امروزه به هر دلیل تعداد مراجعات حقوقی به دادگاه‌ها زیاد شده است. یکی از مواردی که در مراجع قضایی زیاد به آن برخورد می‌کنیم، مراجعات مربوط به پرونده های رهن و اجاره است. در این مواقع اطلاع از قوانین مربوط به اجاره چه از لحاظ فسخ و یا مطالبه اجاره معوقه از مستاجر و یا مراحل قانونی تحویل کلید به مستاجر برای هر کدام از طرفین بسیار لازم است. برای مسائل حقوقی مربوط به حوزه ملک می‌توانید از مشاور حقوقی ملک کمک بگیرید.
خواهشمندیم در ادامه همراه ما باشید تا شما را با یکی از این موارد مهم که همان مراحل مطالبه اجاره معوقه است آشنا نماییم.
تعریف اجاره نامه
اجاره نامه قراردادی است که بین صاحب ملک و اجاره کننده آن که به ترتیب نام موجر ومستاجر شناخته می‌شوند، نوشته می‌شود. در این قرارداد مشخصات ملک مورد اجاره، مشخصات طرفین، قوانین حاکم بر آن اجاره و مبالغ رهن و اجاره توافق شده بین طرفین معامله نوشته می‌شود. در این باره باید تاکید کرد که عموما مبلغ رهن در ابتدای قرارداد دریافت می|شود. باید به نکات نوشتن اجاره نامه اصولی ملک توجه ویژه کرد.
مبلغ اجاره به صورت ماهیانه به وسیله چک یا واریز به حساب موجر پرداخت می‌شود. اما مواردی پیش می‌آید که ملک به صورت رهن کامل یا پراخت اجاره طی یک فقره چک و در همان ابتدا قرارداد پرداخت می‌شود و تبدیل رهن و اجاره صورت گیرد. در هر صورت همانطور که عنوان شد پرداخت می‌تواند صورت‌های مختلفی بنا بر توافق طرفین داشته باشد.
املاک داران شرایطی ایجاد کرده است تا بتوانید محاسبه تبدیل رهن و اجاره آنلاین را به صورت دقیق از طریق سایت انجام دهید.
انواع اجاره نامه
انواع قرارداد اجاره نامه می‌تواند به چند صورت تنظیم شود. مورد اول به صورت قرارداد عادی بین دو نفر که می‌تواند توسط یک شخص عادی تنظیم شود. مورد دوم قرارداد تنظیمی در دفاتر مشاوره املاک و مورد سوم تنظیم قرارداد در دفاتر ثبت اسناد و املاک یا همان دفترخانه است.
لازم به ذکر است که تنظیم هیچ یک از انواع قراردادها به صورت دستی و خارج از دفاتر مخصوص ( اسناد رسمی یا دفتر مشاورین املاک) به دلیل تبعات بعدی آن توصیه نمی‌شود. لذا توصیه مجموعه املاک داران به شما مراجعه به مشاور املاک معتبر است. این تذکر بدان جهت اهمیت دارد که اگر خدای ناکرده به مشکلی برخورد کردید بتوانید از مزایای یک قرارداد رسمی در محاکم قضایی استفاده نمایید.
اجور معوقه چیست؟
قبل از این که به توضیح مفهوم اجور معوقه بپردازیم، باید بدانیم اجاره چیست؟ اجاره به معنای اجرت‌ها و جمع اجرت است. معوقه نیز معنی عقب افتادن یا به تاخیر افتادن می‌دهد. اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای اجاره بها و مال الاجاره است. موجر در ازای دریافت اجاره بها به مستاجر اجازه استفاده از ملک خود را می دهد. مستاجر نیز بایستی اجاره بها را در موعد مقرر به موجر بپردازد.
در صورتی که اجاره بها در موعد مقرر پرداخت نگردد، به آن اجور معوقه می‌گویند. در چنین شرایطی موجر یا مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و برای وصول اجور معوقه درخواست بدهد. بنابراین مطالبه اجور معوقه بایستی با مراجعه به دادگاه صالح انجام شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط اجاره خانه بدون پول پیش توصیه می‌کنیم مقاله مربوطه را مطالعه نمایید.
اجورعقب افتاده یا معوقه
اگرچه مبلغ اجاره همان طور که گفته شد توافقی بین موجر و مستاجر است، اما تا اینجا ماجرا همه چیز به خیر است، تا زمانی که مستاجر به هر دلیلی از پرداخت مبلغ اجاره خود امتناع ورزد و آنگاه چهره جدیدی از ماجرا رخ می‌نماید. در این زمان موجر مجبور می‌شود برای مطالبه مبلغ اجور معوقه از مستاجر اقدام نماید.
در لحظه اول شاید بتوان موضوع را به صورت کدخدا منشانه و با صحبت های مشاور املاکی که قرارداد را نوشته است حل نموده و موجر به حق خود برسد. اما اگر نقش مشاوراملاک در حل اختلاف مالک و مستاجر ثمر بخش نبود، گاهی مساله در این مقطع زمانی حل نمی‌شود و کار به شکایت به مراجع قانونی می‌کشد.
در نظر داشته باشید که چه زمانی در مورد دریافت اجاره بهای معوقه اقدام می‌نمایید. در این مسیر حتما با دو اصطلاح اجاره عقب افتاده وهیچ مردی نمی‌تواند تا زمانی که تمامی حقوق همسرش را پرداخت نکرده است، او را طلاق دهد و هر اندازه که مدت زندگی مشترک بیشتر باشد، این حقوق نیز افزایش می‌یابد و به همین دلیل بسیاری از مردانی که بدون هیچ دلیل منطقی قصد طلاق دادن همسر خود را دارند، از این اقدام منصرف می‌شوند. با اجرت المثل مواجه می‌شوید که در ادامه به توضیحات لازم پیرامون آن خواهیم پرداخت.
تفاوت اجور بهای معوقه و اجرت المثل
تفاوت اجرت المثل و اجاره بها چیست؟ در واقع اجاره بها به مبلغی گفته می‌شود که مستاجر طی قرارداد اجاره ملزم می‌شود به هر نحوی از انواع روش پرداخت پول در معاملات مسکن که توافق شده است به موجر پرداخت نماید. پرداخت این مبلغ فقط در طی زمان قرارداد صورت می گیرد و به همین ترتیب به عدم پرداخت آن در این زمان مقرر، اجاره بهای معوقه می‌گویند.
اما اجرت المثل به مبلغی گفته می‌شود که مستاجر در آن زمان قراردادی با موجر ندارد. و به صورت غصبی در ملک مانده است و مبلغی بابت تصاحب ملک نمی‌دهد. در این زمان یا قراردادی وجود نداشته و یا مدت قرارداد تمام شده و به هر دلیل تمدید نشده است. در نظر داشته باشید که این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. البته گاهی این تصرف ملک به رضایت موجر است که بالتبع شامل قانون اجرت المثل نمی‌شود.
چگونگی فسخ قرارداد اجاره و دریافت مطالبات
طبق بند نوشته شده در انواع قراردادهای اجاره نامه که در دفتر مشاوران املاک وجود دارد، اگر مستاجر بیش از یک ماه از پرداخت مبلغ اجاره خودداری نماید حق فسخ قرارداد را بر اساس اصول فسخ قرارداد اجاره ملک به موجب این تاخیر به موجر می‌دهد. البته در هر مرحله از قرارداد وقتی که تاخیری در پرداخت صورت بگیرد و زمانی که موجر چک ضمانت پرداخت اجاره را دارد می‌تواند از طریق بانک و مراجع قضایی بر روی چک اقدام قانونی نماید.
در نظر داشته باشید که اگر زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده است و موقع تخلیه ملک فرا رسیده است می‌توان مبلغ اجورمعوقه و حتی خسارات وارد شده را از کل مبلغ رهن کسر نموده و بقیه را به مستاجر پس بدهند.
تفاوت اجرت المثل با دعوی اجور معوقه در چیست؟
دعوی اجور معوقه زمانی مطرح می‌شود که بین مالک و مستاجر قرارداد تنظیم شده باشد، اما مستاجره اجاره خود را پرداخت نکرده باشد. اما اجرت المثل در مواقعی مطرح می‌شود که قرارداد وجود ندارد یا مدت آن به پایان رسیده باشد. همچنین اگر ملک به صورت غصبی و بدون اجازه مالک تصاحب شده باشد، اجرت المثل مطرح است.
آیا مالک می‌تواند درخواست هزینه‌های برق و آب و سایر انشعابات را هم از مستاجر طلب کند؟
بله تمامی هزینه های انرژی و پرداخت هزینه های مشاعات آپارتمان تا زمان سکونت بر عهده مستاجر است و موظف است آن ها را پرداخت نماید. در صورتی که پرداخت آن‌ها پشت گوش انداخته شود، موجر می‌تواند مبالغ آن‌ها را از مستاجر بگیرد.
دادخواست مطالبه اجور معوقه
در صورتی که نتوانستید با مشاوره و مصالحه مبلغ اجاره عقب افتاده را وصول نمایید، نیازدارید که به مراجع قانونی رفته و طرح شکایت کنید. برای دادخواست مطالبه اجاره معوقه بایستی به صورت یک نامه( درخواست حقوقی عقب افتاده) تنظیم شود. اما باید بدانید که در چه شرایطی به دادگاه مراجعه نمایید و یا به مراجع قانونی دیگر. اگر مبلغ مورد مطالبه شما دویست(۲۰۰) میلیون ریال و کمتر باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید. و در صورت مطالبه مبلغ بیشتر از این باید به دادگاه صالحه و عمومی محل جغرافیایی وقوع ملک بروید. برای کسب اطلاعات بیشتر کارشناسان املاک داران آماده پاسخگویی هستند.
در صورت نیاز به ارائه دادخواست الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه و تحویل ملک به موجر، لطفا متن زیر را در برگه دادخواست وارد نمایید؛
ریاست محترم دادگاه عمومی شهرستان………./ ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان ………. با سلام؛ احتراماً به عرض می رساند اینجانب ……………….. مالک خانه/ آپارتمان/ مغازه به آدرس ……………………………………………………………………………………………… که مدارک لازم را پیوست نموده ام، به استحضار می‌رسانم که خوانده محترم از تاریخ…………. تا …………. طی اجاره نامه شماره ……….. و تنظیمی در تاریخ …………. مستاجر ملک بنده بوده اند ولی از تاریخ . …………. از پرداخت اجاره ماهانه به بنده خودداری نموده و اینجانب بر طی دادخواست ارائه شده، تقاضای مطالبه مبلغ اجاره بها/ اجرت المثل با جلب نظر کارشناس محترم دادگستری/ هزینه دادرسی و همچنین تخلیه ملک را از آن مرجع گرامی دارم.
با تقدیم تشکر و احترام
فراموش نکنید که برای ارائه دادخواست اجور معوقه از مستاجر به مراجع قضایی نیاز به ارائه مدارک زیر به پیوست آن را دارید:
- کپی اسناد مالکیت
- کپی اجاره نامه
- رسید پرداخت هزینه دادرسی
- کپی برابر اصل شده مدارک شناسایی
لازم به ذکر است که هزینه دادرسی در مرحله شکایت بدوی تا مبلغ مورد درخواست دویست میلیون ریال و پایین تر به میزان ۵/۲ درصد ارزش کل خواسته، بیشتر از دویست میلیون ریال تا ۵/۳ درصد ارزش کل خواسته، در مرحله تجدید نظر ۵/۴ درصد ارزش کل خواسته و در مرحله فرجام خواهی تا ۵/۵ درصد کل ارزش خواسته است.
سخن نهایی
اگر متقاضی اجاره خانه در اصفهان هستید می توانید به سایت املاک داران مراجعه نمایید و از وجود خانه‌های موجود برای اجاره در مناطق مختلف اصفهان مطلع شوید. در صورت نیافتن ملک مورد نیاز خود با مشاورین املاک اصفهان تماس حاصل نمایید.
