آشنایی با قوانین

نکات مهم درباره تنظیم مبایعه نامه

در اصل خرید و فروش ملک یک پروسه بسیار پیچیده بوده که برای به دست آوردن پول و ملک مورد نیاز خریدار، باید تنظیم مبایعه نامه انجام شود. مبایعه نامه درون آژانس های یا بنگاه ها و از طریق فرم های از قبل ایجاد شده تعیین می شود. ولی باید این نکته را توجه داشته باشید که هر متنی در این فرم ها نوشته شود باید حتماً به قرارداد نیز اضافه شود.

در نهایت اگر یکی از طرفین با مبایعه نامه مخالف باشند می توان بند مذکور را در قسمت توضیحات حذف کرد. متاسفانه خیلی از افراد بدون اینکه از شرایط مبایعه نامه اطلاع داشته باشند قرارداد تنظیم می‌ کنند و در نتیجه به دردسر می افتند.

بنابراین نکات مهم در مبایعه نامه بسیار بیشتر است که در ادامه این مقاله قصد داریم تمام این نکات را خدمت شما عزیزان شرح دهیم.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه یک سند عادی است که از طریق آن خریدار و فروشنده می‌ توانند با هم معامله انجام دهند و باید زمان و مکان تحویل مال را مشخص کنند. توجه داشته باشید که منظور از مال تنها برای خرید و فروش چیزی مانند خودرو نیست و برای موارد دیگری مانند لوازم خانگی و غیره از مبایعه نامه استفاده می کنند.

بنابراین باید در مبایعه نامه دو طرف قرارداد تعهداتی را قبول کرده و در صورتی که یکی از طرفین آن تعهدات را قبول نکند دیگر این سند مبایعه نامه محسوب نمی شود.

تنظیم مبایعه نامه
تنظیم مبایعه نامه

ماده مبایعه نامه

مبایعه نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که از اهمیت بسیاری برخوردار هستند. در ادامه آن ها را تک به تک شرح خواهیم داد.

ماده ۱: طرفین قرارداد

طرفین قرارداد شامل مواردی مانند مشخصات فروشندگان و خریداران است. همچنین به دلیل اینکه نمی توان به صورت دستی از اداره ثبت احوال استعلام گرفت بنابراین بهتر است که مشخصاتی مانند کد ملی و شماره شناسنامه افراد را در مبایعه نامه املاک بررسی کرده که در آینده با مشکل مواجه نشوید.

ماده ۲: عنوان و مشخصات ذکر شده در قرارداد

موضوع مشخصاتی که در سند باید ذکر شود شامل مقدار سهمی که از قبل خریداری شده و همچنین نوع ملک باید حتماً در مبایعه نامه ذکر شود. از دیگر موضوعات مهم می توان به پلاک ثبتی، متراژ، نوع اسکلت، سال ساخت و مشخصات اصلی سند مثل شماره سمد، صفحه، دفتر و از همه مهمتر اشتراک آب و برق و گاز و تلفن باید حتما در سند آورده شود.

البته این نکته را فراموش نکنید که آدرس دقیق، کد رهگیری، مشخصات تعداد واحدها، سیستم سرمایش و گرمایشی مهمترین بخش هایی هستند که حتما باید چک کنید.

ماده ۳: ثمن معامله

این گزینه به این معنی است که با توجه به مقدار مبلغی که دو طرف توافق کرده اند و همچنین شرایطی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده، ضروری است که پرداختی در داخل قرارداد ذکر شود.

ماده ۴: شروط مرتبط به تنظیم سند

ماده ۴ دارای ۵ بند است که انجام دادن هر کدام از آنها بسیار ضروری و مهم است. در ادامه همه آنها را توضیح خواهیم داد:

بند ۱-۴: این بند مربوط به تاریخ حضور در دفترخانه است که طرفین موظف هستند در همان تاریخ برای تنظیم کردن سند در دفترخانه اقدام کنند.

مطالعه این مقاله   نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت که بهتر است بدانید

بند ۲-۴: این بند شامل مواردی است که در رهن بانک قرار گرفته و فروشنده را مجبور می کند که به فکر تنظیم سند در دفترخانه باشد.

بند ۳-۴: اگر هر کدام از طرفین حضور نداشته باشند طبق این بند می توان یک گواهی موقت دریافت کرد و آن را در مبایعه نامه ذکر کرد.

۴-۴: درصورتی که مدارک موردنیاز برای تنظیم سند از طرف فروشندگان ارائه نشد باید خسارت آن به صورت روزانه در وجه طرف مقابل ذکر شود. این خسارات شامل حساب شهرداری، استعلام ثبت یا پایان کار و حساب مالیات است.

بند ۵-۴: این بند برای تنظیم تاریخ عقد قرارداد و تاریخ ثبت آن در دفترخانه است. فراموش نکنید که تاریخ دقیق آن را ثبت کنید.

تنظیم مبایعه نامه
شروط مرتبط به تنظیم سند

ماده ۵: شرایط تحویل مورد معامله

بند ۱-۵: این بند شامل تاریخ تحویل ملک است که به طور کامل و بدون هیچ‌گونه مشکلی با همه انشعابات صورت می گیرد. همچنین چنانچه فروشنده تعهدات ذکر شده در بندهای ۵ و ۶ مبایعه نامه را اجرا نکرد باید خسارت را پرداخت کند.

بند ۲-۵: اگر ملک خریداری شده به هر دلیلی نتواند به نام خریدار باشد فروشنده باید مبلغ پرداختی را برگشت دهد و مبلغ خسارتی که در قرارداد ذکر شده را به خریدار پرداخت کند.

ماده ۶: آثار قرارداد

این ماده نیز دارای چند بند است که هر کدام از طرفین نباید آن را نادیده بگیرند. در ادامه به صورت مفصل آنها را شرح می دهیم.

بند ۱-۶: فروشنده را مجبور می کند که تمام مدارک را برای تنظیم سند آماده کند، که باید از اداره ها و مراجع آنها را آماده کند. همچنین تمام فروشنده ها موظفند که تا قبل از تنظیم سند، کلیه بدهی های خود را اعم از اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری و غیره پرداخت کنند.

بند ۲-۶: این بند مشخص می کند که تسویه شهرداری برعهده چه کسی باشد. هزینه تنظیم سند برعهده خریدار بوده که باید آن را پرداخت کند.

۶-۳: اگر بالا رفتن و حتی کاهش قیمت ملک به خاطر نوسانات بازار ایجاد شود بازهم هیچ ربطی در مبایعه نامه و همچنین سند آن ندارد.

بند ۴-۶: تنها طرفین می توانند اختیارات قرارداد را منسوخ کنند و مبایعه نامه به راحتی قابل فسخ است.

بند ۵-۶: اگر طرفین به تعهدات خود عمل نکنند باید به صورت روزانه آن را به طرف مقابل خود بپردازد.

بند ۶-۶: قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضا اعتبار ندارد. بنابراین باید حتماً پروانه کسب برای مشاور املاک ایجاد شود.

بند ۷-۶: در نهایت با توجه به این بند باید حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را از نزدیک ببینید و اطمینان پیدا کنید که صاحب سند معامله فرد مطمئنی است.

ماده ۷: فایل متعاملین

این فایل شامل ۶ بند است که باید هنگام قرارداد مبایعه نامه آن را رعایت کرد. در ادامه با آن ها خواهیم پرداخت.

بند ۱-۷: پرداخت کردن حق الزحمه مشاور املاک طبق نرخ اتحادیه محاسبه می شود که نحوه انجام آن را می‌ توانید در اینترنت جستجو کنید‌.

بند ۲-۷: طبق این بند منسوخ یا باطل شدن مبایعه نامه در املاک هنگام پرداخت حق الزحمه مشاور، هیچ تاثیری ندارد.

بند ۳-۷: به جز حق الزحمه مشاور املاک باید حدود ۹ درصد مالیات از دو طرف دریافت شود. همچنین اگر که نیاز بود می توانید گواهی ارزش افزوده را از طریق مشاور املاک اخذ کنید.

بند ۴-۷: این بند به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرف مربوط می شود. اگر شماره تماس در قرارداد به اشتباه وارد شود کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نخواهد شد.

بند ۵-۷: این بند شامل طریقه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک است که روش ثبت نام را به شما خواهد گفت.

بند ۶-۷: طریقه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک بوده که در داخل کد رهگیری قرارداد وجود دارد.

تنظیم مبایعه نامه
فایل متعاملین

اجزای مبایعه نامه

اصلا فرقی ندارد که می خواهید مبایعه نامه ملک، خودرو یا حتی چیز دیگری را امضا کنید. مهم این است که تمام موارد را در درون قرارداد بنویسید. بنابراین مبایعه نامه شامل اجزای مهمی است که عبارتند از:

  • ویژگی‌ های فروشنده و خریدار
  • عنوان معامله
  • جزئیات مورد معامله
  • قیمت توافق شده
  • اسباب ارسال مدارک و سند
  • شروط تسلیم و انتقال معامله ای
  • شرط و شروط و همچنین آثار عهدنامه
  • تضمین طرفین
  • شرایط خلال عقد
  • جرم ناشی از انجام‌ نشدن تعهدهای دو طرف
  • امضای طرفین که شامل 2 شاهد و نماینده معاملات
  • مراحل امضای مبایعه نامه
مطالعه این مقاله   تفاوت عقد بیع و معاوضه، تمام مواردی که باید با آنها اشنا شوید

شرایط مهم در مبایعه نامه

همان گونه که قبلاً نیز گفتیم شرایط و جزئیات مبایعه نامه ممکن است با هم متفاوت باشد. اغلب اوقات این موضوع در زمینه ملک و خودرو ایجاد می شود. به همین خاطر جهت خرید و فروش ملک یا خودرو باید طرفین توافق کامل کرده و تمام جزئیات را تنظیم کنند. سپس منتظر بمانند که املاک آن را در سامانه خود ثبت کرده و تایید کند.

بعد از اینکه تایید شد فروشنده و خریدار باید یک کد رهگیری دریافت کنند که شامل ۱۳ رقم است. لذا می توانند از آن استعلام گرفته و جزئیات زیادتری را در ملک مشاهده کنند. در نتیجه این متن از طرف سامانه املاک به بنگاه ارسال می شود که باید در آنجا یک نسخه از آن چاپ و امضا شود.

البته این نکته را در نظر داشته باشید که برای جلوگیری از جعل اسناد باید برگه های چاپ شده دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و همچنین هولوگرام مخصوص باشند.

همچنین در نظر داشته باشید که قبل از امضا حتماً متن مبایعه نامه را به صورت کامل مطالعه کنید که تمام جزئیات ذکر شده را بفهمید و بعد از اینکه آن را امضا کردید یک نسخه از آن را پیش خودتان نگه دارید.

تنظیم مبایعه نامه
شرایط مهم در مبایعه نامه

نکات مهم برای تنظیم کردن مبایعه نامه

همان گونه که قبلاً نیز گفتیم تنظیم‌ کردن مبایعه‌ نامه بسیار ضروری بوده و باید توسط فرد متخصصی انجام شود. همچنین طرفین باید از موارد ذکر شده در مبایعه نامه اطلاع داشته باشند.

اگر شما یک فروشنده هستید در زمان تنظیم کردن مبایعه ‌نامه موضوع هایی مهم را حتما موظف هستید تا رعایت کنید. ما در این مقاله سعی کردیم نکته هایی را در این مورد برای شما توضیح دهیم. در ادامه به چند نکته مهم برای نوشتن و امضای مبایعه نامه اشاره خواهیم کرد:

  1. انجام احرار هویت توسط خود شخص

قبل از اینکه اقدامی به منظور تنظیم مبایعه نامه، انجام دهید باید احراز هویت خریدار به وسیله مدارک شناسایی معتبر انجام شود. احراز هویت به هیچ عنوان نباید به عهده فرد دیگری گذاشته شود. چون باید شخصاً آن کار را انجام دهید. در نتیجه طبق مدارک شناسایی باید فروشنده و خریدار احراز هویت کنند که در آینده مشکلی به وجود نیاید.

  1. شناخت بهتر طرف مقابل

دقت داشته باشید که نباید سوال های شما ماهیت دخالت در امور شخصی را پیدا کند. در جریان باشید که این موضوع در صورتی که کاملا صحیح انجام بپذیرد در تمیز و تشخیص کلاهبرداران به شما کمک زیادی می‌کند.

در نتیجه بهتر است که از قبل با همدیگر آشنا شده و از نیت همدیگر مطلع شوند این کار کمک خواهد کرد که دچار کلاهبرداران نشوید. همچنین توجه کنید که هر قراردادی را قبل از امضا به صورت کامل بخوانید.

  1. شرایط پرداخت

شما باید به صورت کامل از شرایط و مدل پرداخت کردن خریدار اگاهی داشته باشید. در قرارداد تنظیمی هم به صورت کامل و دقیق این مورد را چک کنید. سعی داشته باشید که قبل از انجام دادن معامله به این موضوع ها فکر کنید. بنابراین شرط و شروط پرداختن را به طور کامل و با جزئیات تنظیم کنید. در صورتی که فروشنده می خواهد به صورت نقد یا چک پرداخت کند در مبایعه نامه نیز ذکر شود.

  1. مطالعه کردن قرارداد

بعد از تنظیم مبایعه نامه اکثر مفاد قرارداد را از بالا به پایین مطالعه کنید و به اصلا آن را به عهده فرد دیگری نگذارید. حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه‌ نامه در شما اطمینان به وجود آورد یا قصد داشت برای شما آن ها را بخواند، قبل از امضا کردن آن از او درخواست کنید که مبایعه ‌نامه در اختیار شما قرار دهد.

مطالعه این مقاله   با قوانین آپارتمان نشینی بیشتر آشنا شویم
تنظیم مبایعه نامه
مطالعه کردن قرارداد
  1. ذکر کردن تمام شرایط پرداخت

اگر که قصد خرید ملک وام دار را دارید دقت کنید که تمامی شرایط وام، اقساط و نحوه تسویه آن به صورت صحیح در مبایعه نامه ذکر شود. به دلیل آن چیزهایی که در بند قبل به آن ها اشاره کردیم صرفاً با دریافت کردن بیعانه، به هیچ عنوان مبایعه نامه را امضا نکنید.

  1. قید کردن ضمانت‌ های اجرایی

برای تمام تعهدهای شخص خریدار، مانند تعهد در امر پرداخت، حتما باید ضمانتی برای اجرا تعیین کنید. در آن ذکر کنید در صورتی که آن تعهدهای خاص انجام نشود مثلا باید روزانه مبلغ ده میلیون ریال به منظور خسارت قراردادی به شخص فروشنده پرداخت شود.

به این نکته دقت کنید که میزان خسارت به طور عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین گردد. پیش بینی خسارت قراردادی این امکان را به شما می دهد که تعهدات را انجام دهید.

نکته دیگر آنکه در زمان وقوع اختلاف بین دو طرف و مراجعه به مراجع قضایی هم این موضوع به فروشنده کمک زیادی خواهد کرد. در نتیجه حواستان باشد که به عنوان فروشنده و خریدار حتما ضمانت‌ های اجرایی را به طور کامل در مبایعه نامه قید کنید.

  1. دریافت کردن مقداری از ثمن هنگام تنظیم مبایعه نامه

سعی داشته باشید میزان قابل قبولی از ثمن یا همان قیمت را در زمان تنظیم مبایعه نامه دریافت کنید. میزان قابل قبول اصولا از سی درصد قیمت بیشتر است. پس درصورت دریافت کردن هزینه ای کمتر از این مقدار باید حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود داشته باشید.

زیرا در صورتی که به هر دلیل قسط های بعدی ثمن پرداخت نشود شما گرفتار قراردادی می شوید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافت نداشته ‌اید. برای این کار می‌ توان فسخ مبایعه ‌نامه را در زمان پرداخت نشدن قسط بعدی پیش بینی کرد.

  1. شاهد بودن افراد در هنگام عقد قرارداد

شاهدان نقش ویژه ای در زمان فرایند قضایی دارند، بنابراین سعی کنید از یک شاهد برای امضا کردن مبایعه نامه استفاده کنید.

شرایط فسخ مبایعه نامه

نخستین شرط که برای باطل کردن قرارداد در ماده ۲۱۹ قرار دارد این است: قراردادهایی که بر اساس قانون بین طرفین برپا شده و اجرای آن کاملاً صحیح است، تنها در صورتی فسخ می شوند که طرفین رضایت نداشته باشند. بنابراین اولین چیزی که معامله را فسخ می کند رضایت نداشتن طرفین است.

همانگونه که قبلا نیز اشاره کردیم درون مبایعه‌ نامه همه موارد با جزئیات دقیق می شود که با رعایت نشدن آنها مبایعه نامه فسخ می شود. از مهمترین مواردی که شرایط فسخ را دارد شامل انجام نشدن تعهدات، گول زدن طرف مقابل، پرداخت نکردن پول از طرف خریدار به فروشنده، معامله های نقدی، مشخص کردن عیب مورد معامله،  رعایت نکردن آنها و غیره است.

تنظیم مبایعه نامه
شرایط فسخ مبایعه نامه

کلام پایانی

امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با نکات مهم در مبایعه نامه دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید.

همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. اما شما از چه روش هایی برای تنظیم مبایعه نامه استفاده می کنید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.

مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایا پای، تهاتر و غیره می شوند.

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا