آنچه در این مقاله می‌خوانید:
از دیر باز خرید و فروش خانه، آپارتمان و زمین یکی از گزینه‌های پر طرفدار سرمایه گذاری بوده و افراد بسیاری را با اهداف مختلف به بازار مسکن جذب کرده است. اما تنظیم قولنامه فروش آپارتمان مسئله ای بسیار مهم است. قبل از مطالعه این پست مقاله نکات حقوقی مهم برای خرید ملک را حتما مطالعه نمایید.
در زمان خرید و فروش در این حوضه گسترده به خصوص آپارتمان باید به معیارهای فردی و نیازهای تمامی افراد خانواده توجه کافی شود. در انجام هر معامله‌ای به خصوص خرید و فروش املاک، به دلیل هزینه‌های بالا و جبران ناپذیر آن، در نظر داشتن موارد قانونی و مشورت با افراد متخصص در این حوضه بسیار لازم است.
توصیه می کنیم قبل از اقدام به خرید و فروش، قولنامه نویسی، ثبت سند و انجام هرگونه معامله نمونه قرارداد خرید و فروش خانه و آپارتمان را که حاوی تمامی نکات کلیدی قولنامه نویسی و یا حتی مشاوره حقوقی خرید خانه است در بخش آموزشی سایت املاک داران به صورت مقالات متنی و ویدیو تخصصی با حضور اساتید مجرب ، بازدید و مطالعه فرموده و با اطلاعات کافی در این زمینه به بازار مسکن وارد شوید. برای دانلود pdf قولنامه فروش خانه روی لینک زیر کلیک کنید.
در این قسمت تصمیم داریم مطالبی در مورد قولنامه فروش آپارتمان ارائه نماییم. قبل از هر چیز باید با بعضی از این تعاریف آشنا شده تا در نوشتن قولنامه فروش آپارتمان دچار مشکل نشویم.
قولنامه نوعی قرارداد اولیه بین حداقل دو نفر(خریدار و فروشنده) است، در شرایطی که هنوز مورد معامله آماده انتقال کامل نباشد. در این حالت دو طرف با یکدیگر قولنامه تنظیم می‌کنند تا زمانی که قرارداد کاملا به سرانجام برسد.
عوامل زیادی در خرید فروش خانه، آپارتمان و زمین وجود دارد که مانع از انتقال سند می‌شود و صاحب آن مجبور است ملک خود را به صورت قولنامه‌ای با قیمتی کمتر معامله کند. به چند مورد از آن اشاره می‌کنیم:
نکته: یادآوری می‌شود که موارد ذکرشده امکان کلاه برداری را بالا می‌برند.
در اصطلاح به مبایعه‌نامه(بیع نامه) نیز گفته می‌شود. مبایعه نامه در عرف به قراداد مکتوبی گفته می‌شود که بین فروشنده و خریدار تنظیم می شود و توسط آن مالی به دیگری فروخته می شود. در این قرارداد طرفین در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت که، ارزش و عوض مال است واصطلاحا به آن ثمن معامله می گویند توافق می‌کنند.
بسیاری افراد تفاوتی بین مبایعه‌نامه و قولنامه قائل نمی‌شوند پس لازم است به توضیح مختصرص پیرامون آن بپردازیم.
قولنامه زمانی انجام می‌شود که یکی از طرفین قرارداد شرایط کامل معامله را نداشته باشند، مثلا در مورد ملک طرف قولنامه قرار می گذارد که ملک خود را تا زمانی مشخص به کسی دیگر واگذار نکند، یا بالعکس طرف دیگر مبلغ کافی ندارد و قول می دهد تا زمان مشخصی آن را فراهم کند. یا ممکن است پروژه ساخت آپارتمان یا ساختمان به پایان و زمان تحویل نرسیده باشد.
بعد از نوشتن قولنامه خریدار تا زمانی که سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد، صاحب اصلی ملک نیست. ولی بعد از نوشتن مبایعه‌نامه خریدار بلافاصله مالک ملک می‌شود.
در فرهنگ زبان و ادب فارسی کلمه کاشانه برای معادل آپارتمان انتخاب شده ولی هنوز کلمه کاشانه به جای آپارتمان جا نیفتاده است، در لغت نامه آپارتمان عبارت است از: عمارتی است که مربوط به یک عمارت بزرگتر باشد اما مالکیت آن به صورت واحدی و مجزا باشد.
در تعریف آپارتمان می‌توان گفت: آپارتمان محلی است برای سکونت یا اشتغال، که از مجموعه یک ساختمان مستقل بوده و دارای سند مجزا باشد در عین حال دارای از بخش های عمومی یا مشاعات ساختمان نیز شریک است.
مکان های عمومی آپارتمان(مشاعات)زمین زیربنا، تاسیسات قسمت مشترک، انبارعمومی، اتاق سرایداری، پارکینگ، آسانسور، راه‌پله، وسایل تامین روشنایی، وسایل ایمنی، نمای خارجی ساختمان و محیط ساختمان، پله‌های ورود به پشت‌بام و پله‌های ایمنی جزئ مشاعات ساختمان هستند.
نکته: توصیه می کنیم قبل از استفاده از قولنامه فروش آپارتمان حتما راهنمای آن را که متشکل از کلمات کلیدی دارای تعریف هستند مطالعه نمایید تا در نوشتن قولنامه دچار مشکل نشوید.
وکالت: زمانی که شخص به هر دلیلی خودش نتواند کاری را انجام بدهد و به شخص دیگری این اختیار را بدهد که از جانب وی اقدام به انجام کار و حتی امضاء اوراق قراردادی نماید، به شخصیت حقوقی وکیل و به اجازه داده شده وکالت می گویند.
قیمومیت: اگر شخصی که به سن قانونی نرسیده، سرپرستی نداشته باشد و یا محجبور باشد، به تشخیص دادگاه نمی تواند برای خود تصمیم بگیرد، لذا دادگاه شخصی را به عنوان قیم برای فرد انتخاب می کند که به جای او خرید یا فروش را انجام دهد.
ولایت: ولایت همان سرپرستی است و در خصوص فرزندانی که هنوز به سن قانونی نرسیده‌اند صدق می کند. در این حالت پدر یا جد پدر از طرف آنها خرید و فروش را انجام می دهد.
وصایت: پس از فوت شخص وراث وی با داشتن برگه انحصار وراثت می توانند سهمی که به آنها ارث رسیده را بفروشند.
بیع: بیع به معنی مورد معامله است.
فرعی و اصلی: در هر سند دو شناسه یا شماره وجود دارد، یکی شناسه اصلی است و دیگری فرعی. شماره اصلی مربوط به قطعه بزرگ تر و شماره فرعی مربوط به قطعات زیرمجموعه و کوچک تر آن است.
مساحت اعیان: مقدار زیربنا موجود ساختمان و یا هر چیز که بر روی زمین بناشده را اعیان می گویند.
مساحت عرصه: به مساحت زمین هر ملکی عرصه می گویند.
توابع شرعیه و لواحق عرفیه: آن چیزی که عرفاً متعلق به ملک مورد معامله است.
تملک آپارتمان: به مالکیت درآمدن آپارتمان- مالک‌شدن یا مالک بودن.
ثمن معامله: مبلغ معامله.
نکته: در قولنامه خانه فروش باید توجه‌داشت که قسمت‌های عمومی حتما در نظر گرفته‌شود تا در ادامه کار به مشکلی برخورد نکنیم.
نکته: نمونه قراردادهای دیگری هم وجود دارد مثل: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، قرار داد پیش فروش آپارتمان، نمونه قولنامه مسکن و... که می توانید در همین سایت از آن ها بازدید کرده و استفاده نمایید. همچنین مقاله نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان + فرم خام قرارداد مطالعه نمایید.
ماده1_ مشخصات طرفین قرارداد تاریخ / /
1_1) فروشنده/فروشندگان ...............................فرزند .................... به شماره شناسنامه ..................... صادره‌از .................. کدملی...................... متولد / / ساکن .................. تلفن ................. .
با وکالت/قیومیت/ولایت/وصالت ................... فرزند .................. به شماره‌شناسنامه ..................... متولد / / به موجب ................... .
2_1) خریدار/خریداران/ ................... فرزند ................... به شماره‌شناسنامه ............... صادره‌از .............. کدملی ........................ متولد / / به موجب ............ .
ماده2_ موضوع قرارداد و مشخصات ملک
بیع تمامی .............. دانگ یک دستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی ........... فرعی ......... اصلی‌به ........... مساحت اعیانی ............. متر مربع به صورت ............. خوابه به مساحت عرصه متر به نشانی محل وقوع ............ ملک ........................... طبقه .................... واحد ............. و با جمع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتاً به انضمام برق به شماره پرونده ............. و آب به شماره اشتراک ............ و گاز شهری به شماره شناسایی .............. و یک رشته تلفن دائر به شماره ................ و انباری به مساحت ................... متر مربع واقع در و تعداد ........ عدد پارکینگ به شماره های .............. و دارای پایان کار ساختمان به شماره ............... مورخ / / صادره از سوی شهرداری منطقه ......... است. تاسیسات گرمایی شوفاژ روشن، پیج حرارتی، گازشهری، فن کوئیل، بخاری نفت سوز، شومینه و وسیله مشاعات و مشترکات طبقه قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه‌های اجرایی آن عیناً بطور کامل به رؤیت خریدار رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت ملک کاملاً مطلع شده است.
ماده3_ ثمن معامله و نحوه پرداخت
1_3) کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد ................... ریال به حروف .................................. ریال معادل ...................... تومان وجه رایج مملکت تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفته که به ترتیب ذیل از سوی خریدار/خریداران به فروشندگان پرداخت می گردد.
2_3) مبلغ .................... ریال معادل ..................... تومان از ثمن معامله به شرح نقدا/طی چک شماره .............................. عهده بانک .............. مورخ / / از طرف خریدار به فرو شنده پرداخت شد.
3_3) مبلغ .................... ریال معادل ..................... تومان از ثمن معامله به شرح نقدا/طی چک شماره .............................. عهده بانک .............. مورخ / / در تاریخ / / از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
4_3) مبلغ .................... ریال معادل ..................... تومان از ثمن معامله به شرح نقدا/طی چک شماره .............................. عهده بانک .............. مورخ / / در تاریخ / / از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
5_3) مبلغ .................... ریال معادل ..................... تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نقداً/طی چک شماره .............................. عهده بانک .............. در تاریخ / / از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ماده4_ تنظیم سند رسمی
1_4) به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهد که در ساعت ...... تاریخ / / در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ........... واقع در .................................................................. یا دفتر خانه‌ای که بانک و سازمان های تابعه ................... حاظر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند.
2_4) پس از حضور در دفتر خانه در صورتی که طرف مقابل حاظر نباشد طرف دیگر باید مراتب را کتباً به سر دفتر اعلام و نامه خود را در دفترثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه خواهد نمود. اگر خریدار حامل ثمن معامله به صورت وجه نقد باشد باید به رویت سر دفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد کپی آن را ضمیمه کند.
3_4) هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاظر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبتی معامله را بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصلی معامله انجام شده نمی‌زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد.
ماده 5_ فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ / / 14 ملک را با تابع و ملحقات به خریدار/ خریداران تسلیم کند. وجه‌التزام عدم تخلیه روزانه ...................... ریال است که در صورت عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.
ماده6_ شرایط آثار قرارداد
1_6) مخارج تنظیم سند حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر بر مبنای قیمت منطقه بندی بر عهده طرفین است.
2_6) در صورتی که برای انتقال قطعی ملک مورد مبایعه نامه ارائه هرگونه سندی لازم باشد فروشنده موظف به ارئه آن در دفتر خانه است.
6_3)پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقوقی و هم چنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله بر مبنای قیمت منطقه‌ای به عهده فروشندگان است.
4_6) فروشنده مکلف است آخرین قبوض آب برق و تلفن و گاز در صورت مستقل بودن و در غیر این‌صورت تسویه حساب با هیئات مدیره مسئول ساختمان را در دفتر خانه به خریدار تحویل نماید. پرداخت این وجوه تا تحویل مورد معامله بر عهده فروشنده، خواهد بود همچنین هزینه‌های قانونی دیگر از جمله جرائم ساختمانی، حق مرغوبیت، پذیره، حق مشرفیت عوارض، دیون به اشخاص ثالث- اخذ پایان کار، فک رهن و تفکیکی به عهده فروشنده می باشد.
5_6) فروشنده/فروشندگان اقرار نموده که معامله مشمول مصادره اموال، سرپرست در توقیف نبوده و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافع آن به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست. و در صورت رهن بودن مکلفند قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند چنان چه فروشنده، فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام نکنند خریدار می تواند با مراجعه به مرتهن، ملک را از رهن خارج کند و با امضاء این قرار داد،خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می گردد.
6_6) چنانچه خریدار به هر نحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف نماید موظف به پرداخت وجه الاتزام ...................... ریال است.که باید به طرف مقابل پرداخت گردد.
7_6) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد است. قرار داد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را باز گرداند.
8_6) در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن، مستحق‌الغیر بودن، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، غصبی بودن قانوناً قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل ..................ریال به عنوان خسارت و انتقال گیرنده بپردازد.
ماده7_ اسقاط خیارات
کلیه اخیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده8_ مقررات ناظر
این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود.
ماده9_ نسخ و تصدیق قرارداد
این قرار داد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شرایط آن در 9 ماده و ..........نسخه برابر تنظیم شده است و به امضاء طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضاء شده است.
محل امضاء و اثرانگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام‌خانوادگی و محل امضاء و اثرانگشت شاهد
نخست
محل امضاء و اثرانگشت خریدار/خریداران نام و نام‌خانوادگی و محل امضاء و اثرانگشت
شاهد دوم
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
