در حال بارگذاری...

بنچاق چیست؟ و چرا مهم است؟

نام بنچاق اگرچه در قدیم بیشتر بین مردم مرسوم بود و به قباله های عادی که در هنگام معامله به خریدار تحویل داده می شد اتلاق می شد، اما بار حقوقی بسیار بیشتری از این دارد. در آن زمان به قباله های قدیمی ملک که در هنگام معامله جدید به خریدار سپرده می شد و اطمینانی را بابت اصالت ملک و فروشنده به خریدار می داد، بنچاق گفته می شد.

این سند در قدیم توسط افراد مورد اطمینان و معتمد و حتی روحانیون نوشته می شد و مهر این افراد در ذیل قرارداد نشان از سندیت آن داشت. بنابراین افرادی که این مهر را مشاهده می کردند ابداً به اصالت ان شک نمی کردند.

اگرچه با پیشرفت روش های معاملات و تغییر انواع سند ملکی امروزه موارد دیگری نیز جهت تایید اصالت سند به بنچاق افزوده شده است، اما همچنان بنچاق از ارزش حقوقی بالایی برخوردار است. لذا لازم است برای بررسی بیشتر این موضوع و کاربرد آن در قواعد حقوقی جدید نوشتار بنچاق چیست در املاک داران را مشاهده فرمایید.

بنچاق 

معنای لغوی و معنای اصطلاحی بنچاق چیست؟

بنچاق بر اساس واژه نامه دهخدا، کلمه ای ترکی به معنای سند ملک است. لذا تا قبل از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و انتشار اسناد مالکیت موضوع 22 قانون مذکور، اسناد مالکیت مرسوم و شناخته‌شده امروزی حداقل به حجم کنونی نبوده‌است. بنابراین به نظر می رسد معنای اصطلاحی بنچاق به بعد و قبل از این قانون تقسیم شده است.

زیرا تا قبل از وضع قوانین نوین که صد سال پیش انجام گرفته‌است، بنچاق مترادف با سند مالکیت بوده‌است. اما امروزه به اسناد رسمی که در دفاتر ثبت اسناد ثبت می‌شوند، بنچاق می گویند.

پس نتیجه می گیریم که بنچاق سند ابتدایی یک ملک است. که انواع اسناد رسمی از قبیل مبایعه نامه عادی، قراردادهای عادی و حتی قراردادهای رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی به اعتبار و ارزش بنچاق نمی رسند.

انواع بنچاق در حال حاضر و گذشته کمی متفاوت بوده اند. لذا بنچاق امروزه مدرکی است که حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک از جمله کد انشعاب آب، برق و گاز بوده و بصورت برگه‌ای به اندازه A2 در اختیار مالکین قرار می گیرد و به عبارتی پیش نیاز دریافت سند ملک است.

اما در گذشته بنچاق به عنوان سند ملک اعتبار داشته و در زمان خرید و فروش املاک توسط افرادی مورد اعتماد و با سواد به صورت دستی نوشته و توسط نوشته طرفین مهر و امضا میشد.

به عبارتی دیگر بنچاق در زمان های قدیم همان سند منگوله دار بوده است که پس از بوجود آمدن دفاتر اسناد شکل رسمی به خود گرفته و تحت عنوان سند منگوله دار شناخته می شود.

انواع سند ملکی چه هستند؟

  • سند رسمی
  • سند عادی
  • سند قطعی
  • سند قولنامه ای
  • سند شورایی

بنچاق 

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می شوند، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند و یا اسنادی که توسط مامورین دولت ثبت شوند، همگی جز اسناد رسمی هستند و به غیر از این موارد سند عادی اتلاق می شود.

هر سندی که فاقد شرایط سند رسمی باشد، جز اسناد عادی است. پس قولنامه های ملکی یا اجاره نامه های تنظیمی آژانس مسکن زیرمجموعه اسناد عادی هستند.

  • سند قطعی، سند های مالکیت منگوله دار و سند تک برگی که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک هر شهرستان صادر می شوند، است.
  • اسناد عادی که تحت عنوان قولنامه و مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند را سند قولنامه ای گویند.
  • سند شورایی، سندی است که توسط دهیار یا معتمدین ده و روستا تنظیم می شود.

بنابراین پس از معرفی انواع سند ملکی و شناخت سند رسمی سعی داریم تا به تفاوت سند رسمی با سند بنچاق بپردازیم. تا از جهت میزان سندیت بنچاق و تفوت آن با سایر موارد اطمینان حاصل کنیم.

تفاوت سند رسمی با بنچاق چیست؟

با یک نگاه کلی می توان تفاوتی را که بین سند رسمی و بنچاق است را دریافت. و این تفاوت به این دلیل است که در سند رسمی اطلاعاتی از قبیل اندازه و متراژ مسکن و غیره وجود ندارد. و تنها اسم خریدار و فروشنده آمده است و سندی است که در آن انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار ثبت شده است. و این درحالی‌است که تمامی اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی ملک در سند بنچاق آمده‌است.

اطلاعاتی که در بنچاق آورده می شود در سند رسمی منگوله دار و یا سند تک برگ وجود ندارد. مثلا تصور کنید که شما ملکی را از یک نفر خریداری می کنید. زمین مورد نظر شما مساحتی حدود 1000 متر دارد ولی قباله عادی مالک 4000 متر است. در این صورت شما مالک 1000 متر از 4000 متر زمین هستید.

در زمان معامله این ملک قباله عادی به شما تعلق می گیرد، اما شما هیچ پیشینه ای از معاملات قبلی ندارید. پس لازم است به جهت اثبات مالکیت فروشنده و اطلاع از معاملات قبلی این ملک، یک کپی برابر با اصل از قباله قبلی گرفته شود و در زیر آن قرارداد و یا حتی در پشت آن به صورت دست نویس انتقال 1000 متر از ملک قدیمی به خریدار جدید نوشته شده و توسط هر دو طرف و شاهدین امضا شود.

انواع سند ملکی چه هستند؟ 

مورد یاد شده به عنوان مثال زمانی اتفاق می افتد که ملک مورد نظر سند رسمی نداشته باشد. اگر در حال خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان هستید که آن ملک سند رسمی دارد، موضوع بنچاق کمی متفاوت می شود.

در این صورت بنچاق توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و در آن مشخصات فروشنده قبلی به ثبت می رسد و شما می توانید مطمئن شوید که دچار کلاهبرداری نشده اید.

پس نتیجه می‌گیریم که بنچاق و سند رسمی در اطلاعاتی که در آن ها وارد شده‌است، فرق می کنند. و لذا بنچاق قابل تبدیل به سند رسمی هستند. و از نظر مراجع قانونی در مورد مالکیت دارنده آن قابل استناد است. شایان ذکر است که بنچاق ها به این دلیل که در دفتر اسناد رسمی ثبت میشوند دارای اعتبار هستند و قابل تردید و انکار نیستند.

تبدیل بنچاق به سند چگونه انجام می شود؟

از سال 1391 دولت با تصویب قانونی، دستور داد تا هر بنچاقی که نیاز به تبدیل به سند داشته باشد باید به صورت تک برگی صادر شود. بنابراین تمامی اسناد بعد از این سال که دارای بنچاق هستند، باید به سند تک برگ تغییر پیدا کنند.

لذا برای اقدام به دریافت سند تک برگ، مدارکی از قبیل موارد زیر را لازم دارید.

  • بهمراه داشتن بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله
  • اصل سند مالکیت منگوله دار در صورت وجود
  • ارائه کدملی و آدرس مالک در صورتی که مالک خریدار جدیدی باشد
  • آدرس و کد پستی ملک
  • ارائه فرم درخواست سند تک برگی

 بعد از معرفی مدارک مورد نیاز، لازم است مراحل اجرایی را بررسی نماییم.

  • استعلام سند قبلی: این کار باعث می شود تا بفهمیم که آیا سند در رهن بانک یا دادگستری است یا خیر
  • تسویه بدهی با شهرداری: تسویه با شهرداری لزوم تبدیل بنچاق به سند است. بدین صورت که هیچ بدهی به شهرداری نباید باشد. لذا در صورت عدم پرداخت‌بدهی به شهرداری پروانه پایان کار گرفته‌نمی‌شود و نتیجتا نمی‌توانید سند تک برگی را بگیرید.
  • تسویه با دارایی: این مرحله مانند مرحله قبل است، با این تفاوت که باید تسویه حساب با دارایی انجام پذیرد.
  • مراجعه به اداره ثبت: در این مرحله باید با ارائه سند قبلی و ارائه مدارک و پرداخت هزینه ها، به پر کردن فرم درخواست بپردازید.
  • باجه پست اداره ثبت: در مرحله که آخرین مرحله است باید به باجه پست بروید تا پاکت تحویل سند مالکیت را دریافت کنید و رسید را تحویل بگیرید.

انجام تمامی مراحل فوق با توجه به مکان و زمان مناسب این کار و با توجه به هزینه های متغیر آن می تواند تا حدودی متفاوت باشد.

تمامی موارد یاد شده برای تبدیل بنچاق به سند رسمی، زمانی کاربرد دارد که بنچاق و قباله های عادی و قدیمی را در هنگام خرید و فروش خانه از فروشنده دریافت کرده باشید. این املاک از قبل سند رسمی ندارند و اصالت سند و مالک قبلی بسیار برای شما مهم است.

اما زمانی که سند رسمی را دریافت کردید، بنچاقی که در دفتر ثبت اسناد به شما تحویل داده می شود، بنچاق آپارتمان است. در این بنچاق امتیازات آب و برق و گاز، به علاوه مشخصات کامل خریدار و فروشنده آورده‌می‌شود. این بنچاق به همراه سند تک برگ به شما تحویل داده‌می‌شود.

بنچاق  

چرا بنچاق مهم است؟

بنچاق دقیقا شجره نامه ملک است. در بنچاق مشخصات خریدار و فروشنده، آدرس آن ها و هزینه های انجام‌شده به طور کامل نوشته‌شده است. سایز بنچاق معمولا A2 است. لذا آگاهی داشتن در مورد قوانین املاک همواره به شما در انجام امور لازم کمک می کند.

سند مالکیت و بنچاق با هم دلیل بر مالکیت یک شخص است، پس حتما در معاملاتتان به این موضوع دقت کنید. حتما بنچاق را رویت کنید. بعد معامله را انجام دهید و به یاد داشته باشید که به هر اداره ای که مراجعه می کنید اصل مدارک را تحویل ندهید.

چه املاکی بنچاق قدیمی دارند؟

در طول زمان بسیار دیده‌شده که افراد قبل از فوت خود، در هنگام بیماری و یا زمان ازدواج و تصمیم در مورد قباله عروس، مقدار و یا تمامی ملکی را به نام ایشان ثبت می کردند. هبه و صلح نامه هم از این دسته هستند. بهتر است قبل از ارائه قوانین این دسته از قراردادها، به تعریفی در مورد ان ها بپردازیم.

هبه فارغ از بار قانونی که این کلمه دارد و مواردی را که شامل می شود، تنها تعریفی به جهت آشنایی خوانندگان عزیز آورده می شود.

هبه در معنی لغوی خود به معنای بخشیدن و دادن چیزی به کسی بدون دریافت عوض است. بسایر اتفاق می افتد که پدر و مادر می خواهند مال و یا ملکی را به یکی از فرزندان خود ببخشند. در این صورت با نوشتن قراردادی و بدون دریافت پیچگونه وجه نقد، مال مورد نظر به مالکیت فرزند در می آید. در این صورت لازم است تمامی اسناد مالکیت، تا زمان وقوع این قرارداد به تصرف مالک جدید درآید تا در آینده نسبت به این مالکیت شک و شبهه ای یجاد نشود.

حتی بهتر است در زمان نوشتن چنین قراردادهایی دو نفر شاهد حضور داشته باشند و از ضمن امضای قرارداد از چند و چون ماجرا نیز اطلاع پیدا کنند.

صلح نامه در صلح نامه نیز ما با نوعی از بخشش روبه رو هستیم. مثلا شخصی ملک و یا منافع حاصل از ان را به دیگری صلح می نماید. در این صورت مالکیت از ید و تصرف مالک اول یا مصالح در می آید و به تصرف و مالکیت متصالح در می آید. در این صورت نیز کلیه متعلقات ملک و یا هر مال دیگری که مورد صلح است، به نفر دوم یا متصالح انتقال می یابد.

قباله ازدواج در کشور عزیز ما ایران و در دین مقدس اسلام، مقرر و معروف است که در هنگام عقد نکاح، مقداری پول، ملک و یا هرچیزی که دارای ارزش به ذات باشد، به ثبت در قباله در مالکیت عروس یا زوجه قرار گیرد. در ایران مرسوم است که سکه بهار آزادی، طلا، پول و یا خانه از جمله موارد مهریه باشد.

اگرچه در حال حاضر کمتر کسی توانایی دارد ملک و یا خانه ای را به صورت مهریه به عروسش بدهد اما در زمان قدیم این موضوع از جمله مرسومات بوده است. مثلا پدر داماد خانه ای دارد و قصد دارد که یک دانگ از خانه را به عروسش ببخشد.

در این صورت علاوه بر درج این مورد در قباله نکاحیه، قباله ای جداکانه برای ایشان نوشته می شد و این مقدار در آن نوشته می شد. در این صورت حتما قید می‌شد که "یک دانگ از شش دانگ خانه به عروس واگذار شده‌است".

کلاهبرداری های ممکن در صورت نبود بنچاق

در صورتی که در حین انجام معاملات بنچاق را دریافت ننمایید ممکن است دچار مشکلات حقوقی شوید که از آن دسته می توان به انواع کلاهبرداری ها اشاره کرد. در زیر به تعدادی از این موارد پرداخته‌می‌شود.

  • مالک و یا فروشنده اصالت نداشته باشد و در حال فروش مال غیر باشد. در این صورت از ارائه بنچاق قدیمی خودداری می کند.
  • فروشنده قولنامه ای سوری فراهم نموده است و قصد دارد معامله ملکی را انجام دهد.
  • مالک، ملک را به صورت ارثیه دریافت نموده است، اما برای فروش، رضایت سایر وراث و یا وکالت نامه آن ها را همراه ندارد.
  • ملک به بیشتر از یک نفر فروخته‌شده‌باشد و عملا کلاهبرداری واقع شده‌است.
  • ملک وجود فیزیکی نداشته باشد. در نتیجه قولنامه و سند جعلی و سوری است.

بنچاق 

بنچاق در املاک ورثه ای

گاهی پیش می آید که ملکی به صورت ورثه ای دست شخص برسد. اگر شخص تحویل گیرنده ملک تنها مالک آن باشد، مشکل حقوقی کمتری دارد. چون تمامی اسناد و بنچاق ملک به دست ایشان می رسد. در این هنگام اگر تصمیم به فروش اتفاق بیافتد، مالک می توان تمامی مدارک را به خریدار تحویل دهد.

اگر وراث بیشتر از یک نفر باشند، ملک مشاع باشد و در هر صورت امکان تحویل اسناد و بنچاق به خریدار وجود نداشته باشد، چه روشی را باید در پیش گرفت. در این زمان و بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت یا باید تمامی شرکای ملک در زمان نوشتن قرارداد حاضر شده و قرارداد را امضا نمایند و یا یک نفر از طرف بقیه افراد وکالت نامه رسمی برای امضا قرارداد داشته باشد.

اگر ملکی مشاع باشد و افراد نتوانند به یک تصمیم مشترک در زمینه خرید برسندف از طرفی یکی یا تعدادی از افراد قصد فروش داشته باشند، حتما باید دادخواست افراز داده شود تا قدر السهم هر یک از افراد مشخص شده و بتواند دست به فروش سهم خود بزند.

نتیجه گیری

بنچاق چیست؟ و چرا مهم است؟ برای دریافت پاسخ این پرسش باید به اهمیت بنچاق بپردازیم. لذا از بابت اینکه بنچاق ریشه و مبدا سند یک ملک است. این سند بسیار مهم است. بنچاق در گذشته به  عنوان سند به کار می رفت که توسط بزرگان یا ریش سفیدان نوشته می شد.

لذا امروزه و پس از قوانینی که بعد از سال 1391 وضع شد، این سند با سند رسمی جابجا شد که باعث می شود، سندی تک برگ به جای بنچاق صادر شود. لذا مدارکی برای این تبدیل لازم است. مشاوران حقوقی املاک در املاک داران می توانند شما را با ابعاد بیشتری از این موضوع آشنا نمایند.

همچنین بهتر است قبل از انجام هر معامله ای مخصوصا اگر ملک فاقد سند رسمی باشد و یا اینکه ملک در شهری دیگر باشد، با کارشناسان باتجربه و مشاور املاک مورد اعتماد خود موضوع را در میان بگذارید. اگرچه مشاهده بنچاق تا حد زیادی می تواند از نگرانی شما نسبت به انواع کلاهبرداری ها بکاهد، اما لازم است همراه با یک فرد مطمئن و دو شاهد دست به نوشتن قرارداد و یا امضای آن بزنید.