آنچه در این مقاله می خوانید:
- مدیریت پیمان چیست؟
- آیا مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت تفاوت دارد؟
- معایب قرارداد مدیریت پیمان
- معرفی وظایف کارفرما و پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان
- تعیین درصد مدیریت پیمان
- معرفی افراد تاثیر گذار در مدیریت پیمان
مدیریت پیمان نوعی روش کاری بوده که مطابق آن کارفرما، فرد یا شرکتی را برای مدیریت اجرا پروژه انتخاب می کند. در این روش پیمانکاران می توانند روش های انجام پروژه و استخدام کردن نیروها را تعیین کنند. البته پیمانکار در ازای انجام این کارها از کارفرما هزینه هایی دریافت می کند. لازم به ذکر است که کارفرما تنها یک بار مبلغی را به پیمانکار می دهد و پیمانکار این هزینه را برای اجرا پروژه، استخدام نیرو انسانی و ماشینی صرف می کند. از طرف دیگر پیمانکار هیچ مسئولیتی را در قبال پروژه بر عهده نمی گیرد.
کارفرما، پیمانکار را با توجه به تجربه و مهارت کاری که دارد انتخاب می کند. بنابراین افراد یا شرکت ها هیچ هزینه ای را برای دریافت این پروژه پرداخت نمی کند. در حالی که درصدی که در معامله ذکر می شود را قبل از شروع کار دریافت می کنند. در نتیجه این معامله تبدیل می شود به یک قرارداد دو سر سود برای کارفرما و پیمانکار که هر کدام منفعت خود را دریافت می کنند.
به نظر شما با این حال که روش های کاری دیگری هم وجود دارد، بیشتر افراد این روش را انتخاب می کنند؟ برای جواب این سوال و سوالات نظیر آن تا ادامه همراه ما باشید.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان به نوعی قرارداد گفته می شود که کارفرما با اشخاصی به طور حقیقی یا حقوقی قراردادی را وضع می کند. این قرارداد به این صورت است که کارفرما سرمایه گذار و مالک پروژه است ولی خود پروژه به دست پیمانکار انجام می شود. البته در نظر داشته باشید که در اهمیت داشتن صلاحیت کافی پیمانکار شکی نیست. چون اگر پیمانکاران صلاحیت نداشته باشند مراحل انجام پروژه مثل مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری را به سر انجام نمی رساند.
البته قبل از آنکه قراردادی وضع شود، کارفرما باید با مشاور صحبت کند. چون امکان دارد کارفرما در ارتباط با مسائلی چون ساخت و ساز اطلاعات نداشته باشد. از این رو به فرد یا شرکتی در نقش مشاور برای انجام پروژه نیاز پیدا خواهد کرد.
آیا مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت تفاوت دارد؟
بله مدیریت پیمان درست مقابل مشارکت در ساخت قرار دارد. به عبارت دیگر در قراردادهای مربوط مدیریت پیمان کارفرما هزینه ای را مشخص می کند که توان پرداخت آن را دارد. این در حالی است که مشارکت در ساخت به این صورت نیست و پیمانکار در ازای آورده خود و هزینه هایی که انجام داده است از پروژه سهمی را بر می دارد.
چرا به مشاور در مدیریت پیمان نیاز است؟
وجود مشاور برای سرمایه گذار از آن جهت اهمیت دارد که او می تواند کارفرما را از خطرات، ادعاها و کلاه برداری ها آگاه سازد. از طرف دیگر کارفرما باید قراردادی را وضع کند که از نظر فنی، حقوقی و قراردادی که توسط یک فرد کارآموز تنظیم شده است، مناسب باشد. چون در این حالت می تواند سرمایه و ملک خود را بیمه کند. مشاور می تواند روابط بین دو طرف قرارداد را تنظیم کند، پس در نتیجه کارفرما برای انجام پروژه به مشاور نیاز دارد.
چرا از روش کاری مدیریت پیمان پیروی کنیم؟
ابتدا گفتیم با این حال که روش های بسیاری وجود دارد که کارفرما می تواند از آن ها پیروی کند، اما بیشتر سرمایه گذاران این روش را انتخاب می کنند. در ادامه دلایل رایج بودن این روش را بیان می کنیم:
- کاهش هزینه ها
در قراردادهای مدیریت پیمان، کارفرما می تواند حق الزحمه پیمانکار را تدریجی و متناسب با هزینه اجرا پروژه پرداخت کند. از طرف دیگر احتمال به ضرر رسیدن کارفرما در این روش خیلی کم است. چون در این روش پیمانکار رضایت کارفرما و حفظ منافع آن را الویت قرار می دهد. در نتیجه امکان کلاهبردادی پیمانکاری در این میان وجود ندارد.
- کاهش مسئولیت های کارفرما
با تنظیم قرارداد مدیریت پیمان وظایف انجام پروژه از دوش کارفرما برداشته شده و تمامی مسائل فنی، ایمنی، ارتباط با همسایگان وغیره بر عهده پیمانکار خواهد بود.
- کاهش زمان و راحت تر شدن کارها
با در نظر گرفتن منابعی که مدیریت پیمان در اختیار دارد به طور حتم طی زمان کوتاهی با هزینه مناسبی می تواند پروژه را تکمیل کند. منابعی مثل به کارگیری استاد کارها و گروه های کاری ماهر و خبره از کارهایی است که انتخاب آن نیاز به پیمانکار ماهر دارد. از طرف دیگر کارفرما تنها با پیمانکار سر و کار دارد.
معایب قرارداد مدیریت پیمان
با این حال که این روش از مزایای بسیاری برخوردار است، اما یک عیب بزرگ هم دارد. آن هم این است که کارفرما هیچ اطلاعات دقیقی از هزینه های پیمانکار ندارد. از طرف دیگر نمی تواند به هزینه های احتمالی اتکا کند، چون عوامل بسیاری بر روی هزینه پروژه آن تاثیر می گذارد. در نتیجه کارفرما باید خود را برای هزینه های اضافی آماده کند.
پیمانکار جزء در قرارداد مدیریت کیست و چه وظایفی را بر عهده دارد؟
شرکت پیمانکار برای اینکه بتواند پروژه را در زمان معین به کارفرما تحویل دهد، مجبور است که آن را به بخش های گوناگون تقسیم کند و انجام هر بخش را به یک پیمانکار بسپارد. به پیمانکارانی که توسط پیمانکار اصلی نه خود کارفرما منصوب می شوند پیمانکار ساختمان جزء و یا دست دوم می گویند. چون این افراد به طور مستقیم با کارفرما قرارداد نمی بندند.
پیمانکار ساختمان جزء یا دست دوم می تواند هم یک فرد حقیقی و هم حقوقی باشد. منظور از نظر حقوقی همان بنا، نقاش، برقکار وغیره و از نظر حقیقی شرکت آسانسوری یا پله برقی وغیره است. امکان دارد که کارفرما با پیمانکار جزء ساختمان قرارداد وضع کند اما لزوما نیاز به نوشتن ندارد و شفاهی بودن آن اکتفاء می کند.
منظور از انبوه سازان چیست؟
انبوه سازان در جامعه به افرادی گفته می شود که بیش از بیست ساختمان را می سازند. اما این باور در مورد انبوه سازان اشتباه است. چون انبوه سازی نوعی پروژه است که از نظر تعداد و حجم در اندازه مناسب باشد و همراه خود تکنولوژی جدید ایجاد کند.
معرفی وظایف کارفرما و پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان
قطعا طرفین قرارداد وظایفی را بر عهده دارند که در ادامه به معرفی هر کدام از طرفین می پردازیم.
وظیف کارفرما:
- تامین کردن هزینه های اجرایی پروژه
- انتخاب مشاور و مدیر پیمان
- مشخص کردن تمامی قانون و مقررات قرارداد مدیریت پیمان
- گرفتن تمامی مدارک و استعلامات قبل از آغاز پروژه
- دریافت تمامی مجوزهای مربوط برای انجام پروژه
- گرفتن تصمیمات و دستورات اساسی و اصلی در ارتباط با پروژه
- تعیین سود و صلاح پروژه در قراردادهای عمومی و در نظر گرفتن سود آن ها
- برخورداری از توانایی لازم برای مدیریت پروژه در قراردادهای تک عاملی و دو عاملی
وظایف مشاور:
- تهیه نقشه های پروژه و اخذ جواز ساخت
- امکان سنجی و تهیه طرح توجیهی پروژه
- تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان
- بررسی انطباق نقشه ها با اجرا
- هماهنگی مابین کارفرما و مدیر پیمان
- نظارت دقیق و نزدیک بر نحوه اجرا پروژه
- کنترل و تنظیم تعهدهای مدیر پیمان به هنگام انجام پروژه
- بررسی و تنظیم و کنترل قرارداد بین کارفرما و مدیر پیمان
- بررسی پرداخت هزینه ها و کنترل خرید مصالح مناسب و با کیفیت
- در نظر گرفتن و نظارت بر پروژه
وظایف پیمانکار:
- برخورداری از تجربه و مهارت کافی
- برخورداری از پروانه اشتغال اجرا از نظام مهندسی
- مشخص کردن روش های اجرایی
- تعیین گروه های انجام پروژه (تعیین پیمانکار ساختمان جزء و غیره(
- بیمه کردن پروژه و عوامل اجرایی
- ایجاد هماهنگی بین پیمانکاران جزء
- نظارت بر کارهای پیمانکار ساختمان جزء
- انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد
- کنترل بر تمامی عوامل و مراحل اجرایی
- اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
- تحویل پروژه در مدت زمان قرارداد
- نصب و راه اندازی پروژه
تعیین درصد مدیریت پیمان
در قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار مقداری از هزینه های ساخت و ساز را به صورت درصدی از کارفرما دریافت می کند. او از این هزینه ها برای تهیه مصالح و مواد اولیه مورد نیاز در پروژه استفاده می کند. نحوه پرداخت و دریافت هزینه ها کاملا با توجه به قرارداد است.
سود کارفرما در اینگونه قراردادها به این صورت است که هیچ گونه هزینه بالاسری را پرداخت نخواهد کرد. در این صورت تنها هزینه مربوط به تهیه مواد و مصالح، نیروهای انسانی و تجهیزات را به پیمانکار می پردازد. سود پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان به این صورت است که او هیچ گونه هزینه ای برای ساخت پروژه پرداخت نمی کند. در نتیجه هیچ مسئولیتی هم در قبال هزینه های آن بر عهده ندارد. اما با توجه به تخصص و مهارت خود مقداری سود را به صورت درصد از کارفرما دریافت می کند.
در نظر داشته باشید که نمی توان درصد ثابتی را برای اینگونه پروژه ها تعیین کرد. مواردی از قبیل وسعت پروژه، حجم سرمایه گذار و میزان کار آن می تواند درصد پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان را مشخص کند. بنابراین نحوه محاسبه درصد به عواملی همچون نوع توافق بین طرفین، نوع نقشه اجرایی، حجم کار و وسعت پروژه بستگی دارد. از طرف دیگر مقدار مسافت، شرایط آب و هوا محیط و میزان سرمایه گذاری هم تاثیر گذار هستند.
معرفی افراد تاثیر گذار در مدیریت پیمان
به طور کلی در این چنین قراردادها سه دسته از افراد تاثیر گذار هستند که در ادامه به معرفی آن ها و تاثیرات‌شان در قرارداد می پردازیم:
-
کارفرما:
کارفرما فردی حقیقی یا حقوقی است که امکان دارد خود مالک زمین باشد یا معاون مالک محسوب شود. کارفرما تمامی هزینه های مربوط به ساخت و ساز پروژه و سود پیمانکار را تعیین می کند. در برخی قراردادها کارفرما وظیفه بیمه کردن عوامل اجرایی را هم بر عهده دارد. همچنین او از طریق مشاور تمامی اطلاعات مربوطه را به پیمانکار منتقل می کند.
-
پیمانکار
یکی از طرفین اصلی قراردادها است که مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده می گیرد. یعنی پیمانکار باید اول مصالح مورد نیاز را تهیه کند و سپس با تعیین نیروهای اجرایی، پروژه را آغاز کند. البته گاها پیش می آید که خود کارفرما مصالح اولیه را تامین کند و وظیفه استخدام نیروهای انسانی را به پیمانکار بسپارد. در این صورت هزینه ای که به پیمانکار می دهند تغییر خواهد کرد.
-
مشاور:
از افراد مهم دیگر در قرارداد مدیریت پیمان، مشاور است. مشاور وظیفه دارد که بعد از صحبت با کارفرما، قرارداد وضع کند. سپس بررسی کند که آیا پروژه مطابق خواسته کارفرما پیش می رود یا خیر. وجود مشاور می تواند از بروز اشتباهات و ضررهای احتمالی به کارفرما و سازه جلوگیری کند.
سخن پایانی
مدیریت پیمان روشی کاری است که کارفرما با استفاده از آن ساخت و ساز یک پروژه را تکمیل می کند. البته خود کارفرما این کار را انجام نمی دهد، بلکه وظیفه انجام آن را به پیمانکار می دهد. پیمانکار هم در ازای انجام آن درصدی را طلب می کند. البته تمامی هزینه های ساخت و ساز اعم از خرید مصالح و استخدام نیروی انسانی بر عهده پیمانکار است.
کارفرما برای آن که بتواند قرارداد مناسبی را وضع کند به مشاور نیاز دارد. مشاور کارهایی مثل وضع قرارداد، بررسی وضعیت پروژه وغیره را انجام می دهد.
