یکی از مهم ترین خیارات قانونی که در قانون مدنی نیز به آن پرداخته‌اند، خیار تدلیس است. این خیار در تمامی عقود قابل استفاده است و مشمول مجازات قانونی نیز می شود. از این رو باید قبل از انجام معامله اطلاعات لازم و کافی در خصوص این خیار، شرایط استفاده آن و غیره را کسب نمود. با املاک داران همراه باشید تا با خیار تدلیس بیشتر آشنا شوید.
مشاور حقوقی ملک فردی است که در زمینه مسائل حقوقی مرتبط با املاک و مستغلات تخصص دارد. این افراد با دانش عمیق از قوانین ملکی، می‌توانند به خریداران، فروشندگان، مستاجران و سرمایه‌گذاران در فرآیند خرید، فروش، اجاره و یا انبوه سازان ساختمان کمک کنند. مشاوران حقوقی ملک معمولاً قراردادها را بررسی و تدوین می‌کنند، دعاوی ملکی را مدیریت می‌نمایند و مشاوره‌های حقوقی لازم را ارائه می‌دهند تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود. تسلط آنها بر قوانین محلی و ملی و همچنین روندهای بازار، موجب می‌شود تا مشتریان بهترین تصمیمات را اتخاذ کنند و از حقوق خود در مسائل حقوقی خرید و فروش ملک حفاظت شوند.
خیار و اختیارات
اگر تاکنون معامله ای انجام داده‌باشید، حتما اسم خیار یا خیارات را شنیده‌اید و شاید ندانید که معنی آن چیست و چه نقشی در معاملات دارند.
خیار یا خیارات به معنی اختیار، چاره و آزادی است. بر اساس مبحث پنجم قانون مدنی ایران، ده نوع خیار وجود دارد. انواع خیارات در معاملات ملکی برای زمانی است که یکی از طرفین قرارداد به تعهد خود عمل نمی کند. در این جا قانون برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین، خیارات قانونی را وضع کرده است که طرف مقابل با توجه به نوع معامله می تواند یکی از این خیارات را استفاده نموده و معامله را فسخ نماید.
انواع خیارات در قانون مدنی
همان طور که گفته‌شد، قانون ده نوع خیار را به رسمیت می شناسد. اما این ده نوع کدام هستند و چه کاربردی دارند؟ در ادامه به معرفی این خیارات به صورت مختصر می پردازیم.
-
خیار مجلس
در خیار مجلس طرفین قرارداد تا زمانی که هنوز در یک محل هستند و متفرق نشده‌اند می‌توانند معامله را فسخ نمایند و فسخ معامله با خیار مجلس برقرار می‌شود.
-
خیار حیوان
همان طور که از اسمش پیداست، این خیار مربوط به معامله حیوانات است. در این جا کسی که حیوانی خریده می تواند تا ۳ روز بعد از عقد قرارداد آن را فسخ کند.
-
خیار رؤیت و تخلف وصف
اگر در معامله ای فرد بدون دیدن مورد معامله و صرفا با تکیه بر توصیفات، اقدام به خرید کند؛ اما پس از دیدن مورد معامله متوجه شود که هیچ کدام از آن توصیفات درباره آن صدق نمی کند؛ می تواند معامله را فسخ نماید. البته باید در نظر داشت که در زمان عقد قرارداد حتما حق استفاده از این خیار را در قرارداد ذکر کنند والا نمی توانند از آن استفاده نمایند.
-
خیار غبن
غبن در لغت به معنای فریب خوردن است. اگر یکی از طرفین معامله در مورد وضعیت مال مورد نظر فریب خورده و دچار آسیب و زیان گردد، می تواند از خیار غبن در معامله استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.
-
خیار شرط
هنگامی که طرفین معامله شرط کنند که هر کدام از آن ها در مدت زمان معینی حق فسخ قرارداد را دارند، خیار شرط گفته می شود.
-
خیار تاخیر ثمن
همان طور که از اسمش پیداست، این خیار مربوط به زمانی است که طرفین در پرداخت قیمت معامله یا تسلیم مال مورد نظر تاخیر کنند. در این شرایط هر کدام از طرفین معامله تا سه روز بعد از عقد قرارداد می توانند معامله را فسخ نمایند.
-
خیار عیب
این خیار مربوط به زمانی است که بعد از انجام معامله، خریدار متوجه عیب و نقصی نهفته در مال شود. اگر در قرارداد حق استفاده از این خیار به طرفین داده شده باشد، می‌توانند از آن استفاده کنند.
-
خیار تبعض صفقه
تبعض به معنای تکه تکه یا جزء جزء و صفقه به معنای قرارداد است. این خیار زمانی استفاده می شود که بخشی از ملک مورد معامله در مالکیت فروشنده نبوده و حق فروش آن را نداشته است.
-
خیار تخلف شرط
اگر در زمان معامله شرط شود که یکی از طرفین کاری را انجام دهد و او از آن تخلف کند، تخلف از شرط حاصل شده و می توانند از این خیار استفاده کرده و معامله را فسخ نمایند.
-
خیار تدلیس
این نوع خیار زمانی قابل استفاده است که فروشنده برای فریب خریدار اقدام به انجام کارهایی می کند. از آن جایی که این خیار دارای جزئیاتی است که باید حتما مدنظر قرار گیرد، در ادامه به طور کامل به آن خواهیم پرداخت.
خیار تدلیس در لغت و قانون
تدلیس در لغت به معنای فریب دادن، پنهان کردن، تاریک ساختن و مبهم نمودن است. از نظر حقوقی تدلیس به کارهایی گفته می شود که برای فریب دادن یکی از طرفین معامله انجام می شود. در ماده ۴۳۸ قانون مدنی تدلیس چنین تعریف شده‌است: «تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود».
خیار تدلیس از جمله خیاراتی است که در تمام عقود اعم از عقد بیع، اجاره، صلح و معاوضه قابل استفاده است. البته این خیار تنها برای خریدار نیست، فروشنده نیز می تواند در صورت وجود تدلیس از سوی خریدار، از آن استفاده نماید.
شرایط استفاده از خیار تدلیس
برای استفاده از خیار شرط لازم است تا چند شرط محقق شود. این شروط عبارتند از:
- اولین شرط نسبت دادنِ صفتی به مورد معامله است که در آن وجود ندارد. یا اینکه فروشنده عملیاتی انجام دهد که به سبب آن عیب و نقص کالا پنهان گردد. ماده ۴۳۹ قانون مدنی در این باره می گوید: «اگر بایع، تدلیس کرده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است، بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری»
- دومین و مهترین شرط، وجود عنصر فریب کاری در معامله است. یعنی قبل از انعقاد عقد فروشنده کارهایی را به نیت پنهان کاری و فریب‌دادن انجام داده‌باشد.
چه زمانی می توان خیار تدلیس را اعمال کرد؟
بر حسب ماده ۴۴۰ قانون مدنی «خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است». بنابراین پس از آن که خریدار متوجه فریب در معامله شد، می تواند برای استفاده از خیار تدلیس اقدام کند. شخص فریب‌خورده باید به وسیله اظهارنامه فروشنده را با خبر نماید. در صورتی که فروشنده از فسخ قرارداد ملکی ممانعت کند و کالا را پس نگیرد، خریدار باید باید با تنظیم دادخواست تایید فسخ قرارداد و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی، از طریق دادگاه حقوقی تدلیس کننده را وادار به فسخ قرارداد نماید.
آیا می توان استفاده از خیار تدلیس را ساقط کرد؟
خیار تدلیس حقی است که از سوی قانون گذار به افراد داده‌شده‌است تا در صورت فریب در معامله بتوانند از آن استفاده کنند. ممکن است این سوال پیش بیاید که آیا طرفین قرارداد می توانند حق استفاده از این خیار را برای خود اسقاط نمایند یا خیر؟
در پاسخ باید گفت که حقوقدانان در این مورد اختلاف نظر دارند. برخی از آن ها معتقدند که اسقاط این خیار موجب برهم زدنِ قانون در جامعه و ایجاد هرج و مرج می شود. برخی هم به ماده ۴۴۸ قانون مدنی که می گوید: «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان، در ضمن عقد شرط نمود» استناد کرده و می گویند، می توان این خیار را اسقاط کرد. اما در کل این خیار قابل اسقاط نیست و این ماده قانونی نیز شامل خیار تدلیس نمی شود.
فرق خیار تدلیس با خیار عیب
از آن جایی که شرط استفاده از خیار تدلیس و خیار عیب، پنهان بودن عیب و نقصان در معامله است؛ ممکن است گاهی تشخیص آن ها از یکدیگر مشکل باشد. در اینجا باید توجه نمود که تدلیس در جایی تحقق می‌یابد که عملیاتی به قصد فریب دادن و پنهان کردنِ عیوب کالا صورت می گیرد. در حالی که در خیار عیب، خریدار متوجه آن نقصان نهفته نشده‌است. تشخیص این مسئله زمانی ضرورت می یابد که تدلیس در معامله مشمول مجازات قانونی می شود.
آیا تدلیس در معامله موجب مجازات قانونی می شود؟
پاسخ به این سوال مثبت است. از آنجایی که فرد به قصد فریب افراد در معامله اقدام به عملیات فریبکارانه می کند، مشمول ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و انواع کلاهبرداری در معامله املاک می شود. در این ماده قانونی آمده است: «که هرکس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت ها یا تجارت خانه ها یا کارخانه ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیر واقع امید وار نماید یا از حوادث و پیشامدهای غیر واقع بترساند و یا اسم و عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور یا وسایل تقلبی دیگر وجوه یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آن ها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود».
همچنین بر حسب ماده ۵۹۹ قانون مجازات اسلامی «هر شخصی عهده‌دار انجام معامله یا ساختن چیزی یا نظارت در ساختن یا امر به ساختن آن برای هر یک از ادارات و سازمان ها و موسسات مذکور در ماده (۵۹۸) بوده است به واسطه تدلیس در معامله از جهت تعیین مقدار یا صفت یا قیمت بیش از حد متعارف مورد معامله یا تقلب در ساختن آن چیز نفعی برای خود یا دیگری تحصیل کند، علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از شش ماه تا پنج سال محکوم خواهد شد».
نتیجه نهایی
در ماده ۲۴۹ قانون تجارت نیز به این موضوع اشاره شده و تصریح می‌کند: «هرکس با سوء نیت برای تشویق مردم به تعهد خرید اوراق بهادار شرکت سهامی به صدور اعلامیه پذیره‌نویسی سهام یا اطلاعیه انتشار‌اوراق قرضه که متضمن اطلاعات نادرست یا ناقص باشد مبادرت نماید و یا از روی سوء نیت جهت تهیه اعلامیه یا اطلاعیه مزبور اطلاعات نادرست یا‌ناقص داده‌باشد به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم خواهد شد و هرگاه اثری بر این اقدامات مترتب شده‌باشد مرتکب در حکم کلاهبردار بوده و به مجازات مقرر محکوم خواهد شد».
بنابراین تدلیس در معامله نه تنها موجب فسخ معامله می شود، بلکه فرد تدلیس کننده نیز مشمول مجازات قانوانی می شود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
