بنچاق چیست و چرا مهم است؟

نام بنچاق اگر چه در قدیم بیشتر بین مردم مرسوم بود و به قباله‌های عادی که در هنگام معامله به خریدار تحویل داده می شد اطلاق می گردید، اما بار حقوقی بسیارزیادی دارد. در آن زمان به قباله‌های قدیمی ملک که در هنگام معامله جدید به خریدار سپرده می‌شد و اطمینانی را بابت اصالت ملک و فروشنده به خریدار می‌داد، بنچاق گفته می‌شد.

این سند در قدیم توسط افراد مورد اطمینان و معتمد و حتی روحانیون نوشته می‌شد و مهر این افراد در زیر قرارداد نشان از سندیت آن داشت. بنابراین افرادی که این مهر را مشاهده می کردند ابداً به اصالت آن شک نمی‌کردند.

اگرچه با پیشرفت روش‌های معاملات و تغییر انواع سند ملکی امروزه موارد دیگری نیز جهت تایید اصالت سند به بنچاق افزوده شده است، اما همچنان بنچاق از ارزش حقوقی بالایی برخوردار است. لذا لازم است برای بررسی بیشتر این موضوع و کاربرد آن در قواعد حقوقی جدید ادامه مقاله را مطالعه نمایید.

بنچاق ملک چیست؟

در گذشته بنچاق یکی از انواع سند عادی بوده که برای اثبات مالکیت افراد نسبت به اموال آن‌ها استفاده می‌شد. در آن دوران سند رسمی وجود نداشت و بنچاق سند ملک محسوب می‌شد. این سند توسط افراد باسواد نوشته و توسط علما و مراجع دینی تایید می‌گردید. امروزه بنچاق زمین به معنای خلاصه‌ای از سند رسمی است. در ادامه عکس نمونه بنچاق قدیمی و جدید را می بینید:

انواع ریشه سند

ملک ریشه دار چیست؟ آیا می‌دانید سند بدون ریشه به چه معناست؟ آیا ملک ریشه دار بخریم یا نه؟ در قدیم در سندهای منگوله دار و اصطلاحا سربی، ریشه‌ها قید می شد ولی از زمان تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ، در سندهای تک برگ دیگر ذکر نمی‌شود. اگر می‌خواهید بدانید ملکی ریشه‌دار است یا بدون ریشه، باید به گردش ثبتی در دفتر ثبت اسناد مراجعه نمایید. در ادامه با انواع ریشه سند آشنا خواهید شد.

• ریشه ستاد فرمان امام: زمانی که ستاد تشخیص دهد، شخصی پول ملکی را از طریق ربا، رشوه، غصب و دزدی به دست آورده آن ملک را می گیرد. به این ملک، ملک ریشه ستاد فرمان امام گفته می‌شود.
• ریشه بنیادی: املاک با ریشه بنیادی به املاکی گفته می‌شود که در زمان تغییر رژیم توسط دولت مصادره شد. 
• ریشه اوقافی: ملک ریشه اوقافی نیز به ملکی گفته می‌شود که با رضایت شخص وقف شده باشد.

معنای لغوی و اصطلاحی بنچاق چیست؟

قبل از هر چیز باید بدانید معنای بنچاق چیست؟ این واژه در گذشته به عنوان سند مالکیت به حساب می‌آمد. اما دیگر مالکیت ندارد و فقط جزئیات ملک در آن درج می‌شود. نام دیگر بنچاق، اسناد دست نوشته است. اما امروزه سند بنچاق با نام برگ معاملات تک برگی نیز شناخته می‌شود.

بنچاق بر اساس واژه نامه دهخدا، کلمه‌ای ترکی به معنای سند ملک است. لذا تا قبل از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و انتشار اسناد مالکیت موضوع ۲۲ قانون مذکور، اسناد مالکیت مرسوم و شناخته شده امروزی حداقل به حجم کنونی نبوده‌ است. بنابراین به نظر می رسد معنای اصطلاحی بنچاق به بعد و قبل از این قانون تقسیم شده است. زیرا تا قبل از وضع قوانین نوین که صد سال پیش انجام گرفته‌ است، بنچاق مترادف با سند مالکیت بوده‌ است. اما امروزه به اسناد رسمی که در دفاتر ثبت اسناد ثبت می‌شوند، بنچاق می‌گویند.

پس نتیجه می گیریم که بنچاق سند ابتدایی یک ملک است که انواع اسناد رسمی از قبیل مبایعه نامه عادی، قراردادهای عادی و حتی قراردادهای رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی به اعتبار و ارزش بنچاق نمی رسند.

انواع بنچاق در حال حاضر و گذشته کمی متفاوت بوده اند. بنچاق امروزه مدرکی است که حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک از جمله کد انشعاب آب، برق و گاز بوده و بصورت برگه‌ای به اندازه A2 در اختیار مالکین قرار می‌گیرد و به عبارتی پیش نیاز دریافت سند ملک است.اما در گذشته بنچاق به عنوان سند ملک اعتبار داشته و در زمان خرید و فروش املاک توسط افرادی مورد اعتماد و باسواد به صورت دستی نوشته و توسط طرفین مهر و امضا می‌گردید.

به عبارتی دیگر بنچاق در زمان‌های قدیم همان سند منگوله دار بوده است که پس از بوجود آمدن دفاتر اسناد، شکل رسمی به خود گرفته و تحت عنوان سند منگوله دار شناخته می‌شود.

سند بنچاق چیست و مهمترین قوانین آن کدام اند؟

همانطور که گفته شد سند بنچاق سندی است که در گذشته بار حقوقی بیشتری داشته است و برای ثبت معاملات، توسط افراد تنظیم می شده است. اما همچنان این سند ارزش حقوقی داشته و علی رغم وجود اسناد رسمی دارای نتایج حقوقی است. با وجود این توصیفات، این امکان وجود دارد که سند بنچاق معتبر شناخته نشود و از این رو بهتر است که آن را به سند رسمی تبدیل کرد. در اینجا به بررسی بیشتر این نوع از سند خواهیم پرداخت.

خوانش سند بنچاق و بررسی کلی آن:

• بنچاق سند چیست و شامل چه مواردی می شود؟ سند بنچاق سندی است که در آن تمامی جزئیات معامله به علاوه مشخصات طرفین معامله ذکر می شود.
• ارزش حقوقی: بنچاق، در کنار اسنادی چون قبالجات، استشهادیه و غیره، جزو دلایل و اثبات مالکیت است.
• تصدیق اصالت سند بنچاق: با ورود به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وارد کردن شناسه یکتا و رمز تصدیق که در بالای سند بچاق درج شده اند، می توانید اصالت سند را مورد بررسی قرار دهید.
• تعداد صدور سند بنچاق توسط دفاتر اسناد رسمی: بنابر ماده ۲۱ قانون دفاتر اسناد رسمی، این دفاتر می بایست به تعداد افراد (طرفین) درخواست کننده سند بنچاق تهیه کرده و به آنها ارائه دهد.

انواع سند ملکی چه هستند؟

• سند رسمی
• سند عادی
• سند قطعی
• سند قولنامه‌ای
• سند شورایی 

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند یا اسنادی که توسط مامورین دولت ثبت می‌گردند، همگی جز اسناد رسمی هستند و به غیر از این موارد در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرند.

به طور کلی هر سندی که فاقد شرایط سند رسمی باشد، جز اسناد عادی است. بنابراین قولنامه‌های ملکی یا اجاره نامه‌های تنظیمی آژانس مسکن زیرمجموعه اسناد عادی هستند.

• سند قطعی، سندهای مالکیت منگوله‌دار و سند تک برگی هستند که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک هر شهرستان صادر می‌شوند.
• سند قالنامه‌ای، اسناد عادی که تحت عنوان قولنامه و مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند.
• سند شورایی، سندی که توسط دهیار یا معتمدین ده و روستا تنظیم می‌شود.

پس از معرفی انواع سند ملکی و شناخت سند رسمی سعی داریم تا به تفاوت سند رسمی با سند بنچاق بپردازیم تا از جهت میزان سندیت بنچاق و تفاوت آن با سایر موارد اطمینان حاصل نماییم.

تفاوت سند رسمی با بنچاق چیست؟

با یک نگاه کلی می‌توان تفاوتی را که بین سند رسمی و بنچاق است دریافت و این تفاوت به این دلیل است که در سند رسمی اطلاعاتی از قبیل اندازه و متراژ مسکن و غیره وجود ندارد و تنها اسم خریدار و فروشنده قید می‌شود و سندی است که در آن انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار ثبت شده است و این درحالی‌ست که تمامی اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی ملک در سند بنچاق آمده‌است.

اطلاعاتی که در بنچاق آورده می‌شود در سند رسمی منگوله‌دار و یا سند تک برگ وجود ندارد. به طور مثال تصور کنید که شما ملکی را از یک نفر خریداری می‌کنید. زمین مورد نظر شما مساحتی حدود ۱۰۰۰ متر دارد ولی قباله عادی مالک ۴۰۰۰ متر است. در این صورت شما مالک ۱۰۰۰ متر از ۴۰۰۰ متر زمین هستید.

در زمان معامله این ملک قباله عادی به شما تعلق می گیرد، اما شما هیچ پیشینه‌ای از معاملات قبلی ندارید بنابراین لازم است به جهت اثبات مالکیت فروشنده و اطلاع از معاملات قبلی این ملک، یک کپی برابر با اصل از قباله قبلی گرفته شود و در زیر آن قرارداد و یا حتی در پشت آن به صورت دست نویس انتقال ۱۰۰۰ متر از ملک قدیمی به خریدار جدید نوشته شود و توسط هر دو طرف و شاهدین امضا گردد. 

مورد یاد شده به عنوان مثال، زمانی اتفاق می‌افتد که ملک مورد نظر سند رسمی نداشته باشد. اگر در حال خرید و فروش خانه کلنگی در اصفهان هستید که آن ملک سند رسمی دارد، موضوع بنچاق کمی متفاوت می‌شود.

در این صورت بنچاق توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و در آن مشخصات فروشنده قبلی به ثبت می‌رسد و شما می‌توانید مطمئن شوید که دچار کلاهبرداری نشده‌اید.

پس نتیجه می‌گیریم که بنچاق و سند رسمی در اطلاعاتی که در آن‌ها وارد شده‌است، فرق می کنند. ولذا بنچاق قابل تبدیل به سند رسمی است و از نظر مراجع قانونی در مورد مالکیت دارنده آن قابل استناد است. شایان ذکر است که بنچاق‌ها به این دلیل که در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند دارای اعتبار هستند و قابل تردید و انکار نیستند.

تبدیل بنچاق به سند چگونه انجام می‌شود؟

از سال ۱۳۹۱ دولت با تصویب قانونی دستور داد تا هر بنچاقی که نیاز به تبدیل به سند داشته باشد باید به صورت تک برگی صادر شود. بنابراین تمامی اسنادی که دارای سند بنچاق هستند بعد از سال ۱۳۹۱، باید به سند تک برگ تغییر پیدا کنند.

باید توجه داشته باشید که برای اقدام به دریافت سند تک برگ، مدارکی از قبیل موارد زیر را لازم دارید.

• به همراه داشتن بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله.
• اصل سند مالکیت منگوله دار در صورت وجود.
• ارائه کدملی و آدرس مالک در صورتی که مالک خریدار جدیدی باشد.
• آدرس و کد پستی ملک.
• ارائه فرم درخواست سند تک برگی.

 بعد از معرفی مدارک مورد نیاز، لازم است مراحل اجرایی را بررسی نماییم.

• استعلام سند: این کار باعث می‌شود تا بفهمیم که آیا سند در رهن بانک یا دادگستری است یا خیر.
• تسویه بدهی با شهرداری: پرداخت عوارض نوسازی به شهرداری لزوم تبدیل بنچاق به سند است. بدین صورت که هیچ بدهی به شهرداری نباید باشد. لذا در صورت عدم پرداخت بدهی به شهرداری پروانه پایان کار گرفته نمی‌شود و در نتیجه نمی‌توانید سند تک برگ را دریافت کنید.
• تسویه با دارایی: این مرحله مانند مرحله قبل است، با این تفاوت که باید تسویه حساب با دارایی انجام گیرد.
• مراجعه به اداره ثبت: در این مرحله باید با ارائه سند قبلی و ارائه مدارک و پرداخت هزینه‌ها، به پر کردن فرم درخواست بپردازید.
• باجه پست اداره ثبت: در آخرین مرحله باید به باجه پست بروید تا پاکت تحویل سند مالکیت را دریافت کنید و رسید را تحویل بگیرید.

انجام تمامی مراحل فوق با توجه به مکان و زمان مناسب این کار و با توجه به هزینه‌های متغیرآن می‌تواند تا حدودی متفاوت باشد.

تمامی موارد یاد شده برای تبدیل بنچاق به سند رسمی، زمانی کاربرد دارد که بنچاق و قباله‌های عادی و قدیمی را در هنگام خرید و فروش خانه از فروشنده دریافت کرده باشید. این املاک از قبل سند رسمی ندارند و اصالت سند و مالک قبلی بسیار برای شما مهم است.

اما زمانی که سند رسمی را دریافت کردید، برگه‌ای که در دفتر ثبت اسناد رسمی به شما تحویل داده می‌شود، بنچاق آپارتمان است که همان طور که پیش تر گفتیم درآن امتیازات آب، برق و گاز به علاوه مشخصات کامل خریدار و فروشنده آورده می‌شود. این بنچاق به همراه سند تک برگ به شما تحویل داده‌ می‌شود. املاکداران فرصت مناسبی را برای خرید خانه ویلایی در اصفهان فراهم کرده است. 

چرا بنچاق مهم است؟

بنچاق دقیقا شجره نامه ملک است. در بنچاق مشخصات خریدار و فروشنده، آدرس آن‌ها و هزینه‌های انجام شده به طور کامل نوشته شده است. سایز بنچاق معمولا A2 است. فلذا آگاهی داشتن در مورد قوانین املاک همواره به شما در انجام امور لازم کمک می‌کند.

اهمیت بنچاق در چیست؟ در واقع بنچاق در گذشته از اهمیت بالایی برخوردار بود و اگر کسی این سند را نداشت، نمی‌توانست ادعای مالکیت کند. سند مالکیت و بنچاق با هم دلیل بر مالکیت یک شخص است، بنابراین حتما در انجام معاملات ملکی به این موضوع دقت داشته باشید که قبل از انجام معامله، بنچاق را رویت کنید سپس معامله را انجام دهید و به یاد داشته باشید که به هر اداره‌ای که مراجعه می‌کنید اصل مدارک را تحویل ندهید.

بنچاق را از کجا تهیه کنیم؟ در واقع بنچاق همان سند رسمی است که از دفترخانه به شما تحویل داده می‌شود. 

چه املاکی بنچاق قدیمی دارند؟

در طول زمان بسیار دیده‌ شده که افراد قبل از فوت خود، در هنگام بیماری و یا زمان ازدواج و تصمیم در مورد قباله عروس، مقدار و یا تمامی ملکی را به نام ایشان ثبت می‌کردند. هبه و صلح نامه هم از این دسته هستند. بهتر است قبل از ارائه قوانین این دسته از قراردادها، به تعریفی در مورد آن‌ها بپردازیم.

فارغ از بار قانونی که کلمه هبه دارد، مواردی را شامل می شود که  تنها تعریفی به جهت آشنایی خوانندگان عزیز در زیر اشاره کرده‌ایم.

هبه در معنی لغوی خود به معنای بخشیدن و دادن چیزی به کسی بدون دریافت عوض است. بسایر اتفاق می‌افتد که پدر و مادر می خواهند مال و یا ملکی را به یکی از فرزندان خود ببخشند. در این صورت با نوشتن قراردادی و بدون دریافت هیچگونه وجه نقد، مال مورد نظررا به مالکیت فرزند در می‌آورند. در این صورت لازم است تمامی اسناد مالکیت، تا زمان وقوع این قرارداد به تصرف مالک جدید درآید تا در آینده نسبت به این مالکیت شک و شبهه‌ای ایجاد نشود.

حتی بهتر است در زمان نوشتن چنین قراردادهایی دو نفر شاهد حضور داشته باشند و درضمن امضای قرارداد از تمامی موارد مربوط به ماجرا نیز اطلاع پیدا کنند.

در صلح نامه ملک نیز ما با نوعی از بخشش روبه رو هستیم. به طور مثال شخصی ملک و یا منافع حاصل از آن را به دیگری صلح می نماید. در این صورت مالکیت از دست و تصرف مالک اول یا مصالح درمی‌آید و به تصرف و مالکیت متصالح در می‌آید. در این صورت نیز کلیه متعلقات ملک و یا هر مال دیگری که مورد صلح است، به نفر دوم یا متصالح انتقال می‌یابد.

قباله ازدواج در کشور عزیز ما ایران و در دین مقدس اسلام، مقرر و معروف است. در هنگام عقد نکاح، مقداری پول، ملک و یا هرچیزی که دارای ارزش به ذات باشد، به ثبت در قباله در مالکیت عروس یا زوجه قرار می‌گیرد. در ایران مرسوم است که سکه بهار آزادی، طلا، پول و یا خانه از جمله موارد مهریه باشد.

اگرچه در حال حاضر کمتر کسی توانایی دارد ملک و یا خانه‌ای را به صورت مهریه به عروسش بدهد اما در زمان قدیم این موضوع از جمله مرسومات بوده است. مثلا پدر داماد خانه‌ای دارد و قصد دارد که یک دانگ از خانه را به عروسش ببخشد.

در این صورت علاوه بر درج این مورد در قباله نکاحیه، قباله‌ای جداگانه برای ایشان نوشته می‌شود و این مقدار در آن ذکر می‌گردد. در این صورت حتما قید می‌شود که “یک دانگ از شش دانگ خانه به عروس واگذار شده‌است”.

کلاهبرداری‌های ممکن در صورت نبود بنچاق

در صورتی که در حین انجام معاملات بنچاق را دریافت ننمایید ممکن است دچار مشکلات حقوقی شوید که از آن دسته می‌توان به انواع کلاهبرداری‌ در معامله ملک اشاره کرد. در زیر به تعدادی از این موارد پرداخته‌ می‌شود.

• مالک و یا فروشنده اصالت نداشته باشد و در حال فروش مال غیر باشد که در این صورت از ارائه بنچاق قدیمی خودداری می‌کند.
• فروشنده قولنامه‌ای سوری فراهم نموده است و قصد دارد معامله ملکی را انجام دهد.
• مالک، ملک را به صورت ارثیه دریافت نموده است، اما برای فروش، رضایت سایر وراث و یا وکالت نامه آن‌ها را همراه ندارد.
• ملک به بیشتر از یک نفر فروخته‌ شده‌ باشد و عملا کلاهبرداری انجام شده‌است.
• ملک وجود فیزیکی نداشته باشد. در نتیجه قولنامه و سند جعلی و سوری است. 

بنچاق در املاک ورثه‌ای

گاهی پیش می‌آید که ملکی به صورت ورثه‌ای دست شخص برسد. اگر شخص تحویل گیرنده ملک تنها مالک آن باشد، مشکل حقوقی کمتری دارد. چون تمامی اسناد و بنچاق ملک به دست ایشان می‌رسد. در این هنگام اگر تصمیم به فروش اتفاق بیافتد، مالک می توان تمامی مدارک را به خریدار تحویل دهد.

اگر وراث بیشتر از یک نفر باشند، ملک مشاع باشد و در هر صورت امکان تحویل اسناد و بنچاق به خریدار وجود نداشته باشد، چه روشی را باید در پیش گرفت. در این زمان و بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت ملک یا باید تمامی شرکای ملک در زمان نوشتن قرارداد حاضر شده و قرارداد را امضا نمایند و یا یک نفر از طرف بقیه افراد وکالت نامه رسمی برای امضا قرارداد داشته باشد.

اگر ملک مشاع باشد و افراد نتوانند به یک تصمیم مشترک در زمینه خرید برسند از طرفی یک یا تعدادی از افراد قصد فروش داشته باشند، حتما باید دادخواست افراز داده شود تا قدر السهم هر یک از افراد مشخص شده و بتواند دست به فروش سهم خود بزند.

سوالات متداول درباره سند بنچاق ملک

۱.در صورت گم شدن بنچاق زمین یا ملک چه کاری باید انجام دهیم؟

در صورت گم کردن سند بنچاق، می توانید به دفتر اسناد رسمی صادر کننده مراجعه کرده و یا اینکه به اداره ثبت مراجعه کرده و اعلام مفقودی نمایید.

۲.آیا در شرایطی که یک قطعه زمین کشاورزی به صورت قولنامه‌ای فروخته شده و برگه برابر اصل بنچاق به خریدار داده شده است، خریدار می‌تواند به بهانه‌ای درخواست تحویل بنچاق اصلی را داشته باشد؟

در شرایطی که یک ملک به صورت قولنامه‌ای فروخته شده و برگه برابر اصل بنچاق به خریدار داده شده است، اگر در شرایط معامله هیچ شرطی مبنی بر تحویل بنچاق اصلی ذکر نشده باشد، خریدار نمی‌تواند به طور قانونی درخواست تحویل بنچاق اصلی را داشته باشد.

۳.آیا خرید زمین بنچاق داری که فاقد سند تک برگ است می تواند دردسرساز باشد؟

سوابق ثبتی سند را باید مورد بررسی قرار داده و از صحت و اصالت آن اطمینان حاصل کنید. همچنین پیگیری در سوابق شهرداری نیز می تواند بسیار کمک کننده باشد.

۴.در زمان خرید ملکی که سند بنچاق دارد باید چه مواردی را مورد نظر قرار داد؟

حاصل کردن اطمینان از مالکیت فروشنده یا داشتن وکالت معتبر از مالک. همچنین باید از وضعیت ملک، از نظر اینکه جزو اراضی ملی، نهادها و یا ارگان های خاصی نباشد نیز مطمئن شوید.

۵.با استفاده از بنچاق مشاع می توان ملکی را تصرف کرد؟

در صورت تصرف و فعالیت در یک ملک با سند بنچاق مشاع باید اسناد مالکیتی داشته باشید، در غیر این صورت با برخورد ارگان های دولتی مواجه می شوید.

۶.آیا کپی سند بنچاق را هم می توانند جعل کرده و از آن سوء استفاده نمایند؟

با کپیِ سند بنچاق یا اسناد و مدارک، جعل متصور نیست.

نتیجه گیری

بنچاق چیست؟ و چرا مهم است؟ برای دریافت پاسخ این پرسش باید به اهمیت بنچاق بپردازیم. بنچاق ریشه و مبدا سند یک ملک است بنابراین این سند بسیار مهم است. بنچاق در گذشته به عنوان سندی به کار می‌رفت که توسط بزرگان یا ریش سفیدان نوشته می‌شد.

امروزه و پس از قوانینی که بعد از سال ۱۳۹۱ وضع شد، این سند با سند رسمی جابجا شد که باعث می‌شود، سندی تک برگ به جای بنچاق صادر شود. لذا مدارکی برای این تبدیل لازم است. مشاوران املاک در املاک داران می‌توانند شما را با ابعاد بیشتری از این موضوع آشنا نمایند.

همچنین بهتر است قبل از انجام هر معامله ای مخصوصا اگر ملک فاقد سند رسمی باشد و یا اینکه ملک در شهری دیگر باشد، با کارشناسان باتجربه و مشاور املاک معتبر و مورد اعتماد خود موضوع را در میان بگذارید. اگرچه مشاهده بنچاق تا حد زیادی می‌تواند از نگرانی شما نسبت به انواع کلاهبرداری ها بکاهد، اما لازم است همراه با یک فرد مطمئن و دو شاهد دست به نوشتن قرارداد و یا امضای آن بزنید.