اگر به ساختمان‌های اطراف خود نگاه کرده باشید، متوجه خواهید شد که هر ساختمان برای یک کار یا هدف خاص ساخته شده است. برخی ساختمان‌ها مسکونی و برخی تجاری هستند. اینکه کاربری ساختمان چه باشد را شهرداری تعیین می‌کند.
در پروانه ساختمان، شناسنامه هر ساختمان ثبت میشود. این پروانه را شهرداری صادر می‌کند و نوع کاربری آن نیز در پروانه درج میشود. هر کس بدون دریافت مجوز از شهرداری اقدام به تغییر کاربری ملک کند، مرتکب جرم شده و براساس قانون با وی رفتار خواهد شد. در ادامه با املاک داران در تماس باشید.
کاربری ساختمان چیست؟
کاربری ساختمان در واقع همان نحوه استفاده از ملک یا ساختمان است که بر اساس مجوز شهرداری مشخص میشود. کاربری ساختمان برای شناخت شهر و آشنایی با پراکندگی فعالیت‌های شهری مهم است. کاربری‌های متفاوتی برای ساختمان‌ها تعریف شده است. البته ممکن است بنا به دلایلی ساختمانی فاقد کاربری باشد.
انواع کاربری ساختمان‌ها
ساختمان همان بناهای مستقل و مجزا هستند که به وسیله دیوار از همدیگر جدا می‌شوند. ساختمان‌ها کاربری‌های مختلفی دارند. انواع کاربری ساختمان به شرح زیر است:
کاربری مسکونی
بیشتر ساختمان‌هایی که در محدوده شهری و روستایی قرار دارند، کاربری مسکونی دارند. این ساختمان‌ها مناسب زندگی افراد است. ساختمان‌های مسکونی شامل آپارتمان، ویلا و زمین مسکونی میشود.
گاهی ممکن است برخی از واحدهای آپارتمان مسکونی و برخی تجاری باشند. مجوز کاربری مسکونی برای ساختمان‌هایی صادر می‌گردد که به هدف زندگی خانواده ساخته می‌شوند.
کاربری تجاری
کاربری تجاری همانطور که از نامش پیداست، مخصوص مشاغل مختلف مثل مغازه، دفاتر خدماتی، رستوران و غیره است. نکته مهم درباره املاک تجاری این است به دلیل استفاده تجاری از ملک، نمی‌توان گفت که کاربری تجاری دارد. مثلا فرد از یک واحد مسکونی برای کارهای تجاری استفاده می‌کند. در این مواقع باید کاربری تجاری را از شهرداری دریافت کرد. این ساختمان‌ها همچنین دارای سرقفلی هستند.
براساس دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی، تمامی ساختمان‌هایی که با هدف کسب و کار ساخته شده‌اند، واحد تجاری هستند. مشروط بر اینکه با تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مطابقت داشته باشند.
همچنین واحدهای صنعتی زیرنظر نظام صنفی یا واحدهای تحت پوشش قانون تجارت، در گروه واحد تجاری قرار می‌گیرند و باید کاربری تجاری داشته باشند. کاربری تجاری برای ساختمان‌هایی است که اشخاص حقیقی و حقوقی در آن مشغول به فعالیت تجاری هستند و محل کسب و کار و داد و ستد آنهاست.
کاربری اداری
بخشی از ساختمان‌ها هستند که برای کارهای اداری و غیرتجاری استفاده می‌شوند. پروانه این ساختمان‌ها دارای کاربری اداری است. دفاتر املاک، آژانس‌ها، دفاتر بیمه، دفاتر مهندسی، ساختمان‌های اداری و غیره جزو این ساختمان‌ها هستند.
کاربری گردشگری
همانطور که از نامش پیداست، این ساختمان‌های دارای پروانه کاربری گردشگری هستند. هتل، مهمانپذیر، مجموعه‌های گردشگری، سفره‌خانه، دفاتر مسافری و جهانگردی جزو این ساختمان‌ها محسوب می‌شوند. در واقع هر ساختمانی که فعالیت اصلی آن خدمت رسانی به گردشگران داخلی و خارجی است، از طرف شهرداری و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجوز کاربری گردشگری دریافت می‌کنند.
کاربری آموزشی
منظور از ساختمان‌هایی با کاربری آموزشی، انواع مدارس دولتی و خصوصی، آموزشگاه‌ها، دانشگاه‌ها و غیره است که به هدف آموزش ساخته می‌شوند. شهرداری برای این ساختمان‌ها کاربری آموزشی صادر می‌کند.
کاربری صنعتی
ساختمان‌هایی با کاربری صنعتی همان کارخانجات، تعمیرگاه‌ها، کارگاه‌های تولیدی است که به انجام کارهای صنعتی مشغول هستند. همچنین می‌توانند برای انبار یا توزیع نیز استفاده شوند. این ساختمان‌های معمولا در شهرک‌های صنعتی که خارج از شهر است، قرار دارند. چنانچه با توسعه شهرها در محدوده اراضی شهری قرار گیرند، باز هم به خارج از شهر انتقال می‌یابند.
کاربری خدماتی
این ساختمان‌ها از جهاتی با ساختمان‌های تجاری شبیه و از برخی جهات متفاوت هستند. کاربری خدماتی برای ساختمان‌هایی صادر میشود که برای انجام فعالیت‌های عام‌المنفعه استفاده می‌شوند. این ساختمان‌ها معاف از هزینه دریافت مجوز شهرداری هستند. البته اگر قصد تغییر کاربری زمین از خدماتی با سایر کاربری‌های را داشته باشید، می‌بایست هزینه‌های تغییر کاربری را پرداخت نمایید. از ساختمان‌های خدماتی می‌توان به گرمابه‌ها اشاره کرد.
کاربری ورزشی
استادیوم‌ها، زمینهای بازی و ورزشگاه‌ها و استخرها از جمله ساختمان‌هایی با کاربری ورزشی است. بیشتر این اماکن دولتی هستند و در حال حاضر تعداد کمی از آنها متعلق به بخش خصوصی است که مربوط به باشگاه‌های کوچک ورزشی است.
کاربری مختلط
با توجه به اینکه بیشتر ساختمان‌های امروز آپارتمان هستند، ممکن است برای آنها کاربری مختلط صادر شود. مثلا می‌توان از ملک استفاده مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، خدماتی و غیره کرد. این اتفاق امروز در بسیاری از ساختمان‌های شهری در حال انجام است.
فاقد کاربری
برخی ساختمان‌ها نیز وجود دارند که هنوز کاربری برای آنها مشخص نشده است. به این ساختمان‌ها فاقد کاربری گفته میشود و نمی‌توان هیچ نوع مجوزی برای آن دریافت کرد. این املاک معمولا در محدوده استحفاظی شهرها قرار دارند و ممکن است در آینده کاربری آنها مشخص شود.
سایر کاربری‌ها
کاربری کشاورزی: زمین‌ها و باغاتی که معمولا در روستاها قرار دارند. بر اساس طرح هادی که یک طرح جامع روستایی است، هر ۱۰ سال یکبار زمینهای خارح از بافت را با توجه به نیاز منطقه به بافت روستایی اضافه می‌کنند تا امکان ساخت و ساز در آنها فراهم شود.
کاربری معدن: این زمین‌ها دارای سنگ‌های قیمتی، فلزات و مواد معدنی است. فرقی نمی‌کند در محدوده شهری باشند یا خاک حاصل‌خیزی داشته باشند، چنانچه قابل استخراج باشد، کاربری معدنی دارند.
کاربری حمل و نقل
کاربری خدمات شهری
کاربری بهداشتی/ درمانی
کاربری فرهنگی/ مذهبی
کاربری فضای سبز
کاربری پارکینگ
شرایط تغییر کاربری ساختمان
شرایط تغییر کاربری ساختمان با توجه برخی شرایط خاص ممکن است. این شرایط به شرح زیری است:
بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، تمامی مالکان اراضی در شهر باید برای هر نوع ساخت و سازی اقدام به دریافت پروانه ساختمان و مجوز شهرداری کنند.
هرگونه ساخت و ساز بدون دریافت مجوز خلاف قانون بوده و مجازات خواهد داشت. بر اساس همین ماده قانونی، تغییر کاربری ساختمان و نقض ضواط مربوط به کاربری ممنوع است. همچنین شهرداری باید نوع کاربری را در پروانه ساختمان ذکر نماید. به همین جهت برای جلوگیری از هرگونه تخلفی، شهرداری می‌بایست بر روند ساخت آن نظارت داشته باشد.
چنانچه مالک قصد داشته باشد نوع کاربری را بعد از احداث ساختمان تغییر دهد، باید ابتدا مجوز تغییر کاربری را دریافت کند.
بیشترین تخلفات در مورد تغییر کاربری مربوط به استفاده تجاری و اداری از واحدهای مسکونی است. زیرا برای خرید دفتر کار در اصفهان باید هزینه بیشتری نسبت خرید آپارتمان در اصفهان شود.
احداث واحدهای تجاری و ادارای در مناطق دیگر ممنوع بوده و در صورتی که یک واحد تجاری در زمین‌هایی با کاربری ساختمان یا غیره ایجاد شود، در صورت عدم تغییر کاربری تخریب خواهد شند.
قوانین تغییر کاربری زمین جز در موارد خاص ممنوع بوده و در صورت مشاهده هرگونه تخلفی مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با آنها برخورد خواهد شد. در صورتی که متخلف به رای صادره عمل نکند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.
هرچند با توجه به ماده ۱۰۰ شهرداری امکان تغییر کاربری زمین وجود ندارد و هرگونه تخلفی در این زمینه غیرقانونی است. اما گاهی به دلیل تغییر شرایط زندگی در آن منطقه ممکن است برخی از اراضی یا ساختمان‌ها تغییر کاربری بدهند. یعنی قانون در این موارد به مالک اجازه تغییر کاربری را داده است. مثلا اگر زمینهای کشاورزی بعد از مدنی در حریم شهر قرار بگیرند، می‌توانند به اراضی مسکونی یا تجاری تغییر کاربری بدهند.
استثنائات تغییر کاربری زمین
البته قانون استثنائاتی نیز پیشبینی کرده که می‌توان با توجه به آنها نوع کاربری ملک را تغییر داد. مثلا ساختمان‌هایی که ایمنی کمتری برای زندگی دارند، معمولا از مسکونی به تجاری تغییر کاربری می‌دهند. برخی از این استثنائات به شرح زیر است:
بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، می‌توان ساختمان‌های مسکونی را به اماکن تجاری تبدیل کرده و برای مطب، دفتر وکالت، دفاتر روزنامه و مجله، دفاتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی و غیره استفاده کند.
مطابق با ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب ۲۲ اردیبهشت ۱۳۸۹، می‌توان کاربری مسکونی را برای مشاغل خانگی به کاربری تجاری تغییر داد.
بر اساس ماده ۳ آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات تصویب شده در ۲۷ خرداد ۱۳۸۰، می‌توان برای تاسیس دفتر مطبوعات، تغییر کاربری مسکونی به تجاری انجام داد.
با استناد به آیین نامه محل مطب پرشکان مصوب ۲۰ دی ۱۳۶۶، امکان تغییر کاربری مسکونی برای ایجاد مطب پزشکی و سایر مشاغل وابسته به آن وجود دارد.
هرچند اجرای این استثنائات به شرایطی نیاز دارد اما می‌توان از آنها استفاده کرد.
چگونگی تغییر کاربری
برای تغییر کاربری ساختمان باید مالک ابتدا سند مالکیت، نقشه و تقاضانامه خود را مبنی بر تغییر کاربری به شهرداری ارائه نماید.
پس از ارائه درخواست تغییر کاربری و با نظر مشاور تفصیلی شهرداری منطقه، مدارک از طرف معاونت شهرسازی و معماری منطفه به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال میشود.
سپس موضوع در کمیسیون ماده ۵ شهرداری مطرح شده و رای نهایی صادر میشود.
در نهایت رای صادر شده مبنی بر تغییر کاربری به مالک اعلام میشود.
استعلام کاربری ملک
برای اینکه بدانید ساختمان مربوطه چه نوع کاربری دارد، می‌توانید پروانه ساختمان یا گواهی پایان کار را بررسی نمایید. توجه داشته باشید ممکن است که آپارتمان‌های اداری و مغازه‌هایی که سند مالکیت جداگانه دارند، کاربری‌های متفاوتی داشته باشند.
بهتر است قبل از خرید ملک حتما نوع کاربری آن را از مراجع مربوطه مانند شهرداری، دهیاری و غیره استعلام کنید. مخصوصا در شهرهایی شمالی که تازگی اقدام به ساخت و ساز خانه در زمینهای کشاورزی می‌کنند.
جمع‌بندی
کاربری ساختمان همان گونه بندی کاربری ساختمان است که توسط شهرداری تعیین میشود. ساختمان‌ها می‌توانند دارای کاربری مسکونی ویژه، کاربری صنعتی، کاربری تجاری، کاربری اداری و غیره باشند. شهرداری قوانین سخت‌گیران‌های برای تغییر یا تبدیل کاربری زمین دارد. بهتر است قبل از انجام هر کاری مقررات مربوط به کاربری ساختمان و چگونگی تغییر آن را مطالعه نمایید. همچنین برای اطلاع از تمامی قوانین حقوقی و اطلاعات دیگر در حوزه املاک پیشنهاد می‌کنیم در دوره حرفه ای آموزش مشاور املاک در اصفهان شرکت نمایید.
برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
