سرقفلی در روابط موجر و مستاجر
همیشه در عالم تجارت قوانین خاصی وجود دارد. شما با توجه یا عدم توجه به آن ها می توانید بار بسیار بزرگی را از دوش تجار بردارد. و یا برعکس به آن ها تحمیل نماید. از آنجایی که روابط بین خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر نیز از این قائده مستثنی نیست در گفتار پیش رو تصمیم داریم به تشریح معنای سرقفلی و موضوع سرقفلی در روابط موجر و مستاجر بپردازیم.
میتوانید با مراجعه به صفحه تماس با کارشناسان الوملک مشکل خود را از کارشناسان ما بپرسید.
سرقفلی چیست ؟
ابتدا برای روشن تر شدن موضوع در نزد خوانندگان عزیز معنی لغوی سرقفلی را بیان خواهیم کرد. در معنی لغوی برداشت شده از واژه سرقفلی در فرهنگ فارسی معین این گونه می آید که: سرقفلی چیزی است که از کرایه دار سوای کرایه حویلی یا دوکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل قرارداد خط کرایه دوکان یا حویلی نیست. حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند بجهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و … .
اما غیر از معنای لغوی باید دانست که در عالم حقوق این واژه به چه معنا است. پولی که در قدیم از اجارهکننده محل توسط صاحب سند ملک دریافت میشد و به واسطه آن حق اجارهدادن مجدد ملک تجاری یا راه اندازی کسب و کار در آن به طرف دوم داده میشد معنی ساده سرقفلی است.
نحوه محاسبه سرقفلی و طی این حق، طرف اجاره کننده ملک حق داشت ملک تجاری مورد تصرف خود را برای کسب و کار خود اختصاص داده یا به شخص دیگری اجاره دهد و یا حتی این حق را بفروشد. یعنی در اجرای این قانون ملک دارای دو صاحب است. مالک اول آن همان صاحب سند است و مالک دوم شخصی است که سرقفلی محل تجاری را خریده است.
حال در این بین گاهی حق کسب و پیشه با سرقفلی به اشتباه یکسان تلقی می شود. برای از بین بردن ابهام لازم است که این حق را نیز تعریف کنیم.
حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی
تصور کنید که یک مستاجر به مدت دو سال یا بیشتر از آن، در ملکی که تحت اجاره خود دارد کسب و کاری راه بیندازد که به موجب این شهرت و اعتبار خاصی به آن ملک تجاری بخشیده شود و ارزش ملک افزایش پیدا کند. مثلا طلا فروشی در یک مغازه به مدت طولانی بوده و باعث شهرت آن ملک شدهاست.
یا اینکه در زمان استقرار بانکی در یک محل اعتبار آن محل تا حدی افزایش پیدا کردهاست که حتی در موقع آدرسدادن به مکان قرارگیری بانک استناد شدهباشد. در این صورت مستاجر از نظر قانونی حق دارد موقع تخلیه فوری ملک این حق را از مالک طلب نماید.
باید توجه کرد که این حق پس از گذشت زمان ایجاد می شود. و در مورد ملک تجاری که به صورت صفر یا نوساز است یا به کسب و کار جدیدی اختصاص پیدا کرده است صدق نمی کند.
در این بین اگر حق اجاره به غیر از مستاجر صلب نشده باشد او می تواند به شخص ثالثی ملک را واگذار نماید و در صورت اسقاط حق واگذاری فقط اجازه مطالبه حق کسب و پیشه را دارد.
اگرچه حق کسب و پیشه در سال ۱۳۵۶ در قانون ورود پیدا کردهاست. اما براساس قانون بین موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دیگر اثری از قانون فوق نبوده و فقط به سرقفلی اشاره شدهاست.
چه زمانی مستاجر می تواند سرقفلی را طلب کند
در نظر داشته باشید که مبلغ سرقفلی ملک تجاری در زمانی که مقرر شود و در پایان قرارداد می تواند توسط مستاجر یا صاحب سرقفلی مطالبه شود و در غیر این صورت مالک سرقفلی حق واگذاری محل را به غیر دارد. در مورد سرقفلی این حق می تواند در همان ابتدای امر به وجود بیاید. چون در همان زمان مبلغ پرداختهشده و ایجاد حق می نماید.
ولی در مورد حق و کسب و پیشه این حق پس از گذشت زمان به وجود می آید. بنابراین نمی توان حق آن را در همان ابتدای کار در قرارداد اسقاط کرد و نیاز به شرایط اسقاط حق سرقفلی است . در آخر کار نیز بر اساس نظر کارشناس که میزان آن را مشخص می کند قابل مطالبه است.
نکات مهم در قرارداد موجر و مستاجر
در نظر داشتهباشید که معنا و مفهوم سرقفلی با میزان مبلغ رهن که به ودیعه نزد صاحب ملک میماند اشتباه گرفتهنشود. چون پرداخت مبلغ سرقفلی حقی را به همین نام برای مستاجر ایجاد می کند و در ادامه تابع قوانین حاکم بر آن می شود.
در نوشتن انواع قرارداد اجاره قسمت هایی در قرارداد وجود دارد که اگر در موقع ثبت قرارداد خط نخورند می توانند تبعات قانونی برای شما به همراه بیاورند پس باید با اصول فسخ قرارداد اجاره ملک تسلط کامل را داشته باشید.
اجاره محل توسط یک نفر در طولانی مدت حق کسب و پیشه را ایجاد می نماید. استقرار مستاجر در کوتاه مدت باعث استقرار حق نمی شود. لذا به مدت قرارداد توجه کنید.
حق سرقفلی فقط برای املاک تجاری(مغازه، دکان) برقرار است و املاک مسکونی یا اداری دارای این حق نیستند.مبلغ یا مقدار حق سرقفلی مورد معامله همیشه به صورت نوافقی مشخص می شود.
نمونه قرارداد صلح – صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر
نمونه قرارداد خرید و فروش (انتقال) سرقفلی
نمونه قرارداد صلح سرقفلی یا حق کسب و پیشه
قبل از واگذاری ملک به مستاجر هر کجا نامی از مالک آوردهشود منظور همان مالکیت عین و منافع آن است. اما بعد از سپردن سرقفلی به شخص دیگر و گذراندن مراحل قانونی تحویل کلید به مستاجر، فقط مالک عین مال است و منافع به مستاجر تعلق دارد. مستاجر حتی اگر سرقفلی را به مالک یا موجر پرداخت نکرده باشد و حق اجاره به غیر را داشته باشد می توان با دریافت مبلغ سرقفلی ملک را به شخص دیکری واگذار نماید.
اگر موجر از مستاجر بخواهد که ملک مورد تصرف خود را زودتر از زمان پایان قرارداد تخلیه نموده و تحویل دهد، مستاجر اجازه مطالبه مبلغ سرقفلی را از او دارد. در صورت عدم دریافت وجه به صورت مسالمت آمیز می تواند در محاکم قضایی طرح دعوی نماید.
در صورت بروز مشکل حقوقی میتوانید با تیم مشاوره حقوقی ملک محموعه املاک داران در ارتباط باشید.