نگاهی به شرایط حقوقی تجمیع چند پلاک ثبتی

تجمیع چند پلاک ثبتی به چه معناست؟ تجمیع املاک چیست؟ این موضوع در سال‌ های اخیر بسیار مورد توجه عموم بوده است. همچنین به دلیل بالا رفتن جمعیت کلان شهرها و تولید زیاد مسکن توانسته در مناطقی که بافت فرسوده دارند مورد توجه قرار بگیرد.

به همین منظور دولت سعی کرده است که برای تجمیع کردن املاک و نوسازی آنها در مناطقی که دارای بافت فرسوده هستند، بسته های تشویقی ارائه دهد.

تجمیع املاک دارای یک سری روش و شرایط است که نیاز به مشاور حقوقی ملک است هرچند که ما قصد داریم در این مقاله تمام آنها را تمام و کمال توضیح دهیم. برای اینکه بیشتر با این موارد آشنا شوید پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای مقاله را مطالعه بفرمایید.
برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس شید.

تجمیع املاک چیست؟

در حقیقت تجمیع کردن املاک که یکی از اصطلاحات حقوقی در معاملات ملک است، به معنی گرد کردن و جمع آوری است، به این منظور که چندین ملک در همسایگی همدیگر قرار دارند. یک نوع دیگر نیز به معنی ادغام چندین ساختمان یا ملک است که به ساخت و ساز جدید در ناحیه است.

به عنوان مثال ۲ نوع تجمیع در داخل اداره ثبت اسناد و املاک قرار دارد که یکی از آنها برای ادغام چندین پلاک است که به وسیله مالکین انجام وی شود. به گونه ای که این پلاک ها در یک طرف و در یک محدوده یکسانی تعیین شده باشد.

همچنین نوع دیگری وجود دارد و برای زمانی به کار می رود که تمام پلاک ها تنها یک نفر صاحب داشته باشد. بنابراین در صورتی که این گونه باشد مالک می‌تواند املاک خود را به صورت تجمیعی حدود قرار دهد.

برای این کار باید مالک پلاک ها، سند مالکیت قطعات کوچک را منسوخ کرده و یک سند تک برگی مالکیت از اداره ثبت اخذ کند. این سند برای تعداد قطعات تجمیع شده به کار خواهد رفت و برای تجمیع کردن کاملا ضروری است.

تجمیع پلاک چیست؟

اکنون که صحبت از تجمیع پلاک شد ممکن است از خود بپرسید که این اصطلاح به چه معنی است. پلاک در مقابل تفکیک بررسی می شود و این تجمیع تقریبا زمانی انجام می شود که مالکان دو یا چند پلاک قصد داشته باشند با گذراندن روند تفکیک سند ملک، برای دیوار کشی اقدام کنند و بناهای جدیدی را نوسازی و احداث کنند.

بنابراین منظور از تجمیع پلاک این است که مالک قصد دارد پلاک ها و زمین های خود را به حالت واحد و یک پلاک انجام دهند. این واحدها هر کدام یک سند مالکیت دارند و می خواهند جهت تبدیل به پلاک آن را به صورت جداگانه در بیاورند.

تجمیع حدود چیست؟

تجمیع حدود، تنها زمانی قابل انجام است که مالک پلاک تقاضای تجمیع مختلف داشته باشد به عنوان مثال حداقل دونفر درخواست داشته باشند و اگر یک نفر در یک پلاک سهم داشته باشد بعد از تجمیع با پلاک دیگر نیز می تواند در آن سهم داشته باشد.

همچنین این موضوع زیاد اهمیتی ندارد که متراژ پلاک ها چقدر باهم تفاوت داشته باشند. البته فراموش نشود که بعد از منسوخ شدن اسناد مالکیت باید حتما سند ششدانگ جدیدی برای آنها ایجاد شود. به همین منظور در صورتی که پلاک اصلی هنگام تجمیع ملک یکی باشد باید حتما پلاک فرعی آنها باهم متفاوت باشد.

روش های تجمیع املاک

از جمله روش‌ هایی که برای جمع کردن و گردآوری املاک به کار می‌ رود، خرید خانه کلنگی در اصفهان است که از طریق مالکین صورت می گیرد. بیشتر به این منظور انجام می شود که افراد قصد سرمایه‌ گذاری دارند و مجبور هستند که ملک را تخریب کنند و از نو بسازند.

یک روش دیگر وجود دارد که شراکت مالکان در آن دخیل بوده و برای خانه های فرسوده و تخریبی استفاده می شود. برای اینکار ابتدا مالکان زمین خود را طبق قرارداد به شرکت های خصوصی واگذار می کنند و بعد از اینکه بازسازی ساختمان انجام شد بسیاری از واحدهای مسکونی که از قبل ساخته شده، به آن ها سپرده می شود. البته این نکته را فراموش نکنید باید طبق قراردادی که از قبل تنظیم شده است تمام این موارد رعایت شود.

شرایط تجمیع املاک

برای تجمیع کردن املاک نیاز است که یک سری موارد را بدانید و طبق این شرایط تجمیع را انجام دهید.

• قطعات تجمیع شده باید حتما دارای سند مالکیت به صورت رسمی باشند.
• سند مالکیت رسمی باید قبل از تجمیع، با محل مورد نظر مطابقت داشته باشد.
• قطعات تجمیع شده باید در همسایگی هم قرار داشته باشند درصورتی که این شرط اجرا نشود در هنگام تجمیع به معبرها تجاوز خواهد شد.
• قطعات تجمیع شده باید از کاربری یکسانی از انواع کاربری ساختمان ها برخوردار باشند.
• این قطعات به هیچ وجه نباید در گرو رهن یا وثیقه باشد یعنی سند رهنی یا بازداشت ملک نباشند در این صورت تجمیع صورت نخواهد گرفت.
• حق ارتفاق در تجمیع غیر رعایت باشد.

مزایای تجمیع چند پلاک و املاک

• مالکان می‌توانند یک مالک با تمام شرایط دریافت کنند. این شرایط شامل پارکینگ، استاندارد بودن کوچه و خیابان، مقاومت سازی ساختمان در مقابل زلزله است.
• بالا بردن ارزش ملک نو با مقایسه خانه کلنگی قبلی
• عرضه تسهیلات بانکی به سرمایه گذاران در نواحی که فرسوده هستند که بتوانند برای دریافت تسهیلات بافت فرسوده اقدام نمایند.
• دریافت نکردن مبلغ پروانه و دادن مجوز برای ساخت و ساز که بیشتر توسط سرمایه گذاران انجام می شود و جهت نوسازی املاک های تجمیعی که در بافت فرسوده قرار دارند صورت می گیرد.
• عرضه تراکم تشویقی که جهت املاک های تجمیعی در بافت های کلنگی قرار دارد.
• اخذ عوارض و مالیاتی که اکثرا به وسیله دولت است که می تواند به خاطر افزایش ساختمان و واحدهای مسکونی به منظور زیباتر شدن شهر باشد.
• پایین آوردن هزینه ها ساخت و ساز جدید معابر توسط دولت
• بالا بردن سهولت در خدمت رسانی هنگام ایجاد حوادث در به نواحی فرسوده و قدیمی

قوانین قطعات تجمیع شده

در ادامه این مقاله قصد داریم به یک سری تبصره که به قطعات تجمیع شده مربوط هستند توضیح مفصلی را شرح دهیم.

تبصره ۱

این تشویقی به املاکی واگذار می شود که بعد از اصلاح پلاک های تجمیعی، حداکثر دارای ۱۰۰ متر مربع هستند.

تبصره ۲

حداقل ۱۲۰ متر مربع، برای مساحت پلاک های تجمیعی از این تبصره استفاده می کنند.

تبصره ۳

در صورتی که تجمیع پلاک ها از ۲۰۰ متر مربع بیشتر باشد، همچنان باید تسهیلات پلاک ها با توجه به پیشروی زیر ۲۰۰ متر مربع باشد.

تبصره ۴

اگر تجمیع پلاک ها سبب شود که گذرهای اختصاصی حذف شوند، شهرداری حق هیچگونه وجهی از عرضه گذار را ندارد و باید به صورت رایگان را به مالکین واگذار کند.

تبصره ۵

بهره گیری از این تبصره تنها به تجمیع پلاک‌ها بستگی داشته و شهرداری وظیفه دارد پروانه ای را صادر کند. همین‌طور مالکین نیز وظیفه دارند در خصوص تجمیع ثبتی پلاک ها تا آخر کار اقدام کنند.

طرح تفصیلی جدید

در ادامه یک سری تبصره از طرح تفصیلی جدید خدمت شما ارائه می دهیم. البته این نکته حائز اهمیت بوده که این قوانین برای شهر تهران است.

ماده ۶-۱

تفکیک اراضی در پهنه مسکونی دارای هزار متر مربع  و همچنین کمتر از ۲ هزار متر مربع در دیگر پهنه ها ممنوع است. اگر که درخواست برای تفکیک اراضی و املاک بیشتر از حد در نظر گرفته شده باشد.

این درخواست باید شامل تمامی قطعات باشد و از ۵۰۰ متر مربعی پهنه مسکونی و همچنین هزار متر مربع در دیگر پهنه ها نباید کمتر نباشد. این بند شامل دو تبصره است که عبارتند از:

تبصره ۱: طبق این تبصره قطعات موجود در تفکیک اراضی درون برنامه های مسکونی باید کمتر از ده متر و همچنین با توجه به طول به عرض ۵ به یک باشد. این نکته فراموش نشود که این مقدار باید حتماً توسط شهرداری تعیین شود.

تبصره ۲: ابزار قطعه تفکیک اراضی کمتر از ۱۵ متر و همچنین با توجه به طول به عرض از ۶ به یک بیشتر باشد.

ماده ۶-۲

طبق این تبصره تمام ساختمان هایی که توسط ضوابط و مقررات ساخته شده اند، درصورت انطباق مجاز بوده و هر گونه تفکیک سازی به صورت اعیانی با پایان کار شهرداری مغایرت داشته باشد ممنوع است.

ماده ۶-۳

تمام زمین هایی که بیش از یک هکتار هستند و در اختیار دستگاه‌ های دولتی یا عمومی قرار گرفته تنها با تهیه طرح های توجیهی که در کمیسیون ماده ۵ قرار دارد و طبق ضوابط برنامه های استفاده از این زمین ها مجاز است.

این بند دارای ۴ تبصره است در تبصره اول شهرداری وظیفه دارد از اولین باری که طرح تفصیلی اجرا می شود بنا به قوانین تفکیک اراضی املاک اقدام کند. طبق تبصره ۲ باید با توجه به حداکثر قانونی که از قبل تعیین شده برای تفکیک اراضی جواب قطعی را دهد.

طبق تبصره ۳ باید مساحت با توجه به هر قطعه حداقل ۱۰ درصد کم شود و این درصد شامل تراکم ساختمانی مجاز باشد. در تبصره ۴ شهرداری باید به مجموعه های با ارزش تاریخی و حریم آنها دخالتی نداشته باشد.

ماده ۶-۴

در این بند تفکیک اراضی و باغات موجود طبق آیین نامه مربوط به ماده ۱۴ قواعد زمین شهری دارای مجوز است.

ماده ۶-۵

زمان ابلاغیه طرح تفصیلی تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ متر مربع و در پایان سال قبل معادل ۲۵۰ متر مربع است و ذکر شده که تا پایان سال ۱۴۰۶ این مقدار به ۵۰۰ مترمربع برسد.

ماده ۶-۶

طبق این تبصره مجموع افزایش تراکم از یک حد مجاز نباید بیشتر شود و در این صورت یقینا جریمه خواهد شد.

ماده ۶-۷

برای جلوگیری از تفکیک اراضی که بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع هستند و همچنین در برنامه‌ های سکونت قرار دارد باید طبق تصویب شهرداری آنهایی که دارای صلاحیت هستند تصویب شوند.

ماده ۶-۸

تفکیک این اراضی ها در فضای حفاظت شده قرار دارد و تفکیک مواردی که در فضای سبز خصوصی است با رعایت ماده ۱۴ قانون مانعی ندارد.

کلام پایانی

امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. همانگونه که در مطلب بالا نیز اشاره کردیم تجمیع تنها در بافت های قدیمی و فرسوده یا ملک های کلنگی صورت می گیرد و به این شرط که نوسازی و ساخت خانه جدید به سرعت انجام شود. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با املاک های تجمیعی دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید.

مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند.