در انتهای سال 98 و همچنین در سال 99 بازار مسکن افزایش قیمت بی سابقه ای را تجربه کرد. دلیل گرانی مسکن در دو سال گذشته چیست؟ افزایش قیمت دلایل مختلفی داشت که از آن جمله می توان به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و استفاده از مصالح جدید دکوراسیون داخلی، افزایش دستمزدها، افزایش نرخ ارز و دلار، کمبود زمین و فاصله زمانی بین ساخت تا عرضه، بنگاه داری بانک ها در امر مسکن و ورود آن ها به این بازار و ... اشاره کرد. تیم تحریریه املاک داران در نظر دارد با تحلیل هر یک از دلایل بالا و دلایل عنوان نشده دیگر، علت گرانی مسکن در دو سال اخیر را تحلیل نموده ( وضعیت قیمت خرید و اجاره مسکن در پساکرونا ) و دید بازتری از انجام معاملات در این بازار به شما ارائه نماید.
یکی از دلایلی که اکثر کارشناسان در محدوده زمانی سال 98 تا 1402، برای گرانی قیمت مسکن، بر می شمرند، کمبود زمین مخصوصا در کلان شهرها است. در قدیم بیشتر خانه ها حالت ویلایی و نهایتا دو طبقه داشتند. اما در چند دهه اخیر به علت رشد جمعیت و هجوم مردم به سمت کلان شهرها مسئله کمبود زمین در شهرهای بزرگ به یک معضل تبدیل شده‌است. تا جایی که سازندگان خانه ها به ساختِ آپارتمان ها و برج ها روی آورده‌اند.
برای حل معضل کمبود زمین آیا بهتر نیست که به شهرهای کوچک تر و مناطق محروم هم نظری افکنده شود؟ در این صورت می توان از مقدار بیشتری زمین برای ساختمان سازی استفاده کرد. اگر امکانات در شهرهای حومه و کوچک به اندازه ای باشد که افراد برای برخورداری از آن ها مجبور به مهاجرت به شهرهای بزرگ نباشند، می توان میزان ساخت و ساز را در همان شهرها بالا برده و جمعیت بیشتری را صاحب خانه کرد.
در سال های اخیر و به دلیل گرانی بی سابقه قیمت مسکن عملا بسیاری از مردم مهاجرت معکوس کرده و به شهرها یا روستاهای خود بازگشته اند. اما عدم برخورداری از امکانات باعث می شود این نوع از مهاجرت دوام بسیاری نداشته باشد.
عدم تطابق میزان عرضه و تقاضا در مورد زمین مادامی که به همین صورت ادامه پیدا کند می تواند به موضوع گرانی زمین دامان بزند. همین موضوع در نهایت قیمت تمام شده مسکن را نیز افزایش خواهد داد. پس می توان کمبود زمین و یا گران تر شدن آن را اولین علت گرانی مسکن دانست.
از پایان سال 93 تا انتهای سال 99 حجم نقدینگی در جامعه حدودا 5 برابرشده و یا 400 درصد رشد کرده‌است. اما در همین مدت تورم در بازار مسکن 600 درصد بوده است، که رشدی معادل 7.2 را نشان می دهد. با توجه به افزایش نقدینگی در بسیاری از مقاطع زمانی و سرگردانی سرمایه در این زمان ها، بیشتر بازارها با اقبال عمومی مواجه می شوند که از این دسته می توان به بازارهای غیر از مسکن نیز اشاره کرد. اغلب زمانی که با رشد در بازار ارز و طلا و خودرو مواجه هستیم اغلب بازار مسکن نیز رشد بالایی را تجربه می کند.
عدم توازن بین عرضه و تقاضا علل متفاوتی دارد که در این مقاله به تعدادی از این علت ها می پردازیم.
به جهت تنظیم قوانین و مقررات، پیش بینی و برنامه ریزی برای آینده اقتصاد یک کشور به آمایش سرزمین نیاز داریم. آمایش سرزمینی به معنای ارزیابی تمامی پتانسیل ها و دارایی های اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و... یک کشور برای دستیابی به برنامه ای جامع تر برای آن کشور است.
متاسفانه در میهن عزیز ما با توجه به تمام چشم اندازهای تنظیم‌شده در طول مدت زمان حکمرانی دولت ها هنوز آمایش سرزمینی وجود ندارد. همین امر پیش بینی و برنامه ریزی را در بسیاری حوزه ها مخصوصا مسکن به تاخیر می اندازد.
با توجه به نظر کارشناسان امر در کشور ما برای تولید هیچ محصولی، در ابتدا نیاز سنجی صورت نمی گیرد. همان طور که مستحضر هستید برای راه اندازی هر صنعتی نیاز به نوشتن طرح های توجیهی و استرتژی وجود دارد. اما مسولان محترم در ایران این نمونه طرح ها را یا قبول ندارند و یا اگر نوشته هم بشود به آن ها اهمیت نمی دهند.
همین مسئله در بازار مسکن (پیش بینی های بازار مسکن 1402) هم نمود واقعی دارد. در ایران هیچ گاه تعداد مسکن لازم برآورد نمی شود تا بر طبق نرخ مشخصی دست به ساخت بزنند. این موضوع می تواند خلا توازن بین عرضه و تقاضا را بر هم زند.
در هیچ کجای جهان خانه به عنوان کالای سرمایه ای شناخته نمی شود بلکه کالای مصرفی است با دوام بسیار. اما در کشور ایران به جهت عدم وجود برنامه ریزی کامل و بلند مدت برای حل معزل کمبود مسکن، وجود واسطه ها، عدم اطمینان عمومی به بازارهای سرمایه مانند بورس، عدم ثبات در قیمت ها، ترس از افت ارزش پول ملی و ... نگاه جامعه به مقوله مسکن یک نگاه سرمایه گذاری است. این دیدگاه غلط متاسفانه دست واسطه ها را برای افزایش بی رویه قیمت بازتر می گذارد.
برنامه ریزی برای کمک به تولید داخلی مخصوصا اگر این برنامه ها مربوط به تولید مصالح ساختمانی باشد می تواند در قیمت تمام شده مسکن تاثیر بسیاری داشته باشد.
محاسبه تعداد مسکن مورد نیاز با توجه به رشد جمعیت و ثبت آمارهای ازدواج در یکی دو دهه اخیر هم، می تواند در برنامه ریزی های حوزه مسکن کمک کننده باشد.
در سال های اخیر بانک ها به بازار مسکن ورود کرده اند. به علت دید سودآوری و سرمایه گذاری که بانک بر روی هر کالایی دارد، باز هم بر معضلات این بازار افزوده اند.
اگر قوانین جدید بانک ها را مجبور به فروش املاک فریز شده نماید، هم باعث عوض شدن دیدگاه اقتصادی بانک ها می شود و هم در روند کاهشی قیمت ها تاثیر می گذارد.
روش های سنتی تولید و کسب و کار در کشور ایران همچنان طرفداران خاص خود را دارد. ساختمان سازی و صنعت ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. همین سنت گرایی باعث افزایش استفاده از مصالح ساختمانی قدیمی و عدم بهره برداری از مصالح جدید شده‌است. تا در نهایت با افزایش زمان ساختمان سازی، افزایش قیمت نهایی را نیز در پی داشته باشد.
در سال های اخیر تحریم ها و موانعی برای رد و بدل کردنِ پول بین کشور ما و سایر کشورها هم در ورود تکنولوژی جدید مصالح ساختمانی به ایران بی تاثیر نبوده‌است. اما کم نبوده‌اند جوانانی که یا دست به اختراعات جدید در این حوزه زده‌اند و مورد بی توجهی مسئولین قرار گرفته و یا توانسته‌اند تکنولوژی جدید را مهندسی معکوس نموده و دست به تولید آن بزنند.
پس می توان دریافت که در صورت استفاده از این نوع مصالح سرعت ساخت و ساز بسیار افزایش می یابد. همین امر دوره بازگشت سرمایه پیمانکار یا مالک زمین را نیز کوتاه تر می نماید. از طرفی این نوع از مصالح از ایمنی و استاندارد بالاتری برخوردار هستند. در مقابل حوادث طبیعی از جمله زلزله، مقاوت بیشتری را از خود نشان می دهند.
عدم وجود متولی ثابت و یکتا برای بسیاری از امور کشوری می تواند مشکلات عدیده ای را ایجاد نماید. اگر قانونی در مجلس به تصویب رسید و به دولت ابلاغ می‌شود باید کاملا متولی امر یکتا باشد. نه مانند بسیاری از مسائل جاری که تداخل مجریان امر و عدم نظارت بر اجرای قانون سردرگمی ایجاد نموده و در آخر باعث عقیم ماندن طرح می شود. در صورت وجود این سیکل معیوب و به گردن نگرفتن مسائل جاری توسط مراکز اجرایی و نظارتی نه تنها در بخش مسکن که در صنایع مرتبط با آن هم دچار مشکل خواهیم بود.
صنعت ساختمان از صنایع مادر در هر کشوری محسوب می شود. بنابراین عدم نظارت کافی بر آن حتما بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر منفی خواهدگذاشت. به حتم می توان عدم رسیدگی مقامات مسئول و وزارت خانه را علت گرانی مسکن در چند سال اخیر برشمرد.
افزایش حقوق و دستمزدها و همچنین حق بیمه سالیانه کارگران از جمله عواملی است که قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می دهد. چگونه می توان از پیمانکاران ساختمانی که هر سال چندین قدم عقب تر از تورم هستند و همچنین با افزایش قیمت مصالح، افزایش حق بیمه و دستمزدها هم روبه رو هستند توقع داشت که خانه های ساخته شده را به قیمت مصوب به فروش برسانند یا در مقابل کاهش قیمت ها مقاومت نکنند؟!!!!
در هر بازاری نباید از نقش دلالان و واسطه گری غیر مجاز صرف نظر کرد. وقتی بازارهای دیگر دچار نوسانات زیادی باشند یا افراد از تزریق سرمایه خود به آن بازارها اندکی احساس خطر کنند به سمت سایر بازارها سوق پیدا می کنند. یکی از این موارد بازار مسکن است. قیمت مسکن به علت همین دلال بازی ها در دو سال گذشته افزایش پیدا کرد. طبق آمار بیش از 70 درصد تقاضای مسکن در مدت یاد شده به علت سرمایه گذاری بوده است و نه مصرف. از طرفی با وجود قانون مالیات بر عایدی این دلالان سعی می کنند ملک در دست خود را با قیمت بیشتری بفروشند و همین امر نیز افزایش قیمت مسکن را در پی دارد.
در بسیاری از خبرها می شنوید که سازمان حمایت از مصرف کننده قانون جدیدی را در رابطه با حمایت از مصرف کنندگان و عدم افزایش قیمت یا افزایش قیمت اندک را برای محصولی پیش بینی نموده است. ولی غالبا این حرف ها در گوش تولید کننده یا فروشنده فرو نمی رود. در رابطه با بازار املاک هم باید یادآور شد که یکی از علل اصلی گرانی این کالا همانا قیمت های سردرگم و عجیب و غریبی بود که مالکان برای ملک های خود قرار می دادند و آن را آگهی می کردند.
بدترین دروغ، دروغی است که انسان خودش آن را باور کند. کم کم این باور در بین مردم گسترش پیدا کرد که قیمت ها به طور وحشتناکی افزایش پیدا کرده است. و غیر مستقیم آب را به آسیاب واسطه های سودجو و مالکان از همه جا بی خبر ریختند. شاید یکی از دلایل تصویب قانون ثبت اطلاعات در سامانه املاک نیز همین مورد باشد.
در این صورت هم از تعداد املاک سراسر کشور مطلع شده و هم می توانند بر آن تعدادی که به هر دلیل خالی مانده و از عرضه آن به بازار خودداری شده است مالیات دریافت نمود. بهتر است مقاله عواقب عدم ثبت اطلاعات در سامانه املاک را نیز مطالع فرمایید.
اگرچه دولتمردان اثرات تحریم را بر انواع بازارها بسیار غیر واقعی و بزرگ تر از آنچه بود جلوه دادند ولی در مورد مسکن می توان گفت که اثرات تحریم بر بازار بسیار بسیار ناچیزتر از واقیعت بوده است. کشور ما نه تنها برای تولید مصالح ساختمانی وابستگی خاصی به کشورهای دیگر ندارد بلکه از جمله صادر کنندگان بسیاری از این اقلام نیز هست. اما باور وجود تحریم ها و تاثیر شدید آن بر تمامی بازارها باعث شد به " خود تحریمی" دست بزنیم و فقط جناح دشمن را بیشتر تقویت نماییم.
در دولت های نهم و دهم شاهد بیشترین فشار برای آماده‌سازی پروژه های ساختمانی با نام مسکن مهر بودیم. بسیاری از پیمانکاران آپارتمان های مناسب و با کیفیتی را به مشتریان تحویل ندادند. ولی تولید مصالح ساختمانی و رونق بازار مسکن باعث شده بود تا صنعت ساختمان بهترین دوره خود را تجربه نماید.
اما پس از پایان دوره دهم ریاست جمهوری و آغاز به کار دولت تدبیر و امید تمامی مراحل این پروژه بر زمین ماند. واگذاری ناقص، عدم اطمینان مردم از تحویل واحدهایشان، افزایش قیمت مسکن مهر، کلید خوردن طرح مسکن ملی به صورت ناقص ، عدم اعتقاد مسئولین دولت های یازدهم و دوازدهم به اتمام پروژه های قبلی و دلایلی از این دست، علت گرانی مسکن بود.
مشاوران املاک یکی از اقشار زحمت کش جامعه هستند که متاسفانه هرگاه نوسانی در بازار اتفاق می افتد، یکی از مقصرین این ماجرا شناخته می شوند. عدم حمایت اتحادیه از اعضای خود، دیدگاه غلط مردم نسبت به این حرفه عدم حمایت قانون از مشاوران املاک و مواردی از این دست باعث شده‌است که دولت در خصوص گرانی مسکن آدرس اشتباه دهد و در این شرایط حق الزحمه مشاوران املاک را نصف کرده‌است تا آن ها را مقصر نشان دهند.
در بسیاری از موارد عنوان‌شده در مقاله دلایل گرانی سرسام آور مسکن چیست؟ مشاهده شد که به صورت مستقیم یا غیر مستقیم دولت و سیاست های غلط آن در بازار مسکن یا عدم نظارت متولیان امر باعث بیشتر این گرانی ها شده است. قانون در بیشتر مواقع می تواند به کمک مردم و حل مشکلات آن ها بیاید. ولی بهانه گیری ها و عدم اجرای درست آن قانون باعث عدم پیشرفت در کارها می شود.
در نهایت تیم املاک داران برای مطالعه مقالات بیشتر در زمینه صفر تا صد سرمایه گذاری در بازار مسکن و آینده خرید زمین بهتر است ؟ یا ساختمان ؟ شما را دعوت به مراجعه به خبرنامه سایت خود می نماید. همچنین برای آموزش مشاور املاک در اصفهان و دریافت مدرک فنی حرفه ای، تهاتر ملک و مشارکت در ساخت به این سایت مراجعه نمایید.
پیش بینی قیمت در انتهای سال 1402 و گرانی اجاره ها و قیمت مسکن در سال آینده نیز از جمله مواردی است که مشاوران املاک داران به آن خواهند پرداخت.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
