آنچه در این مقاله می‌خوانید:
قراردادهای خرید و فروش ملک، یکی از مهمترین اسناد عادی هستند که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شوند. این قراردادها شامل شرایط و جزئیات مختلفی هستند که یکی از آنها حق فسخ قرارداد ملکی است. قانون این قراردادها را پذیرفته و به هیچ وجه اجازه فسخ آنها را نمی‌دهد. مگر اینکه حق فسخ در قرارداد پیش بینی شده باشد یا با دلیل موجه قانونی این کار انجام شود. فسخ قراردادها معمولا دارای مهلت زمانی خاصی هستند. در قانون روش‌های مختلفی برای فسخ تعریف شده که طرفین می‌توانند در متن قراردادهایشان از آنها استفاده کنند. در این مقاله به شرایط فسخ قرارداد ملکی، زمان آن، انواع خیارات و چگونگی فسخ قرارداد خواهیم پرداخت با ما در املاک داران همراه باشید.
فسخ از نظر لغوی به معنی نقض، زایل گرداندن و تباه کردن است. در تعریف حقوقی فسخ به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است. حال این انحلال می‌تواند با اراده دو طرف قرارداد باشد یا یکی از آنها. یا حتی نفر سومی این معامله را به هم بزند. حق فسخ در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید و اجاره ذکر می‌شود. که بر اساس آن هر دو طرف می‌توانند در مدت زمان مشخصی و با رعایت کردن قوانین و ارائه دلائل موجه، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. جهت اطلاع بیشتر در مورد فسخ قرارداد اجاره ملک پیشنهاد می‌شود مقاله مربوط به آن را مطالعه نمایید.
همانطور که گفته شد، شرایط فسخ قرارداد ملکی در قانون ذکر شده است و طرفین تنها در دو صورت می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. این موارد عبارتند از:
در قانون انواع خیارات تعریف شده که در صورت ذکر آنها در قرارداد، می‌توان در صورت بروز آن، قرارداد را فسخ کرد. این خیارات عبارتند از:
منظور از خیار مجلس این است که طرفین قرارداد در همان جلسه‌ای که قرارداد را می‌بندند، آن را فسخ کنند. به آن فسخ فی المجلس نیز گفته می‌شود.
غبن به معنای فریب خوردن در معامله است و آن زمانی واقع می‌شود که فرد قیمت اصلی ملک را نداند و به کمتر از آن بفروشد. در این صورت به شخص زیان دیده مغبون گفته می‌شود و می‌تواند معامله را فسخ کند.
مهمترین نوع خیارات، خیار شرط است که معمولا در بیشتر قراردادها لحاظ می‌شود. این شرط می‌تواند زمان یا انجام کار باشد. مثلا به موجب این خیار به دو طرف قرارداد یک مهلت قانونی که معمولا 24 ساعت است داده می‌شود تا در صورت پشیمانی بتواند بدون پرداخت هیچ خسارتی، قرارداد را فسخ کند. یا اینکه طرفین کاری را انجام دهند.
تدلیس به معنای فریب دادن و گمراه کردن است و زمانی رخ می‌دهد که فروشنده واقعیت خانه را به خریدار نشان نداده باشد یا دروغ گفته باشد.
خیار تخلف شرط نیز جزو موارد مهم است که معمولا در قرارداد ذکر می‌شود. با توجه به این خیار چنانچه خریدار یا فروشنده بر سر شرط یا شروطی توافق کنند اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
همانطور که از اسمش مشخص است، به معنای وجود عیب در ملک است. اگر ملک دارای عیوب و نواقصی باشد که خریدار از آن مطلع نبوده یا درباره آن توافقی صورت نگرفته است، می‌توان با استناد به آن، قراداد را فسخ نمود.
گاهی ممکن است دو نفر قبل از دیدن ملک، قرارداد آن را بنویسند. در این صورت می‌توانند از خیار رویت استفاده کنند تا اگر بعد از دیدن ملک مشکلی در آن وجود داشت که با واقعیت تفاوت دارد، نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
اگر خریدار در پرداخت قیمت معامله تاخیر داشته باشد، یا فروشنده ملک را در موعد مشخص تحویل ندهد؛ می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
تبعض به معنای تکه تکه یا جزء جزء و صفقه به معنای قرارداد است. این خیار زمانی استفاده می‌شود که بخشی از ملک مورد معامله در مالکیت فروشنده نبوده و حق فروش آن را نداشته است.
گذشته از این موارد کسی که می‌خواهد از حق فسخ استفاده کند، می‌بایست دارای شرایط زیر باشد:
فسخ قرارداد ملکی می‌تواند با رضایت دو نفر یا به صورت کاملا یک طرفه رخ دهد. اگر دو طرف برای فسخ قرارداد رضایت داشته باشند، به راحتی این کار را انجام می‌دهند. کافی است اراده خود را به دیگری اظهار کنند یا موافقت خود را اعلام نمایند. همچنین می‌توانند با ارسال یک اظهارنامه قضایی یا پیامک آن را رسمی‌تر کنند.
اما اگر یکی از طرفین می‌خواهد با توجه به حق فسخ خود، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند، باید مراحل زیر را انجام دهد:
برای فسخ یک طرفه قرارداد، باید حتما اظهارنامه‌ای را برای طرف مقابل ارسال کنید. در واقع مرحله اول فسخ قرارداد ملکی به صورت یکطرفه، ارسال اظهارنامه است. اظهارنامه باید به صورت رسمی و کتبی باشد و صراحتا در آن ذکر شود که قصد فسخ قرارداد را دارید. اظهارنامه معمولا از طریق پست یا روش‌های دیگر به طرف مقابل اعلام می‌شود.
در مرحله دوم باید با مراجعه به دادگاه، تاییدیه فسخ را بگیرید. دادگاه بعد از بررسی مدارک و شواهد نسب به تایید آن تصمیم‌گیری می‌کند. بنابراین باید حتما مدارک لازم را نیز به دادگاه ارائه دهید.
گاهی نیز ممکن است شرایطی پیش بیاد که یکی از طرفین حق فسخ را داشته و شرایط نیز به همان شکل پیش می‌رود اما با این وجود نمی‌تواند از حق فسخ استفاده کند. این موارد عبارتند از:
گاهی ممکن است ملک خریداری شده معیوب باشد اما خود خریدار نیز از آن آگاه بوده و نسبت به آن اعتراضی نکند، نمی‌تواند بعد از قرارداد از حق فسخ استفاده کند.
چنانچه خریدار به صورت شفاهی یا ضمنی عیبی که در ملک هست را پذیرفته و راضی باشد، نمی‌تواند نسبت به استفاده از حق فسخ اقدام کند.
اگر قصد فسخ قرارداد ملکی به صورت یک طرفه را داشته باشید، می‌بایست حتما برخی مدارک را ارائه کنید تا دادگاه بر اساس آنها حکم نهایی را صادر کند. این مدارک عبارتند از:
گاهی ممکن است فسخ قرارداد موجب وارد شدن ضرر و زیانی به طرفین یا یکی از آنها شود. تکلیف چیست؟ آیا می‌توان نسبت برای جبران خسارت ناشی از این ضرر و زیان اقدام کرد یا خیر؟
در واقع زمانی می‌توان ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد را مطالبه کرد که حتما در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت استفاده از حق فسخ یک طرفه، فسخ کننده می‌بایست مبلغی را به عنوان حق پشیمانی یا ضرر و زیان ناشی از فسخ به دیگری بپردازد.
راه حل دیگر آن هم این است که فردی که دچار ضرر و زیان ناشی از فسخ شده با اثبات این مسئله و با استناد به قرارداد، دادخواستی را به دادگاه ارائه کند و خسارتش را مطالبه نماید.
زمانی که فردی ملکی را می‌خرد، فقط هنگامی می‌تواند از حق فسخ استفاده کند که ملک دارای عیبی بود که فروشنده آن را اعلام نکرده باشد. یا اینکه فروشنده در زمان مقرر شده، ملک را واگذار نکند. همچنین اگر قسمتی از ملک متعلق به دیگری باشد و فروشنده نتواند در زمان مشخص شده شخص سوم را راضی نماید، خریدار حق فسخ خواهد داشت. همچنین در صورت گمراه کردن خریدار با تعریف‌های غیر واقعی از ملک، خریدار می‌تواند نسب به فسخ قرارداد اقدام نماید.
اصولا در قانون زمانی مشخصی برای فسخ قرارداد ملکی ذکر نشده است. اصطلاحی به عنوان فسخ معامله تا 24 ساعت در میان مردم وجود دارد که گمان می‌شود هر کسی می‌تواند تا 24 ساعت بعد از عقد قرارداد آن را فسخ کند. بدون اینکه در قرارداد حق فسخ لحاظ شده باشد.
اما چنین مسئله‌ای در قانون ذکر نشده و به محض عقد قرارداد، هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر اینکه یک دلیل قانونی برای آن وجود داشته باشد یا حق فسخ در قرارداد گنجانده شده باشد.
البته می‌توان در ضمن خیار شرط، یک مهلت زمانی با توجه به توافق طرفین برای فسخ قرارداد تعیین شود. یعنی ذکر شود که اگر در مهلت مقرر مثلا 24 یا 72 ساعت دیگر خریدار پول را پرداخت نکرد یا فروشنده ملک را تحویل نداد، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. بنابراین هنگام عقد هرگونه قراردادی توجه داشته باشید که چنین چیزی در قانون ذکر نشده است و به امید این قانون ساختگی نباشید. حتما شرایط فسخ را در متن قرارداد ذکر کنید.
اگر در قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد و اتفاقا شرایطی پیش بیاید که مشمول فسخ قرارداد شود، خریدار یا فروشنده تا چه زمانی می‌توانند از حق فسخ استفاده کنند؟ آیا استفاده از حق فسخ همیشگی است یا مدت زمان مشخصی دارد؟ مثلا اگر خریدار عیبی در ملک ببیند که زمان قرارداد به او گفته نشده، تا کی می‌تواند قرارداد را فسخ نماید؟
در قانون برای هر کدام از خیارات یک مدت زمان قانونی وجود دارد که از آن عبور کنند، دیگر نمی‌توانند از حق فسخ استفاده کنند. با توجه به ماده 456، طرفین قراردادهای ملکی می‌توانند از تمامی خیارات قانونی به جز خیار حیوان که مربوط به حیوانات است، استفاده کنند. مدت زمان استفاده از این خیارات نیز به شرح زیر است:
فسخ قرارداد ملکی یکی از موارد حقوقی بوده که ممکن است برای هر کسی پیش بیاید. گاهی در فرآیند خرید و فروش اتفاقاتی رخ می‌دهد که نیاز به فسخ معامله و برهم زدن آن می‌شود. قانون حقوق قراردادها این اجازه را به طرفین نمی‌دهد که بدون هیچ دلیل موجه قانونی، قراردادها را فسخ کنند. به همین جهت یک راه حل دیگر پیش پای آنها گذاشته است که به اسم خیارات قانونی مطرح است. خریدار و فروشنده می‌توانند 9 خیار قانونی را در متن قرارداد خود بگنجاند تا در صورت لزوم بتوانند قراردادها را فسخ کنند. برای فسخ قرارداد بهتر است به شرایط قانونی آن توجه کرده و براساس قانون اقدام کرد. همچنین با مراجعه به مشاوره حقوقی املاک در املاک داران و مشورت با ایشان از درستی معامله‌ای که انجام داده‌اید مطمئن شوید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
