آشنایی با قوانین

اصول فسخ قرارداد اجاره ملک

در بنگاه های معاملات املاک، روزانه انواع و اقسام قرارداد اجاره بسته می‌شود. اما در همه موارد این قرارداد ها، منجر به اسباب کشی مستاجر به خانه جدید نخواهد شد. در بعضی موارد شاهدهستیم که مستاجر یا موجر به دلایل مختلف از قرارداد بسته‌شده پشیمان می‌شود و تصمیم به فسخ قرارداد اجاره ملک نوشته‌شده می‌گیرد.

در این جا چند سوال پیش می آید که، شرایط فسخ چگونه است؟ آیا به راحتی می‌ توان قرارداد را فسخ کرد؟ با املاک داران همراه باشید تا شرایط و اصول فسخ قرارداد اجاره ملک را با یکدیگر بررسی کنیم.

اصول فسخ قرارداد اجاره ملک

قبل از هرچیزی باید بدانیم که فسخ قرارداد اجاره ملک یا همان اجاره‌نامه به چه معنا است؟ هنگامی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) یا هر دو تصمیم بگیرند اجاره نامه را پیش از موعد مقرر فسخ کنند، فسخ قرارداد اجاره ملک می گویند. البته فسخ قرارداد اجاره ملک باید با دلایل موجه و رعایت قانون انجام گیرد تا بتوانند قرارداد را فسخ نمایند.

قوانینی برای فسخ قرارداد وضع شده‌است زیرا موارد احتمالی که ممکن‌است در این مورد پیش آید را پیشبینی کرده‌اند. با توجه به همین موضوع هریک از طرفین قرارداد اجاره می‌بایست با در نظرگرفتن قانون که در متن قرارداد ذکرشده، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند.

لازم به ذکر است که قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) متفاوت‌بوده و هر کدام از آن ها می بایست به شرایطی که برایشان ذکرشده توجه کنند. شرایطی که امکان فسخ قرارداد اجاره را توسط موجر یا مستاجر فراهم می کنند را در ادامه این مطلب خواهیم گفت به توضیح آن ها خواهیم پرداخت.

فسخ قرارداد اجاره ملک
اصول فسخ قرارداد اجاره ملک
نکته

هنگام نوشتن قرارداد اجاره باید توجه بسیار زیادی نسبت به متن آن نشان داد. طرفین قرارداد اگر در متن قرارداد شرایط را پیش بینی کرده‌باشند و طبق آن‌بتوانند قرارداد را فسخ کنند، و این شرایط توسط طرف مقابل پذیرفته‌شده‌باشند و به امضایشان رسیده‌باشند، طرفینی که شروط را اعمال کرده‌اند می‌توانند به فسخ قرارداد اقدام نمایند.

قوانین فسخ قرارداد اجاره‌نامه

قرارداد اجاره جزو قراردادهای لازم است، شاید برای شما سوال پیش آمده‌باشد که قرارداد لازم چیست؟ در قرارداد لازم اشخاص و طرفین معامله به هیچ وجه نمی توانند پس از عقد قرارداد آن را فسخ کرده و یا باطل نمایند. اما در ماده 185 قانون مدنی ذکر شده‌است که افراد با پیش بینی‌کردن شرایطی و آوردن آن ها در متن قرارداد، حق این را خواهند داشت که عقد خود را باطل نمایند.

در قرارداد اجاره، طرفین قرارداد نمی توانند قرارداد را جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، فسخ نمایند. باتوجه به ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه فقط به وسیله خیاراتی که در پایین ذکر شده‌اند امکان پذیر است:

  • خیار شرط
  • خیار تعذر تسلیم
  • تخلف از وصف
  • خیار عیب
  • خیار تخلف شرط
  • و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در سال 1356 ماده ای در قانون مدنی تنظیم شد که به رابطه بین موجر و مستاجر پرداخته‌است. در این ماده (ماده 14 قانون مدنی) به شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه پرداخته شده‌است.

فسخ قرارداد اجاره‌ ملک
قوانین فسخ قرارداد اجاره‌نامه

شرایط فسخ قرارداد اجاره

همانطور که پیش تر گفتیم فسخ قرارداد اجاره فقط با تکیه بر شرط هایی که قانون وضع کرده، امکان پذیر است. در نتیجه طرفین قرارداد قادر نیستند که به وسیله دلایل غیر قانونی و غیر رسمی، اجاره نامه خود را فسخ کنند.

در مطلبی که بیان شد، خیارات و شرایطی که می توان به موجب آن اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمود اشاره کردیم. حال شما را با تعاریف و مزمون آن ها آشنا می کنیم:

  • خیار عبارت‌است از توانایی یکی از طرفین قرارداد برای فسخ یا برهم زدن آن.
  • خیار تعذر تسلیم: شرطی که توسط آن، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد را دارد.
  • شرط خیار: شرطی‌است که توسط آن، به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
  • خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده‌باشد و توافقی هم صورت نگرفته‌باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
  • تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.
  • خیار تخلف شرط: اگر در زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده‌باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
مطالعه این مقاله   نکات حقوقی مهم برای خرید ملک

اما قانون شرایطی متفاوت برای فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر قائل شده‌است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده‌است.

فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر

اجاره‌نامه بین دو طرف موجر و مستاجر (مالک و کسی که خانه را برای زمان مشخصی اجاره می‌کند) بسته می‌شود. همانطور که ذکر شد موجر صاحب ملک و مستاجر خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره (اجاره‌نامه) مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. وقتی نام فسخ قرارداد اجاره ملک به میان می آید بیشتر افراد این ذهنیت را پیدا می‌کنند که فسخ اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجر اتفاق می افتد تا مستاجر.

اما در بیشتر مواقع شاهد این بودیم که مستاجر خواهان فسخ اجاره‌نامه بوده است. به همین دلیل نیاز به قوانین برای فسخ قرارداد توسط مستاجر وجود داشت. در نتیجه قوانینی نوشته شد تا مستاجر با توجه به آن قوانین بتواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک توسط مستاجر

قرارداد اجاره نامه بین موجر و مستاجر مانند تمامی قرارداد های دیگر قابلیت فسخ دارد. با توجه به قوانین، اگر چنین شرایطی وجود داشته باشد، مستاجر می تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره ملک را بدهد.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

  • براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد(براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.)
  • در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. این را به خاطر داشته باشید ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.
  • اگر کل یا قسمتی از ملک اجاره داده‌شده خراب شود یا در معرض خراب‌شدن قرار بگیرد به‌طوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

در مواردی اتفاق افتاده‌است که مستاجر، پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر

موجر، صاحب خانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت  مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد.

 بدین صورت رضایت مستاجر را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در اجاره‌نامه ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک، بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ  در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط لازم قرارداد، دارد.

مطالعه این مقاله   صلح نامه ملک، مواردی که باید بدانید
فسخ قرارداد اجاره ملک
فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

  • مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
  • شخص مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
  • مستاجر ملک را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
  • مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات بدهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار دارد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

در خیلی از مواقع اتفاق افتاده که پیش از تحویل ملک یکی از طرفین قرارداد، مالک و یا مستاجر، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند، یعنی مستاجر در خانه مستقر نشده ولی به دلایلی هر یک خواهان فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک هستند. در این حالت نیز شرایط فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر متفاوت است.

بنابراین در صورتی که مالک هنوز ملک را تحویل نداده باشد، باید شرایط فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین وجود داشته باشد :

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستاجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته‌است داشته‌باشد، مانند شرایط تاهل( بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند.) اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته‌باشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته‌باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

خانه، دارای عیب باشد :

اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند (قبل از قرارداد هم درباره این عیب و نقص ملک چیزی نگفته باشد)، مستاجر این اجازه را دارد که اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است. بطور مثال : در قرارداد ذکر شده که خانه دارای پارکینگ است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد پارکینگ است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

عدم تحویل به موقع خانه :

مالک وظیفه‌دارد که طبق بازه زمانی که در قرارداد ذکرشده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی، موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه منتفی می‌شود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از تحویل ملک امتناع کرد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره ملک
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در بسیاری از موارد با وساطت مشاور املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

مطالعه این مقاله   شرایط انتقال سند مسکن مهر چیست؟

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

  • مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
  • دریافت ضرر و زیان مورد نظر
  • دریافت حکم تخلیه

متن فسخ قرارداد اجاره

 

اقرارنامه فسخ اجاره

جناب آقای / سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… عنوان موجر سند اجاره شماره …………… ازیک  طرف  و جناب آقای، سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… به  عنوان  مستاجر سند موصوف  ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال  التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

امضاء

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری پرداخته‌شود. به طور معمول مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره در هنگام نوشتن قرارداد، در آن ذکر می‌شود. پس هر دو طرف قرارداد با آگاهی از این مبلغ، قرارداد را فسخ می‌کنند.

فسخ قرارداد اجاره ملک
مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

بطور معمول مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر برابر با یک ماه اجاره‌بهای ملک است. مبلغ خسارت فسخ قرارداد باید به صورت دقیق در آن قیدشده و به امضای طرفین ‌برسد. در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، باید طبق توافق مبلغی را پرداخت کند، حتی اگر هنوز در خانه ساکن نشده باشد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و طرفین ضرر و زیان کمتری پرداخت خواهند کرد. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است.

البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده، می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ را به عنوان خسارت پرداخت نکند.

کمیسیون فسخ اجاره‌نامه

مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان مبلغ کمیسیون دریافت می‌کند، که دریافت این مبلغ عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده‌نمی‌شود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

نکات کلیدی در فسخ قرارداد اجاره ملک

  • قانون فسخ قرارداد اجاره ملک برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایط خاصی می‌توانند اقدام به فسخ کنند.
  • خیارات فسخ اجاره‌نامه شامل : شرط خیار، تعذر تسلیم و عیب و تخلف شرط، تخلف از وصف است.
  • نحوه فسخ اجاره‌نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه.
  • به طور معمول مبلغ خسارت فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر یک ماه اجاره‌بها است. هر کدام از طرفین که اقدام به فسخ کنند باید حق کمیسیون طرف دیگر را نیز پرداخت کند.

از اینکه با ما همراه بودید از شما متشکریم. برای اطلاع از اصول فسخ قرارداد خرید ملک، مشاوره حقوقی مسکن و انواع سند ملکی با مشاوران املاک داران همراه باشید.

مشاهده بیشتر

املاک داران

ما در تیم تولید محتوای املاک داران در تلاش هستیم تا بهترین مقالات آموزشی در زمینه مشاورین املاک، مسائل حقوقی و سرمایه گذاری در بازار مسکن را برای شما فراهم کنیم.

نوشته های مشابه

3 دیدگاه

  1. آیا 25 درصد اضافه کردن حق اجاره توی این زمان که مشگلات اقتصادی بیداد می کنه کار درستیه و من می تونم زیر بار اضافه کردن اجاره در سال جدید نرم؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا