از قوانین تخلیه فوری ملک چه می دانید؟ با بالا رفتن قیمت خرید خانه و رکود بازار مسکن، بازار اجاره نشینی حسابی داغ شده است. البته برای خرید خانه می‌توانید از معاوضه ملک با ملک هم استفاده نمایید. همچنین بسیاری از مالکان منزل‌های مسکونی خود را فروختند و با بالا رفتن قیمت مسکن نتوانستند جایگزین کنند.
از طرف دیگر به دلیل اینکه جامعه فعلی جوان است و ازدواج‌ها بالا است جمعیت مستاجران روبه افزایش است. ولی این افزایش مستاجران علاوه براینکه خوب‌است مشکلات زیادی هم برای موجران یا صاحبان ملک به وجود آورده است.
یکی از مشکلاتی که این روزها صاحب های ملک و موجران با آن روبه رو هستند، رعایت نکردن بندهای قرارداد اجاره ملک توسط مستاجر است. در این مواقع صابخانه راهی بجز جواب‌کردن مستاجر و گرفتن‌حکم تخلیه ندارد.
قبل از آشنایی با راه های گرفتن حکم تخلیه ملک، ابتدا با ادبیات قانونی اجاره ملک آشناشویم. در قانون به فرد اجاره‌کننده ملک مستاجر و به فرد اجاره‌دهنده ملک موجر و به قراردادی که بین مستاجر و موجر نوشته‌می‌شود اجاره‌نامه گفته‌می‌شود. اجاره‌نامه باقوانین و تعهداتی نوشته می‌شود که دوطرف قرارداد ملزوم به رعایت کردن آن هستند.
اگر دو طرف اجاره‌نامه به تمامی قوانین و تعهدات پایبند باشند، مشکلاتی پیش نخواهدآمد که منجر به مراجعه به مراجع قانونی و گرفتن‌حکم تخلیه شود.
قرارداد اجاره ملک چیست ؟
قرارداد اجاره ملک به قراردادی موقت گفته‌می‌شود که بین مستاجر و موجر با زمان و مبلغ مشخص و تعهدات خاصی نوشته می‌شود. بطور کلی اجاره‌نامه به دوصورت رسمی و غیر رسمی نوشته می‌شود. بر طبق قوانین، کلیه اسنادی که در دفاتر و شعب اسناد رسمی ثبت می‌شوند معتبر و لازم الاجرا هستند مگر اینکه خلاف آنان در دادگاه اثبات شود.
اما اسنادی که در دفاتر مشاور املاک به ثبت می‌رسند جز اسناد عادی محسوب می‌شوند و در مراجع قانونی نیازمند اثبات اعتبار هست. برای اجاره خانه در اصفهان می‌توانید به سایت ملاک داران مراجعه نمایید.
اجاره‌بها چیست؟
اجاره بها ثمن یا بهایی است که مستاجر درقبال اجاره ملک به موجر پرداخت می‌کند. مهلت مستاجر برای پرداخت‌اجاره بها تا ده روز بعد از تاریخ قرارداد است. مگر اینکه بین مستجر و موجر توافق خاصی جهت پرداخت اجاره گرفته‌شود که این مورد باید در قرارداد ذکر شود.
انواع اجاره‌نامه
طبق قوانین بین مستاجر و موجر بر اساس ۳ نوع اجاره نامه درانواع قرار داد اجاره وجود دارد :
– اجاره محل سکونت یا منزل
– محل کسب یا تجارت را اجاره کنند.
-اجاره مکان‌هایی نظیر موسسه خیریه یا درمانگاه که در واقع در گروه مکان‌های مسکونی به شمار می‌روند.
قوانین تخلیه فوری ملک
بر طبق قوانین، اجاره‌نامه از جمله قراردادهایی است که موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت آن، اقدام به فسخ نماید. البته قابل به ذکراست که مواردی در قانون نوشته شده است که بر طبق آن به طرفین قرارداد این اجازه را می‌دهد که قرارداد را فسخ کند.
پس اینگونه در مواردی که طبق قانون اجازه فسخ اجاره‌نامه وجود داشته باشد،( مثلا زمانی که طرفهای قرارداد هنگام عقد قرارداد اجاره توافق کرده باشند) موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ و همچنین تخلیه ملک اقدام کنند. اما درخواست تخلیه ملک برای زمانی است که مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمیشود. در این شرایط موجر باید تقاضای خود را جهت تخلیه ملک به صورت تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تحویل دهد.
در چه مواردی قادر به گرفتن حکم تخلیه هستیم؟
– اولین مورد برمیگردد به زمان قرارداد اجاره ملک. اگر مدتی که در اجاره نامه تعیین‌شده ، بگذرد و مستاجر اقدام به خالی‌کردن ملک نکند ، صاحب ملک می‌تواند برای ملک خود حکم تخلیه بگیرد.
– مورد دوم به ثمن معامله برمیگردد. گفتیم که مستاجر و صاحب ملک برای اجاره بها سر مبلغی توافق می‌کنند و مستاجر ملزوم است نهایتا تا ده روز پس از تاریخ قسط آنرا پرداخت کند. اگر ۳ ماه ازاجاره ملک گذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی به موجر پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
– مورد دیگری که در اصول فسخ قرارداد اجاره ملک هم می‌آید ،آن است که از ملک برای مواردی جز آنچه در قرارداد ذکر شده است ، استفاده شود مانند موارد غیر قانونی و خلاف شرع.
– و چهارم آن که مستاجر بدون رضایت و اطلاع صاحب ملک، ملک را به دیگری واگذار نماید.
برای گرفتن حکم تخلیه به چه مراجع قضایی باید مراجعه کرد؟
طبق قوانین حاکم بر کشور، برای طرح مسئله تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. البته این مورد درباره ملک‌های تجاری و سرقفلی دار صدق نمی‌کند و برای این گونه موارد باید به دادگاه عمومی مراجعه شود. البته در موارد خاصی ممکن است لازم باشد که هم شورای حل اختلاف و هم دادگاه برای حل مشکل وارد شوند .
برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازم داریم ؟
اگر مستاجر و صاحب ملک نتوانستند با صحبت و مراجعه به مشاوران املاک مشکلات خود را حل و فصل کنند و مستاجر تعهداتش را نسبت به ملک و موجر انجام ندهد ؛ صاحب ملک می‌تواند با مراجعه به مرجع قضایی مربوطه درخواست خود را ارائه دهد. موجر برای ارائه درخواست علیه مستاجر باید سند مالکیت و سند اجاره‌نامه را همراه خود داشته باشد.
بعد از ارائه درخواست حکم تخلیه، صاحب ملک با ارائه‌دادن سند مالکیت و اجاره‌نامه (چه عادی و چه رسمی) و ارائه و اثبات یکی از ۴ موردی که برای گرفتن‌حکم تخلیه لازم بود، اقدام به گرفتن‌حکم تخلیه می‌کند. صاحب ملک طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی این مجوز را دارد که درخواست حکم تخلیه را به مراجع قضایی ارائه دهد.
حکم تخلیه چگونه اجرا و ابلاغ خواهد شد ؟
۱.توسط شورای حل اختلاف
بعد از مراجعه موجر به مراجع قضایی و اثبات عمل نکردن مستاجر به تعهداتش و درخواست حکم تخلیه، این حکم توسط مرجع مورد نظر ( شورای حل اختلاف یا دادگاه با توجه به نوع ملک) صادر خواهد شد ( البته اگر دادگاه و شورا مدارک موجر را قابل قبول بدانند).
بعد از صدور حکم تا حداکثر ۲۴ ساعت مستاجر از حکم اطلاع پیدا می‌کند و حکم تخلیه به وی ابلاغ می‌شود. سپس مستاجر حداکثر ۷۲ ساعت مهلت‌دارد که ملک اجاره‌شده را تخلیه کند.
در این موارد مستاجر نمی‌تواند نسبت به حکم صادرشده اعتراضی داشته‌باشد و باید فورا ملک را تخلیه کند. البته دستور حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که مبلغی که مستاجر به عنوان ودیعه به موجر پرداخت کرده است را به مستاجر بازگردانده باشد. قبل از پرداخت مبلغ ودیعه و عرضه رسید آن به مراجع قضایی اجرای حکم تخلیه امکان پذیر نخواهد بود.
۲.توسط ثبت اسناد و املاک
اگر حکم تخلیه برای مستاجر توسط دفتر ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، بعد از ۴۸ ساعت به او ابلاغ می‌شود. در این مورد هم مستاجر فقط ۷۲ ساعت مهلت تخلیه دارد. البته این حکم هم ملزوم به این است که موجر ودیعه پرداختی مستاجر را پرداخت کرده و رسیدش را ارائه کرده باشد.
حکم تخلیه چگونه و در چه زمانی متوقف می‌شود؟
موجر می‌تواند طبق شرایط خاصی حکم تخلیه را دریافت و پیگیری کند. البته در صورتی که مستاجر بتواند ثابت کند که قرارداد خود را تمدید کرده یا عنوان کند که سندی که برای تخلیه عرضه شده است جعلی بوده و صحت ندارد، حکم تخلیه معلق خواهد شد. البته فرصت ۷۲ ساعتی که به مستاجر داده‌می‌شود مانعی‌است که مستاجر بتواند اقدامی داشته‌باشد.
نتیجه گیری
در ۴ صورت می‌توانید حکم تخلیه دریافت کنید :
- عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر به مالک در ۳ ماه گذشته
- تمام شدن مدت زمان اجاره و تمدید نکردن قرارداد اجاره توسط مستاجر و موجر
- استفاده مستاجر از ملک به غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده و فعالیت‌های غیرقانونی
- انتقال و واگذاری ملک بدون اطلاع صاحب ملک توسط مستاجر
برای دریافت حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.حکم تخلیه درصورتی قابل اجرا است که ودیعه پرداختی به مستاجر بازپس گردانده‌شده باشد. برای حل مشکات حقوقی بهتر است با یک مشاور حقوقی ملک که مسلط بر قوانین و مفاد حقوقی مرتبط به حوزه ملک مراجعه کرد.
