آنچه در این مقاله می خوانید:
معاملات وکالتی خطرناک است! شاید هنوز دقیقاً در خصوص سند وکالتی ملک ندانید اما به هر حال در دنیای امروز که یکی از مهمترین آرزوی هر شخصی خرید خانه است، بهتر است معاملات به صورت وکالتی دنبال نشود چون مشکلساز می شود.
این سند، نوعی سند بین فروشنده و خریدار است به این معنی که مقدمات و موانع توسط خریدار به واسطه این سند برطرف شود. بگذارید برای شما مثالی بزنیم. فرض کنید که یک ملک برای فروش وجود دارد و بین فروشنده و خریدار همه صحبت ها شده است و شرایط برای هر دو شخص مورد قبول است. حال سند ملک مورد نظر در رهن بانک است و یا توقیف شده است. در چنین شرایطی فروشنده به خریدار خود وکالت می دهد تا خریدار خودش مانع ایجاد شده را برطرف سازد. حال سوال اینجاست که چرا خریدار باید سند وکالتی ملک را قبول کند؟ مهمترین موضوع این است که قیمت چنین ملک هایی معمولاً ارزانتر و باب میل خریداران است.
می دانیم که معامله های وکالتی به معامله هایی گفته می شود که در آن فروشنده در زمان فروش سند را به نام خریدار نزده و به او وکالت می دهد تا کارهای انتقال سند را خودش پیش ببرد. این نوع از معامله ها فقط برای ملک نیست و شامل خرید و فروش خودرو هم می شود. حال گاه دیده می شود که سند اصلی وجود ندارد.
گاه سند درگیر جریمه های شهرداری است و یا به هر دلیل فروشنده مالیات را پرداخت نکرده است و این موضوع سبب می شود که به طور کلی تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی زمانبر و طولانی شود. بنابراین شاید در نگاه اول شما قیمت چنین خانه هایی را ارزان در نظر بگیرید اما در کل باید بدانید که هیچ ارزانی بی حکمت نیست و در نهایت خطرات و مشکلات زیادی پیش روی شما قرار می گیرد که اگر آنها را جدی نگیرید به مشکل برخورده و دچار مشکل می شوید.
خطرات زیادی برای معاملات ملکی وجود دارد که اگر به درستی بررسی نکنید احتمال اینکه گرفتار آنها شوید بسیار زیاد است.
حقیقت این است که در بسیاری از معاملات ملکی مثلاً خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می دهد و خریدار نیز بسیار خوشحال است که به او وکالت بلاعزل داده شده است و این تصور را دارد که وکالت بلاعزل به این معناست که خریدار هر زمان که بخواهد می تواند سند را به نام خود منتقل سازد!
این برداشت به کل اشتباه است پس بهتر است معنی درست وکالت بلاعزل را همین حالا در این بخش متوجه شوید تا شما هم در لیست مال باخته ها قرار نگیرید. منظور از بلاعزل این است که فروشنده شخصاً دیگر نمی تواند وکالت خود را فسخ نماید. اما بررسی ها و آمارها نشان می دهد که باز هم املاک فسخ چنین وکالت هایی وجود دارد. مثلاً در صورت مرگ و یا جنون یکی از طرفین، وکالت به طور کلی فسخ می شود حتی اگر بلاعزل باشد. بگذارید برای شما یک مثال بزنیم.
فرض کنید که شما خانه ای را به صورت وکالتی خریداری کرده اید و پیش از اینکه این سند وکالتی به سند قطعی تبدیل شود، فروشنده از دنیا برود، در چنین حالتی وکالت شما فسخ شده و به طور کلی دیگر این امکان را ندارید که خانه را به نام خود بزنید با اینکه پول خانه را پرداخت کرده اید و مثلاً سند وکالتی ملک نیز در دست شماست اما هیچ ارزشی ندارد!
در چنین حالتی راه نجارت تنظیم مبایعه نامه است و سبب می شود که ریسک به حداقل برسد. به این ترتیب فروشنده می بایست همزمان با وکالتنامه، مبایعه نامه نیز تنظیم کند. در این صورت حتی پس از مرگ فروشنده هم می توانید از مدرک مورد نظر استفاده کنید. البته که باز هم کمی درگیر کارهای دادگاه خواهید شد اما به طور کلی در نهایت وراث مجبور هستند که سند خانه را به صورت قطعی به نام شما بزنند. از یاد نبرید که وکالت ها پس از فوت به هیچ شرطی باقی نمی مانند.
بسیاری از افراد این تصور را دارند که وقتی وکالت بلاعزل برای آنها در نظر گرفته شده است یعنی مالکیت خانه خودبخود به آنها واگذار می شود. چنین تصوری اشتباه است. شما باید مراحل تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی را طی کنید و مشکلات و موانع مربوط به ملک را پشت سر بگذارید و سپس سند قطعی ملک را دریافت کنید. برای حل این مشکل باز هم مبایعه نامه تا حد زیادی به شما کمک می کند و برای اثبات مالکیت خانه استفاده می شود.
قسمت فاجعه سند وکالتی ملک دقیقاً همینجاست! بسیاری از افراد تصور می کنند که چون فروشنده به آنها وکالت بلاعزل داده است دیگر نمی تواند ملک را به شخصی دیگر معامله کند که این تصور به کل اشتباه است و یکی از مهمترین خطرات سند وکالتی ملک محسوب می شود. در واقع حتی با وجود سند وکالتی ملک از نوع بلاعزل باز هم فروشنده می تواند مورد وکالت یعنی انتقال سند رسمی را خودش دنبال نماید یعنی می تواند ملکی که سند وکالتی ملک آن در دست شماست به شخص دیگری به فروش برسد و خود فروشنده سند را قطعی کند! حال فکر می کنید وکالت نامه شما به چه دردی می خورد؟ هم پول خود را از دست داده اید و هم خانه مورد نظر از دست شما درآورده شده است.
در چنین حالتی چه باید کرد؟ کسانی که عملیات مشارکت در ساخت را در دنیا می کنند معمولاً فنون سند وکالتی ملک را به خوبی می شناسند اما چه خوب است که این اطلاعات توسط همه افراد بررسی شود. راه اول: روش اول این است که از فروشنده درخواست کنید که علاوه بر سند وکالتی ملک به شما مبایعه نامه نیز بدهد. در این صورت مالکیت خانه به شما انتقال می یابد.
یعنی اگر فروشنده باز هم ملک را به شخص دیگری بفروشند کار خود جرم بوده و به طور کلی معامله او باطل است. راه دوم: اگر روش اول به هر دلیلی پیش نرفت می بایست در وکالت نامه قید شود که حق فروش ملک توسط فروشنده سلب خواهد شد. در این صورت پس از اینکه سند وکالتی ملک به دست شما رسیده فروشنده دیگر نمی تواند خود شخصاً ملک را به فروش شخص دیگر برساند.
معاملات وکالتی معمولاً با اختلافات زیادی همراه هستند. به طور کلی در معاملات وکالتی، گاهی فروشنده پس از دریافت پول از معامله، به حرف خود عمل نمی کند و قیمت قبل را فراموش کرده و از شود مبلغ بیشتری برای خانه می خواهد یا اینکه منکر می شود که کل پول را از خریدار دریافت کرده است. حال فرض کنید شما وکالت بلاعزل ارید و به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنید تا سند را به اسم خودتان بزنید، در چنین حالتی فروشنده باز هم می تواند به دادگاه رفته و شکایت تنظیم کند و هزینه ملک را از شما بخواهد! بنابراین بسیار مهم است که سند وکالتی ملک به همراه تنظیم مبایعه نامه باشد تا مشکلات این چنینی به حداقل برسد و شخص نتواند به نوعی برای خریدار خطر ایجاد کند.
آیا امکان توقیف ملک پس از فروش وکالتی وجود دارد؟ بله!! این امکان وجود دارد که به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله ایجاد شود و در نهایت ملک فروشنده توقیف شود. یکی از مثال هایی که همیشه زده می شود این است که مثلاً در لابلای معاملات وکالتی، فروشنده با همسر خود به مشکل بر می خورد و همسر او مهریه را به جا می گذارد و در نهایت حکم دادگاه توقیف ملک مورد نظر است. در این صورت مبایعه نامه می تواند اثبات کند که پیش از تاریخ دادگاه از مالکیت فروشنده خارج شده است و شرایط توقیف برای آن وجود ندارد. آیا خانه وکالتی بخریم یا خیر؟
به طور کلی سند وکالتی ملک یک سند خطرات در خرید و فروش محسوب می شود اما وجود مبایعه نامه تا حدودی می تواند جلوی مشکلات را بگیرد. باز هم خودتان می دانید! آیا وجود مبایعه جلوی همه مشکلات را در معاملات وکالتی می گیرد؟ خیر! اینطور نیست که فکر کنید با تنظیم مبایعه نامه دیگر همه چیز به درستی اجرا می شود و مشکلی نخواهد بود این تصور اشتباه است. چرا افراد به سراغ سند وکالتی ملک می روند؟ اغلب به دلیل قیمت ارزانتر ملک این ریسک صورت می گیرد.
اگر به هر دلیلی معاملات وکالتی را انتخاب کنید و به طور کلی به دنبال سند وکالتی ملک هستید پیشنهاد ما به شما این است که مبایعه نامه را یک امر ضروری بدانید چون سند وکالتی ملک بدون وجود این گواهی هیچ فایده ای برای شما ندارد و در نهایت مال باخته خواهید شد. تا جای ممکن در مشاوره حقوقی املاک پیشنهاد می شود که از سند وکالتی ملک دوری شود تا مشکلات احتمالی به حداقل برسد و شخص بتواند شرایط را به خوبی پیش ببرد.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
