در این مقاله می خواهیم درباره مدارک مورد نیاز جهت پیش فروش ملک صحبت کنیم. پیش فروش آپارتمان دارای شرایط خاصی بوده و باید به نکاتی در انجام آن توجه نمود. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره مدارک مورد نیاز جهت پیش فروش آپارتمان و انجام این معامله می توانید به مجله املاک داران مراجعه فرمایید. در هنگام مراجعه جهت تنظیم سند پیش فروشِ آپارتمان حتما باید مدارکی را از قبل آماده‌کرده و همراه خود داشته‌باشید. در ادامه می خواهیم به مدارک مورد نیاز جهت پیش فروش آپارتمان بپردازیم، پس توجه داشته باشید تا چیزی را جا نیندازید.
- سند رسمی مالکیت یا سند اصلی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد پیش فروش آپارتمان که رسمی باشد و حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروش اختصاص یافته‌است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) از قانون پیش فروش آپارتمان.
- تاییدیه مهندس ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
امکان اخذ برگه شناسنامه فنی ساختمان از شهرداری همزمان با صدور پروانه فراهم می شود. برگه شناسنامه فنی، با امضای مهندس ناظر که از مسئولیت مهندس ناظر است و معاون شهردار منطقه (تکمیل فرآیند ۴ بخش کلیدی آپارتمان پیش فروش‌شده.) را برای پیش خریدار، تضمین می کند. بهره برداران ساختمانی، منتظر صدور اجباری دفترچه شناسنامه فنی برای همه ساخت و سازها هستند.
مرجع صدور پروانه ساختمانی در پایتخت بنا دارد از ۱۰ دی ماه سال جاری، برای آن دسته از پروژهای ساختمانی که قصد پیش فروش دارند را با گذراندن مراحل اخذ مجوز ساخت و ساز به پیوست پروانه ساختمانی، یک برگه شناسنامه فنی ساختمان صادر کند. اخذ این برگه شناسنامه فنی ساختمان از سوی سازنده‌ها از شهرداری تهران کاملا اختیاری اعلام شده‌است. به طوری که حتی سازنده هایی که قصدی برای پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه خود را نیز ندارند می‌توانند نسبت به دریافت آن اقدام کنند.
البته ابلاغیه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در چند روز گذشته مبنی بر صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان از ۱۰ دی باعث سوءبرداشت بزرگ و در عین حال دامن‌زدن به ابهامات فراوان جامعه مهندسان و فعالان ساختمانی شده‌است. اما تحقیقات حکایت دیگری دارد. تصمیم این معاونت شهرداری تهران برای صدور همزمان برگه جدید تحت عنوان شناسنامه فنی ساختمان با پروانه ساختمانی هیچ ارتباطی به موضوع صدور دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ندارد.
نتایج این بررسی ها نشان می دهد برگه ای که به عنوان شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساختمانی و در صورت درخواست سازنده از سوی شهرداری صادر می شود شکل و کاربردی کاملا متفاوت از دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دارد. برگه جدید در پی اجرایی شدن، قانون پیش فروش آپارتمان در نظر گرفته شده است. صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان که به واحدهای ساختمانی مختص پیش فروش اختصاص دارد، اگرچه از نگاه مدیران شهرداری اختیاری توصیف می شود. اما برای ساختمان هایی که به این برگه مجهز هستند باعث خواهد شد وعده های پیش فروشنده درباره کیفیت و محتوای فنی ساختمان در چهار بخش باشد.
این چهار بخش عبارتند از مساحت پارکینگ و انباری ساختمان، مشخصات فنی و معماری از جمله استائه از کدام یک از انواع نما ساختمان و نوع پنجره، مشخصات سازه ای از جمله فونداسیون و مشخصات تاسیسات مکانیکی و برقی. از طریق امضاهای درج شده در برگه شناسنامه فنی ساختمان از سوی پیش خریدار قابل رصد، پیگیری و مطالبه باشد.
اخذ بیمه نامه، موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان
چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود. در صورت استنکاف پیش فروشنده از بیمه کردن مسئولیت خود، پیش خریدار می تواند از طریق دادگاه او را به این کار ملزم کند. حتی اگر بیمه نامه مورد نظر گرفته نشود و از طریق دادگاه دعوی مذکور اقامه نگردد، بازهم از مسئولیت پیش فروشنده نمی‌کاهد. مزیت داشتن بیمه نامه این فایده عملی را دارد که در صورت بروز خسارت، لازم نیست پیش خریدار برای جبران خسارت به پیش فروشنده مراجعه کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان مقاله مربوطه را مطالعه نمایید.
دعوی الزام به اخذ بیمه نامه
دعوی الزام به اخذ بیمه نامه، موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان از سوی پیش خریدار، مطرح می‌شود. خوانده دعوی پیش فروشنده و سازنده ملک است. زمانی که رای، مبنی بر محکومیت پیش فروشنده به الزام به اخذ بیمه نامه، موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان صادر شد و قطعیت یافت، اجراییه صادر می‌شود. در صورت استنکاف پیش فروشنده ازانجام حکم دادگاه، پیش خریدار می تواند خود نسبت به اخذ بیمه نامه اقدام کند. سپس هزینه‌های پرداختی را ازپیش فروشنده مطالبه کند.
شناسنامه فنی ساختمان چیست؟
هر ساختمانی که ساخته‌می‌شود، باید از فرایندهای قانونی زیادی عبور کرده و مجوزهای متعددی را دریافت کند تا بتواند مورد استفاده قرار گیرد. این مجوزها از مراحل آغازین و کسب مجوزهای اولیه ساخت‌و ساز گرفته تا صدور پروانه ساختمان را شامل می شود. یکی از اسنادی که هر ساختمان در فرایند قانونی خود دریافت می کند شناسنامه فنی ساختمان است.
از طریق آن می توان به بسیاری از ویژگی های عمومی یک ساختمان پی برد. این سند برگه‌ای است که مشخصات کلی یک بنا در آن ذکر شده‌است. در این برگه مواردی از قبیل مشخصات فنی مهندسان طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه ای اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها نمادها مشخصات تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و انواع تاسیسات ساختمانی که مورد استفاده قرار گرفته است، اطلاعات فنی تجهیزات و غیره، درآن لحاظ می‌شود. هدف از صدور این سند ارتقای سطح عملیات ساخت و ساز و مسائل حقوقی خرید و فروش ملک و تضمین حقوق و برآورده شدن انتظارات مشتریان در بازار مسکن عنوان شده است. شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملکی چه تفاوتی دارد؟ اگرچه این دو شناسنامه دارای تشابه اسمی هستند، اما باید گفت که تفاوت های اساسی با هم دارند.
یکی از مهم ترین تفاوت های شناسنامه فنی ساختمان با شناسنامه فنی و ملکی در زمان صدور آن هاست. شناسنامه فنی در زمان صدور پروانه ساختمان صادر می شود، اما صدور شناسنامه فنی و ملکی در زمان دریافت گواهی پایان کار صورت می گیرد. در واقع شناسنامه فنی ساختمان زمانی صادر می شود که هنوز ساخت یک پروژه ساختمانی صورت نگرفته است. شناسنامه فنی و ملکی پس از اتمام زمان ساخت و ساز صادر می شود. این مسئله برای آن دسته از پروژهای ساختمانی که قرار است بصورت پیش فروش به مشتری واگذار شوند، اهمیت پیدا می کند. در این حالت، مشتریانی که قصد پیش خرید دارند، از اتمام جزییات ساختمانی که وجه آن را در ابتدای کار می پردازند، آگاه خواهند شد. تا از به وجود آمدن چالش های املاک بدون پایان کار برای خریدار جلوگیری شود.
بنابراین می توان گفت شناسنامه فنی در حالت پیش خرید موضوعیت دارد. قانون صدور شناسنامه فنی بر اساس قانون پیش فروش ساختمان بوده که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسیده است. اما صدور شناسنامه فنی و ملکی بر مبنای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان انجام می گیرد. این قانون در سال ۱۳۷۴ به تصویب رسیده است.
روش تهیه پاسخ استعلام
با توجه به اینکه مقرر شده دفاتر اسناد رسمی هنگام انجام هر گونه معامله اعم از شرطی، سند رهنی، قطعی و امثالهم نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت هستند مراتب را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمایند. بنابراین پس از وصول استعلام از دفترخانه به شرح زیر عمل می شود.
استعلام، ورقه بهادار متحدالشکلی است که به وسیله دولت چاپ و منتشر می شود. رسید آن از طرف ادارات ثبت در قبال اخذ بهاء به دفاتر اسناد رسمی تحویل داده‌می‌شود. پس از وصول استعلام رئیس اداره دستور ثبت آن را در دفتر اندیکاتور می دهد. بعد از آن برای اقدام به دفتر بازداشتی در صورت بازداشت ملک و پاسخ به استعلامات ارجاع می نماید.
متصدی دفتر اندیکاتور استعلام را در دفتر ثبت و جهت ضمیمه نمودن پرونده به بایگانی ارسال می دارد. در بایگانی پرونده از ردیف مربوطه خارج و همراه با استعلام به دفتر بازداشتی و سپس پاسخ به استعلامات فرستاده می‌شود. متصدی دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات با ملاحظه ثبت و صفحه دفتر بررسی پرونده ثبتی پاسخ لازم را که معمولا به صورت فرم است تهیه میکند. سپس آن را از نظر عدم بازداشت و بند (ز) و سایر اموری که مقرر است گواهی می نماید.
پاسخ استعلام تهیه شده توسط مسئول مربوطه امضاء و سپس با همان شماره ای که استعلام هنگام ثبت در دفتر اندیکاتور بر آن اختصاص یافته از دفتر صادر و به دفتر خانه مربوطه ارسال می گردد. سپس پرونده جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی برگشت می شود. اعتبار پاسخ استعلامیه هایی که محل وقوع دفترخانه و اداره ثبت در یک شهر است یک ماه، و دوایر و شعب تابعه همان حوزه چهل و پنج روز است. برای هر ملک یا یک صفحه دفتر املاک یک استعلامیه تنظیم می شود و قید چند شماره ملک روی یک استعلام جایز نیست.
دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هر گونه معامله ای نسبت به املاک جاری قبلا جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمایند. همچنین پاره ای از دستگاه های اجرائی ذی ربط و یا مراجع صالحه قضایی نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند.
پیشنهاد می‌کنیم برای اطلاعات از آموزش ثبت املاک در سامانه وزارت راه و شهرسازی، مقاله مربوطه را مطالعه نمایید.
نتیجه گیری
تقریبا می توانیم بگوییم همه آنچه که درباره اسناد پیش فروش آپارتمان گفته شده است در واقع نوعی قانون پیش فروش آپارتمان است. قبل از اینکه پیش فروشنده به پیش خریدار سند دهد تا هر دوی آن ها (پیش فروشنده به پیش خریدار) از هر لحاظ دنبال بهانه جویی نباشند و این اسناد و مدارک گویای همه چیز باشند.
مسائل قانونی از این دست به اطلاعات کافی احتیاج دارند و عدم آگاهی از آن ها می تواند مشکل ساز باشد. برای دریافت اطلاعات قانونی در حوزه ساخت و ساز و خرید و فروش و بهره مندی از مشاوره حقوقی املاک می توانید با تیم حقوقی املاک داران در ارتباط باشید.
