در حال بارگذاری...

معاوضه ملک چیست ؟

در این مقاله می‌خوانید:

 

معاوضه ملک یکی از گزینه های پیشنهادی برای تبدیل ملک به نقدینگی بیشتر در این روزهای رکود بازار است. ولی این نوع معامله برخلاف اینکه ساده به نظر می آید بسیار پر خطر است. دانستن  این قوانین در تصمیصم گیری بهتر به شما کمک بسزایی خواهد کرد.

همه ما در مورد دادو ستد اجدادمان مطالبی را شنیده‌ایم. با اینکه هزاران سال از آن زمان گذشته ولی هنوز دادو ستد در بین افراد جامعه در جریان است. حتی در جامعه امروزی نیز تمام زندگی ما از راه دادوستد می‌گذرد. البته با در نظر گرفتنِ نقش واسطه ای به نام پول. پول، کارت های اعتباری، ارز دیجیتال و... همگی همان واسطه هایی هستند که باعث شدند داد و ستدهای اجدادمان به صورت مدرن و امروزی شود.

با تمام این تفاسیر هنوز هستند کسانی که علاقه به دادو ستد به همان روش قدیمی دارند. اگر سری به آگهی های دیوار، شیپور و دیگر سایت های تبلیغاتی بزنید با این دسته از موارد به راحتی رو به رو خواهید شد. در این سایت ها از معاوضه پرنده با لباس دیده‌می‌شود تا معاوضه ملک با ملک یا حتی خودروی سواری! نوشتار معاوضه ملک چیست در املاک داران، شما را با قوانین مربوط به معاوضه آشنا خواهد کرد.

 

معاوضه ملک

چرا معاوضه به جای خرید و فروش

قبل از اینکه بخواهیم به صورت تخصصی درباره معاوضه ملک صحبت کنیم ابتدا باید بدانیم دلیل اصلی اینکه افراد ترجیح می‌دهند به جای خرید و فروش، که روش متداول این روزهاست، از روش قدیمی معاوضه استفاده کنند، چیست.

دلیل اصلی این انتخاب این است که فروشنده تمایل دارد دارایی خود مانند خانه یا ماشین را با چیزی که قابلیت نقدشوندگی بیشتری داشته باشد، معاوضه کند: مثلا آپارتمان با خودرو، زمین مسکونی با چند آپارتمان، آپارتمان با مصالح ساختمانی و از این دست معاملات. در این نوع معامله ها این امکان وجود دارد که حتی مالکیت یک مجتمع مسکونی چند واحدی با ارزش میلیاردها تومان، بدون انتقال حتی یک ریال به حساب بانکی فروشنده، به خریدار منتقل شود. این کار علاوه بر نقدشوندگی بیشتر، راحتی بیشتری به همراه دارد. ضمنا با این کار هم در هزینه های مالی و هم در وقت صرفه جویی می‌شود.

یکی دیگر از مزایای این گونه معاملات ان است که چون ارزش پول به شدت روبه کاهش است، مبادله کالاها با پول نگرانی های زیادی را برای صاحبان آن ها ایجاد می کند. اما وقتی دو کالا مانند دو خانه با هم مبادله و یا معاوضه شوند دیگر ارزش پولی مطرح نیست و عملا نگرانی خاصی را ایجاد نمی کند.

معاوضه ملک

امروزه با توجه به رکود بازار املاک، انتخاب روش معاوضه ملک به انتخابی بسیار درست و متداول در بین صاحبان املاک تبدیل شده است. معاوضه در لغت به معنای دادو ستد یا مبادله است. اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقد قراردادی گفته می‌شود که طی آن یکی از طرف های قرارداد، در ازای مالی ( در اینجا به معنای پول می باشد )، مال دیگری از طرف مقابل می‌گیرد. به عنوان مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود و آن را خرید و فروش نمی‌دانند.

اما بهتر است برای معاوضه به مشاوران املاک باتجربه و مورد اعتماد رجوع کنید و یا از مشاوره حقوقی املاک در املاک داران مشورت بگیرید.

قوانین معاوضه ملک

شاید فکر کنید چون معاوضه با خواست و تمایل دو طرف است، نیازی به قانون یا مراجعه به قانونگذار ندارد. ولی باید بگوییم که این تصور کاملا اشتباهی است. معاوضه املاک نیز مانند هر نوع معامله قانونی و رسمی دیگر، باید با پشتوانه یک قرارداد کاملا رسمی انجام شود تا در صورت درخواست مراجع قانونی، و یا بروز اختلاف در معامله، قابلیت استناد داشته باشد.

عقد قرارداد معاوضه چه ویژگی هایی باید داشته باشد ؟

معاوضه ملک

در عقد قرارداد معاوضه ملک، باید چند ویژگی را رعایت کنیم که در ادامه عنوان شده‌است. دقت داشته‌باشید که این ویژگی‌ها لازمه اصلی و اولیه برای عقد قرارداد است :

1- معاوضه عقد لازم است؛ به این معنا که برای فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله نیاز است.

2- معاوضه عقد معوض است؛ یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

3- معاوضه عقد تملیکی است. به این معناست که طرفین عقد، هر یک مالی را از دست‌داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

با توجه به شرایط بالا باید به این مورد توجه کنید که در عقد قرارداد معاوضه، امکان فسخ یکطرفه معامله تحت هیچ شرایطی وجود ندارد و دو طرف معامله باید برای فسخ قرارداد رضایت کامل را داشته باشند. همچنین انتقال مالکیت بین دو طرف باید به صورت همزمان صورت بگیرد.

اوصاف عقد معاوضه

هنگام عقد قرارداد معاوضه با سه مسئله رو به رو می شوید، که بهتر است از قبل با آن‌ها آشنا شوید.

عقد لازم است. این جمله به این معنی است که برای فسخ معاوضه اراده هر دو طرف معامله نیاز است.

عقد معوض است. یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

عقد تملیکی است. به این معناست که طرفین، هریک مالی را از دست‌داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

عقد بیع چیست ؟

قراردادی که در معاملات املاک بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد، "عقد بیع" است که تشابهات و تفاوتهایی با عقد معاوضه دارد. در لغت بیع به معنی خریدن و فروختن آمده. اما طبق تعریف ماده ۳۳۸ قانون از بیع، بیع عبارت است از انتقال مالکیت به عوض مشخص. در عرف، عقد بیع همان قولنامه‌ای است که شما در هنگام خرید یا فروش املاک امضا می‌کنید. طبق قولنامه امضا شده توسط دو طرف، طرفین تعهد می کنند که ظرف مدت معینی( زمان مشخص شده حتما معین باشد نه حدودی)، شرایط انتقال مالکیت موضوع قولنامه را فراهم و در اصطلاح حقوقی، آن را به مبایعه نامه تبدیل کنند. قابل به ذکر است که در صورت بروز اختلاف، محاکم حقوقی تفاوتی ببین قولنامه و مبایعه نامه قائل نیستند و بیشتر به اجزا و ارکان متن قرارداد توجه می کنند. بر این اساس، چنانچه در متن قولنامه اشاره به شرایط "عقد خارج لازم"  شده‌باشد، قولنامه در حکم مبایعه نامه خواهدبود و می توان به استناد آن، طرفین را به اجرای تعهدات مندرج در آن ملزم نمود. در غیر اینصورت، عدم ایفای تعهدات قولنامه، مسوولیتی متوجه ناقض تعهد نخواهد کرد و قولنامه قابل فسخ یکطرفه است. مگر اینکه شرایطی برای تضمین تعهدات تعیین شده‌باشد.

معاوضه ملک

عقد بیع چه تفاوتی با معاوضه ملک دارد ؟

یکی از موارد مهمی که وجود دارد این است که شما باید بتوانید فرق عقد بیع با معاوضه ملک را تشخیص دهید.

اگر در متن قرارداد نوشته‌شده، انتقال مالکیت موضوع قرارداد بدون رد و بدل هر گونه امتیاز دیگری باشد، این مبادله در حکم معاوضه محسوب خواهدشد. یعنی در این نوع از قرارداد، ارزش موضوعات قرارداد با چیز دیگری (از جمله پول) سنجیده نشده و صرفا توافق طرفین، ملاک عمل است. (به عبارت دیگر در اینگونه قراردادها چیزی جز کالا جا به جا نخواهد شد.)

اما اگر یکی از موضوعات به عنوان ثمن (مبلغ یا قیمت) معامله قید شود، معامله تبدیل به عقد بیع می‌شود و تابع شرایط آن ( نوشته شده در قرارداد) خواهد بود. مثلا اگر در متن قرارداد معاوضه قید کنید که دو قطعه زمین بعنوان ثمن معامله یک باب خانه ویلایی به فروشنده پرداخت خواهد شد، قرارداد شما تبدیل به عقد بیع شده و تحت قوانین حاکم بر آن قرار خواهد گرفت.  در این مورد، باید تنها به این نکته اکتفا شود که دو قطعه زمین با یک باب خانه ویلایی معاوضه شده است. بدون هیچگونه اشاره به ارزش روز هر یک از موارد معاوضه.

علاوه بر موارد بالا اگر اضافه بر معاوضه دارایی های طرفین، مبلغی نیز بعنوان سرانه به یکی از طرفین قرارداد پرداخت شود، باز هم شرایط عقد معاوضه نقض شده و قرارداد تبدیل به عقد بیع خواهد شد.

نکته دیگری که باعث بروز تفاوت عمده بین عقد بیع و عقد معاوضه می شود، موضوع مورد معامله است .در عقد بیع، موضوع مورد معامله باید حتما "عین" باشد. یعنی مالی که وجود خارجی داشته و قابل لمس و ادراک باشد (مثل ملک، خودرو، حیوان، ...). اما در عقد معاوضه، می توان منفعت یا حق مالی را هم بعنوان موضوع قرارداد، لحاظ کرد (مثل اجاره ماهیانه، دریافت خدمات، مشارکت در ساخت، ...). بنابراین برای مثال شما می توانید اجاره یک سال یک واحد آپارتمان را با یک دستگاه اتومبیل معاوضه کنید.

چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود؟

-دراین نوع قرارداد هم مانند دیگر قراردادها اولین موردی که درج می شود مشخصات کامل  طرفین و تاریخ دقیق روز عقد قرارداد است.

-در قسمتی تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل دو طرف معامله، متراژ، آدرس و... باید نوشته شود و عوض و متعوض مشخص شود.

توافقات و تعهداتی که دو طرف قرارداد به هم داده‌اند از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … در قرارداد ذکر می‌شود.

شیوه‌ها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.

نشانی دقیق طرفین معامله از موارد ضروری است و مالکین مکلف‌اند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند.

تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر و توسط دو طرف معاوضه به امضا می‌رسد.

نکات حقوقی معاوضه ملک

اگر ملک مورد معاوضه دارای وام به طور مثال وام مسکن باشد، ممکن است بانک مالک را برای فروش ملک، قبل از به پایان رسیدن دوره وام، جریمه کند. البته شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف متفاوت است. بنابراین بهترین راه این است که مالک ابتدا با کارشناس مالیاتی و مشاور املاک و امور مالی مشورت کند.

هنگام معاوضه ملک از صحت و درستی هویت شخصی طرف قرارداد اطمینان حاصل شود. حتما مدارک شناسایی طرف مقابلتان را چک کنید و مطمئن شوید صاحب ملک خود ایشان است.

پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر حتما بررسی شود؛ البته در صورت سند‌ دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد.

در صورتی که ملک معاوضه ای از نوع ورثه ای باشد، مدارک انحصار وراثت، تسویه مالیاتی و حضور کلیه وراث یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است.

از معامله املاک فاقد سند خود‌داری کرده و عقد قرارداد حتما در بنگاه‌های معاملاتی معتبر انجام شود. قبل از عقد قرارداد کد رهگیری املاک را حتما از ایشان بخواهید و اعتبار آن را بررسی کنید. همچنین به جهت خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان در املاک داران سفارش خود را ثبت نمایید تا در صورتی که ملکی با مشخصات مورد علاقه شما هماهنگ باشد، به شما معرفی گردد.

معاوضه ملک

جمع بندی

تهاتر یکی از نکاتی است که هم بار حقوقی زیادی دارد و هم در بازار همسان با معاوضه کاربرد دارد. بدین دلیل در بازار املاک نیز امروزه از این اصطلاح به جای معاوضه استفاده می شود. در این صورت افت ارزش پول، پایین بودن مقدار نقدینگی، افزایش قیمت املاک و پایین بودن قدرت خرید افراد جامعه، بیشتر معاملات را به سمت معاوضه ملک سوق می دهد. تهاتر در املاک داران یکی از روش های متداول است و از این طریق به خریدار و فروشنده کمک می شود تا معاملات خود را به بهترین شکل انجام دهند.

همانطور که در بالا گفتیم در وضعیت رکود اقتصادی و بازار این روزهای ایران، معاوضه یکی از گزینه های بسیار خوب محسوب می‌شود. برای دسترسی به موارد معاوضه ای گشت و گذار در فضای مجازی را فراموش نکنید. همچنین برای خرید و فروش آپارتمان در اصفهان با کارشناسان فروش ما در املاک داران در ارتباط باشید. از اینکه با املاک داران همراه بودید از شما سپاسگزاریم.