آنچه در این مقاله می خوانید:
در همه جای دنیا برای شروع ساختمان سازی نیاز به اعمال یکسری قوانین دولتی وجود دارد. از جمله این قوانین در کشور ما می توان به قوانین مربوط به شهرداری اشاره کرد. اگرچه گاهی قانون دست و پاگیر به نظر کمی رسد، اما رعایت نکردن اغلب آن ها می تواند خطرات و عواقب بسیاری را برای دیگران ایجاد نماید. در ادامه مقاله به کمیسیون ماده 100 شهرداری می‌پردازیم.
در حوزه ساختمان نیز فراوانند قوانینی که اگر رعایت نشوند دود آن بیشتر به چشم اطرافیان و همسایه ها می رود. اگر چه ممکن‌است عدم رعایت این قوانین برای سازنده مهم و سودآور باشد. اما زمانی که برای دریافتِ پایان کار به شهرداری مراجعه می‌کند با مشکل مواجه و به کمیسیون ماده 100 شهرداری به جهت تخریب و یا جریمه راهنمایی می شود. لذا بهتر است برای آشنایی بیشتر با این دسته از قوانین با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران مشورت نمایید. در ادامه تعدادی از این موارد را به تفصیل بیان خواهیم کرد.
ماده 100 شهرداری در سال 1334 به ثبت رسید. این کمیسیون در شهرداری و به جهت بررسی تخلفات ساختمانی ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی تشکیل می شود. این کمیسیون از 11 تبصره تشکیل شده‌است و اعضای شرکت کننده در آن 4 نفر هستند. پس اگر تخلفاتی که در ادامه به آن ها اشاره می شود صورت بگیرد، شهرداری اجازه تخریب و یا جریمه ندارد. و فقط می تواند کار را متوقف کند. تا پرونده ساختمان در کمیسیون ماده 100 مطرح شده و پس از نتیجه گیری درباره آن، برخورد مناسب با فرد متخلف صورت گیرد.
کمیسیون ماده 100 با حضور افراد زیر و در محل شهرداری برگزار می شود.
در این جلسه که قانونا مجزا از شهرداری است و فقط در شهرداری برگزار می شود، نفرات دو، سه و چهارم حق رای دارند. و نفر اول یا نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات و به عنوان ناظر، حضور پیدا می کند.
متن صریح ماده 100 قانون شهرداری ها یادآوری می نماید که مالکان اراضی و املاک واقع در شهر و یا محدوده آن باید قبل از اقدام به ساخت و ساز، عملیات عمرانی و یا تفکیک اراضی، از شهرداری مربوطه پروانه ای را اخذ نمایند. برطبق این قانون مامورین شهرداری می توانند اگر مغایرتی را در عملیات ساختمانی با پروانه کشف نمودند و یا حتی متوجه شدند مالک اقدام به دریافت پروانه نکرده است، همچنین هر یک از موارد بالا رعایت نشده باشد، می توانند اقدام به تعطیلی کار نموده و موضوع را به شهرداری گزارش دهند. در ادامه و به علت جلوگیری از تکرار بیش از حد هرکدام از یازده تبصره را در مورد تخلف ایجادشده توضیح خواهیم‌داد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری فقط به مواردی چون تخلف در عملیات ساختمانی در شهر یا خارج از شهر نمی پردازد بلکه می تواند درباره موارد زیر نیز اظهار نظر نماید.
از آنجائیکه دریافت مجوزت قانونی برای ساختمان سازی یک امر لازم و واجب است، پس اگر قصد خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را دارید بهتر است قبل از اقدام، شرایط قانونی برای شروع ساخت و ساز را بررسی نمایید.
بسیاری از افراد تصور می کنند که اگر ملک کلنگی را خریداری نموده و بر روی آن اقدام به ساخت و ساز نمایند، مشکلی پیش نخواهد آمد. مخصوصا چون قبلا در این مکان ساختمانی وجود داشته است این حدس و گمان قوی تر نیز می شود. اما باید یادآوری شود که هرنوع ساختمان سازی و یا نوسازی، چه در زمین عادی باشد یا خانه ای که از قبل ساخته شده بوده، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری منطقه را دارد. و در غیر این صورت می تواند اشخاص را با مشکلات عدیده ای روبه رو نماید، که از آن دسته پرداخت جریمه و یا تخریب ساختمان است.
تبصره 1ماده 100 قانون شهرداری ها عنوان می دارد که اگر پرونده به دلیل رعایت نکردن هر یک از موارد مذکور به کمیسیون ارجاع داده شود، به مالک یا ذی نفع فرصت داده می شود تا ظرف مدت ده روز دفاعیات خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید. در صورت عدم ارسال در این مدت، در مدت یک ماه بعد تصمیم بدون در نظر گرفتنِ دفاعیات گرفته‌خواهد شد. برطبق این تبصره اگر شهرداری پس از یک هفته از زمان جلوگیری از ادامه کار، موضوع را به کمیسیون نبرده و تصمیمی اتخاذ ننماید، کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی می نماید.
در نتیجه اگر تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب بنا باشد، مهلت مناسبی که از دو ماه متجاوز نخواهد بود تعیین می شود. لذا اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننمود، شهرداری وارد عمل می شود. سپس با هزینه ای که مالک مجبور به پرداخت آن است، تخریب را انجام خواهد داد. کمیسیون ماده 4 شهرداری چیست ؟ طبق تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد احداث بدون پروانه ساختمان، اگر اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنا رعایت شده‌باشد، کمیسیون می‌تواند جریمه ای معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی به ازای هر مترمربع، در نظر بگیرد.
در چند دهه اخیر مالکیت خودرو تقریبا برای تمام خانواده ها یک امر ضروری شده‌است. این موضوع باعث می شود تا شهرداری در ساخت و سازهای جدید به موضوع وجود یا عدم وجود پارکینگ حساسیت بیشتری نشان دهد. اگر به هر دلیل فرد سازنده پارکینگ را در نقشه ها اعمال نکرده و یا پس از شروع به ساخت، پارکینگ را حذف نماید، جزء تخلفات شهرداری محسوب می شود. و در نهایت به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود. حتی گاهی ممکن‌است پارکینگ ساخته‌شود اما بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد. در این صورت باز هم تخلف صورت گرفته‌است. تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ها، جریمه ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ در نظر گرفته می شود.
کشور ما ایران از جمله مناطقی در جهان است که از خطرات و بلایای طبیعی متاثر بوده و هست. این بلایا مخصوصا زمانی که به صورت زلزله یا سیل نمود پیدا می کنند می توانند خسارات جبرن ناپذیری را به منازل مسکونی وارد نمایند. یکی از موارد بسیاری مهم در ساختمان سازی نیز وجود استفاده از روش اسکلت بندی مناسب و همچنین مصالح با کیفیت برای کاهش عوارض ناشی از این بلایا است. لذا در جریان کار و یا انتهای ساختمان سازی مهندسین ناظر و کارشناس شهرداری باید این استحکام را تایید نمایند. در صورتی که ایمنی و استحکام کافی در ساختمان وجود نداشته‌باشد، مسئله در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح و همه چیز به تصمیم افراد حاضر موکول می شود.
در مواقعی که مالک برای شروع ساختمان سازی اقدام به تهیه پروانه ننماید، عقب نشینی های لازم را رعایت نکند، اقدام به نوسازی و بازسازی ملک قبلی نماید. و یا در هر صورت در ساخت ساز خود به پیاده رو و یا معابر عمومی تجاوز نماید، تخلف صورت گرفته به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می شود. این موارد عملا زمانی که دیوار قبلی ملک تخریب نشده‌باشد و یا نوسازی بدون تخریب سایر قسمت های خانه و با اضافه ساخت صورت‌گیرد، بیشتر دیده می شود.
لازم به ذکر است که اگر در مرحله دریافت پروانه ساختمانی و یا زمان نوسازی خانه میزان "بر" ملک مشخص نشده باشد و یا افراد به آن بی توجهی نمایند در آینده خطرات و مشکلات زیادی را برای آن ها در پی خواهد داشت. یکی از مواردی که باز هم می تواند ساختمان سازی را دچار مشکل نماید، خرید و فروش ملک موروثی است. در بسیاری از این معاملات به علت وجود دو یا تعداد بیشتری وارث به عنوان مالک، اختلافات زیادی هم وجود دارد.
لذا ممکن است مقدار عقب نشینی ملک و یا تخلفات گذشته ساختمانی آن نادیده انگاشته شود. و در آینده مالک جدید را هنگام دریافت سند و یا موارد دیگر دچار مشکل کند.
پس بهتر است در هنگام انجام این چنین معاملات به مشاور املاک باتجربه در املاک داران مراجعه نمایید. تا با در نظر گرفتن تمامب جوانب کار، معامله ای صحیح و قراردادی مطمئن صورت پذیرد. نکته مهم در تعیین میزان عقب نشینی ها و همچنین جلوگیری از تجاوز به حریم معابر آن است که حتما پیش از انجام معاملات به شهرداری مراجعه نموده تا متوجه شوید که طرح های موجود چه مقدار از متراژ ملک را در بر گرفته اند. همچنین فوریت طرح را بررسی نمایید.
گاهی شهرداری طرحی را برای محله یا کوچه در نظر می‌گیرد تا برطبق آن، معابر را تعریض نماید. یا حتی یک معبر جدید را ایجاد کند. در این صورت فوریت طرح بسیار مهم است. اگر این طرح مهم و فوری باشد، شهرداری حاضر به پرداخت هزینه و خرید آن مقدار از متراژ زمین که از بین می رود خواهد بود. اما در غیر این صورت تا زمانی که مالک نیاز به نوسازی و یا تجدید بنا نداشته باشد، می تواند همام میزان متراژی که در اختیار دارد را حفظ نماید و مجبور به عقب نشینی نیست. تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد این تجاوز به معابر بحث کرده و موارد فوق را بیان می کند.
در صورتی که بر روی ملک قبلی یا کلنگی شروع به ساخت و ساز بدون دریافت مجوز از شهرداری نمایید. یا حتی بر روی زمین خود بیشتر از آنچه در پروانه ساختمانی در نظر گرفته شده ساختمان بسازید، گرفتار مشکل اضافه ساخت شده اید. گاهی در پروانه ساختمانی برای ساخت بنا شکست در طبقه آخر معین می شود. ولی سازنده به این مورد توجه نمی کن و یا حتی ممکن است از متراژی که به عنوان زیربنا داده شده است تخلف نماید. در این صورت باز هم در انتهای کار و دریافت پایان کار ساختمان به مشکل برخورد خواهد کرد.
کمیسیون ماده 100 در این مورد و برحسب شرایط جریمه و یا تخریب و عقب نشینی در مقدار ساخت را لازم می داند. در مواقعی امکان دارد که ضرورتی برای تخریب وجود نداشته باشد در این صورت طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها مالک مجبور به پرداخت جریمه می شود. این جریمه بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد.
بدین صورت به ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز مسکونی، معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان باید پول به حساب شهرداری واریز گردد. ( این جریمه طبق قانون نباید از یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر ارزش معاملات بیشتر باشد). اما بر طبق تبصره 3 ماده 100 قانون شهرداری ها اگر ملک جزء اراضی تجاری، صنعتی، اداری و مانند این ها باشد مقدار جریمه، با توجه به موقعیت مکانی ملک نباید کمتر از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان و یا بیش از چهار برابر این ارزش باشد. لذا در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید، رای تخریب صادر خواهد شد.
طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ها، مهندسین ناظر مکلفند بر روند ساختمان سازی و رعایت اصول بر طبق پروانه ساختمانی نظارت نمایند. این نظارت نه تنها در ابتدا و جریان کار است بلکه تا زمان دریافت پایان کار ساختمان نیز ادامه دارد. گاهی ممکن است به خاطر سهل انگاری یا کوتاهی مهندس ناظر در مطابقت شرایط مندرج در پروانه ساختمانی با انچه به واقع در ساخت و ساز روی می دهد، ملک دارای تخلف شده باشد. این مشکلات به عمد یا سهو اگر توسط مهندس ناظر اتفاق بیافتد می تواند کار پرونده ساختمان را تا کمیسیون ماده 100 شهرداری پیش ببرد.
اگرچه در نهایت کار، عدم توجه یا عدم گزارش این تخلفات به شهرداری و یا حتی کتمان، عملیات ساختمان سازی را متوقف می کند. اما گزارش این تخلف به نظام مهندسی برای ایشان نیز دردسر ساز خواهد شد. همچنین با توجه به اهمیت موضوع تخلف مهندس ناظر می تواند به 6 ماه تا 3 سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلفی که منجر به تخریب ساختمان شود، به حداکثر مجازات محکوم شود. شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی، این محکومیت را در پروانه مهندس درج نموده و حتی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار اعلام می دارد. در این مواقع اگر مامورین شهرداری که بر ساختمان نظارت داشته‌اند نیز از اعلام تخلف خودداری نمایند، طبق قوانین متخلف شناخته‌شده و با آن ها نیز برخورد قانونی خواهدشد.
یکی از موارید که حتما در پروانه ساختمانی درج خواهد شد، نوع کاتربری ملک مذکور است. نوع کاربری به نوع استفاده از ملکگفته می شود. به بیان دیگر امکان استفاده از ملکی که کاربری آن مسکونی ذکر شده‌است به عنوان محلی برای راه اندازی کسب و کار وجود ندارد. پس نمی توان برخلاف کاربری که در پروانه ساختمانی درج شده‌است، ساختمان دیگری ساخته‌شده و یا حتی به عنوانی دیگر از آن استفاده کرد. در این زمان نیز ماده صد شهرداری حکم به تعطیلی محل و تغییر کاربری به همان نوعی که در پروانه آمده‌است خواهد داد.
یکی دیگر از مسائلی که ممکن است کار را به کمیسیون ماده 100 شهرداری بکشاند، عدم رعایت اصول فنی و ایمنی است. این مورد توسط مهندسین ناظر گزارش می شود. بر اساس تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفه‌دارند برای انجام معامله قطعی، گواهی پایان کار و در صورت ناتمام بودن عملیات ساختمانی، گواهی عدم تخلف را تا تاریخ انجام معامله، که توسط شهرداری صادر شده‌است، از فروشنده بخواهند.
در مورد املاکی که قبل از تاریخ تصویب تبصره 6 الحاقی به قانون ماده 100 در تاریخ 24/11/1355 برایشان معامله ای صورت گرفته‌است. و در صورتی که معامله برای کل پلاک ثبتی نبوده‌است، دریافت گواهی پایان کار الزامی نیست.
تبصره 9؛ ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آن ها پیش از تاریخ نصویب نقشه جامع شهری صادر شده‌باشد، از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها معاف هستند.
لازم به ذکر است که رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، قابلیت اعتراض نیز دارد. طبق تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری ها، اگر شهرداری یا وکیل او طی مدت ده روز اعتراض نماید، مراتب مجددا در کمیسیون ماده 100 که اعضای آن با قبل متفاوت باشند بررسی خواهد شد. لذا این رای قطعی خواهد بود.
تبصره 11؛ همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی ساختمان در تعیین جریمه ها بسیار موثر است. لذا برای تعیین این ارزش آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان توسط شهرداری تهیه‌شده و پس از تصویب انجمن شهر لازم الاجرا است. این آئین نامه سالی یک بار به دلیل تغییر قیمت ها بازبینی و تجدید نظر خواهد شد.
تفکیک زمین بدون اخذ مجوز یا برخلاف قانون
تفکیک یک واحد ساختمانی بدون مجوز
در هر صورت بهتر است اگر پرونده ای به نام شما و ساختمانی که در حال احداث آن هستید به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده شده است از مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران و کسانی که در این مورد تجربه کافی دارند، یاری بجویید تا خدای ناکرده بر اثر عدم اطلاع از قوانین حقتان ضایع نشود. همچنین با بهره بردن از مقالات حقوقی وب سایت املاک داران یا استفاده از صفحه خرید و فروش خانه در اصفهان می توانید با مشاوران این مجموعه تماس گرفته یا به آدرس وب سایت مراجعه نمایید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
