طراحی و ساخت سازهها در شهرها و روستاها، اصول و مبانی مهمی وجود دارند که تعیین میکنند چگونه ساختمانها باید در هر منطقه احداث شوند و ساخت چه تعداد طبقات مجاز است و همچنین نحوه محاسبه ارتفاع ساختمان مسکونی مشخص میشود.
این اصول به بخشهای مختلفی از زیبایی و همگرایی فضای شهری مرتبط میشوند. رعایت این نکات منجر به هماهنگی مناسب در ساخت و ساز و ایجاد یک پدیده زیبا و منظم در شهر میشود. یکی از مزایای رعایت این اصول، افزایش ایمنی و پایداری ساختمانهای شهری و اجزای آنها است. طراحی شهری باید به گونهای باشد که علاوه بر جلوگیری از ناهماهنگیها، تسهیل در عبور و مرور خودروهای امدادی در زمان حوادث را نیز فراهم کند. به همین دلیل، ساختمانها باید دارای پایداری و ایمنی کافی باشند. در این مقاله به بررسی تعیین درصد ساخت زمین برای ساختمان سازی خواهیم پرداخت. با ما در املاک داران همراه باشید.
میزان درصد ساخت زمین
درصد ساخت زمین یکی از معیارهای اساسی است که تعیین کننده تعداد طبقات مجاز برای ساختمانها میباشد. این مسئله توسط مقامات شهرداری تعیین میشود و ممکن است در شهرها و مناطق مختلف متغیر باشد. در واقع، سطح ساخت زمین معمولاً با استفاده از معیاری به نام ضریب سطح اشغال تعیین میشود. یکی از مقادیر رایج برای این معیار در بسیاری از شهرهای ایران، ۶۰ درصد است. به عبارت دیگر، ضریب سطح اشغال زمینها معمولاً با عدد ۰.۶ نشان داده میشود.
برای توضیح بهتر، میتوانیم مثالی را در نظر بگیریم. فرض کنید یک زمین به مساحت ۲۰۰ متر مربع داریم. اگر شهرداری به مالک این زمین اجازه دهد که ساخت و ساز در کل زمین خود را انجام دهد و پی و فونداسیون را در کل زمین اجرا کند، درصد ساخت زمین ۱۰۰ درصد است، به این معنی که ضریب توسعه آن برابر ۱ است.
اما در واقعیت، معمولاً درصد ساخت زمین به ۶۰ درصد محدود میشود. بنابراین، ضریب توسعه آن ۰.۶ خواهد بود. این به این معنی است که در یک زمین به مساحت ۲۰۰ متر مربع، مالک مجاز است فونداسیون خود را در ۱۲۰ متر مربع از زمین اجرا کند. البته باید به چند نکته در مورد سطح ساخت زمین توجه داشت.
در طراحی انواع نمای ساختمان، هم باد بودن بسیار مهم است؛ به این معنا که ساختمانها به طور منظم ساخته شوند و عقب نروند، که این باعث آسانی رفت و آمد در گذر و کوچه میشود. این اصل میتواند در دو طرف، هم از سمت گذر و هم از طرف حیاط رعایت شود.
در مناطقی که اطراف آن زمین کلنگی است، پیشروی باید با اجازه همسایگان انجام شود، که این میتواند در آینده به نفع آنها باشد. در مواردی که شهرداری طرح جدیدی برای معماری یک منطقه ارائه میدهد و گذرها باید عریضتر شوند، برخی از زمینها به عقب نشینی میپردازند، که در این صورت متراژ آنها کاهش مییابد. اما درصد ساخت آنها براساس متراژ قبل از عقب نشینی بر اساس کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری محاسبه میشود و این امکان را فراهم میآورد که بخشی از زمین را ساخت.
اهمیت ضریب سطح زیربنا در مقدار ساخت زمین
ضریب سطح زیربنا یکی از مهمترین عواملی است که با استفاده از نحوه محاسبه آنلاین تراکم ساختمان تعیین میکند چه مقدار از زمین برای ساختمان قابل استفاده است. این ضریب معمولا به صورت درصدی اعلام میشود و نشان میدهد که مالکان چه تعداد برابر متراژ زمین، میتوانند برای ایجاد ساختمان استفاده کنند.
برای مثال، اگر یک زمین به مساحت ۲۰۰ متر مربع داشته باشیم و ضریب سطح زیربنا برابر با ۲۰۰ درصد باشد، این به این معنی است که مجاز به ایجاد یک ساختمان با زیربنای ۲۴۰ متر مربع هستیم، به این ترتیب که از کل زمین ۱۲۰ متر مربع را میتوان به طور قانونی برای ساختمانسازی استفاده کرد.
مفهوم درصد ساخت زمین چیست؟
درصد ساخت زمین، که به عنوان ضریب سطح اشغال مجاز نیز شناخته میشود، به میزانی از کل متراژ زمین اشاره دارد که شهرداری به شما اجازه ساخت و ساز در آن را میدهد. برای بهتر درک این مفهوم، از یک مثال استفاده میکنیم: فرض کنید متراژ زمینی که میخواهید برای ساخت و ساز استفاده کنید، ۱۰۰ متر مربع باشد. اگر شهرداری به شما اجازه دهد فونداسیون (پی ساختمان) را در کل زمین احداث کنید، به شما در واقع مجوز ۱۰۰ درصد ساخت و ساز را میدهد که در آن متراژ میتوانید به ساخت و ساز بپردازید.
در شرایط دیگر، اگر شهرداری به شما اجازه ساخت و ساز در ۶۰ درصد از متراژ زمین را بدهد، به این معنی است که میتوانید فقط در ۶۰ متر مربع از زمین خود بنا ایجاد کنید. در این دو حالت، ضریب سطح اشغال به ترتیب ۱ و ۰.۶ است. این وظیفه تعیین درصد ساخت زمین به شهرداری تعلق دارد. اما دلایل اینکه چرا شهرداریها این درصد را تعیین میکنند، متعدد است، که شامل موارد زیر میشود:
۱. رعایت قوانین و اصول شهرسازی
۲. ایجاد یکنواختی در ساخت و ساز در سطح شهر
۳. حفظ زیبایی بصری شهرها
عواملی که بر درصد ساخت زمین تأثیرگذارند
برای درک بهتر این موضوع، نیاز به بررسی دقیق طرح تفصیلی شهر داریم. طرح تفصیلی، که در اختیار شهرداری است، مشخص میکند که در هر خیابان و بلوک، افراد به چه میزان میتوانند ساخت و ساز انجام دهند.
در واقع، اصل و اساس درصد ساخت زمین (یا ضریب سطح اشغال) در طرح تفصیلی شهر و با رعایت اصول و قواعد شهرسازی تعیین میشود. اما عوامل دیگری نیز بر تعیین درصد ساخت زمین تأثیرگذارند، از جمله:
۱. نحوه ساخت و ساز: ملکهایی که در همسایگی یکدیگر قرار دارند، میتوانند تأثیراتی بر درصد ساخت زمین یکدیگر داشته باشند.
۲. تغییرات در معابر: تغییراتی که در معابر اتفاق میافتد، میتواند نیازمندیهای جدیدی برای ساخت و ساز ایجاد کند و در نتیجه بر درصد ساخت زمین تأثیر بگذارد.
بیشتر بخوانید: تراکم مازاد و اضافه بنا چیست؟
در چه شرایطی میتوان تمامی زمین مسکونی را به صورت صد در صد ساخت؟
طبق مقررات شهرداری، مالکان زمینهایی با مساحت ۱۰۰ مترمربع و دارای سند شش دانگ، مجاز به ساخت و ساز با ارتفاع ۱۰.۵ متر در کل زمین هستند. اما اگر مساحت زمین کمتر از ۱۰۰ مترمربع باشد و یا فاقد سند شش دانگ باشد، محدودیتهایی برای ساخت و ساز وجود دارد.
در واقع، اگر مساحت زمین کمتر از ۱۰۰ متر مربع باشد و یا فاقد سند شش دانگ باشد، تنها میتوان با ارتفاع حداکثر هفت متر ساخت و ساز انجام داد. این مقررات به مالکان تضمین میکند که ساخت و ساز به نحوی انجام شود که هماهنگ با استانداردها و مقررات شهرسازی باشد.
نکات مهم در تعیین درصد ساخت زمین
نکات کلیدی درباره درصد ساخت زمین وجود دارد که بهتر است قبل از هر اقدامی به آن توجه نمایید. این نکات عبارتند از:
۱. همباد بودن با ساختمانهای مجاور:
به این معنی است که متعادل بودن ساخت و ساز در یک منطقه از اصول شهرسازی است و پیشروی ساختمان باید با ساختمانهای مجاور هماهنگ باشد. در صورت قناس بودن زمین، میزان ساخت زمین توسط قناس آن مشخص میشود.
۲. محدودیتهای پیشروی و عقبنشینی:
پیشروی از سمت حیاط از طبقه اول مجاز است، در حالی که از سمت خیابان از طبقه دوم مجاز است. پیشروی و عقبنشینی باید با قوانین شهرداری و اصول شهرسازی همخوانی داشته باشد.
توجه به این نکات برای هر فردی که قصد ساخت و ساز دارد، حائز اهمیت است تا از رعایت مقررات و زیباییهای شهری اطمینان حاصل شود.
بیشتر بخوانید: انواع تخلفات ساختمانی چیست؟
پیشروی در صورت کلنگی بودن، ساخته نشدن یا عدم پیشروی زمینهای مجاور
در مواقعی که در زمین مجاور ساخت و سازی انجام نشده یا ملکهای مجاور کلنگی بوده و یا پیشروی نکرده باشند، اینکه چه باید انجام داد میتواند یک چالش باشد. بهترین راهکار در این حالت این است که از رضایت همسایگان خود برای پیشروی استفاده کنید. این موضوع نه تنها میتواند به نفع شما بیاید، بلکه در آینده نیز میتواند به نفع آنها باشد و باعث سود بیشتر در ساخت و ساز مجدد آنها شود. در این شرایط، برای جلب رضایت همسایهها، به آنها توضیح دهید که چگونه پیشروی ملک شما میتواند به توسعه و بهبود منطقه کمک کند.
در صورتی که یکی از همسایهها برای پیشروی رضایت داشته و همسایه دیگر مخالفت کرده باشد، راهحلی که پیشنهاد میشود این است که پیشروی را تا یک نقطه ادامه داده و سپس به ملک مجاوری که رضایت نداده خاتمه دهید. این راهکار میتواند به حل مسئله کمک کرده و به دو نفر از همسایهها اجازه دهید تا نظراتشان را دریافت کنند. برای اطلاع از صفر تا صد دریافت تسهیلات بافت فرسوده میتوانید مقاله مربوط به آن را مطالعه کنید یا با کارشناسان املاک داران در ارتباط باشید.
محاسبه درصد ساخت بنا در صورت عقبنشینی
در مواقعی که شهرداری تصمیم به افزایش عرض گذر میگیرد و مالکان زمین مجبور به عقبنشینی میشوند، درصد ساخت بنا چگونه محاسبه میشود؟ اگر متراژ زمین شما قبل از عقبنشینی ۶۰ درصد بوده باشد، پس از عقبنشینی هم میتوانید مبنای ساخت و ساز و همچنین محاسبه متراژ آپارتمان را بر اساس همان متراژ قبلی حفظ کنید.
به عنوان مثال، اگر ابعاد زمین شما ۲۰ متر در ۱۵ متر بوده و قبل از عقبنشینی میتوانستید در ۱۸۰ متر از آن ساخت و ساز کنید، و پس از عقبنشینی ابعاد زمین به ۲۰ متر در ۱۳ متر تغییر کرده باشد، شما همچنان میتوانید در ۱۸۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید، که این به معنای ساخت و ساز در ۶۹ درصد زمین است.
بنابراین، افزایش عرض گذر و عقبنشینی باعث کاهش قدرالسهم زمین آپارتمانهایی نمیشود که در آن زمین ساخته میشوند، بلکه صرفا باعث کاهش قدرالسهم آنها میشود.
نحوه محاسبه ۶۰ درصد ساخت زمین
فرض کنید زمینی داریم با ابعاد بر ۱۲ در طول ۲۵ متر و مساحت ۳۰۰ متر مربع.
طبق دستور نقشه که بر اساس طرح تفصیلی صادر میشود، ۶۰ درصد زیربنا به ملک تعلق گرفته است.
برای اینکه بدانیم چند متر در هر طبقه میتوان ساخت، باید از فرمول زیر استفاده کرد:
۱۸۰=۰.۶*۳۰۰
این مساحت با احتساب راه پله و آسانسور و داکت و بالکن و خود واحد خواهد بود و توجه داشته باشید که نورگیرهای بالای ۱۲ متر جزو زیربنا حساب نمیشوند. همچنین درز انقطاع نیز جزو زیربنا نخواهد بود. حال اگه زیربنا ۵۰ درصد باشد، مساحت طبقات مسکونی ۱۵۰ متر است.
برای درصد حد پیشروی نیز باید از این روش پیروی کرد:
با فرض اینکه زمین مثال ما بر ۱۲ و طول ۲۵ متر دارد. حال منظور از حد ۶۰ درصد به اضافه ۲ متر زمین یعنی از سمت شمال زمین به اندازه ۶۰ درصد به اضافه ۲ متر طول زمین میتوانیم زمین را به ساخت اختصاص دهیم.
برای کاهش مساحت در محدوده ۲+۶۰% میتوانیم از خط ۲+۶۰% تا رسیدن به مساحت ۱۸۰ مترمربع ساختمان را در طول کوتاهتر کنیم. همچنین نورگیر بالای ۱۲ متر و درز انقطاع نیز در کاهش مساحت به ما کمک میکند.
جمع بندی
تغییرات اخیر در سیاستهای شهرداری در خصوص محدودیتهای ساخت و ساز، نشانگر اهمیت دادن این نهاد به این موضوع است و عدم توجه به آن تبعات قانونی برا مالک خواهد داشت. بنابراین، قبل از هرگونه اقدام به خرید کلنلگی در اصفهان برای شروع ساخت و ساز یا کارهای عمرانی، حتماً باید اطلاعات کافی را به دست آورید. به عنوان مثال، اگر میخواهید در یک زمین با متراژ محدود به ساخت و ساز بپردازید ولی به دلیل فشار افزایش تعداد واحدها، پارکینگها را کاهش دهید، این ممکن است منجر به نقض قوانین شهرداری شود.
یکی از عواملی که میتواند هزینههای ساخت و ساز را افزایش دهد، متراژ زمین مورد نظر است که بر اساس درصد ساخت زمین تعیین میشود. اگر زمین دارای مشکلات زیادی برای طراحی و اجرای ساختمان باشد، این میتواند به افزایش هزینههای پیمانکاری منجر شود. این افزایش هزینهها ممکن است زمان پروژه را افزایش داده و آن را به نتیجه نهایی مطلوب نرساند. بنابراین، مهم است که این نکات را به یاد داشته و آنها را در نظر بگیرید تا از مشکلات در طول پروژه جلوگیری شود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
