آشنایی با قوانین

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر

حق سرقفلی در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

همیشه در عالم تجارت قوانین خاصی وجود دارد. شما با توجه یا عدم توجه به آن ها می توانید بار بسیار بزرگی را از دوش تجار بردارد. و یا برعکس به آن ها تحمیل نماید. از آنجایی که روابط بین خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر نیز از این قائده مستثنی نیست در گفتار پیش رو تصمیم داریم به تشریح معنای وازه سرقفلی (تعریف و تفاوت سرقفلی  و مالکیت ) و موضوع سرقفلی در روابط موجر و مستاجر بپردازیم.

سرقفلی چیست ؟

ابتدا برای روشن تر شدن موضوع در نزد خوانندگان عزیز معنی لغوی سرقفلی را بیان خواهیم کرد. در معنی لغوی برداشت شده از واژه سرقفلی در فرهنگ فارسی معین این گونه می آید که: سرقفلی چیزی است که از کرایه دار سوای کرایه حویلی یا دوکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست. حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند بجهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و … .

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر
سرقفلی در روابط موجر و مستاجر

اما غیر از معنای لغوی باید دانست که در عالم حقوق این واژه به چه معنا است. پولی که در قدیم از اجاره‌کننده محل توسط صاحب سند ملک دریافت می‌شد و به واسطه آن حق اجاره‌دادن مجدد ملک تجاری یا راه اندازی کسب و کار در آن به طرف دوم داده‌می‌شد معنی ساده سرقفلی است.

نحوه محاسبه سرقفلی و طی این حق، طرف اجاره کننده ملک حق داشت ملک تجاری مورد تصرف خود را برای کسب و کار خود اختصاص داده یا به شخص دیگری اجاره دهد و یا حتی این حق را بفروشد. یعنی در اجرای این قانون ملک دارای دو صاحب است. مالک اول آن همان صاحب سند است و مالک دوم شخصی است که سرقفلی محل تجاری را خریده است.

مطالعه این مقاله   آنچه در مورد دعاوی سه گانه تصرف باید بدانید!

حال در این بین گاهی حق کسب و پیشه با سرقفلی به اشتباه یکسان تلقی می شود. برای از بین بردن ابهام لازم است که این حق را نیز تعریف کنیم.

حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی

تصور کنید که یک مستاجر به مدت دو سال یا بیشتر از آن، در ملکی که تحت اجاره خود دارد کسب و کاری راه بیندازد که به موجب این شهرت و اعتبار خاصی به آن ملک تجاری بخشیده شود و ارزش ملک افزایش پیدا کند. مثلا طلا فروشی در یک مغازه به مدت طولانی بوده و باعث شهرت آن ملک شده‌است.

یا اینکه در زمان استقرار بانکی در یک محل اعتبار آن محل تا حدی افزایش پیدا کرده‌است که حتی در موقع آدرس‌دادن به مکان قرارگیری بانک استناد شده‌باشد. در این صورت مستاجر از نظر قانونی حق دارد موقع تخلیه فوری ملک این حق را از مالک طلب نماید.

باید توجه کرد که این حق پس از گذشت زمان ایجاد می شود. و در مورد ملک تجاری که به صورت صفر یا نوساز است یا به کسب و کار جدیدی اختصاص پیدا کرده است صدق نمی کند.

در این بین اگر حق اجاره به غیر از مستاجر صلب نشده باشد او می تواند به شخص ثالثی ملک را واگذار نماید و در صورت اسقاط حق واگذاری فقط اجازه مطالبه حق کسب و پیشه را دارد.

مطالعه این مقاله   تمام اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک!

اگرچه حق کسب و پیشه در سال 1356 در قانون ورود پیدا کرده‌است. اما براساس قانون بین موجر و مستاجر سال 1376 دیگر اثری از قانون فوق نبوده و فقط به سرقفلی اشاره شده‌است.

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر
حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی

چه زمانی مستاجر می تواند سرقفلی را طلب کند

در نظر داشته باشید که مبلغ سرقفلی ملک تجاری در زمانی که مقرر شود و در پایان قرارداد می تواند توسط مستاجر یا صاحب سرقفلی مطالبه شود و در غیر این صورت مالک سرقفلی حق واگذاری محل را به غیر دارد. در مورد سرقفلی این حق می تواند در همان ابتدای امر به وجود بیاید. چون در همان زمان مبلغ پرداخته‌شده و ایجاد حق می نماید.

ولی در مورد حق و کسب و پیشه این حق پس از گذشت زمان به وجود می آید. بنابراین نمی توان حق آن را در همان ابتدای کار در قرارداد اسقاط کرد. در آخر کار نیز بر اساس نظر کارشناس که میزان آن را مشخص می کند قابل مطالبه است.

نکات مهم در قرارداد موجر و مستاجر

 

در نظر داشته‌باشید که معنا و مفهوم سرقفلی با میزان مبلغ رهن که به ودیعه نزد صاحب ملک می‌ماند اشتباه گرفته‌نشود. چون پرداخت مبلغ سرقفلی حقی را به همین نام برای مستاجر ایجاد می کند و در ادامه تابع قوانین حاکم بر آن می شود.

در نوشتن هر گونه قراردادی مخصوصا اجاره مطمئن شوید، قسمت هایی در قرارداد وجود دارد که اگر در موقع ثبت قرارداد خط نخورند می توانند تبعات قانونی برای شما به همراه بیاورند پس باید با اصول فسخ قرارداد اجاره ملک تسلط کامل را داشته باشید.

مطالعه این مقاله   اظهارنامه قضایی چیست و نحوه تنظیم آن چگونه است؟

اجاره محل توسط یک نفر در طولانی مدت حق کسب و پیشه را ایجاد می نماید. استقرار مستاجر در کوتاه مدت باعث استقرار حق نمی شود. لذا به مدت قرارداد توجه کنید.

حق سرقفلی فقط برای املاک تجاری(مغازه، دکان) برقرار است و املاک مسکونی یا اداری دارای این حق نیستند.مبلغ یا مقدار حق سرقفلی مورد معامله همیشه به صورت نوافقی مشخص می شود.

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر
نکات مهم در قرارداد موجر و مستاجر

قبل از واگذاری ملک به مستاجر هر کجا نامی از مالک آورده‌شود منظور همان مالکیت عین و منافع آن است. اما بعد از سپردن سرقفلی به شخص دیگر، فقط مالک عین مال است و منافع به مستاجر تعلق دارد. مستاجر حتی اگر سرقفلی را به مالک یا موجر پرداخت نکرده باشد و حق اجاره به غیر را داشته باشد می توان با دریافت مبلغ سرقفلی ملک را به شخص دیکری واگذار نماید.

اگر موجر از مستاجر بخواهد که ملک مورد تصرف خود را زودتر از زمان پایان قرارداد تخلیه نموده و تحویل دهد، مستاجر اجازه مطالبه مبلغ سرقفلی را از او دارد. در صورت عدم دریافت وجه به صورت مسالمت آمیز می تواند در محاکم قضایی طرح دعوی نماید.

دانلود تنظیم دادخواست مطالبه حق سرقفلی تنظیم دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه
در صورت بروز مشکل حقوقی مس توانید با تیم مشاوره حقوقی محموعه املاک داران در ارتباط باشید همچنین می‌توانید با مراجعه به صفحه تماس با ما مشکل خود را از کارشناسان ما بپرسید.
مشاهده بیشتر

تحریریه املاک داران 3

ما در تیم تولید محتوای املاک داران در تلاش هستیم تا بهترین مقالات آموزشی در زمینه مشاورین املاک، مسائل حقوقی و سرمایه گذاری در بازار مسکن را برای شما فراهم کنیم.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا