بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای مالی، نسبتا کم ریسک‌تر بوده و سرمایه‌گذاران زیادی ترجیح می‌دهند که پولشان در این بازار سرمایه‌گذاری کنند. گذشته از این حفظ ارزش پول و کسب درآمد از جمله دلایل دیگری است که می‌تواند موجب سرمایه‌گذاری بیشتر بازار مسکن شود. همچنین سرمایه‌گذار با اجاره دادن ملک خود می‌تواند از آن کسب درآمد کرده و سرمایه اولیه خود را بازگرداند.
البته قبل از اینکه اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن کنید بهتر است بدانید که چه ملک‌هایی بیشترین درآمد را دارند. سپس باید استفاده از فرمول محاسبه، زمان تقریبی بازگشت سرمایه خود را به دست بیاورید. در ادامه با نرخ بازگشت سرمایه در ملک و چگونگی محاسبه آن آشنا خواهیم شد. با املاک داران همراه باشید.
نرخ بازگشت سرمایه ملک چیست؟
چگونگی محاسبه نرخ بازگشت سرمایه در ملک
برای محاسبه نرخ بازگشت سرمایه در ملک، می‌بایست ابتدا قیمت خانه مورد نظر خود را پیدا کنید. برای این کار می‌توانید از وبسایت‌ها یا پلتفرم‌های آنلاین که قیمت تقریبی هر ملک در نقاط مختلف شهر را می‌نویسند، استفاده کنید. همچنین می‌توانید به آژانس‌های املاک مراجعه کرده و قیمت روز ملک را پیدا کنید.
سپس برای یافتن میزان تقریبی رهن و اجاره، باید تمامی این مبلغ را به اجاره تبدیل نمایید. برای این کار می‌توانید از فرمول متداول ۱۰۰ میلیون به ۳ میلیون یا ۱۰ میلیون به ۳۰۰ هزار تومان استفاده کرده و مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنید.
در مرحله بعد این مبلغ را با مبلغ اجاره ملک جمع کرده و کل اجاره ماهیانه ملک را محاسبه کنید. سپس مبلغ به دست آمده را در ۱۲ ضرب کرده تا اجاره سالیانه ملک مشخص گردد.
در نهایت با تقسیم قیمت ملک به اجاره سالیانه آن، می‌توانید نرخ بازگشت سرمایه در ملک خود را حساب کنید. اگر این عدد برابر با ۲۰ باشد، یعنی ۲۰ سال نیاز است تا سرمایه اولیه به شما بازگردد.
برای درک بهتر موضوع به این مثال توجه کنید:
اگر ملکی به قیمت ۳ میلیارد تومان بخرید و برای رهن و اجاره آن مبلغ ۲۰۰ میلیون ودیعه و ۴ میلیون اجاره ماهیانه در نظر بگیرید؛ برای تعیین میزان اجاره سالیانه ملک باید مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان را به عدد ۱۰ میلیون تومان تقسیم کرده و نتیجه را در عدد ۳۰۰ هزار تومان ضرب کنید که برابر با ۶ میلیون تومان می‌شود.
سپس عدد ۶ میلیون تومان را با ۴ میلیون اجاره جمع کرده که برابر با ۱۰ میلیون می‌شود که همان اجاره کل ماهیانه است. با ضرب کردن این عدد در ۱۲ ماه، اجاره سالیانه ملک برابر با ۱۲۰ میلیون تومان خواهد بود.
حالا باید قیمت کل خانه که ۳ میلیارد است را تقسیم بر ۱۲۰ میلیون تومان اجاره کنید، حاصل آن برابر با ۲۵ است. ۲۵ تعداد سال‌هایی است که نرخ بازگشت سرمایه ملک محسوب می‌شود. یعنی اگر ملک هیچ هزینه سنگینی نداشته باشد، قیمت ملک و اجاره آن هم هر سال متناسب با یکدیگر و میزان تورم بالا برود، بعد از ۲۵ سال، اصل پول به سرمایه‌گذار برمی‌گردد.
در نتیجه می‌توان گفت هرچه نرخ بازگشت سرمایه ملک کمتر باشد، برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است. هر چه نرخ بازگشت سرمایه ملک بیشتر باشد، برای اجاره کردن مناسب‌تر است. در وبسایت املاک داران شما می‌توانید قیمت اجاره آپارتمان در اصفهان و قیمت خرید خانه در اصفهان را در مناطق و محله‌های مختلف مشاهده کنید. سپس نرخ بازگشت سرمایه در محله‌های مختلف را محاسبه کنید و برای خرید یا اجاره ملک راحت‌تر تصمیم بگیرید.
باید توجه داشت که میانگین نرخ بازگشت سرمایه در ملک در شهرها و کشورهای مختلف، متفاوت است. معمولا مقدار تقریبی آن بین ۱۰ تا ۵۰ سال است. میانگین نرخ بازگشت سرمایه در شهر تهران، در سال ۱۴۰۰ برابر با ۲۱ سال بوده است. برای آنکه بدانید سرمایه‌گذاری در کدام مناطق شهر بهتر است، می‌توانید میانگین تقریبی نرخ بازگشت سرمایه ملک در هر بخش را بررسی کنید.
ریسک‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
مسلما هر بازار مالی با توجه به ویژگی‌هایی که دارد، دارای برخی ریسک‌ها و مشکلاتی بوده که بهتر است قبل از اقدام به سرمایه‌گذاری، به آنها توجه نمود. دانستن چالش‌ها و ریسک‌های پیش‌رو کمک می‌کند تا خطرات و مشکلات سرمایه‌گذاری کمتر شود. برخی از مهم‌ترین ریسک‌های موجود در بازار مسکن عبارتند از:
۱. کلاهبرداری یکی از مهم‌ترین و شایعترین خطراتی است که در بازار مسکن وجود دارد. کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌خرید از جمله عمده‌ترین ریسک‌هایی است که می‌تواند برای سرمایه‌گذار رخ دهد.
۲. عدم تحقیق میدانی و کسب اطلاعات درباره ملک و مشورت با مشاور سرمایه گذاری ملک می‌تواند، سرمایه‌گذار را در آینده دچار مشکلات عدیده‌ای کند.
۳. برخی از سیاست‌های دولت در بازار مسکن مانند گرفتن مالیات از خانه‌های خالی، مسکن مهر و غیره می‌تواند باعث رکود یا پیشرفت بازار مسکن در برخی مناطق خاص شود.
۴. برخی از ریسک‌ها نیز مربوط به بلایای طبیعی مانند آتش‌سوزی، سیل، زلزله و غیره می‌شود که می‌تواند قیمت ملک در آن منطقه را تحت تاثیر قرار دهد.
جمع‌بندی
نرخ بازگشت سرمایه ملک به سرمایه‌گذار کمک می‌کند تا دید وسیع‌تر و جامع‌تری نسبت به بازار ملک داشته باشد و بداند که در کدام منطقه و چگونه سرمایه‌گذاری کند تا سرمایه اولیه‌اش را زودتر به دست بیاورد. البته در این میان نباید از ریسک‌های بازار مسکن غافل شد. اگر به حوزه املاک علاقه‌مند هستید و می‌خواهید به یک مشاور املاک حرفه‌ای تبدیل شوید پیشنهاد می‌کنیم صفحه آموزشگاه املاک اصفهان را دنبال کنید.
