بورس مسکن چگونه باعث خانه دار شدن شما می‌شود؟   

خبرهای واصله از سمت کارشناسان نشان دهنده آن است که در چند ماه اخیر بازار مسکن فرایند نزولی را در قیمت ها داشته است. همچنین آمارهای چند ماه گذشته به طور رسمی نشان دهنده کاهش میزان ساخت و ساز مسکن نیز هستند. در ادامه این مقاله به تاثیر بورس مسکن بر خانه دار شدن می‌پردازیم پس با املاک داران همراه باشید.

موضوع سرمایه گذاری در املاک با مشورت با یک مشاور سرمایه گذاری ملک، جزء کم ریسک‌ترین سرمایه گذاری‌ها است که در ادامه با هم بررسی خواهیم کرد.

برای هرگونه مشاوره حقوقی املاک در حوزه معاملات ملکی که نیاز به متخصص در این راستا است به سایت املاک داران مراجعه کنید.

رکود وارده به این بازار می‌تواند تاثیرات منفی زیادی را بر بازار بگذارد و در نتیجه در آینده هم با کمبود مسکن مواجه هستیم، لذا می‌توان با استفاده از قوانین جدید و سیاست‌های دولتی کمبودها را تا حد زیادی جبران نمود.

یکی از سیاست‌هایی که می‌تواند در راه خانه دار شدن مخصوصا به افراد کم درآمد کمک نماید، ورود املاک به بورس مسکن است. شاید بتوان بورس را یکی از راه‌های خرید آپارتمان در اصفهان در آینده نزدیک به حساب آورد.

بورس پنجم و تاثیر آن در مسکن

در تابستان ۹۹ تصمیماتی در مورد بورس و شرایط فروش در آن، البته درباره یک کالای متفاوت، گرفته شد. در این تصمیم جدید فروش املاک مازاد بانک‌ها و ارگان‌های دولتی در دستور کار قرار گرفت.

به جهت جلوگیری از هر نوع رانت و بی قانونی در فروش این گونه املاک، مقرر شد تا فروش در بورس مسکن اتفاق بیافتد. در این صورت بطور کاملا قانونی و شفاف املاک بدون استفاده و مازاد دولتی و بانکی به فروش رسیده و وارد گردونه املاک موجود در بازار می‌شود.

تاثیرات بازار بورس بر بازار مسکن

یکی از بازارهای موازی و رقیب برای بازار مسکن، بورس است. از آنجائیکه در هر جامعه‌ای سرمایه‌های سرگردان زیادی وجود دارد که به دنبال یک بازار زودبازده و همچنین پرسود در انواع بازار سرمایه گذاری هستند، بورس و مسکن می‌توانند از رقبای قوی یکدیگر محسوب شوند.

در مواقعی که بورس از میزان خرید و فروش مطلوبی برخوردار باشد، بیشترین میزان سرمایه در جامعه به این سمت سرازیر می‌شود. در غیر این صورت مناسب ترین بازار برای سرمایه گذاری املاک است.

در هر کشوری حدودا ۷۰ درصد صنایع به صنعت ساختمان وابسته هستند. بنابراین رونق ساخت و ساز، باعث افزایش عرضه و تقاضا در صنایع دیگر می‌شود. اگر نگاه اجمالی به شرکت‌های موجود در بورس بیاندازید، در می‌یابید که بیشتر شرکت‌های فعال در این حوزه، به صنعت ساختمان ارتباط دارند.

آمار نشان می‌دهد که در بیشتر زمان ها بورس و بازار مسکن با یکدیگر رقیب محسوب می‌شوند و در صورت ضعف یک بازار در برآورده کردن انتظارات مردم از سرمایه گذاری، بازار دیگر رونق می‌گیرد.

 اما باید خاطر نشان کرد که اگر سرمایه گذاری در تولید کنندگان مصالح ساختمانی صورت گیرد می‌تواند در رونق تولیدات داخلی و همچنین بازار مسکن تاثیرات بسیاری داشته باشد.

بورس مسکن

برطبق اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی تامین مسکن برای شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده می‌شود. همچنین تامین مسکن در اصل ۴۳ از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی به شمار می‌آید.

در این مسیر گاهی اتفاقات مثبتی نیز روی داده است که می‌توان به طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم و یا مسکن ملی در دولت فعلی نام برد. همچنین سیاست های دیگر دولت برای عرضه مسکن، همانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند عرضه خانه را به بازار افزایش دهد.

همچنین عرضه تعداد زیادی واحدهای مسکونی در بازار بورس یکی از تصمیماتی بود که مدت‌های زیادی از اتخاذ آن می‌گذرد. اگرچه در این زمان عملا کارهای مثبتی در این زمینه صورت نگرفته است اما نباید از نتایجی که می‌تواند برای ما به همراه داشته باشد غافل ماند.

در ابتدا بهتر است بررسی کنیم که قرار است چه کارهایی در بورس املاک صورت گیرد.

در بورس مسکن می‌توان به اشکال متفاوتی دست به خرید و فروش املاک مختلف زد. در بهترین و اولین حالت ممکن، پیمانکاران واحدهای در حال ساخت خود را در بورس عرضه می‌کنند، در همین هنگام شرکت‌های سرمایه گذاری برای سرمایه گذاری جمعی در حوزه مسکن  برای این واحدها اوراق سرمایه گذاری منتشر کرده و پیمانکار نیز سرمایه مورد نیاز خود را از بورس دریافت می‌کند.

البته انبوه سازان ساختمانی برای ورود به این بازار و جهت اثبات درستی کارشان، ضمانتی را متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب در نزد سپرده گذار مرکزی به ودیعه گذاشته و سپس اوراق مشارکت صادر می‌شود.

پیش از عرضه اوراق، جزئیات مربوط به مکان سازه، تاسیسات ساختمان، تجهیزات و سایر موارد تاثیر گذار در قیمت گذاری، به صورت رسمی تعیین شده و به اطلاع عموم مردم خواهد رسید.

به بیان دیگر افراد با دریافت کد بورسی و خرید اوراق سرمایه گذاری به هر مبلغی که بخواهند، برای پیمانکاران تامین مالی کرده و از طرفی می‌توانند چند متری را از یک پروژه بزرگ ساختمانی شریک شوند.

هرکدام از این اوراق، معرف یک مترمربع از یک واحد آپارتمان موجود در ساختمان هستند.( گاهی ممکن است مجتمع تجاری باشد و واحدها نیز به شکل تجاری یا اداری باشند). این واحدها در کارشناسی قیمت ملک به عنوان مبنا هستند و واحدهای دیگر در سایر طبقات بر اساس این مبنا، در ضرایب تعدیل کننده‌ای محاسبه می‌شوند.

در اینجا چند مسئله مهم نظر کاربران را به خود جلب می‌کند.

• آیا خرید چند مترمربع از یک پروژه ساختمانی کار عاقلانه‌ای است.
• قوانین جدید تا چه حد این حوزه را پوشش خواهند داد.
• تحویل این املاک به چه صورت است.
• در آینده با واحدهایی که دارای چند مالک هستند چه باید کرد.
• …

درپاسخ به تمامی این چالش‌ها باید ذکر کرد که؛ با بررسی وضعیت تورم ملک، کاهش ارزش پول ملی که مخصوصا در سال‌های اخیر بسیار مشهود بوده است، هیچگاه اجازه خرید یک واحد مسکونی را با استفاده از پس انداز به افراد نخواهد داد.

پس یک کارمند یا کارگر حتی تا دویست سال آینده هم نمی‌تواند با استفاده از پس انداز یا باقی مانده حقوق خود در بانک، اقدام به خرید یک واحد آپارتمان نماید.

سرمایه گذاری در بورس حتی به اندازه چند مترمربع، باعث می‌شود که اصل پول از بین نرفته و همچنین با بالا رفتن قیمت کالاها، سرمایه گذاری نیز از ارزش بیشتری برخوردار باشد. پس با این نوع از خرید عملا افراد دچار زیان‌های ناشی از تورم و افزایش قیمت‌ها نخواهند شد.

مسئله بعدی آن است که خرید یک متراژ مشخص از یک پروژه ساختمانی، از قوانین شراکت ملک مشاعی پیروی می‌کند و تا قبل از اتمام پروژه مالکیت هیچکدام از واحدها مشخص نیست. تا به اینجای ماجرا همه چیز به آسانی امکان پذیر است و مشکل خاصی پیش نخواهد آمد.

اما پوشش حوزه بورس توسط قوانین و مخصوصا بورس مسکن، یکی از چالش‌هایی است که هنوز هم قطع به یقین حل نشده است. اگر چه این نوع از معاملات نیز تابع سایر مقررات بورس کالا هستند، اما بهتر است به جهت جلوگیری از اختلافات در آینده نگرشی دوباره بر آن داشت.

یکی دیگر از نکات مهم در این حوزه، خرید کامل و یا تحویل اینگونه از خانه‌ها به صاحبانشان است. امکان خرید هر شخص از یک مجموعه آپارتمان به هر متراژی که بخواهد وجود دارد. گاهی اشخاص می‌توانند تمامی مبلغ یک واحد را پرداخت نموده و عملا واحد به آن‌ها تعلق می‌گیرد. پس خرید منصفانه و قدرت انتخاب از مزایای این نوع سرمایه گذاری است.

بهتر است بگوییم اگر میزان پرداخت پول و یا خرید اوراق از بورس به اندازه یک واحد آپارتمانی باشد، سرمایه گذار در پایان پروژه می‌تواند مالک یک واحد بشود و در غیر این صورت امکان فروش کلیه اوراق و دریافت پول نقد از بورس وجود دارد.

بدین صورت دیگر واحدی با چند مالک وجود نخواهد داشت که موضوع شراکت آن باعث آزار و اذیت شرکا باشد.

اگرچه بسیاری از مشکلات پیش بینی نشده ممکن است در آینده گریبان بورس مسکن را بگیرد اما باید به مزایا و منافع آن هم برای فعالان حوزه ساخت و ساز و هم برای سرمایه گذاران نیز اشاره کرد.

مزایای بورس مسکن

• کمک به فعالان حوزه ساخت و ساز

همانطور که عنوان شد، اوضاع اقتصادی کنونی در کشور ما برای تمامی اقشار جامعه دردسر آفرین شده است. در این میان سازندگان ساختمان مخصوصا انبوه سازان شاید بیشتر دچار این چالش شده باشند. اگرچه برای رسیدن به نقدینگی راه‌های زیادی وجود دارد که تهاتر آپارتمان با مصالح ساختمانی یکی از آن هاست، اما عرضه مسکن در بورس نیز بسیار می‌تواند راه گشا باشد. در این صورت به راحتی فعالان این صنعت می‌توانند ملک خود را در بورس عرضه نموده و از پول نقد دریافت شده توسط آن بهره مند شوند.

• تامین نیاز مسکن مردم

رشد روز افزون جمعیت و همچنین ازدواج جوانان هم اکنون نیز مشکل تهیه مسکن را صد چندان کرده است و این خطر در آینده بیشتر هم خواهد شد. بنابراین برای تامین مسکن نسل آینده از همین الان باید به فکر باشیم.

اگرچه تهیه خرید خانه ارزان در اصفهان یکی از راه‌های خانه دار شدن است، اما ابتدا باید مزایا و معایب خرید خانه ارزان در اصفهان را بررسی کرد زیرا همین متراژ نیز می‌تواند بار مالی بزرگی را به دوش خانواده‌ها بیاندازد. خرید تنها چند متر از یک پروژه ساختمانی می‌تواند کمک بزرگی در راه خانه دار شدن افراد باشد. بدین صورت همگام با تورم و افزایش قیمت املاک، قیمت سهام بورس مسکن نیز بالا خواهد رفت. در این صورت می‌توان با استفاده از پس اندازهای کوچک و خرید در طول زمان، امید به خرید یک واحد در آینده را بالاتر برد.

• ریسک پایین تر سرمایه گذاری

یکی از مزایای بورس مسکن، ریسک پایین خرید در آن است. بدین ترتیب سرمایه گذاری در بازاری صورت می‌گیرد که نه مانند بورس کالا دچار ریزش شدید می‌شود و نه اصل سرمایه دچار ضرر و زیان می‌گردد. بازار املاک یکی از بازارهایی است که در هیچ یک از دوره‌های تاریخی دچار افت و زیان شدید نشده است.

• مهار تورم افسارگسیخته در حوزه مسکن

به هر صورتی که دست واسطه ها از بازار کوتاه شود، در قیمت نهایی و تمام شده تاثیر بسیاری خواهد داشت. این بازار چه مربوط به مسکن باشد یا مصالح ساختمانی تاثیر خور را بر صنعت املاک خواهد گذاشت. و از آنجائیکه یکی از مولفه‌های اندازه گیری تورم، افزایش قیمت مسکن است، پس این نوع سرمایه گذاری بر تورم نیز تاثیر بسیار خواهد داشت.

پیش بینی می‌شود که اگر این طرح به درستی اجرایی شود، از میزان نقدینگی موجود در دست مردم کاسته و باعث کاهش تورم شود. از طرفی سمت و سوی پول به بازارهای موازی بورس کمتر شده و عملا بر قیمت کالاهای اساسی نیز تاثیر بسیاری خواهد گذاشت.

سایر مزایای بورس مسکن

از آنجائیکه این نوع از فروش در بورس، همان پیش فروش آپارتمان است، می‌تواند از نابسامانی قانونی و عدم وجود متولی در این حوزه نیز بکاهد. همچنین از بسیاری از کلاهبرداری‌های پیش فروش آپارتمان نیز جلوگیری می‌شود.

با ایجاد یک تجربه تدریجی در خرید مسکن، قدرت خرید مردم در طول زمان حفظ خواهد شد و آرامش خاطری را به افراد جهت ورود به آینده خواهد داد.

همچنین بورس می‌تواند برای خریداران مسکن یا فروشندگان مصالح ساختمانی بستری مطمئن و استاندارد را برای افراد فراهم نماید. قوانین موجود در بورس خیال افراد را از خرید راحت‌تر کرده و باعث می‌شود سرمایه گذاری کم ریسک‌تری صورت پذیرد.

یکی از بهترین شرایط برای خرید در این بازار آن است که اگر افراد سرمایه گذار به نقدینگی خود نیاز داشته باشند، بلافاصله و بدون تردید می‌توانند از فروش اوراق به مبلغ مورد نظر برسند. پس تا قبل از اتمام پروژه و تحویل آن به مالکان، امکان انجام معاملات ثانویه وجود دارد و همچنین می‌توان آن ها را به دیگری واگذار نمود.

اگر قوانین بتوانند امکان معاوضه ملک را به طور کامل حمایت نمایند، می‌توان به موفقیت این نوع از معاملات امید بیشتری داشت.

در این صورت سبدی از مصالح ساختمانی مثل آهن، سیمان و آجر، توسط سرمایه گذاران در بورس خریداری شده و در مقابل به جای آن اوراق مشارکت یا پیش فروش آپارتمان به ایشان واگذار می‌شود. در این صورت هم سرمایه گذار به هدف خود می‌رسد و هم انبوه سازان از این مصالح استفاده می‌نمایند.

یک نوع دیگر از سرمایه گذاری در بورس املاک، اوراق مشارکت در املاک اداری و تجاری و یا حتی مسکونی است که آماده اجاره هستند. سود این سرمایه گذاری ناشی از افزایش قیمت املاک و اجاره بهای دریافتی از آن‌ها است.

شاید بتوان بورس املاک را یکی از راهکارهای مناسب و کم ریسک برای خانه دار شدن به حساب آورد اما نخست باید این موضوع را در نظر گرفت که عملا اگر ساخت و سازی در کشور صورت نگیرد یا امید به زندگی و آینده به همین شدت کاهش پیدا کند، هیچ کدام از بازارها نمی‌توانند اعتماد مردم را جلب کرده و رو به رشد باشند.

بهتر است قبل از هرچیز با کاهش قیمت کالاهای مصرفی که خانه نیز از آن جمله بوده است، و به اشتباه در چند دهه اخیر به کالای سرمایه ای تبدیل شده است، به تمامی جوانب بازار سر و سامانی بدهیم. در این صورت اثرات بهتری را در خانه دار شدن افراد مشاهده خواهیم کرد.