تفکیک سند ملکی یعنی تبدیل یک ملک به دو یا چند قطعه که در سند نیز به تفکیک قید شود. به دلایل متفاوتی من جمله خرید آپارتمان در اصفهان، افراد به تفکیک سند نیاز پیدا خواهند کرد. برای تفکیک سند مالکیت باید مراحل قانونی آن طی گردد و در نهایت در سازمان ثبت اسناد کشور به صورت رسمی صادر شود. تفکیک سند نیازمند مشاوره حقوقی مسکن است، در ادامه بیشتر راجع به تفکیک سند ملک و انواع آن خواهیم پرداخت.
هر مالکی که برای تفکیک سند مراجعه می‌کند، ممکن است یکی از علل زیر را مطرح کند:
- تفکیک زمین‌های بزرگی که در گذشته زمین کشاورزی بوده و اکنون به زمین شهری تبدیل شده است.
- تفکیک زمین مشترک، برای سهولت فروش و معامله زمین.
- برطرف شدن اختلاف سلیقه شرکت در یک قطعه زمین ( با تفکیک آن به قطعاتی به صورت فردی ).
- تفکیک سند مالکیت برای تغییر کاربری و تبدیل آن به قطعات مستقل از هم.
در تمام مواردی که در قسمت فوقانی نام برده شد در ابتدای امر باید دلایل تفکیک سند به مراجع مربوطه همچون شهرداری، مسکن و شهر سازی و بعضا جهاد کشاورزی مطرح کرده و تقاضای خود را با توجه به انواع سند ملکی ثبت کنید.
روند تفکیک سند مالکیت
مرحله اول
در گام نخست باید بر اساس سند اصلی و گزارش نقشه بردار مختصات و محدوده کامل ملک با استفاده از تهیه نقشه هوایی از ملک مشخص شود. برای افزایش دقت در امر نقشه برداری می‌توانید از کارشناسان نقشه برداری استفاده کنید. این افراد بر اساس نقشه‌های هوایی یا مختصات یو تی ام اقدام به بررسی موقعیت ملک مورد تفکیک می‌کنند و در نهایت گزارش خود را صادر می‌نمایند. دقت مختصات یو تی ام به وضوح بیشتر و خطای آن کمتر بوده، زیرا بر اساس مختصاتی است که از جی پی اس منطقه به دست می‌آید. لذا برای حصول اطمینان از نتیجه بهتر معمولا از این روش برای تعیین مختصات استفاده می‌شود.
مرحله دوم
در گام بعدی با نظر کارشناس نقشه بدست آمده تفکیک شده و طرح به صورت پیشنهاد به مراجع مربوطه (شهرداری، مسکن و شهر سازی، جهاد کشاورزی و یا هر ارگانی که ملک فوق تحت نظارت آن ارگان است) داده می‌شود. آن‌ها پس از بررسی کارشناسان و در نظر گرفتن موقعیت ملک و ساخت و سازهای اطراف آن موافقت یا عدم رضایت خود را اعلام می‌دارند.
اگر با موافقت سازمان مربوطه روبرو شدید، می توانید برای اقدامات بعدی گام بردارید و تمام مدارک خود را همراه با دلایل تفکیک و نقشه کارشناسی شده به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید تا روال اداری خود را طی نماید.
امروزه زمانی که تمام کارهای اداری تفکیک سند انجام شد و سند تفکیکی ملک به صورت سند تک برگی به شما ارائه می‌شود.
انواع تفکیک ( تفکیک عرصه – تفکیک اعیان)
تفکیک عرصه یعنی تفکیک به صورت فیزیکی و حقوقی برای ملک انجام می شود و دو یا چند قطعه ای که برای تفکیک اقدام کرده اند، هیچ ربطی به یکدیگر ندارند و کاملا مستقل هستند. ولی در تفکیک اعیان تنها مساحت مورد تفکیک به صورت کامل و با تعیین حدود اربعه (چهار گوشه ملک) مشخص می شود اما همچنان ارتباط میان قطعات به صورت فیزیکی وجود دارد و کاملا از بین نرفته است. لذا برای اینکه قطعه تفکیک‌شده از اعیان را بفروشید نیاز به تفکیک عرصه دارید و برای آن باید سند تفکیکی صادر شود.
گام به گام تا تفکیک سند ملک
- به دفتر مربوطه نزدیک ملک مورد تفکیک مراجعه کنید و فرم تفکیک سند را دریافت و تمام جزئیات را پر کنید.
- برگه پر کرده را همراه با نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک به دفترخانه نزدیک محل ملک مراجعه فرمایید.
- با در دست داشتن سند مالکیت و برگه های اداره ثبت به مرجعی که ملک شما به آن مربوط است مثل شهرداری، مسکن، شهر سازی و یا اراضی کشاورزی مراجعه کنید.
- فرم استعلام را همراه با تکمیل فرم اسناد مالکیت به دبیرخانه تحویل دهید.
- ثبت در سامانه دبیرخانه مربوطه
- گرفتنِ وقت بازدید در واحد مربوطه
- بررسی کارشناس و مشخص کردن مقدار تعریض و مساحت سالم ملک
- مالک طرح اولیه را به کمیسیون خدمات ارائه می دهد.
- در این مرحله به نظام مهندسی مراجعه کرده و برای تهیه نقشه تفکیکی اقدام می کند.
- برای کنترل نهایی به واحد مربوطه مراجعه فرمایید و کنترل نهایی نقشه صورت می گیرد. در این مرحله هزینه هایی همچون عوارض و مالیات باید پرداخت شود.
هزینه تنظیم سند تفکیکی ملک
هزینه تفکیک ملک کاملا به نرخ روز و ارزش معاملات روز محاسبه می‌شود. برای بررسی هزینه تنظیم سند تفکیک، باید به ارزش ملکی که مورد تفکیک قرارگرفته است توجه کرد. همچنین ملک پایان کار و مجوزهای لازم را داشته و از نظر قانونی مدارک ملک کامل باشد. اما به صورت کلی تفکیک برای کاربری‌های مسکونی به ازای هر مترمربع ۱۰ درصد از قیمت منطقه‌ای روز دارایی و برای کاربری تجاری و صنعتی، ۱۰۰ درصد قیمت منطقه‌ای روز دارایی محاسبه می‌شود. بدین ترتیب شما با پرداخت هزینه‌های تفکیک و سند قبلی و پیگیری‌های اداری و قانونی ملک خود را می‌توانید تفکیک کنید.
قوانین روند تفکیک سند ملکی
قوانین و مقررات مربوط به روند تفکیک سند ملکی شامل موارد زیر است، رعایت این قوانین در روند تفکیک سند ملکی بسیار مهم است و می‌تواند از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری کند.
۱. قوانین عمومی ثبت اسناد:
– تمامی مراحل تفکیک باید مطابق با قوانین ثبت اسناد و املاک کشور انجام شود. این قوانین شامل مراحل مشخصی برای ثبت و صدور سند هستند.
۲. قوانین شهرداری:
– برای تفکیک زمین، اخذ مجوزهای لازم از شهرداری الزامی است. شهرداری‌ها بررسی می‌کنند که آیا زمین وفق با طرح‌های شهری و مقررات مربوطه است یا خیر.
۳. مقررات ساختمانی:
– ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی باید مطابق با استانداردهای ساختمانی ملی و محلی ساخته شده باشند. هر گونه تغییر در ساختمان باید با مجوزهای قانونی انجام شود.
۴. قوانین مربوط به اراضی زراعی و باغات:
– تفکیک اراضی زراعی و باغات تحت شرایط خاصی قرار دارد و ممکن است نیاز به مجوزهای اضافی از وزارت جهاد کشاورزی داشته باشد.
۵. قانون حفاظت از محیط زیست:
– هرگونه تفکیک و ساخت و ساز باید با رعایت قوانین محیط زیست و عدم آسیب به منابع طبیعی انجام شود.
۶. قوانین مربوط به تقسیم‌نامه و اظهارنامه:
– برای هرگونه تفکیک، باید تقسیم‌نامه یا اظهارنامه‌ای تهیه و به تأیید مالکین و مراجع قانونی برسد.
۷. الزامات نقشه‌های تفکیکی:
– نقشه‌های تفکیکی باید توسط مهندسین مجاز تهیه شود و این نقشه‌ها باید دقت‌های لازم را داشته باشند.
۸. لزوم وجود موافقت‌نامه بین مالکین:
– در مواردی که ملک مشاع است، تمامی مالکین باید با تفکیک موافقت کنند و این رضایت‌نامه باید به مراجع مربوطه ارائه شود.
۹. قوانین مربوط به درخواست‌های تجدیدنظر:
– در صورت عدم پذیرش تراکم تفکیکی یا تایید نقشه‌ها، مالکین حق دارند درخواست تجدیدنظر به مراجع قانونی نمایند.
۱۰. تعیین عوارض و مالیات:
– تفکیک ملک ممکن است مشمول مالیات‌ها و عوارضی شود که باید ابتدا پرداخت شود تا روند تفکیک ادامه یابد.
۱۰ چالش پیشرو در روند تفکیک سند ملکی
در اینجا به برخی از چالش‌های رایج در روند تفکیک سند ملکی اشاره می‌شود:
۱. عدم توافق بین مالکین:
– در ملک‌های مشاع، عدم توافق بین مالکین برای تفکیک می‌تواند مانع اصلی باشد.
۲. موانع قانونی:
– قوانین محلی و شرایط خاص زمین می‌تواند محدودیت‌هایی را برای تفکیک ایجاد کند.
۳. مشکلات مدارکی:
– نقص یا عدم وجود مدارک مورد نیاز مانند سند مالکیت، نقشه‌ها و تاییدیه‌ها می‌تواند روند را کند کند.
۴. نقص در نقشه‌های تفکیکی:
– تهیه نقشه‌های غیر دقیق یا غیرقابل قبول منجر به تاخیر در صدور سند تفکیکی می‌شود.
۵. دیرکرد در اخذ مجوزها:
– زمان‌بر بودن فرآیند اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع می‌تواند چالش‌ساز باشد.
۶. هزینه‌های اضافی:
– هزینه‌های غیرمنتظره برای مشاوران، عوارض و سایر مالیات‌ها می‌تواند بار مالی بر دوش مالکین بگذارد.
۷. مخالفین محلی:
– اعتراضات از سوی همسایه‌ها یا ساکنین محلی ممکن است روند تفکیک را به چالش بکشد.
۸. پیچیدگی‌های فنی:
– عدم تسلط به مسائل فنی و مهندسی در تهیه نقشه‌های تفکیکی می‌تواند مشکلاتی را ایجاد کند.
۹. تغییرات در قوانین:
– تغییرات مداوم در قوانین مربوط به زمین و ساختمان می‌تواند روند تفکیک را تحت تاثیر قرار دهد.
۱۰. عدم آگاهی مالکین:
– کمبود آگاهی و دانش در مورد مراحل و الزامات تفکیک باعث بروز اشتباهات و تأخیرها می‌شود.
تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟
- افراز در حقوق به معنای جدا کردن سهم یکی از شرکا از باقی شرکا است. بدین صورت که مال غیر منقول به چند شریک تعلق دارد که تعدادی از آن‌ها موافق با تفکیک یا بخشی از آن موافق نیستند. اما تفکیک به قطعه کردن یک ملک با دلایل مشخص گفته می‌شود.
- افراز فقط برای املاکی که مشاع هستند به کار می‌رود اما تفکیک در هر دو صورت مشاع و غیر مشاع کاربرد دارد.
- بعد از تفکیک کردن یک قطعه حالت اشاعه باقی می‌ماند اما در افراز شراکت از بین می‌رود.
- درخواست افراز هم در اداره ثبت می‌شود و هم می‌تواند از دادگاه صادر شود. اما برای تفکیک تنها اداره ثبت محل ملک است که توانایی صدور درخواست را دارد.
- معمولا افراز زمانی رخ می‌دهد که اختلاف میان مالکین وجود دارد و تفاهم و رضایتی به ادامه شراکت در مشاعات ندارند.
- اعتراض هم برای افراز و هم تفکیک وجود دارد. اما اعتراض به افراز در طول دادگاه وارد نیست و پس از پایان دادگاه در فرجه قانونی اعتراض باید ارائه شود.
کلام پایانی
اگر قطعه زمین و یا ملک مسکونی و تجاری دارید که در آن با یک یا چند نفر شریک هستید و با هم اختلافات زیادی دارید، می‌توانید برای تفکیک سند اقدام فرمایید. سند و نقشه کامل و دقیقی از ملک در قسمت‌های عرصه و اعیان تهیه کنید، با افرادی که در این زمینه تخصص دارند صحبت کنید و از جزئیات کار به شکل قانونی آگاهی پیدا کنید. موقعیت ملک خود را قبل از مراجعه برای تفکیک بسنجید! آیا ملک شما مورد تعریض بوده؟ موقعیت املاک کناری را بررسی کنید و بسیار نکات جزیی دیگر که باید مورد بررسی قرار گیرد.
به این نکته نیز دقت داشته باشید که تفکیک سند مالکیت باعث خواهد شد هر کس فقط در ملکی که سند به نام او باشد قانونا حق و حقوق دارد و هر تخلفی در آن صورت گیرد صاحب ملک مورد پیگرد قانونی خواهد بود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاکداران در تماس اشید.
سوالات متداول
۱. تفکیک سند ملک چیست؟
– تفکیک سند ملک به معنای تقسیم یک ملک بزرگ به چند واحد مجزا و صدور سند مالکیت جداگانه برای هر واحد می‌باشد.
۲. مراحل تفکیک سند ملک کدامند؟
– مراحل شامل تهیه نقشه‌های تفکیکی، اخذ تاییدیه‌های لازم از شهرداری، ثبت درخواست در اداره ثبت اسناد و املاک، و در نهایت صدور سند جدید می‌باشد.
۳. مدارک لازم برای تفکیک سند ملک چیست؟
– مدارکی مانند سند مالکیت اصلی، نقشه ملک، مدارک شناسایی مالک، و تاییدیه شهرداری لازم است.
۴. مدت زمان لازم برای تفکیک سند ملک چقدر است؟
– مدت زمان بسته به مشخصات ملک و تسریع در اخذ مجوزها متفاوت است و ممکن است از چند هفته تا چند ماه طول بکشد.
۵. آیا برای تفکیک سند ملک هزینه‌ای وجود دارد؟
– بله، هزینه‌هایی شامل حق‌الزحمه مهندس، هزینه ثبت و عوارض شهرداری وجود دارد.
۶. آیا برای تفکیک سند ملک نیاز به وکیل است؟
– در برخی موارد مشاوره با وکیل می‌تواند مفید باشد، اما اجباری نیست.
۷. در صورت بروز مشکل، چه اقداماتی باید انجام داد؟
– در صورت مواجه شدن با مشکل، بهتر است با اداره ثبت اسناد یا یک وکیل مشورت کنید.
