قطعیت در انجام هرگونه معامله ملک و زمین با انتقال سند ملک، تحقق می یابد. در واقع می توان اینگونه بیان کرد که معامله ملکی نوعی اعلام توافق بین خریدار و فروشنده است. جهت به رسمیت شناخته شدن این توافق نیاز به انجام پروسه ای برای نقل و انتقال سند است.
این پروسه در دو مرحله انجام می شود که در ابتدا مبایعه نامه ای بین دو طرف معامله تنظیم می شود. توافقات انجام گرفته بین خریدار و فروشنده در این مبایعه نامه مکتوب می شود. در مرحله دوم طرفین قرارداد به دفاتر ثبت اسناد رسمی رفته و در آن جا ملک را به صورت رسمی ثبت می کنند. پس از آن سند رسمی برای خریدار صادر خواهد شد.
زمانی که برای سند اقدام می کنید باید بسیار ریز بین بوده و با دقت زیادی عمل کنید؛ چرا که هرگونه اشتباه و غفلتی می تواند مشکلات حقوقی و خسارات مالی و زمانی را به دنبال داشته باشد. به همین دلیل استفاده از یک مشاوره حقوقی املاک خوب شما را در این مرحله راهنمایی می کند. در اینجا قصد داریم تا به یکی از مسائل حقوقی خرید و فروش ملک بپردازیم و آن را بررسی کنیم.
مراحل صدور سند قطعی ملک
- پس از انتخاب و پسند شدن ملک توسط خریدار و توافق با فروشنده مبایعه نامه ای میان این دو امضا می شود. تنظیم مبایعه نامه را بهتر است از طریق یک مشاور املاک بی طرف انجام دهید.
- برای اینکه مبایعه نامه حالتی رسمی و قانونی داشته باشد باید در سیستم نرم افزاری جامع درج شود. این کار از طریق بنگاه املاک معتبر قابل انجام است. پس از اینکه مشخصات در سامانه معاملات املاک ثبت شد کد رهگیری به آن تعلق می گیرد که فروشنده را از فروش ملک به اشخاص دیگر منع می کند.
- در این مرحله برای انتقال سند ملک، فروشنده اصل سند را به همراه شناسنامه اش به دفترخانه می برد.
- دفترخانه ابتدا استعلاماتی را مبنی بر اینکه ملک به شهرداری، دارایی، در صورت تجاری بودن ملک به بیمه و همچنین در صورت خارج بودن از محدوده شهری به بخشداری بدهی دارد یا خیر را انجام می دهد.
- به علاوه به صورت آنلاین بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک خارج از طرح ساخت و ساز شهرداری قرار داشته باشد.
پرداخت عوارض شهرداری و دارایی
پس از انجام استعلامات توسط دفتر اسناد رسمی فروشنده باید به همراه نامه دفترخانه به شهرداری منطقه ای که ملک در آن مستقر است مراجعه کند. شهرداری ملک را بر اساس پروانه ساخت بررسی کرده و در صورتی که متوجه تخلفی در ساخت شود جریمه آن را دریافت می کند.
به علاوه هزینه هایی همچون عوارض شهرداری، عوارض نوسازی و هزینه پسماند نیز به هزینه های پرداختی فروشنده اضافه می شود. پس از آن باید با مراجعه به دارایی مالیات نقل و انتقال سند ملک را نیز بپردازد. میزان این مالیات ۴ درصد از قیمت ملک است که خود دارایی آن را مشخص می کند.
مفاصا حساب
مفاصا حساب در واقع مدرکی است که از طرف اداره مالیاتی منطقه شهرداری به مالک داده می شود مبنی بر اینکه آن ملک تا پایان همان سال هیچگونه بدهی به شهرداری ندارد. ارائه این مدرک برای انتقال سند ملک ضروری است. گرفتنِ مفاصا حساب در اصل بر دوش فروشنده ملک است و مراحل آن طی سه مرحله در سه روز انجام می گردد.
ابتدا فروشنده باید مدارک لازم را به اداره مالیات منطقه شهرداری برده و تحویل دهد. طبق مدارک مالیاتی برای ملک تعیین می شود که باید پرداخت شود. پس از آن اداره مالیات با تایید پرداخت بدهی مفاصا حساب را صادر می کند.
انتقال قطعی سند، آخرین مرحله
در تاریخی که در مبایعه نامه مشخص شده است فروشنده و خریدار با در دست داشتن مدارک لازم به دفتر ثبت اسناد رسمی می روند. این مرحله آخرین بخش است که در آن انتقال سند ملک به صورت قطعی و کامل انجام می شود.
گواهی عدم حضور
گاهی ممکن است شرایطی پیش بیاید که خریدار آخرین ثمن قرارداد را پرداخت نکرده یا فروشنده هنوز مدارک لازم را برای تنظیم و انتقال سند ملک آماده نکرده باشد. در همچنین حالتی در دفترخانه گواهی عدم حضور تنظیم و صادر می گردد. این گواهی به این معنی نیست که خریدار یا فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکرده اند، بلکه به معنای نداشتن آمادگی از طرف آن ها برای تنظیم سند قطعی است.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
بسیاری از افراد قولنامه و مبایعه نامه را یکی می دانند و تفاوتی بین این دو نمی بینند اما در صورتی که شما بخواهید یکی از طرفین معامله باشید باید تفاوت این دو را بدانید. قولنامه در واقع نوعی قول و وعده برای بستن قرارداد است و پیش قرارداد محسوب می شود، اما مبایعه نامه تعهدی است که به عنوان قرارداد اصلی قلمداد می گردد و الزامی را برای انتقال سند ملک ایجاد می کند.
بر این اساس می توان گفت که در قولنامه انتقال مالکیتی انجام نمی شود و تنها تعهدی برای انجام اقدامات معامله در آن نوشته می شود. بنابراین هیچگونه بار حقوقی ندارد. در صورتی که بین دو طرف اختلافی به وجود بیاید استفاده از آن در دادگاه نمی تواند دلیل محکمی برای ادعای شخص باشد. پس مورد قبول قاضی دادگاه نیز واقع نمی شود.
برخلاف قولنامه، امضا کردن مبایعه نامه که یک قرارداد به شمار می رود به معنای انتقال مالکیت به شخص خریدار تلقی می شود. با ثبت مبایعه نامه در سامانه معاملات املاک و تعلق گرفتن کد رهگیری به آن دیگر یک دلیل رسمی و محکمه پسند در دست خواهید داشت که بتوانید ادعایتان را اثبات نمایید.
مواردی که حتما باید در مبایعه نامه ذکر شوند
- مشخصات فروشنده و خریدار شامل: مشخصات شناسنامه ای، آدرس همراه با کد پستی، تلفن همراه و ثابت
- موضوع مورد معامله: مشخصات کاملی از موقعیت جغرافیایی، ثبتی و هندسی
- مبلغ معامله: قیمت واحد و کل که در مبایعه نامه به ریال یا معادل تومان نوشته شود.
- تاریخ و نحوه پرداخت: باید مشخص شود که خریدار در چه تاریخی چه مقدار از مبلغ را به چه صورت پرداخت کرده است.
- شرایط فسخ قرارداد: شامل زمان فسخ و مبلغ خسارت، به عنوان مثال ۷۲ ساعت بعد از اینکه مبایعه نامه تنظیم شد.
- شرایط پرداخت هزینه های انتقال سند ملک
موارد حقوقی مهم در تنظیم مبایعه نامه
مواردی که در بالا ذکر شد ثبتشان در مبایعه نامه الزامی است. مواردی که در ادامه خواهیم گفت شاید الزامی برای ثبت نداشته باشند اما می توانند مبایعه نامه را از سستی درآورده و شما را از مشکلات حقوقی پس از آن دور کنند. به همین دلیل از اهمیت بالایی برخوردار می باشند.
منصوبات و ملزومات ملک
در اولین مرحله از انتقال سند ملک در زمان عقد قرارداد حتما تمامی ملزومات ملک را به صورت کاملا شفاف و دقیق بنویسید. به عنوان مثال کولر، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، خط تلفن و تمام چیزهایی که در ملک وجود دارد را قید کنید. در غیر این صورت احتمال این وجود دارد که در زمان تحویل ملک فروشنده منصوبات آن را با خود برده‌باشد و ساختمان خالی را به شما تحویل دهد.
خیارات قانونی در معامله
اصطلاحی که در معاملات بسیار شنیده می شود خیارات است که به اختیار فسخ معامله نسبت داده می شود. باید این نکته را در نظر بگیرید که در مبایعه نامه نوشتن “اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش” تمامی اختیارات شما را برای فسخ معامله باطل می کند. در واقع نوشتن این متن بدین معناست که با علم به اینکه چنین اتفاقی رخ نداده است معامله می کنیم و این معامله به هیچ عنوان فسخ نخواهد شد.
به بیان دیگر می‌توان گفت که قانون چارچوب معینی را برای معاملات در نظر گرفته‌است تا در صورت لزوم بتوان معامله را فسخ کرد. این خیارات به این دلیل درنظر گرفته شده اند تا از ضرر افراد در معاملات جلوگیری شود. مبایعه نامه اولین قدم انتقال سند ملک است و با انجام آن دو طرف ملزم به ادامه مراحل انتقال سند خواهند شد.
زمانی که خریدار یا فروشنده اختیار فسخ را از خود ساقط می کند اگر پس از معامله متوجه شود که سرش کلاه رفته، به هیچ عنوان حق ندارد معامله را انجام ندهد. بنابراین توجه به این نکته می‌تواند تاثیر به سزایی در معامله تان داشته‌باشد و نباید نادیده گرفته‌شود.
درباره فسخ قرارداد ملکی و کسب اطلاعات بیشتر از نکات آن می توانید به مقاله مربوط به آن در مجله املاک داران مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده
- اصل سند مالکیت و تصویر آن
- اصل بنچاق به همراه تصویر
- تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
- اصل وکالتنامه به همراه تصویر
- اصل و تصویر پایان کار ساختمان و یا نامه شهرداری مبنی بر عدم خلافی یا نامه بازدید توسط شهرداری یا بخشداری (برای زمین های دارای بنا و بدون بنا)
- صورت مجلس تفکیکی در رابطه با آپارتمان
- اگر ملک وراثتی باشد اصل و تصویر حصر وراثت
- همچنین برای املاک وراثتی اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث هم لازم است.
بنچاق
بنچاق چیست؟ بنچاق در واقع همان سند رسمی است که دفترخانه اسناد رسمی آن را تنظیم و جزئیات مالکیت را در آن قید می کند. بنچاق از مدارکی است که برای انتقال سند ملک به دفترخانه برده می شود. اطلاعاتی که در بنچاق قابل مشاهده است شامل تمامی جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک مانند شماره سریال های مربوط به آب، برق، تلفن و… می باشد. همچنین لیستی از تمام مالکین قبلی ملک در آن وجود دارد که به نوعی سرنوشت ملک را از ابتدا تاکنون مشخص می کند.
جهت رسمیت داشتن بنچاق حتما باید مهر و امضای سردفتر در آن وجود داشته باشد. نمونه های جدید بنچاق کاملا تایپ شده هستند اما در نمونه های قدیمی بیشتر موارد به صورت دست نویس نوشته می شد. بنچاق حکم سند مالکیت را دارد اما امروزه به تنهایی نمی توان آن را جهت اثبات مالکیت به کار برد بلکه باید آن را به سند تک برگ تبدیل نمود.
هزینه انتقال سند
هزینه هایی که برای انتقال سند ملک وجود دارد در چندین مرحله زیر است:
- هزینه ای که به دفترخانه بابت حق تحریر داده می شود، بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود و هر کدام باید نصفی از مبلغ را بپردازند.
- هزینه هایی مانند مالیات، عوارض شهرداری و پسماند بر عهده فروشنده ملک است.
- در صورتی که خریدار بخواهد وام بگیرد هزینه سند رهنی بر عهده خودش خواهد بود.
وکالت بلاعزل در انتقال سند
در برخی مواقع شرایطی مانند زمان بر بودن انتقال سند ملک، هزینه بر بود آن، در دسترس نبودن سند و یا عجله فروشنده سند به نام خریدار نمی خورد. در عوض بین دو طرف قرارداد وکالت بلاعزل نوشته می شود که در آن خریدار وکیل فروشنده خواهد بود. دراین حالت انجام تمامی مراحل انتقال سند بر عهده خریدار است.
توجه داشته باشید وکالت تضمینی بر مالکیت خریدار نیست و تا زمانی که سند به نام خریدار نخورده باشد فروشنده مالک حقیقی ملک است. پس می تواند آن را به دیگری بفروشد. همچنین در صورت فوت یکی از طرفین وکالتنامه باطل می شود. در صورتی که فروشنده فوت کند و هنوز انتقال سند ملک به نام خریدار صورت نگرفته باشد وراث متوفی می توانند ملک را تصاحب کنند.
به علاوه اگر ملک وام بانکی داشته باشد و فروشنده بدهی بانک را پرداخت نکند قبل از انتقال سند به نام خریدار ممکن است بانک بر ملک دست بگذارد. این روند می تواند در رابطه با طلبکاران فروشنده نیز اتفاق بیفتد. بنابراین در این نوع معاملات سرعت در انتقال سند ملک اهمیت ویژه ای دارد. همچنین بهتر است همراه با وکالتنامه مبایعه نامه هم تنظیم شود که این قبیل مشکلات را در پی نداشته باشد.
کلام پایانی
انتقال سند ملک یکی از مهم ترین مراحل معامله املاک محسوب می شود که انجام آن نیاز به زمان گذاشتن و دقت زیادی دارد. به عنوان مثال هر یک از بندهای مبایعه نامه می‌تواند به نفع یا ضرر شما به کار برده‌شود. بنابراین نوشتن آن ها مستلزم دانش و اطلاعات کافی است.
توجه داشته باشید که مبایعه نامه بدون کد رهگیری هیچ اعتباری ندارد. پس حتما از بنگاه معاملات ملکی کد رهگیری را درخواست کنید. این قضیه را نیز در نظر داشته باشید که فروش ملک و انتقال سند آن شامل هزینه های قابل توجهی است که از قبل باید به فکر تامین آن ها باشید.
