وقتی صحبت از تفکیک ملک می شود، قطعاً یک سری سوالات در ذهن شما ایجاد خواهد شد. مثلاً اینکه سند تفکیکی ملک چه ارزشی دارد؟ تفکیک به چه صورت انجام می شود و به طور کلی شرایط اجرای این کار چگونه است؟ چه خوب است در این زمینه اطلاعات کافی داشته باشیم.
بگذارید در ابتدا کمی در مورد تفکیک صحبت کنیم. تفکیک به طور کلی مربوط به تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است. مال غیر منقول به خانه و زمین و هر مالی که شرایط انتقال ندارد، گفته می شود. تفکیک به طور کلی به معنی جدا کردن است. اما در اصطلاح ثبتی، در واقع تفکیک به معنی تقسیم قطعه زمین به قطعات مختلف خواهد بود. یعنی عملی است که به واسطه اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد و مالک می بایست تقاضای ان را نماید. در راستای تفکیک، ملک به چند قطعه تفکیک‌شده و هر قطعه مشخصات معین مخصوص به خود دارد.
عملیات تفکیک به واسطه اخذ گواهی پایان کار از سوی شهرداری آغاز می شود. حال سوال اینجاست که افراز چه معنایی دارد و چرا باید در سند تفکیکی ملک، افزار نیز مدنظر قرار بگیرد. بگذارید این موضوع را با مثالی برای شما توضیح دهیم. فرض کنید که دو یا چند مالک روی ملک مشخصی به صورت مشاع سهم داشته باشند. این گروه بر سر تقسیم سهم مخصوص به خود به توافق نرسیده اند. در این راستا هر یک از مالکین این امکان را دارد که درخواست صدور رای افراز داشته باشد. این درخواست از دادگاه و از اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد. در واقع او می توان سهم خود از سایر شریکان جا نماید و سند مالکیت برای سهم خود دریافت کند.
برای اخذ سند تفکیکی ملک نیاز به صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. این صورتمجلس به واسطه گواهی پایان ساختمان و از سوی اداره ثبت اسناد و املاک تهیه خواهد شد. در این صورت جلسه به طور کلی حدود اربعه واحدهای مستقل مشخص‌شده و مساحت هر یک اعلام می‌شود و در نهایت عملیات شماره‌گذاری صورت می گیرد. مثلاً اگر ملک پیش از اینکه تفکیک شود فقط متعلق به یک شخص باشد پس از اینکه تفکیک صورت گرفت باز هم متعلق به همان شخص است. در صورتی که ملک شرایط مشاعی داشته باشد می بایست قدرالسهم مشخص شود.
دقت کنید که در شرایط مشاعی تفکیک برای شرکا به صورت قدرالسهم است و هیچ کس به صورت کامل یک واحد مستقل ندارد مثلاً اگر سه مالک وجود داشته باشد هر شخص دو دانگ از شش دانگ هر قطعه را صاحب می شود.
پس از این منطقه سند تقسیم نامه تنظیم می شود و به واسطه تقسیم نامه مالکین می توانند تعدادی از واحدها را به شکل کامل و یا به صورت شش دانگ بر اساس شرایط ملک برای خود انتخاب نمایند. در واقع می بایست ثبت این انتخاب در سند مخصوصی نوشته شود. در این راستا دیگر مشخصی برای سند تفکیکی ملک وجود نداشته و اسناد برای هر قطعه یا واحد سند مالکیت صادر می شو. دقت کنید که صورت جلسه تفکیکی باید پیش از تقسیم نامه اجرا شود و حکم پیش نیاز را ایفا می کند و اهمیت بسیار زیادی دارد. در واقع این روال برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج شود بهترین گزینه خواهد بود.
در صورتی که همه مراحل صورت مجلس تفکیکی صورت بگیرد و پس از آن تقسیم نامه تنظیم نشده‌باشد در واقع به طور کلی هر چه که از سوی اداره ثبت برای تنظیم صورت مجلس انجام شده است بیهوده بوده و ترتیب اثری به آن داده نمی شود. به طور کلی سند تفکیکی ملک زمانی معنا پیدا می کند که تنظیم سند تقسیم نامه نیز صورت بگیرد و تنظیم تقسیم نامه یک امر کاملاً ضروری محسوب می شود و اجباری است و می بایست به دقت صورت بگیرد.
در صورتی که در زمان تقسیم، بین مالکین توافق وجود نداشته باشد، نیاز است که دادرس کارشناس برای تقسیم وارد عمل شوند. این الزام به طور کلی وابسته به ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد و طبق قانون ارزیابی می‌شود هر کجا که شریکی بخواهد قانون را دور بزند و یا رضایت برای سند تفکیکی ملک نداشته‌باشد از حمایت قانونی برخوردار خواهدبود.
شاید بهتر باشد که تفاوت بین افراز و تفکیک را به شکل دیگری بررسی کنیم و تفاوت این دو مورد را به زبانی ساده تر ارزیابی کنیم. افراز به طور کلی بین دو یا چند شریک مشاعی صورت می گیرد اما در خصوص تفکیک نیازی به مشارکت وجود ندارد. یعنی شما به عنوان یک مالک نیز می توانید درخواست سند تفکیکی ملک دهید و ملک خود را تفکیک کنید. در حالی که کل ملک متعلق به خودتان باشد اما افراز در شرایطی است که چندین شریک وجود دارد.
مورد بعدی اینکه در افراز به طور کلی شرط اصلی اختلاف است یعنی زمانی افراز مدنظر قرار می گیرد که بین شرکا توافق وجود نداشته باشد اما سند تفکیکی ملک به طور کلی بر پایه صلح است. به زبانی ساده تر اگر بین شرکا اختلافی نباشد، درخواست تفکیک داده‌می‌شود و اگر اختلاف وجود داشته‌باشد باید درخواست افراز صورت بگیرد.
افراز به طور کلی به رای افراز مستند می شود چه در اداره ثبت اسناد باشد و چه در دادگاه! اما در خصوص سند تفکیکی ملک نیاز به صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه خواهد بود. در صورتی که نسبت به تفکیک اعتراضی وجود داشته باشد در اداره ثبت و اسناد رسیدگی می شود اما اگر اعتراض به وضعیت افراز باشد می بایست در دادگاه مطرح شود و شرایط مدنظر قرار بگیرد.
در صورتی که در حین انجام عملیات اجرایی به تفکیک اعتراض شود، به طور کلی کار تفکیک متوقف شده تا شرایط اعتراض مشخص شود. اما این موضوع در خصوص افراز دیده نمی شود و به طور کلی افراز قابل اجرا است. برای خرید و فروش آپارتمان در اصفهان گاه نیاز به سند تفکیکی ملک خواهد بود و می بایست همه روال به درستی دنبال شود.
یکی از موضوعاتی که شاید برای شما سوال باشد این است که تفکیک املاک به طور کلی به چند دلیل باید صورت بگیرد؟
سه دلیل اصلی برای تفکیک وجود دارد:
1- فروش قطعات تفکیکی ملک: برای فروش قطعات تفکیک‌شده نیاز به رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی است که باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود. به طور کلی متقاضی به دفترخانه مراجعه می کند و تقاضا برای انتقال قطعات صورت می گیرد. در این راستا سردفتر اطلاعات را در دفتر انتقالات سند مالکیت ثبت کرده و در نهایت ارسال آن به اداره ثبت صورت می گیرد تا خریدار بتواند سند مالکیت را دریافت نماید.
2- صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی: در صورتی که ملک پس از ثبت در دفتر املاک به قطعات مختلفی تفکیک شده‌باشد، در صورتی که یکی از مالکین درخواست دهد که صورت مجلس تفکیک اجرا شود، نیاز است که سند مالکیت اولیه ابطال شود و سند تفکیکی ملک صادر شود.
3- تنظیم تقسیم نامه بین مالکان شرعی: تقسیم نامه به طور کلی به نوعی صلخ بین شرکا گفته می شود و ملکی که به صورت مشاعی باشد می تواند وارد مرحله تقسیم نامه شود. پس از اینکه تفکیک صورت گرفت تقسیم نامه بر اساس صورت مجلس تفکیکی انجام می شود و اداره ثبت اسناد نیز تقسیم نامه را صادر می کند. تقسیم نامه به طور کلی باید با رضایت شرکا صورت بگیرد در غیر این صورت سند تفکیکی ملک امری بیهوده است.
مشاوره حقوقی املاک در زمینه سند تفکیکی ملک نیز صورت می گیرد و خوشبختانه این موضوع سبب شده است تا مشارکت در ساخت با رویکرد قانونی پیش برود. برای اخذ سند تفکیکی ملک در ابتدا نیاز است که وضعیت مالک یا مالکین و نظر هر یک مشخص شود. قوانین صدور سند تفکیکی ملک به نسبت سال های گذشته تغییرات جزئی داشته و از این نظر شرایط به صورت دقیق دنبال می شود.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
