آنچه در این مقاله می خوانید:
شرایط خیار مجلس در معاملات چیست؟ قراردادها یا عقود بسته شده بین دو طرف، به دو گروه عقد لازم و عقد جایز تقسیم می شوند. در عقد جایز قرارداد در هر لحظه قابل فسخ کردن است، اما در عقد لازم غیر قابل فسخ است و تنها با در نظر گرفتن قانون اختیار یا خیار می توان این نوع قراردادها را فسخ کرد.
خیارات ذکر شده در قانون مدنی مشتمل بر 12 مورد هستند که یکی از آن ها، قانون خیار مجلس است. به این معنا که دو طرف پس از عقد قرارداد و تا زمانی که در محل عقد قرارداد کنار هم حضور دارند می توانند معامله یا قرارداد را به هم بزنند. در ادامه مجله املاک داران با قانون خیار مجلس و شرایط اعمال آن بیشتر آشنا خواهیم شد. همراه ما باشید.
لغت خیار در قوانین حقوقی به معنای اختیار بوده و خیار مجلس یک اصطلاح حقوقی و به معنای اختیار فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین تا زمان حضور در مجلس عقد قرارداد است و پس از جدایی طرفین از هم، فسخ قرارداد دیگر ممکن نیست. در لغت مجلس نام مکان و به معنی نشیمنگاه است و به طور کلی می توان گفت خیار مجلس با عقد قرارداد بین طرفین معامله آغاز و با جدا شدن طرفین از یکدیگر پایان می پذیرد. مجلس قرارداد به مکانی اطلاق می شود که معامله در آن انجام می گیرد و می تواند هر مکانی چون خانه یا دفتر باشد.
خیار مجلس تنها در مورد عقد بیع یا خرید و فروش قابل اعمال است و طرفین قرارداد این اطمینان را دارند که در هر زمان عقد قرارداد که احساس کردند معامله به زیان آن ها است یا از انجام معامله پشیمان شده‌اند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
خیار مجلس اگر مورد سوء استفاده افراد سودجو قرار نگیرد، می تواند امکان بررسی بیشتر مستندات و مدارک معامله را برای طرفین قرارداد فراهم سازد تا در صورت احساس ضرر یا پشیمانی از انجام معامله قبل از ترک مجلس قرارداد را فسخ کنند. توجه داشته‌باشید که خیار مجلس در عقد قرارداد برای فلزات ارزشمند مانند طلا و نقره (بیع صرف) قابل اجرا نیست.
همان طور که اشاره شد خیار مجلس تا زمانی که طرفین قرارداد در مجلس حضور داشته باشند برقرار است. حتی اگر گفتگوها و مذاکرات آن ها در باب معامله به پایان رسیده باشد. از طرفی چنانچه طرفین مجلس را ترک کنند اما همچنان در باب قرارداد صحبت و مذاکره کنند، شرایط خیار مجلس برای آنان برقرار باقی می ماند. شرط جدا شدن طرفین قرارداد در صورتی منجر به باطل شدن خیار مجلس می گردد که طرفین معامله با اختیار خود مجلس را ترک کرده باشند و شخص دیگری در جدا کردن آن ها دخیل نباشد. خیار مجلس در مواردی که یکی از طرفین معامله مجلس را ترک و دیگری در مجلس باقی بماند نیز باطل می شود.
اعمال خیار مجلس در معاملات زمانی که که وکیل یا نماینده به جای یکی از طرفین قرارداد در مجلس حضور داشته باشد، قابل انجام نیست. این وضعیت تنها در مورد نمایندگی مطلق مانند نماینده قهری و سرپرست یک کودک زیر سن قانونی قابل اجرا است. زیرا فرد مذکور مسئول اموال آن کودک است و بنابراین یکی از طرفین قرارداد تلقی می گردد.
همچنین چنانچه عامل بودن نمایندگی وکیل در متن وکالت نامه به طور آشکار ذکر شده باشد و اختیارات وکیل مانند نمایندگی ولی قهری به صورت عام باشد، وکیل عامل می تواند خیار مجلس را در معامله اعمال کند. هرچند در صورت حضور موکل، حق وی در فسخ قرارداد همچنان محفوظ باقی می ماند.
طبق ماده 399 قانون مدنی، هرگاه یکی از طرفین معامله یا قرارداد در مجلس عقد قرارداد فوت کند، خیار مجلس به سبب جدایی یکی از طرفین باطل خواهد شد. در این شرایط وارثان تنها به شرطی قادر به اجرای خیار مجلس هستند که در مجلس حاضر باشند و پس از مرگ طرف به قائم مقامی و نمایندگی او قرارداد را فسخ کند.
لازم به ذکر است که خیار مجلس حق قانونی دو طرف معامله خرید و فروش یا عقد بیع است. چنانچه یکی از طرفین با انجام خیار مجلس و فسخ قرارداد موافق نباشد، طرف دیگر می تواند با استناد قرارداد و رای شاهدان به طور قانونی حق خود را اثبات کند.
ساقط یا باطل شدن خیار مجلس به شرایطی اطلاق می شود که می تواند موجب ساقط شدن حق استفاده از خیار مجلس شود. در حالت کلی ساقط شدن خیار مجلس به سه حالت ممکن است صورت گیرد که در ادامه به طور مختصر توضیح خواهیم داد:
اسقاط کافه خیارات یکی از بندهای موجود در قراردادها است که در صورت انتخاب و امضای آن در قرارداد، هرگونه حق فسخ معامله از جمله خیار مجلس برای طرفین معامله از بین خواهد رفت.
افتراق متعاملین به شرایطی اطلاق می شود که یکی از طرفین قرارداد به اختیار خود مجلس عقد قرارداد را ترک کند. در این حالت حق استفاده از خیار مجلس و فسخ قرارداد برای هر دو طرف قرارداد باطل می شود.
تصرف به حالتی گفته می شود که یکی از طرفین معامله یعنی خریدار یا فروشنده در ثمن یا مبیع معامله تصرف کند. در این حالت آن طرف حق خیار مجلس را برای خود باطل کرده است. برای مثال اگر مبلغی از سمت خریدار به حساب فروشنده واریز شده باشد و فروشنده بخواهد با حق خیار مجلس خود معامله را فسخ کند، باید در زمان حضور در مجلس معامله، مبلغ را به خریدار برگرداند.
برای برخورداری از حق خیار مجلس در قراردادها و جلوگیری از ضررهای احتمالی، باید طرفین قرارداد مواردی را در نظر داشته باشند. در ابتدای امر چنانچه قصد انجام معامله یا خرید و فروش خودرو یا ملکی را دارید و مایلید از حق خیار مجلس برخوردار باشید، به بندی تحت عنوان اسقاط کافه خیارات در فرم های قرارداد توجه داشته باشید. چرا که در صورت انتخاب این گزینه و امضای سند، تمامی خیارات معامله از جمله حق خیار مجلس برای شما باطل خواهد شد.
نکته دیگر برای انجام معاملات صحیح و منصفانه، استفاده از وکلای حرفه ای و افراد باتجربه و انجام مشاوره حقوقی برای گرفتن راهنمایی در انجام معاملات است. همچنین تا مادامی که از صحت معامله و انجام آن مطابق با منافع خود اطمینان حاصل نکرده‌اید، مجلس معامله را ترک نکنید تا حق خیار مجلس برای شما محفوظ باقی بماند.
اعمال حق خیار مجلس در معاملات ماشین نیز مانند دیگر معاملات خرید و فروش، تا زمانی که طرفین معامله از هم جدا نشده باشند، امکان پذیر است. اعمال خیار مجلس حتی در مواردی که معامله صورت گرفته و خریدار و فروشنده از مجلس معامله خارج و با هم سوار خودرو شوند، تا زمان جداشدن آن ها از هم نیز قابل انجام است.
برخی از نکات مربوط به خیار مجلس در قانون به صورت خلاصه و تیتروار عبارتند از:
پ.ن: در مورد عقد قرارداد به صورت تلفنی اختلاف نظراتی وجود دارد. برخی معتقدند که علی رغم تشکیل مجلس، ارتباط تلفنی طرفین قرارداد می تواند در حکم حضور در مجلس باشد و حق خیار مجلس تا زمان قطع مکالمه پا برجاست. برخی دیگر نیز معتقدند که استفاده از خیار مجلس بایستی به لزوم وجود اصل قرارداد محدود شود.
در رابطه با این سوال که آیا با فسخ معامله در جلسه فروش طرفین قرارداد مستلزم به پرداخت حق کمیسیون مشاور املاک هستند یا خیر؟ باید گفت که این سوال از دو جنبه زیر مورد بررسی قرار می گیرد:
اعمال خیار مجلس در معاملات می تواند مانع ضررهای احتمالی طرفین شوند و این امکان را فراهم سازد که طرفین قرارداد در صورت پشیمانی بتوانند قرارداد را فسخ کنند. در صورت عدم تمایل به اعمال حق خیار مجلس با انتخاب گزینه اسقاط کافه خیارات، اختیار فسخ قرارداد از شما سلب خواهد شد. امیدواریم با ارائه این مطلب توانسته باشیم شما را با قانون خیار مجلس و نحوه استفاده از آن آشنا سازیم.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
