معاوضه ملک اعم از آپارتمان، زمین و تجاری

آنچه در این مقاله می‌خوانید:

 

معاوضه ملک یکی از گزینه های پیشنهادی برای تبدیل ملک به نقدینگی بیشتر در این روزهای رکود بازار است. ولی این نوع معامله برخلاف اینکه ساده به نظر می آید بسیار پر خطر است و قوانین منحصر به خود را دارد. دانستن این قوانین در تصمیم گیری بهتر به شما کمک بسزایی خواهد کرد.

همه ما در مورد داد و ستد اجدادمان مطالبی را شنیده‌ایم. با اینکه هزاران سال از آن زمان گذشته ولی هنوز داد و ستد در بین افراد جامعه در جریان است. حتی در جامعه امروزی نیز تمام زندگی ما از راه داد وستد می‌گذرد. البته بایستی نقش واسطه ای به نام  پول، کارت های اعتباری، ارز دیجیتال و... را نیز در نظر بگیرید. در واقع این عوامل، همگی همان واسطه هایی هستند که باعث تبدیل داد و ستدهای سنتی به صورت مدرن و امروزی شد.

با تمام این تفاسیر هنوز هستند کسانی که علاقه به داد و ستد به همان روش قدیمی دارند. اگر سری به آگهی های دیوار، شیپور و دیگر سایت های تبلیغاتی بزنید با این دسته از موارد به راحتی رو به رو خواهید شد. در این سایت ها از معاوضه پرنده با لباس گرفته تا معاوضه ملک با ملک یا حتی خودروی سواری به چشم می خورد! با مقاله معاوضه ملک چیست در املاک داران همراه باشید تا با قوانین مربوط به معاوضه آشنا شوید.

دانلود نمونه قرارداد معاوضه 

معاوضه ملک

چرا معاوضه به جای خرید و فروش

قبل از اینکه بخواهیم به صورت تخصصی درباره معاوضه ملک صحبت کنیم، ابتدا باید بدانیم چرا اغلب افراد ترجیح می‌دهند به جای روش های متداول خرید و فروش از روش قدیمی معاوضه استفاده کنند؟ دلیل اصلی این انتخاب این است که فروشنده تمایل دارد دارایی خود مانند خانه یا ماشین را با چیزی که قابلیت نقد شوندگی بیشتری داشته باشد، معاوضه کند: مثلا آپارتمان با خودرو، زمین مسکونی با چند آپارتمان، آپارتمان با مصالح ساختمانی، معاوضه زمین با زمین، معاوضه آپارتمان با زمین و از این دست معاملات.

در این نوع معامله ها این امکان وجود دارد که حتی مالکیت یک مجتمع مسکونی چند واحدی با ارزش میلیاردها تومان، بدون انتقال حتی یک ریال به حساب بانکی فروشنده، به خریدار منتقل شود. این کار علاوه بر نقد شوندگی بیشتر، راحتی بیشتری به همراه دارد. ضمنا با این کار هم در هزینه های مالی و هم در وقت صرفه جویی می‌شود.

یکی دیگر از مزایای این گونه معاملات ان است که چون ارزش پول به شدت رو به کاهش است، مبادله کالاها با پول نگرانی های زیادی را برای صاحبان آن ها ایجاد می کند. اما وقتی دو کالا مانند دو خانه با هم مبادله و یا معاوضه شوند دیگر ارزش پولی مطرح نیست و عملا نگرانی خاصی را ایجاد نمی کند.

معاوضه ملک

امروزه با توجه به رکود بازار املاک، انتخاب روش معاوضه ملک به انتخابی بسیار درست و متداول در بین صاحبان املاک تبدیل شده است. معاوضه در لغت به معنای داد و ستد یا مبادله است. اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقد قراردادی گفته می‌شود که طی آن یکی از طرف های قرارداد، در ازای مالی ( در اینجا به معنای پول می باشد )، مال دیگری از طرف مقابل می‌گیرد. به عنوان مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند، این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود و آن را خرید و فروش نمی‌دانند.

اما بهتر است برای معاوضه به مشاوران املاک با تجربه و مورد اعتماد رجوع کنید و یا از مشاوره حقوقی املاک در املاک داران مشورت بگیرید.

قوانین معاوضه ملک

شاید فکر کنید چون معاوضه با خواست و تمایل دو طرف است، نیازی به قانون یا مراجعه به قانونگذار ندارد. ولی باید بگوییم که این تصور کاملا اشتباهی است. معاوضه املاک نیز مانند هر نوع معامله قانونی و رسمی دیگر، باید با پشتوانه یک قرارداد کاملا رسمی انجام شود تا در صورت درخواست مراجع قانونی، و یا بروز اختلاف در معامله، قابلیت استناد داشته باشد.

در عقد قرارداد معاوضه ملک ، باید چند ویژگی را رعایت کنیم که در ادامه عنوان شده‌ است. دقت داشته‌ باشید که این ویژگی‌ها لازمه اصلی و اولیه برای عقد قرارداد است :

1- معاوضه عقد لازم است؛ به این معنا که برای فسخ معاوضه ملک ، اراده و خواست هر دو طرف معامله نیاز است.

2- معاوضه عقد معوض است؛ یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

3- معاوضه عقد تملیکی است. به این معناست که طرفین عقد، هر یک مالی را از دست‌داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

با توجه به شرایط بالا باید به این مورد توجه کنید که در عقد قرارداد معاوضه، امکان فسخ یکطرفه معامله تحت هیچ شرایطی وجود ندارد و دو طرف معامله باید برای فسخ قرارداد رضایت کامل را داشته باشند. همچنین انتقال مالکیت بین دو طرف باید به صورت همزمان صورت بگیرد.

دانلود نمونه قرارداد معاوضه 

اوصاف عقد معاوضه

  • هنگام عقد قرارداد معاوضه با سه مسئله رو به رو می شوید، که بهتر است از قبل با آن‌ها آشنا شوید.

  • عقد لازم است. این جمله به این معنی است که برای فسخ معاوضه اراده هر دو طرف معامله نیاز است.

  • عقد معوض است. یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

  • عقد تملیکی است. به این معناست که طرفین، هریک مالی را از دست‌داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

نمونه قرارداد معاوضه ملک

شما بایستی تمامی اطلاعات را به صورت کامل در فرم قرارداد معاوضه ملک درج نمایید. به همین منظور در اینجا نمونه قرارداد معاوضه کلی و نمونه قرارداد معاوضه آپارتمان آوردیم تا بدانید چه اطلاعاتی برای تکمیل آن لازم است. 

نمونه قراداد معاوضه

ماده 1- طرفین قرارداد ( که در این قراداد با نام معاوض و متعاوض مشخص گردیده است.)

معاوض: خانم/آقای .................فرزند .................. به شماره شناسنامه ................. کد ملی .................. شماره ثابت ................ شماره همراه .................. آدرس ..................

متعاوض: خانم/آقای ............... فرزند ................ به شماره شناسنامه .................. کد ملی .................. شماره ثابت ................ شماره همراه .................. آدرس ..................

ماده 2- عوضین ( که از طرف متعاوض به معاوض در برابر عوض داده شده انتقال می یابد.)

الف: مورد عوض عبارت است از .............................

ب: مورد معوض عبارت است از ............................

ماده 3- ارزش عوضین

مبلغ ........................ ریال معادل ........................ تومان است و طرفین اقرار نمودند که هیچ گونه وجه یا مالی به عنوان مابه التفاوت ارزش عوضین به یکدیگر تادیه یا تسلیم ننموده اند و هر گونه دعوای احتمالی را در این خصوص اسقاط کرده و با صلح خاتمه می دهند.

ماده 4- فسخ قرارداد

طرفین کلیه خیارات از جمله خیار عیب و غبن هرچند فاحش و افحش را از خود ساقط نمودند.

ماده 5- وثیقه ها و تضمین ها

معاوض/متعاوض متعهد گردید جهت تضمین انجام تعهدات خود یک فقره چک/ سفته به شماره .......................... مبلغ .......................... ریال معادل ......................... تومان به عهده بانک ..................... به معاوض/متعاوض تحویل دهد.

ماده 6- شروط قرارداد

1-کالای مورد عوض در تاریخ ........................... به متعاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی متعاوض و رسید عادی متعاوض برای اثبات آن کفایت می نماید.

2-کالای مورد معوض نیز در تاریخ .................... به معاوض تحویل داده خواهد شد و رسید عادی معاوض برای اثبات معاوضه آن کفایت می نماید.

ماده 7- حوادث غیر مترقبه

گاهی بر اثر بروز حوادث غیر مترقبه، اجرای قرارداد مختل می شود. در چنین شرایطی پس از رفع حادثه مذکور، هر یک از طرفین موظف هستند که در اسرع وقت نسبت ایفای تعهدات قرارداد خود اقدام نمایند.

ماده8- حل اختلاف

از طریق مذاکره و سازش حل و فصل در صورت بروز اختلاف در تعبیر مفاد قرارداد و یا نحوه اجرای آن، موضوع بدوا خواهد شد. در صورت عدم حصول سازش، موضوع به داوری خانم/آقای ......... به آدرس................... ارجاع داده می شود. سپس نسبت به حل و فصل مشکل اهتمام ورزیده و در غیر این صورت به مراجع قضایی ارجاع داده خواهد شد. 

ماده9- نسخه های قرارداد

این قرارداد مشتمل بر نه ماده در تاریخ ............... به تعداد ................ نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید. 

نمونه قراداد معاوضه آپارتمان و واحد مسکونی

قراداد حاضر در تاریخ ................. بین .................. به نمایندگی .................... که از این پس سازمان نامیده می شود و ....................... فرزند ...................... به شماره شناسنامه .................... صادره از ................. که از این پس مالک نامیده می شود، به شرح موارد آتی منعقد گردید.

ماده1- عوضین قرارداد

الف: شش دانگ ................... واحد مسکونی به مساحت ................... متر مربع به پلاک ثبتی ................. فرعی از ................... اصلی واقع در .....................  به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایر حقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به مالک بوده و از این پس عوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به سازمان واگذار و منتقل گردید. 

ب: شش دانگ .................... واحد مسکونی به مساحت تقریبی ..................... متر مربع واقع در ....................... به انضمام حق امتیاز آب، برق و سایر حقوق و ملحقات و منضمات عرفی آن که متعلق به سازمان بوده و از این پس معوض نامیده می شود، به موجب این قرارداد به مالک واگذار و منتقل گردید.

تبصره: در ازای عوض، .................... واحد دیگر به مساحت ..................... متر مربع واقع در ......................... به عنوان معوض به مالک واگذار و منتقل گردید.

ماده2- تعهدات مالک

1-مالک متعهد گردید ظرف مدت.................... روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر نسبت به تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان در دفترخانه ای که از سوی سازمان تعیین می شود، اقدام نماید.

2-مالک متعهد به حضور در دفترخانه مطابق بند فوق است، در صورتی که مشار الیه در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نگردد یا حضور او با توجه به نقض مدارک به منزله عدم حضور تلقی گردد، به ازای هر روز تاخیر، پانصد هزار ریال به عنوان خسارت تعیین و تا زمان تنظیم سند رسمی عوض به نام سازمان، محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد. 

تبصره: تشخیص عدم حضور مالک به عهده دفترخانه مورد نظر است.  

3-مالک متعهد گردید ظرف مدت .................... روز پس از تنظیم سند رسمی نسبت به تحویل و تخلیه عوض اقدام نماید. 

تبصره: در صورت تاخیر در تخلیه و تحویل عوض در موعد مقرر، مالک متعهد گردید به ازای هر روز تاخیر، مبلغ یکصد هزار ریال در وجه سازمان پرداخت نماید. پرداخت مبلغ مذکور مانع از اقدام قانونی سازمان برای تخلیه عوض از طریق مقامات قضایی نخواهد بود.

4-پرداخت هر گونه عوارض و مالیات متعلق به عوض تا تاریخ تنظیم سند رسمی آن به نام سازمان 

5-پرداخت پنجاه درصد از هزینه های لازم برای تنظیم سند رسمی عوض و معوض

6-مالک متعهد گردید پس از اعلام سازمان مبنی بر آماده شدن معوض، حداکثر ظرف مدت یک هفته جهت تحویل گرفتن معوض به سازمان مراجعه نماید. مالک ضمن قراداد حاضر به سازمان وکالت داد تا در صورت عدم مراجعه و تاخیر بیش از یک ماه جهت تحویل گرفتن معوض، سازمان هر گونه اقدام قانونی را بنا به صلاح دید خود، بدون مراجعه به مراجع قضایی در خصوص معوض انجام دهد.

7-مالک متعهد گردید پس از اعلام سازمان مبنی بر فراهم بودن موجبات تنظیم سند رسمی معوض، حداکثر ظرف 10 روز نسبت به تسویه حساب نهایی با سازمان اقدام و مقدمات لازم جهت انتقال رسمی معوض به نام خود را فراهم آورد. در غیر این صورت متعهد گردید تمامی هزینه های متعلقه ناشی از تاخیر در مراجعه برای تنظیم سند رسمی معوض را بر حسب اعلام سازمان به صورت نقدی پرداخت نماید.

ماده3- تعهدات سازمان

1-تحویل معوض به مالک ظرف مدت ................... روز پس از ابلاغ قرارداد حاضر 

2-تنظیم سند رسمی معوض به نام مالک پس از تحویل عوض و فراهم شدن موجبات تنظیم سند رسمی 

3-پرداخت تمامی هزینه های لازم به منظور برقراری انشعابات آب، برق، گاز معوض و همچنین هر گونه عوارض و مالیات قانونی متعلقه به معوض تا تاریخ تحویل آن به مالک

4-پرداخت پنجاه درصد هزینه های لازم برای تنظیم سند رسمی معوض و عوض 

ماده4- شرایط خصوصی 

1-تحویل عوض و معوض با تنظیم صورت جلسه خواهد بود.

2-تمامی خیارات قانونی از مالک سلب و اسقاط گردید.

3-در صورتی که مالک به تعهدات خود مطابق قرارداد حاضر عمل نکند، سازمان می تواند قرارداد حاضر را فسخ نماید. در این صورت مالک ملکف است به میزان 50 درصد قیمت روز عوض به عنوان وجه التزام در وجه سازمان پرداخت نماید. 

4-مبلغ ....................... ریال معادل ...................... تومان وام بانکی به مالک تعلق می گیرد و مالک موظف است به محض صدور معرفی نامه توسط سازمان خطاب به بانک عامل، نسبت به اخذ وام اقدام و پرداخت اصل و فرع آن را تعهد نماید. در صورتی که مالک در مهلت تعیین شده از سوی بانک عامل جهت انجام مراحل اخذ وام به بانک مراجعه ننماید، پرداخت کلیه جریمه ها و خسارات متعلقه به عهده مالک خواهد بود. 

ماده 5-نشانی طرفین

نشانی سازمان:................... نشانی مالک:..................... تلفن: ........................

عقد بیع چیست ؟

قراردادی که در معاملات املاک بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد، "عقد بیع" است که تشابهات و تفاوت هایی با عقد معاوضه دارد. در لغت بیع به معنی خریدن و فروختن است. اما طبق تعریف ماده ۳۳۸ قانون از بیع، بیع عبارت است از انتقال مالکیت به عوض مشخص. در عرف، عقد بیع همان قولنامه‌ ای است که شما در هنگام خرید یا فروش املاک امضا می‌کنید. طبق قولنامه امضا شده توسط دو طرف، طرفین تعهد می کنند که ظرف مدت معینی ( زمان مشخص شده حتما معین باشد نه حدودی)، شرایط انتقال مالکیت موضوع قولنامه را فراهم و در اصطلاح حقوقی، آن را به مبایعه نامه تبدیل کنند.

قابل به ذکر است که در صورت بروز اختلاف، محاکم حقوقی تفاوتی ببین قولنامه و مبایعه نامه قائل نیستند و بیشتر به اجزا و ارکان متن قرارداد توجه می کنند. بر این اساس، چنانچه در متن قولنامه اشاره به شرایط "عقد خارج لازم"  شده‌ باشد، قولنامه در حکم مبایعه نامه خواهد بود و می توان به استناد آن، طرفین را به اجرای تعهدات مندرج در آن ملزم نمود. در غیر این صورت، عدم ایفای تعهدات قولنامه، مسئولیتی متوجه ناقض تعهد نخواهد کرد و قولنامه قابل فسخ یکطرفه است. مگر اینکه شرایطی برای تضمین تعهدات تعیین شده‌ باشد.

 

دانلود نمونه قرارداد معاوضه 

معاوضه ملک

عقد بیع چه تفاوتی با معاوضه ملک دارد ؟

یکی از موارد مهمی که وجود دارد این است که شما باید بتوانید تفاوت عقد بیع و معاوضه ملک را تشخیص دهید.

اگر در متن قرارداد نوشته‌ شده، انتقال مالکیت موضوع قرارداد بدون رد و بدل هر گونه امتیاز دیگری باشد، این مبادله در حکم معاوضه محسوب خواهد شد. یعنی در این نوع از قرارداد، ارزش موضوعات قرارداد با چیز دیگری (از جمله پول) سنجیده نشده و صرفا توافق طرفین، ملاک عمل است. (به عبارت دیگر در اینگونه قراردادها چیزی جز کالا جا به جا نخواهد شد.)

اما اگر یکی از موضوعات به عنوان ثمن (مبلغ یا قیمت) معامله قید شود، معامله تبدیل به عقد بیع می‌شود و تابع شرایط آن ( نوشته شده در قرارداد) خواهد بود. مثلا اگر در متن قرارداد معاوضه نامه قید کنید که دو قطعه زمین به عنوان ثمن معامله یک باب خانه ویلایی به فروشنده پرداخت خواهد شد، قرارداد شما تبدیل به عقد بیع شده و تحت قوانین حاکم بر آن قرار خواهد گرفت. در این مورد، باید تنها به این نکته اکتفا شود که دو قطعه زمین با یک باب خانه ویلایی معاوضه شده است. بدون هیچ گونه اشاره به ارزش روز هر یک از موارد معاوضه.

علاوه بر موارد بالا اگر اضافه بر معاوضه دارایی های طرفین، مبلغی نیز بعنوان سرانه به یکی از طرفین قرارداد پرداخت شود، باز هم شرایط عقد معاوضه نقض شده و قرارداد تبدیل به عقد بیع خواهد شد.

نکته دیگری که باعث بروز تفاوت عمده بین عقد بیع و عقد معاوضه می شود، موضوع مورد معامله است .در عقد بیع، موضوع مورد معامله باید حتما "عین" باشد. یعنی مالی که وجود خارجی داشته و قابل لمس و ادراک باشد (مثل ملک، خودرو، حیوان، ...). اما در عقد معاوضه، می توان منفعت یا حق مالی را هم بعنوان موضوع قرارداد، لحاظ کرد (مثل اجاره ماهیانه، دریافت خدمات، مشارکت در ساخت، ...). بنابراین برای مثال شما می توانید اجاره یک سال یک واحد آپارتمان را با یک دستگاه اتومبیل معاوضه کنید.

چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود؟

  • دراین نوع قرارداد هم مانند دیگر قراردادها اولین موردی که درج می شود مشخصات کامل  طرفین و تاریخ دقیق روز عقد قرارداد است.

  • در قسمتی تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل دو طرف معامله، متراژ، آدرس و... باید نوشته شود و عوض و متعوض مشخص شود.

  • توافقات و تعهداتی که دو طرف قرارداد به هم داده‌اند از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … در قرارداد ذکر می‌شود.

  • شیوه‌ها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.

  • نشانی دقیق طرفین معامله از موارد ضروری است و مالکین مکلف‌اند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند.

  • تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر و توسط دو طرف معاوضه به امضا می‌رسد.

نکات حقوقی معاوضه ملک

  • اگر ملک مورد معاوضه دارای وام به طور مثال وام مسکن باشد، ممکن است بانک مالک را برای فروش ملک، قبل از به پایان رسیدن دوره وام، جریمه کند. البته شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف متفاوت است. بنابراین بهترین راه این است که مالک ابتدا با کارشناس مالیاتی و مشاور املاک و امور مالی مشورت کند.

  • هنگام معاوضه ملک از صحت و درستی هویت شخصی طرف قرارداد اطمینان حاصل شود. حتما مدارک شناسایی طرف مقابلتان را چک کنید و مطمئن شوید صاحب ملک خود ایشان است.

  • پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر حتما بررسی شود؛ البته در صورت سند‌ دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد.

  • در صورتی که ملک معاوضه ای از نوع ورثه ای باشد، مدارک انحصار وراثت، تسویه مالیاتی و حضور کلیه وراث یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است.

  • از معامله املاک فاقد سند خود‌داری کرده و عقد قرارداد حتما در بنگاه‌های معاملاتی معتبر انجام شود. قبل از عقد قرارداد کد رهگیری املاک را حتما از ایشان بخواهید و اعتبار آن را بررسی کنید. همچنین به جهت خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان در املاک داران سفارش خود را ثبت نمایید تا در صورتی که ملکی با مشخصات مورد علاقه شما هماهنگ باشد، به شما معرفی گردد.

 

معاوضه ملک

نحوه محاسبه کمیسیون معاوضه ملک

در رابطه با چگونگی محاسبه کمیسیون معاوضه ملک در اتحادیه مشاورین املاک اطلاعاتی تعیین نشده است. بنابراین قطعا برای شما این سوال پیش می آید که چگونه باید کمیسیون تهاتر ملک را محاسبه نمود؟ در حقیقت نرخ کمیسیون معاوضه ملک بستگی به قیمت املاک در بازار دارد.

به طور مثال اگر قرار است دو ملک را با هم تعویض کنید ولی ارزش یکی بالاتر از دیگری است، بایستی مابه التفاوت پرداخت شود. بنابراین حق کمیسیون معاوضه دو ملک بر اساس قیمت ملک با ارزش بالاتر محاسبه می گردد.

جمع بندی

تهاتر یکی از نکاتی است که هم بار حقوقی زیادی دارد و هم در بازار همسان با معاوضه کاربرد دارد. به همین دلیل در بازار املاک نیز امروزه از این اصطلاح به جای معاوضه استفاده می شود. در واقع افت ارزش پول، پایین بودن مقدار نقدینگی، افزایش قیمت املاک و پایین بودن قدرت خرید افراد جامعه، بیشتر معاملات را به سمت معاوضه ملک سوق می دهد. تهاتر در املاک داران یکی از روش های متداول است و از این طریق به خریدار و فروشنده کمک می شود تا معاملات خود را به بهترین شکل انجام دهند.

همانطور که در بالا گفتیم در وضعیت رکود اقتصادی و بازار این روزهای ایران، معاوضه یکی از گزینه های بسیار خوب محسوب می‌شود. برای دسترسی به موارد معاوضه ای گشت و گذار در فضای مجازی را فراموش نکنید. بنابراین برای خرید و فروش آپارتمان در اصفهان و تهاتر ملک با کارشناسان فروش ما در املاک داران در ارتباط باشید.