کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

در همه جای دنیا برای شروع ساختمان سازی چه برای شخصی سازی و چه انبوه سازان ساختمان نیاز به اعمال یکسری قوانین دولتی وجود دارد. از جمله این قوانین در کشور ما میتوان به قوانین مربوط به شهرداری اشاره کرد. اگرچه گاهی قانون دست و پاگیر به نظر کمی رسد، اما رعایت نکردن اغلب آن ها می تواند خطرات و عواقب بسیاری را برای دیگران ایجاد نماید. در ادامه مقاله به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میپردازیم.
در حوزه ساختمان نیز فراوانند قوانینی که اگر رعایت نشوند دود آن بیشتر به چشم اطرافیان و همسایهها میرود. اگر چه ممکن است عدم رعایت این قوانین برای سازنده مهم و سودآور باشد. اما زمانی که برای دریافتِ پایان کار به شهرداری مراجعه میکند با مشکل مواجه و به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به جهت تخریب و یا جریمه راهنمایی میشود. لذا بهتر است برای آشنایی بیشتر با این دسته از قوانین با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران مشورت نمایید. در ادامه تعدادی از این موارد را به تفصیل بیان خواهیم کرد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست ؟
ماده ۱۰۰ شهرداری در سال ۱۳۳۴ به ثبت رسید. این کمیسیون در شهرداری برای انواع تخلفات ساختمانی ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی تشکیل می شود. این کمیسیون از ۱۱ تبصره تشکیل شده است و اعضا شرکت کننده در آن ۴ نفر هستند. پس اگر تخلفاتی که در ادامه به آن ها اشاره میشود صورت بگیرد، شهرداری اجازه تخریب و یا جریمه ندارد. و فقط می تواند کار را متوقف کند. تا پرونده ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شده و پس از نتیجه گیری درباره آن، برخورد مناسب با فرد متخلف صورت گیرد.
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰
کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور افراد زیر و در محل شهرداری برگزار می شود.
- نماینده شهرداری
- نماینده شورای شهر
- نماینده دادگستری
- نماینده فرمانداری
در این جلسه که قانونا مجزا از شهرداری است و فقط در شهرداری برگزار میشود، نفرات دو، سه و چهارم حق رای دارند و نفر اول یا نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات و به عنوان ناظر، حضور پیدا میکند.
متن کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
متن صریح ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها یادآوری مینماید که مالکان اراضی و املاک واقع در شهر و یا محدوده آن باید قبل از اقدام به ساخت و ساز، عملیات عمرانی و یا تفکیک اراضی، از شهرداری مربوطه پروانه ای را اخذ نمایند. برطبق این قانون مامورین شهرداری می توانند اگر مغایرتی را در عملیات ساختمانی با پروانه کشف نمودند و یا حتی متوجه شدند مالک اقدام به دریافت پروانه نکرده است، همچنین هر یک از موارد بالا رعایت نشده باشد، میتوانند اقدام به تعطیلی کار نموده و موضوع را به شهرداری گزارش دهند. در ادامه و به علت جلوگیری از تکرار بیش از حد هرکدام از یازده تبصره را در مورد تخلف ایجاد شده توضیح خواهیم داد.
تخلفات مورد بررسی در ماده ۱۰۰
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری فقط به مواردی چون تخلف در عملیات ساختمانی در شهر یا خارج از شهر نمیپردازد بلکه میتواند درباره موارد زیر نیز اظهار نظر نماید.
ساختمان سازی بدون پروانه
از آنجائیکه دریافت مجوزت قانونی برای ساختمان سازی یک امر لازم و واجب است، پس اگر قصد خرید خانه کلنگی در اصفهان را دارید بهتر است قبل از اقدام، شرایط قانونی برای شروع ساخت و ساز را بررسی نمایید.
بسیاری از افراد تصور می کنند که اگر ملک کلنگی را خریداری نموده و یا به روش مشارکت در ساخت اقدام به ساخت و ساز نمایند، مشکلی پیش نخواهد آمد. مخصوصا چون قبلا در این مکان ساختمانی وجود داشته است این حدس و گمان قویتر نیز میشود. اما باید یادآوری شود که هرنوع ساختمان سازی و یا نوسازی، چه در زمین عادی باشد یا خانهای که از قبل ساخته شده بوده، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری منطقه را دارد. و در غیر این صورت میتواند اشخاص را با مشکلات عدیدهای روبه رو نماید، که از آن دسته پرداخت جریمه و یا تخریب ساختمان است.
تبصره ۱ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها عنوان می دارد که اگر پرونده به دلیل رعایت نکردن هر یک از موارد مذکور به کمیسیون ارجاع داده شود، به مالک یا ذی نفع فرصت داده می شود تا ظرف مدت ده روز دفاعیات خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید. در صورت عدم ارسال در این مدت، در مدت یک ماه بعد تصمیم بدون در نظر گرفتنِ دفاعیات گرفتهخواهد شد. برطبق این تبصره اگر شهرداری پس از یک هفته از زمان جلوگیری از ادامه کار، موضوع را به کمیسیون نبرده و تصمیمی اتخاذ ننماید، کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی می نماید.
در نتیجه اگر تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب بنا باشد، مهلت مناسبی که از دو ماه متجاوز نخواهد بود تعیین می شود. لذا اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننمود، شهرداری وارد عمل می شود. سپس با هزینه ای که مالک مجبور به پرداخت آن است، تخریب را انجام خواهد داد. کمیسیون ماده ۴ شهرداری چیست ؟ طبق تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، در مورد احداث بدون پروانه ساختمان، اگر اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنا رعایت شدهباشد، کمیسیون میتواند جریمه ای معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی به ازای هر مترمربع، در نظر بگیرد.
حذف پارکینگ
در چند دهه اخیر مالکیت خودرو تقریبا برای تمام خانواده ها یک امر ضروری شدهاست. این موضوع باعث می شود تا شهرداری در ساخت و سازهای جدید به موضوع وجود یا عدم وجود پارکینگ حساسیت بیشتری نشان دهد. اگر به هر دلیل فرد سازنده پارکینگ را در نقشه ها اعمال نکرده و یا پس از شروع به ساخت، پارکینگ را حذف نماید، جزء تخلفات شهرداری محسوب میشود. و در نهایت به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می شود. حتی گاهی ممکناست پارکینگ ساخته شود اما بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد. در این صورت باز هم تخلف صورت گرفتهاست. تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، جریمه ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ در نظر گرفته می شود.
عدم وجود استحکام بنا
کشور ما ایران از جمله مناطقی در جهان است که از خطرات و بلایای طبیعی متاثر بوده و هست. این بلایا مخصوصا زمانی که به صورت زلزله یا سیل نمود پیدا میکنند میتوانند خسارات جبران ناپذیری را به منازل مسکونی وارد نمایند بنابراین مقاوم سازی ساختمان در برابر زلزله و دیگر بلایای طبیعی از اصلیترین اصول ساختمان سازی به حساب میآید. یکی از موارد بسیاری مهم در ساختمان سازی نیز وجود استفاده از روش اسکلت بندی مناسب و همچنین آشنایی با انواع مصالح ساختمانی دارای کیفیت برای کاهش عوارض ناشی از این بلایا است. لذا در جریان کار و یا انتهای ساختمان سازی مهندسین ناظر و کارشناس شهرداری باید این استحکام را تایید نمایند. در صورتی که ایمنی و استحکام کافی در ساختمان وجود نداشته باشد، مسئله در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و همه چیز به تصمیم افراد حاضر موکول می شود.
تجاوز به معابر شهری
در مواقعی که مالک برای شروع ساختمان سازی اقدام به تهیه پروانه ننماید، عقب نشینیهای لازم را رعایت نکند، اقدام به نوسازی و بازسازی ملک قبلی نماید. و یا در هر صورت در ساخت ساز خود به پیاده رو و یا معابر عمومی تجاوز نماید، تخلف صورت گرفته به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می شود. این موارد عملا زمانی که تخریب اصولی ساختمان اتفاق نیتاده باشد و همچنین دیوار قبلی ملک تخریب نشده باشد و یا نوسازی بدون تخریب سایر قسمتهای خانه و با اضافه ساخت صورت گیرد، بیشتر دیده میشود.
لازم به ذکر است که اگر در مرحله دریافت پروانه ساختمانی و یا در هنگام بازسازی ساختمان میزان “بر” ملک مشخص نشده باشد و یا افراد به آن بی توجهی نمایند در آینده خطرات و مشکلات زیادی را برای آن ها در پی خواهد داشت. یکی از مواردی که باز هم میتواند ساختمان سازی را دچار مشکل نماید، خرید و فروش ملک موروثی است. در بسیاری از این معاملات به علت وجود دو یا تعداد بیشتری وارث به عنوان مالک، اختلافات زیادی هم وجود دارد.
لذا ممکن است مقدار عقب نشینی ملک در هنگام تعیین درصد ساخت زمین و یا تخلفات گذشته ساختمانی آن نادیده انگاشته شود و در آینده مالک جدید را هنگام دریافت سند و یا موارد دیگر دچار مشکل کند.
پس بهتر است در هنگام انجام این چنین معاملات به مشاورین املاک باتجربه مراجعه نمایید تا با در نظر گرفتن تمامی جوانب کار، معاملهای صحیح و قراردادی مطمئن صورت پذیرد. نکته مهم در تعیین میزان عقب نشینیها و همچنین جلوگیری از تجاوز به حریم معابر آن است که حتما پیش از انجام معاملات به شهرداری مراجعه نموده تا متوجه شوید که طرح های موجود چه مقدار از محاسبه متراژ آپارتمان را در بر گرفته اند. همچنین فوریت طرح را بررسی نمایید.
گاهی شهرداری طرحی را برای محله یا کوچه در نظر میگیرد تا برطبق آن، معابر را تعریض نماید. یا حتی یک معبر جدید را ایجاد کند. در این صورت فوریت طرح بسیار مهم است. اگر این طرح مهم و فوری باشد، شهرداری حاضر به پرداخت هزینه و خرید آن مقدار از متراژ زمین که از بین میرود خواهد بود. اما در غیر این صورت تا زمانی که مالک نیاز به نوسازی و یا تجدید بنا نداشته باشد، می تواند همام میزان متراژی که در اختیار دارد را حفظ نماید و مجبور به عقب نشینی نیست. تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، در مورد این تجاوز به معابر بحث کرده و موارد فوق را بیان می کند.
اضافه ساخت یا تراکم
در صورتی که بر روی ملک قبلی یا کلنگی شروع به ساخت و ساز بدون دریافت مجوز از شهرداری نمایید. یا حتی بر روی زمین خود بیشتر از آنچه در پروانه ساختمانی در نظر گرفته شده ساختمان بسازید، گرفتار مشکل برای تراکم مازاد و اضافه بنا شده اید. گاهی در پروانه ساختمانی برای ساخت بنا شکست در طبقه آخر معین میشود. ولی سازنده به این مورد توجه نمیکن و یا حتی ممکن است در نحوه مترکشی و محاسبه زیر بنا ساختمان در متراژی که به عنوان زیربنا داده شده است تخلف نماید. در این صورت باز هم در انتهای کار و دریافت پایان کار ساختمان به مشکل برخورد خواهد کرد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ در این مورد و برحسب شرایط جریمه و یا تخریب و عقب نشینی در مقدار ساخت را لازم می داند. در مواقعی امکان دارد که ضرورتی برای تخریب وجود نداشته باشد در این صورت طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مالک مجبور به پرداخت جریمه می شود. این جریمه بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد.
بدین صورت به ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز مسکونی، معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان باید پول به حساب شهرداری واریز گردد. ( این جریمه طبق قانون نباید از یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر ارزش معاملات بیشتر باشد). اما بر طبق تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها اگر ملک جزء اراضی تجاری، صنعتی، اداری و مانند این ها باشد مقدار جریمه، با توجه به موقعیت مکانی ملک نباید کمتر از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان و یا بیش از چهار برابر این ارزش باشد. لذا در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید، رای تخریب صادر خواهد شد.
تخلف مهندس ناظر
طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، مسئولیت مهندسین ناظر این است که بر روند ساختمان سازی و رعایت اصول بر طبق پروانه ساختمانی نظارت نمایند. این نظارت نه تنها در ابتدا و جریان کار است بلکه تا زمان دریافت پایان کار ساختمان نیز ادامه دارد. گاهی ممکن است به خاطر سهل انگاری یا کوتاهی مهندس ناظر در مطابقت شرایط مندرج در پروانه ساختمانی با آنچه به واقع در ساخت و ساز روی میدهد، ملک دارای تخلف شده باشد. این مشکلات به عمد یا سهو اگر توسط مهندس ناظر اتفاق بیافتد می تواند کار پرونده ساختمان را تا کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری پیش ببرد.
اگرچه در نهایت کار، عدم توجه یا عدم گزارش این تخلفات به شهرداری و یا حتی کتمان، عملیات ساختمان سازی را متوقف می کند. اما گزارش این تخلف به نظام مهندسی برای ایشان نیز دردسر ساز خواهد شد. همچنین با توجه به اهمیت موضوع تخلف مهندس ناظر می تواند به ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلفی که منجر به تخریب ساختمان شود، به حداکثر مجازات محکوم شود. شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی، این محکومیت را در پروانه مهندس درج نموده و حتی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار اعلام می دارد. در این مواقع اگر مامورین شهرداری که بر ساختمان نظارت داشتهاند نیز از اعلام تخلف خودداری نمایند، طبق قوانین متخلف شناختهشده و با آن ها نیز برخورد قانونی خواهدشد.
عدم رعایت نوع کاربری
یکی از موارید که حتما در پروانه ساختمانی درج خواهد شد، نوع کاربری ملک مذکور است. نوع کاربری به نوع استفاده از ملک گفته میشود که انواع کاربری ساختمان وجود دارد. به بیان دیگر امکان استفاده از ملکی که کاربری آن مسکونی ذکر شده است به عنوان محلی برای راه اندازی کسب و کار وجود ندارد. پس نمیتوان برخلاف کاربری که در پروانه ساختمانی درج شده است، ساختمان دیگری ساختهشده و یا حتی به عنوانی دیگر از آن استفاده کرد. در این زمان نیز ماده صد شهرداری حکم به تعطیلی محل و تغییر کاربری ملک به همان نوعی که در پروانه آمدهاست خواهد داد.
عدم رعایت اصول ایمنی و فنی
یکی دیگر از مسائلی که ممکن است کار را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بکشاند، عدم رعایت اصول فنی و ایمنی است. این مورد توسط مهندسین ناظر گزارش می شود. بر اساس تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفهدارند برای انجام معامله قطعی، گواهی پایان کار و در صورت ناتمام بودن عملیات ساختمانی، گواهی عدم تخلف را تا تاریخ انجام معامله، که توسط شهرداری صادر شدهاست، از فروشنده بخواهند.
در مورد املاکی که قبل از تاریخ تصویب تبصره ۶ الحاقی به قانون ماده ۱۰۰ در تاریخ ۲۴/۱۱/۱۳۵۵ برایشان معامله ای صورت گرفتهاست. و در صورتی که معامله برای کل پلاک ثبتی نبودهاست، دریافت گواهی پایان کار الزامی نیست.
تبصره ۹؛ ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آن ها پیش از تاریخ نصویب نقشه جامع شهری صادر شدهباشد، از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها معاف هستند.
لازم به ذکر است که رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، قابلیت اعتراض نیز دارد. طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، اگر شهرداری یا وکیل او طی مدت ده روز اعتراض نماید، مراتب مجددا در کمیسیون ماده ۱۰۰ که اعضای آن با قبل متفاوت باشند بررسی خواهد شد. لذا این رای قطعی خواهد بود.
تبصره ۱۱؛ همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی ساختمان در تعیین جریمه ها بسیار موثر است. لذا برای تعیین این ارزش آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان توسط شهرداری تهیه شده و پس از تصویب انجمن شهر لازم الاجرا است. این آئین نامه سالی یک بار به دلیل تغییر قیمت ها بازبینی و تجدید نظر خواهد شد.
سایر تخلفات ساختمانی
- تفکیک زمین بدون اخذ مجوز یا برخلاف قانون
- تفکیک یک واحد ساختمانی بدون مجوز
- ایجاد تغییرات در آپارتمان
- تفکیک اعیانی تجاری بدون مجوز
- تغییر نوع استفاده از باغ
- تبدیل پارکینگ به واحد تجاری یا مسکونی
- ساختمان سازی در اراضی فاقد کاربری
- احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
- ساختمانسازی خارج از ارتفاع درجشده در پروانه ساختمانی با توجه به نحوه محاسبه ارتفاع ساختمان مسکونی
- ساخت بالکن یا تراس
- اشراف به ساختمان های مجاور
سایر موارد در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست ؟
- در صورتیکه دفاعیه ذینفع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ظرف مدت مشخص ارائه شود، این کمیسیون بدون حضور مالک یا ذینفع برگزار خواهد شد.
- اگر نیاز به ارائه توضیحات توسط مالک وجود داشته باشد، در این جلسه از ایشان نیز دعوت می شود.
- در صورتیکه مالک یا ذینفع به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اعتراض داشتهباشد میتواند ظرف مدت ده روز و به صورت کتبی این اعتراض را اعلام نماید.
- اگر اعتراض به رای کمیسیون نتوانست کارساز باشد، امکان رسیدگی مجدد به پرونده در دیوان عدالت اداری، به استناد ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت وجود دارد. این زمان برای ارائه دادخواست در مورد افراد مقیم کشور سه ماه و برای ایرانیان خارج از کشور شش ماه است.
در هر صورت بهتر است اگر پرونده ای به نام شما و ساختمانی که در حال احداث آن هستید به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده شده است از مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران و کسانی که در این مورد تجربه کافی دارند، یاری بجویید تا خدای ناکرده بر اثر عدم اطلاع از قوانین حقتان ضایع نشود. همچنین با بهره بردن از مقالات حقوقی وب سایت املاک داران یا استفاده از صفحه خرید خانه در اصفهان می توانید با مشاوران این مجموعه تماس گرفته یا به آدرس وب سایت مراجعه نمایید.