ماده ای در قانون مدنی تنظیم شد که به رابطه بین موجر و مستاجر پرداخته‌است. در این ماده (ماده ۱۴ قانون مدنی) به شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه پرداخته شده‌است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
همانطور که پیش‌تر گفتیم فسخ قرارداد اجاره فقط با تکیه بر شرط هایی که قانون وضع کرده، امکان پذیر است. در نتیجه طرفین قرارداد قادر نیستند که به وسیله دلایل غیر قانونی و غیر رسمی، اجاره نامه خود را فسخ کنند.
در مطلبی که بیان شد، خیارات و شرایطی که می توان به موجب آن اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمود اشاره کردیم. حال شما را با تعاریف و مزمون آن ها آشنا می کنیم:
- خیار عبارت‌است از توانایی یکی از طرفین قرارداد برای فسخ یا برهم زدن آن.
- خیار تعذر تسلیم: شرطی که توسط آن، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد را دارد.
- شرط خیار: شرطی‌است که توسط آن، به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
- خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده‌باشد و توافقی هم صورت نگرفته‌باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
- تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.
- خیار تخلف شرط: اگر در زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده‌باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، میتوان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
اما قانون شرایطی متفاوت برای فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر قائل شده‌است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده‌است.
نحوه فسخ قرارداد اجاره
در بسیاری از موارد نقش مشاور املاک در حل اختلاف مالک و مستاجر موثر است و با وساطت او مشکل حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در آژانس های مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجارهبها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.
برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:
- مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
- دریافت ضرر و زیان مورد نظر
- دریافت حکم تخلیه
متن فسخ اجاره نامه
| اقرارنامه فسخ اجاره جناب آقای / سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… عنوان موجر سند اجاره شماره …………… ازیک طرف و جناب آقای، سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… به عنوان مستاجر سند موصوف ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند. امضاء |
نکات کلیدی در فسخ قرارداد اجاره ملک
- قانون فسخ قرارداد اجاره ملک برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایط خاصی می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
- خیارات فسخ اجاره‌نامه شامل : شرط خیار، تعذر تسلیم و عیب و تخلف شرط، تخلف از وصف است.
- نحوه فسخ اجاره‌نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه.
- به طور معمول مبلغ خسارت فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر یک ماه اجارهبها است. هر کدام از طرفین که اقدام به فسخ کنند باید حق کمیسیون طرف دیگر را نیز پرداخت کند.
سوالات متداول
در اینجا به برخی از سوالات متداول در مورد اصول فسخ قرارداد اجاره ملک پاسخ می‌دهم:
۱. چه شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره ملک وجود دارد؟
– شرایط فسخ شامل عدم رعایت مفاد قرارداد، مشکلات قانونی، یا توافق دو طرف می‌باشد.
۲. چگونه می‌توانم قرارداد اجاره را فسخ کنم؟
– برای فسخ قرارداد، باید به صورت کتبی و با ذکر دلایل، طرف مقابل را مطلع کنید و از شرایط قانونی پیروی کنید.
۳. آیا فسخ قرارداد اجاره هزینه‌ای دارد؟
– معمولاً هزینه خاصی برای فسخ قرارداد وجود ندارد، اما ممکن است هزینه‌های مرتبط با تخلیه ملک یا خسارات وجود داشته باشد.
۴. آیا فسخ قرارداد اجاره نیاز به مدارک خاصی دارد؟
– بله، ممکن است نیاز به مدارک مستند مانند قرارداد اصلی، نامه‌های هشدار و مدارک مربوط به دلایل فسخ باشد.
۵. مدت زمان لازم برای فسخ قرارداد اجاره چقدر است؟
– مدت زمان بستگی به شرایط قرارداد و قوانین محلی دارد. معمولاً باید به طرف مقابل مهلت معقولی برای تخلیه ملک داده شود.
از اینکه با ما همراه بودید از شما متشکریم. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
