خیار در معاملات ملکی به معنای حق مالی برای طرفین قرارداد است. در واقع هر دو طرف حق فسخ قرارداد را دارند و می‌توانند شرط ضمن عقد لحاظ کنند. اگر در قرارداد این لغت بکار رود، مستاجر و مالک می توانند به تعهدات خود عمل نکرده و قرارداد را فسخ نمایند و از اصول فسخ قرار داد اجاره ملک استفاده کنند. دلیل استفاده از چنین قانونی برای کاهش ضرر و جبران خسارت به طرفین قرارداد می باشد.
به طور کلی دو نوع قرارداد در کشور ما وجود دارد. یکی عقد یا قرارداد جایز که هر دو طرف می‌توانند هر زمان که بخواهند آن را فسخ کنند. و دیگری قرارداد لازم که بر اساس آن تنها در مواردی که قید شده می‌توان برای فسخ اقدام نمود. بنابراین هنگامی که شما این بند خیار قرارداد را امضا کنید، به معنای پذیرفتن حق اختیاری فسخ قرارداد می باشد. خیارات دارای انواع متعددی از جمله خیار مجلس، خیار حیوان و غیره می باشد. با املاک داران همراه شوید تا با انواع خیارات در معاملات ملکی آشنا شوید.
آشنایی با انواع خیارات در معاملات ملکی
طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی که به تشریح انواع مختلف خیارات پرداخته است، بر اساس این ماده، خیارات به ده دسته تقسیم می‌شوند که شامل: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض معامله می‌باشد. تمامی این خیارات به جز خیار حیوان، در معاملات ملکی قابلیت اجرا دارند. در ادامه به توضیح کامل آنها پرداخته ایم:
خیار شرط
برای موفقیت در زمینه مشاور املاک یا خرید و فروش ملک باید اطلاعات کامل در زمینه حقوقی کسب کنید. همان طور که می دانید در معاملات ملکی یک قرارداد کتبی تهیه و تنظیم می گردد. این قرارداد به تعیین حق و حقوق هر یک از طرفین قرارداد می پردازد. خیار دارای انواع مختلفی می باشد که با ذکر آن می‌توان برای خود حق فسخ معامله در شرایط خاص را ایجاد کرد. به دلیل وجود پیچیدگی معاملات ملکی، آشنایی با خیارات یک ضرورت به شمار می آید. بنابراین در این مقاله به شرح انواع آن می پردازیم:
یکی دیگر از انواع خیارات در املاک ، خیار شرط است. بر اساس این شرط مدت دار، هر یک از طرفین قرارداد این اختیار را دارند که زمان مشخصی را برای فسخ قرارداد ملکی تعیین کنند. اگر این زمان در قرارداد ذکر نشود، خیار شرط باطل اعلام می گردد. در خیار شرط هر دو طرف باید رضایت بدهند و در مورد زمان آن اتفاق نظر داشته باشند. برای مثال اگر مالک قول تعمیرات ملک طی یک ماه آینده را بدهد و عمل نکند، مشتری می‌تواند بر اساس خیار شرط معامله را فسخ کند.
و اما کاربرد خیار شرط در معاملات ملکی این است که خریدار و فروشنده ضرر نخواهند کرد. در حقیقت هر یک از طرفین در صورت هر گونه خسارتی می‌توانند طی زمان تعیین شده به فسخ قرارداد بپردازند. چنانچه قراداد شما شامل این بند شود، نیازی به مراجعه به شورای حل اختلاف نیست و معامله به راحتی فسخ می گردد.
خیار مجلس
خیار مجلس همان طور که از نامش پیداست، به معنای حق لغو قرارداد حین جلسه معاملات ملکی است. در حقیقت هر یک از طرفین قرارداد این حق را دارند که تا انتهای جلسه همه چیز را ملغی اعلام کنند. تنها زمانی خیار مجلس باطل می شود که شما از جلسه خارج شوید. بنابراین قبل از امضای قرارداد ملک بهتر است با انواع خیارات معامله ملک آشنایی داشته‌باشید.
به طور مثال ممکن است شما به عنوان فروشنده به دلایل متعددی از ادامه روند عقد قرارداد منصرف شوید. چنانچه مبلغی را به عنوان ودیعه از خریدار دریافت کرده باشید، برای استفاده از خیار مجلس باید هزینه را عودت دهید بنابراین نیاز است در مورد فسخ قرارداد با خیار مجلس مطالعه بیشتری داشته باشید.
خیار غبن فاحش
خیار غبن بدین معناست که خریدار و فروشنده در صورت بروز هر گونه خسارت و ضرر مالی بسیار زیاد می‌توانند معامله را به صورت یک طرفه فسخ کنند. بنابراین ضمن نوشتن قرارداد به این مورد اشاره کنید و در صورت لزوم آن را به صورت کتبی ذکر کنید.
و اما کاربرد خیار غبن در معامله ملکی چیست؟ به طور مثال ممکن است شما از قیمت ملک خود در بازار آگاه نباشید و آن را با مبلغی کمتر از ارزش واقعی به فروش برسانید. در چنین شرایطی می‌توانید با استناد بر خیار غبن فاحش، معامله را ملغی اعلام کنید.
البته این خیار دارای شروطی می باشد و به سادگی قابل اجرا نیست. چرا که میزان فاحش بودن ضرر امری نسبی است. یکی از شرط های اعمال این خیار، عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله می باشد. این خیار معمولا در قراردادهای ملکی اسقاط گردیده و تنها در صورت تایید دو طرف می‌توان آن را به قرارداد افزود.
خیار حیوان
در صورتی که قانون خیار حیوان در یکی از بندهای قرارداد ملکی ذکر شود، شما به عنوان مشتری حق فسخ قرارداد به مدت سه روز را دارید. یعنی تنها ۳ روز پس از امضای قرارداد می‌توانید نظر خود را عوض کرده و آن را فسخ کنید.
خیار عیب
بر اساس خیار عیب، هر دو طرف قرارداد این اختیار را دارند که در صورت هر گونه کم و کسری در قیمت ملک، معامله را فسخ نمایند. البته تنها زمانی می توانید قرارداد را فسخ کنید که واقعا مشکلی در معامله وجود داشته باشد. به طور مثال اگر فروشنده به پنهان کردن عیب ملک خود بپردازد و شما بعدا متوجه شوید، حق لغو قرارداد را دارید.
خیار تدلیس در معامله ملک
خیار تدلیس، از پر کاربردترین انواع خیارات در معاملات ملکی به شمار می رود. واژه تدلیس به معنای فریب کاری است. خیار تدلیس به شما این اختیار را می دهد تا در صورت مواجهه با انواع کلاهبرداری در معامله املاک، معامله را لغو نمایید. به طور مثال اگر بعدا متوجه شوید که فروشنده ملک شما را فریب داده‌است، می‌توانید معامله را لغو نمایید. البته به یاد داشته باشید که خیار تدلیس در قرارداد باید ذکر شود.
سعی کنید هنگام بستن قرارداد، تمامی وعده و وعیدهای طرفین را مکتوب نمایید. تنها در این صورت می‌توان از فریب کاری و نیاز به خیار تدلیس جلوگیری نمود. تمام خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند ولی در رابطه با خیار تدلیس اینطور نیست. همانطور که می دانید اسقاط کافه خیارات به معنای حق فسخ معامله می باشد. گاهی در قراداد با توافق طرفین تمامی خیارات اسقاط می شود ولی تدلیس همچنان پابرجا می ماند. برای آشنایی با تمام قواعد معاملات که مشاوران املاک حرفه‌ای باید بدانند در دوره آموزشی مشاوران املاک در املاک داران با مدرک فنی حرفه ای شرکت نمایید
جمع بندی
استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی نیاز به آگاهی و اطلاعات کامل دارد. در واقع شما نمی توانید از تمامی خیارات استفاده کنید. بنابراین بهتر است از کارشناسان حقوقی ملک خبره در این زمینه کمک بگیرید و بعد به امضای قرارداد بپردازید. مشاوران املاک در املاک داران نیز برای موفقیت در حرفه خود به طور کامل با انواع خیارات آشنا هستند.
در صورت نیاز به راهنمایی با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
