قدرالسهم آپارتمان یکی از پارامترهایی است که در زمان قیمت گذاری برای یک واحد آپارتمانی می بایست در نظر گرفته شود. حقیقت این است که هنوز بسیاری از افراد محاسبه دقیق آن را نمی‌دانند و شاید این مفهوم در بسیاری از شهرها به اشتباه محاسبه می‌شود. البته که محاسبه قدرالسهم موضوع مهمی است که در طول مقاله توضیح خواهیم داد. برای هر گونه نیاز به مشاوره حقوقی املاک کافی است به سایت املاک داران مراجعه کنید.
مفهوم قدرالسهم آپارتمان در یک نگاه
همانطور که در مقدمه اشاره شد، قدرالسهم آپارتمان در واقع سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده نسبت به کل مجتمع است. البته نام دیگری که برای این مفهوم در نظر گرفته می‌شود سهم اعیان از عرصه است.
هرچه میزان یا مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، به این معنی است که ملک مورد نظر ارزش بالاتری دارد. یعنی اگر مجتمع های آپارتمانی در زمین های بزرگتری بنا و ساخته شده باشند، قدرالسهم آپارتمان ها بیشتر بوده و این موضوع به افزایش ارزش آنها باز می‌گردد.
بگذارید این موضوع را کمی ساده تر کنیم. فرض کنید که مجتمع‌های آپارتمانی در زمین های بسیار بزرگ مثلاً ۲۰۰۰ متر ساخته شده باشند.
در چنین حالتی هر یک از واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود دارای ارزش مازادی نیز هستند و این موضوع سبب می شود که به آنها قدرالسهم تعلق بگیرد. پس اگر شما قصد خرید آپارتمانی در یک زمین بزرگ دارید می‌توانید روی قدرالسهم آپارتمان خود نیز حساب باز کنید و این موضوع یک امتیاز خوب در خرید شما محسوب می‌شود.
در خصوص قدرالسهم زمین بیشتر می‌توان به زمین‌های موروثی و مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع‌ها اشاره کرد که ارزش بالایی داشته و سبب می‌شود ارزش گذاری بهتری صورت بگیرد.
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان
برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان نیاز به دو پارامتر مهم دارید:
- متراژ ساختمان
- متراژ عرصه
حال اگر متراژ همه واحدهای آپارتمانی با هم برابر باشد، قدرالسهم زمین به این صورت است که متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدها تقسیم می‌شود.
در واقع قدرالسهم زمین برای همه واحدها یکسان خواهد بود.
حالت دوم به صورتی است که متراژ آپارتمان‌های یک مجتمع یکسان نباشد، در چنین حالتی می‌بایست محاسبه دیگری انجام شود:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان)
محاسبه پارکینگ و انباری در قدرالسهم آپارتمان
دقت داشته باشید که اگر مجتمع شما دارای پارکینگ و انباری است در خصوص قدرالسهم آپارتمان می‌بایست به این نکته دقت کنید که آیا متراژ پارکینگ یا انباری روی مساحت واحد جمع زده خواهد شد یا خیر.
در صورتی که در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد می‌بایست در محاسبه قدرالسهم آپارتمان، به آنها نیز ارزش داد در غیر این صورت پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم آپارتمان دخالتی ندارند. خرید و فروش منزل مسکونی در اصفهان به واسطه قدرالسهم صورت می‌گیرد.
آیا ارزش قدرالسهم آپارتمان بیشتر از ارزش ذاتی ملک است؟خیر!
به طور کلی ارزش هر متر از فضای غیر مسکونی که به یک واحد مسکونی متعلق است، کمتر از ارزش ذاتی واحد مسکونی است و شاید ضریب یک دهم و حتی یک بیستم باشد به این ترتیب همیشه ارزش ذاتی یک ملک بیشتر خواهد بود، اما قدرالسهم ملک نیز به نوبه خود ارزش خاصی داشته و باید مدنظر قرار بگیرد.
دلیل اهمیت قدرالسهم آپارتمان
حال سوال اینجاست که چرا این موضوع تا این حد مهم است و باید به آن ترتیب اثر داده‌شود؟
دقت کنید که هرچه قدرالسهم ملک بیشتر باشد یعنی ارزش نهایی ملک بیشتر خواهد بود. مثلاً آپارتمان‌های کوچکی که روی زمین‌های بزرگ ساخته‌شده‌اند از نظر قدرالسهم ملک ارزش بالایی دارند.
این روزها اگر به دادگاه مراجعه کنید و پرونده‌های مربوط به ملک و املاک را مشاهده نمایید متوجه خواهید شد که بسیاری از اختلافات بین خریداران و فروشنده‌ها بر روی مقدار قدرالسهم آپارتمان است. در واقع موضوع از این قرار است که قوانین مصوب در خصوص قدرالسهم ملک وجود ندارد و خریدار فقط هزینه آپارتمان را می پرداد به این ترتیب توافقنامه ای که برای تخریب یا ساخت و ساز امضا می‌شود باید بر اساس محاسبه قدرالسهم آپارتمان صورت بگیرد تا بعدها مشکل ساز نشود.
البته که محاسبه قدرالسهم آپارتمان با قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با هم فرق دارد و به طور کلی فرمولی برای محاسبه آن در مجتمع های تجاری اعلام نشده است.
رابطه سن آپارتمان و قدرالسهم آپارتمان
می‌دانیم که در زمان خرید یک ملک می‌بایست به سن آن دقت کنیم. چون بسیاری از آپارتمان‌ها پس از گذشت چندین سال دچار فرسودگی می‌شوند و قطعاً نیاز به تعمیرات خواهند داشت. سن ساختمان به طور کلی در زمان خرید شرایط مناسبی داشته و محاسبه ارزش ملک نیز به واسطه سن آپارتمان صورت می‌گیرد.
اگر بخواهیم این موضوع را به زبانی ساده تر توضیح دهیم شرایط به این صورت است که قدرالسهم برای املاکی که سن بالاتری دارند، سودآور خواهد بود چون چنین املاکی به زودی به مرحله تخریب می‌رسند و این موضوع روی قیمت و نحوه خرید و فروش نیز بسیار تاثیرگذار است.
اگر قصد شما خرید خانه‌هایی با سن بالاتر از ۲۰ سال است باید به قدرالسهم اهمیت دهید چون سرمایه گذاری بهتری خواهید کرد.
محاسبه قدرالسهم املاک کلنگی
ملک های کلنگی به واسطه بالا بودن سن ساختمان معمولاً فقط ارزش زمین یا عرصه دارند یعنی خود ملک ارزش اقتصادی ندارد و فقط زمین آن محاسبه می‌شود. در چنین حالتی املاک بر اساس نرخ بازار زمین را نسبت به متراژی که دارد خرید و فروش خواهد کرد.
حال برخی از املاک به صورت دو طبقه یه سه طبقه طراحی شده‌اند و در این راستا برای خرید هر ملک و یا خرید و فروش آن باید قدرالسهم آپارتمان محاسبه شود. در واقع ملک کلنگی است اما خرید و فروش آن واسطه به قدرالسهم ملک خواهد بود و باید میزان قدرالسهم هر واحد مشخص شود. خرید و فروش خانه کلنگی در اصفهان به واسطه قدرالسهم صورت می‌گیرد.
اگر قصد خرید خانه‌های کلنگی با چندین مالک را دارید در ابتدا می‌بایست قدرالسهم آن ها را مشخص کنید. سپس وارد معامله شوید این کار به شما کمک خواهد کرد تا سود بیشتری کسب کنید.
مقایسه دو ملک شبیه بهم با قدرالسهم متفاوت
گاه در زمان خرید ملک با چندین گزینه روبرو خواهیم بود و چنین شرایطی می‌بایست روی املاکی که ارزش بیشتری دارند و به طور کلی شرایط سرمایه گذاری آنها بیشتر است، تمرکز کنیم. مثلاً اگر دو ملک با شرایط یکسان پیش روی شما قرار گرفت می بایست دو نکته مهم را مدنظر قرار دهید.
در صورت متشابه بودن دو ملک، ملکی که از نظر قدرالسهم شرایط مشخص تری دارد گزینه بهتری خواهد بود چون شما سود بهتری می‌کنید.
پس خرید ملکی که قدرالسهم آن مشخص نشده، بهتر است به تعویق افتاده و موقعیت‌های بهتر محاسبه شوند. در غیر این صورت مشکلات زیادی پیش روی شما قرار می‌گیرد و در نهایت دچار مشکل خواهید شد.
تعیین قدرالسهم آپارتمان برای مالکین مشاعی
به طور کلی محاسبه قدرالسهم بر اساس مساحت بخش‌های اختصاصی آپارتمان به رسمیت شناخته خواهد شد. اما اگر وضعیت ملک مشاعی باشد، صاحبان ملک باید با هم بر اساس موقعیت ملک به توافق برسند و شرایط مناسبی را فراهم سازند این موضوع روی قیمت نهایی ملک تاثیر می‌گذارد. در این باره، برای اینکه از قوانین شراکت ملک مشاعی اطلاعات بیشتری به دست آورید می توانید در مجله املاک داران به مطالعه مقاله مربوطه بپردازید.
