فهرست مطالب :
خرید و فروش زمین از زمان بسیار قدیم از مواردی بوده که افراد علاقه زیادی به آن داشته‌اند، برخی از این افراد به دنبال سرمایه گذاری در این خصوص هستند و به خرید و فروش ملک می‌پردازند. در سمت دیگر، گروهی از آن‌ها هم هستند که به دنبال جا به جایی و رفتن از جایی به جای دیگر می‌گردند و سعی دارند تا در این خصوص، مراحل را به بهترین شکل طی کنند. در ادامه این مقاله به نمونه قرارداد خرید و فروش زمین می‌پردازیم.
دانلود نمونه قرارداد فروش زمین
هدف شما هر چه که باشد، باید قراردادی را که به قرارداد خرید و فروش زمین معروف است، میان خود و طرف مقابل به امضا برسانید. گاهی اوقات این قرارداد از قبل آماده شده است و باید حواستان حسابی به آن جمع باشد تا سواستفاده‌ای از این لحاظ رخ ندهد. اشخاص زیادی در این زمینه به دنبال سودجویی خود هستند و به چیز دیگری فکر نمی‌کنند.
البته اگر این قرارداد آماده هم نباشد، باز هم باید توجه فراوانی به آن داشته باشید. در هر نمونه قرارداد خرید و فروش زمین که به آن قولنامه زمین نیز گفته می‌شود، اطلاعات فراوانی درج شده است؛ اطلاعاتی که در مورد خریدار، فروشنده و زمین است که جزییات آن می‌تواند راهنمایی مناسبی برای شما باشد.
بنابر این بسیار خوب است که از قبل نمونه قراردادهایی را مشاهده کرده باشید تا در زمان لازم با مشکلی رو به رو نشوید. البته ما در گذشته نیز چنین مطالبی را در دسترس قرار داده بودیم. گفته بودیم که به امضا رساندن قراردادهای مربوط به املاک می‌تواند اهمیت فراوانی داشته باشد و باید به هر بند آن توجه کنید. ضمن این که شاید قوانین و مقرراتی هم در آن قولنامه‌ها نوشته شده باشد که توجه به آن‌ها ضروری خواهد بود. اگر به دنبال اصطلاحات قولنامه هستید به مقاله‌ی نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در مجله املاک داران مراجعه کنید.
قصد داریم در این مقاله تا نمونه قولنامه‌های زمین‌ها را بررسی کنیم و ببینیم که دقیقا چه اطلاعاتی در آن‌ها یافت می‌شود. همچنین از اطلاعات دیگر پیرامون این موضوع نیز رونمایی خواهیم کرد. پس در صورتی که می‌خواهید دایره اطلاعاتی خود را در این خصوص افزایش دهید، حتما تا انتها همراه ما باشید.
چه مواردی در یک قولنامه وجود دارد؟
نکته‌ای که در این قسمت لازم به ذکر است و بسیار مهم است، قبل از نوشتن نمونه قرارداد خرید و فروش زمین یا هر نوع قرارداد یا قولنامه‌ای حتما با یک مشاور حقوقی املاک مشورت شود، برای این کار کافی است به سایت املاک داران مراجعه کنید.
اطلاعات شخصی طرفین در نمونه قرارداد خرید و فروش زمین
در ابتدا باید گفت که در نمونه قولنامه زمین با اطلاعات مربوط به طرفین قرارداد مواجه خواهید شد. این اطلاعات می‌تواند تا حد زیادی به شما برای شناخت طرف مقابل کمک کند. فروشنده، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور شناسنامه، کد ملی، زمان تولد، محل سکونت و شماره تلفن از این دست اطلاعات هستند که حتما باید آن‌ها را در جاهای خالی پر شود.
همان طور که گفته شد، این موضوع صرفا برای فروشندگان نیست و خریداران نیز دقیقا باید در بخش بعدی نمونه قرارداد خرید و فروش زمین، جاهای خالی مربوط به خریدار را پر کنند. فراموش نکنید که باید تمام این اطلاعات را با دقت فراوانی پر شود تا بعدا مشکلی برای شما و آن ملک رخ ندهد.
اطلاعات و مشخصات زمین
بعد از آن به موضوع قرارداد و مشخصات آن زمین می‌رسیم که آن هم به نوبه خود حائز اهمیت است. شما در این قرارداد باید تمام شش دانگ آن قطعه زمین را از آن خود کنید و یا اگر فروشنده هستید، به نام دیگری کنید. ضمن این که متراژ دقیق، موقعیت جغرافیایی، آدرس و اگر دارای پلاک و… است آن نیز باید وارد شود، این که آن ملک در کجا و چه محدوده‌ای هم ثبت شده است، موضوع مهم دیگری محسوب می‌شود.
شیوه پرداخت ملک
ثمن معامله و شیوه پرداخت برای آن ملک نیز از دیگر مباحث است که در قسمت بعدی نمونه قولنامه زمین مشاهده خواهید کرد. شما باید مبلغ خرید یا فروش آن ملک را به عدد (به ریال) و هچنین به حروف وارد نمایید. ضمن این که جای خالی مربوط به ثمن معامله که با چک پرداخت می‌شود نیز باید پر شود؛ البته در صورتی که این کار را با چک انجام می‌شود.
در این زمینه، اطلاعاتی همچون نام بانک و مبلغ آن به ریال نیز باید وارد شود. موارد دیگری نیز در قولنالمه دیده می‌شود که توسط مشاور املاک باید تکمیل شود. در این قسمت باید تمام مطالب را با دقت مطالعه کنید(اگر هم لازم باشد چند بار مطالعه شود). شاید شیوه پرداخت شما یا طرف مقابل، سنخیتی با موارد دیگر نداشته باشد و به همین دلیل، نیازی به پرکردن موارد خواسته شده نیز نباشد ولی حتما باید محل‌های خالی باید خط کشیده شود.
نکته‌ای که بالا گفته شد محل‌های خالی حتما خط کشیده شود، اگر این امر اجرا نشده باشد هیچ کدام از طرفین نباید امضاء کنند. این یک روش کلاه برداری است که بارها دیده شده است.
قوانین و مقررات قولنامه زمین (قوانین نمونه قرارداد خرید و فروش زمین)
بعد از معرفی موارد گفته شده که باز هم تاکید داریم باید به همه آن‌ها توجه کامل شود، به قوانین و مقررات مربوط به نمونه قولنامه زمین می‌رسیم. در تمام نمونه قولنامه‌ها، ممکن است قوانین و مقرراتی درج شده باشد که عدم توجه به آن‌ها می‌تواند در آینده‌ای نه چندان دور برای خریدار و یا حتی فروشنده مشکل آفرین شود.
این طور تصور نکنید که قوانین و مقررات مربوط به همه املاک با هم برابر هستند. این موضوع به سلیقه فروشنده و توافقی که دراین زمینه با اطرافیان و خریدار انجام می‌شود نیز وابسته خواهد بود. ضمن این که نوع ملکی که خریداری می‌کنید هم در این خصوص دخیل است و نباید فراموش شود. بدیهی است که قوانین برای ملک کشاورزی با ملک مسکونی تفاوت‌های فراوانی در خود خواهد داشت.
پس نتیجه می‌گیریم که هیچ گاه نباید از این قوانین عبور شود و صرفا به امضا کردن آن‌ها و پر کردن اطلاعاتشان پرداخته شود. حال بدون معطلی به سراغ برخی از برجسسته‌ترین این قوانین می‌رویم تا ببینیم که برای آن‌ها باید چه اقداماتی صورت گیرد.
- چنان چه یکی از طرفین در دفترخانه حاضر شود و طرف دیگر نتواند خود را به آن جا برساند، آن شخص باید نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کرده باشد. در غیر این صورت، تا زمانی که شخص غایب در دفترخانه حضور نداشته باشد، امکان به امضا رسیدن قولنامه وجود نخواهد داشت. بنا بر این حضور هر دو و امضاء هر دو طرف واجب است.
ممکن است فرد حقیقی وجود نداشته باشد، برای امضاء این افراد باید حتما وکیل که وکالت کامل از فرد غایب و نامه دادگستری داشته باشد حضور داشته باشد و امضاء کند.
ممکن است موضوع ملک انحصار وراثت باشد که در این صورت یا بابد یک نفر از جانب دیگران توسط دادگستری وکالت داشته باشد یا همگی افراد انحصار وراثت امضاء کنند(در این حالت هم اگر یک نفر امضاء نکند باز هم قرارداد مشکل دارد).
فروشنده باید از تمام اسناد و اوراق لازم که از قبل آماده کرده است، کپی گرفته باشد. چنان چه خریدار تمایل داشته باشد تمام وجه را به صورت نقدی پرداخت کند، باید به سردفتر مراجعه داشته و در حضور او نسبت به شمردن این مبلغ اقدام نماید.
البته امروزه و با توجه به مبالغ سنگینی که برای املاک در نظر گرفته شده است، این کار کمتر رخ می‌دهد. ضمن این که اگر خریدار چک تضمین شده بانکی با خود به همراه داشته باشد، باید کپی آن را هم ضمیمه کند.
2- خوب است بدانید که گاهی اوقات، عدم حضور در دفترخانه برای ثبت قرارداد به عنوان خریدار یا فروشنده، ممکن است با جریمه‌های نیز همراه باشد. بنابراین تا حد امکان سعی داشته باشید تا در این قرار حضور داشته باشید. مبلغ جریمه نیز از قبل در نمونه قولنامه زمین ثبت می‌شود تا افراد بتوانند از حضور یکدیگر در دفترخانه مطمئن شوند. در غیر این صورت، هر یک از افراد می‌توانند به صورت خودسرانه، صرفا کار خود را انجام دهند. این یکی از کارهای لازمی است که در نمونه قولنامه زمین وجود دارد.
3- حال شاید از خود بپرسید که هزینه دفترخانه، محضر و ثبت قرارداد باید به عهده چه کسی باشد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که دو طرف می‌توانند در این خصوص به توافق برسند. در گذشته چنین قوانینی وضع نشده بود و اکثر افراد در این خصوص با هم به مشکل می‌خوردند.
خوشبختانه امروزه طرفین خریدار و فروشنده قادر هستند تا قبل از رفتن به دفترخانه، در این خصوص با هم توافق داشته باشند. از این مخارج باید به تنظیم سند حق التحریر، حق الثبت، هزینه محضر و موارد مشابه اشاره داشت.
4- فروشنده در این خصوص تعهداتی دارد که باید اجرا شود. برای نمونه می‌توان گفت که اگر برای انتقال قطعی ملک هر نوعی از سند نیاز باشد، این فرد باید فورا دست به کار شده و سند و اوراق لازم را به خریدار و دفترخانه ارائه دهد. فروشنده باید همه‌ی موارد را فراهم کند تا سریع تر کار انجام شود. حتی در بعضی از نمونه قرارداد خرید و فروش زمین ذکر شده و مدت و تاریخ هم نوشته شود، ممکن است جریمه روزانه در آن تایین شود. معمولا جریمه این گونه در قولنامه خرید و فروش زمین نوشته می‌شود که از روز امضاء قرارداد یا تحویل دادن زمین محاسبه می‌شود.
5- دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و مالیات و عوارض تا انتهای روز معامله نیز باید به طور کلی پرداخت گردد. این مورد بر مبنای قیمن هر منطقه است و پرداخت آن بر عهده فروشنده خواهد بود. اگر زمین بیمه باشد و دیرکرد یا جریمه داشته باشد بر عهده فروشنده است. و اگر جریمه پرداخت نشده باشد باید از اصل هزینه زمین کم شود و در قولنامه ذکر شود.
6- توجه به اطلاعات مربوط به مقررات ناظر نیز ضروری خواهد بود. در این خصوص، ناظری برای آن قرارداد حاضر می‌شود و باید نظارت کامل خود را داشته باشد. این از مقررات مربوط به قانون مدنی است و همواره اجرا خواهد شد.
7- در نهایت متنی را مشاهده می‌کنید که قرارداد پیش روی شما با رضایت کامل خریدار و فروشنده و همچنین به مفاد و شروط گفته شده تنظیم شده است. این قرارداد باید به وسیله دو شاهد نیز تصدیق و امضا شود. طرفین می‌توانند از شاهدهایی برای این منظور استفاده کنند تا در آینده مشکلی در این زمینه رخ ندهد. در واقع این هم یکی دیگر از قوانینی است که بعد از مدتی وضع شد و بسیاری از ایرادات و نواقص موجود در نمونه قولنامه زمین و خرید املاک برطرف گردید.
در آخر نمونه قولنامه زمین نیز محل امضا و اثر انگشت فروشنده ومحل امضا و اثر انگشت شاهد نخست را مشاهده می‌کنید. همین قضیه برای خریدار یا خریداران نیز صدق می‌کند و آن‌ها هم لازم است تا امضا و اثر انگشت خود را ثبت نمایند. بعد از آن نیز نوبت به امضا و اثر انگشت شاهد دوم خواهد رسید.
سخن پایانی
این مقاله در راستای آشنایی با نمونه قولنامه زمین (نمونه قرارداد خرید فروش زمین) نوشته شده است که امیدواریم از آن استفاده کنید. اگر به موضوعات دیگری در زمینه معاملات ملکی نیاز داشتید، می توانید به مجله املاک داران مراجعه فرمایید. مجموعه املاک داران همچنین خدمات ارزنده ای را در زمینه های ساخت و ساز و خرید و فروش عرضه می کند. این خدمات ویژه شامل مشاوره حقوقی املاک، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، مشارکت در ساخت، تهاتر و غیره می شوند.
