نکات حقوقی مهم برای خرید ملک

یکی از مهم ترین معاملات در زندگی هر فرد معامله‌ی املاک و دانستن نکات حقوقی مهم برای خرید ملک است. این نوع معامله ممکن است خرید، فروش، رهن واجاره، معاوضه، مبایعه نامه و… باشد. از آن جایی که این نوع معامله هزینه‌ی بسیار بالایی را در بر دارد.

در این معاملات ممکن است کلاه بردارانی باشند که از ناآگاهی افراد از قوانین حقوقی سوء استفاده کرده و باعث متضرر شدن افراد در این معاملات شوند. به همین جهت توصیه می شود این افراد از مشاوره حقوقی مسکن استفاده نموده و با آگاهی کامل از قوانین وارد بازار مسکن شوند.

اکثر افرادی که برای معاملات قبلی ملک خود به مشاوره حقوقی سایت املاک داران مراجعه می‌کنند، افرادی هستند که از نا آگاهی آن ها استفاده شده و کلاه برداران در حوضه مسکن باعث متضرر شدن آن ها در این معامله شده اند.

ما در سایت املاک داران به شما توضیحات لازم در مورد نکات حقوقی مهم برای خرید ملک را ارائه می دهیم.

در نظر بگیرید که، شما مبلغی پس انداز کرده اید تا بتوانید ملک مورد نظر خود را خریداری کنید. بعد از پیدا کردن ملک نوبت به نوشتن قولنامه خرید و فروش، مبایعه نامه و یا پیش فروش و غیره می‌شود. اگر اطلاع کافی از  قوانین حقوقی در مورد معامله را نداشته باشید بارها مشاهده شده است که درگیری‌ها و اختلافات حتی به دستگاه قضایی هم راه پیدا کرده‌اند.

عبارت‌اند از:

•  قولنامه فروش آپارتمان
• قرارداد مبایعه نامه
• فروشنده ملک (فروشنده حتما باید مالک ملک باشد یا از طرف مالک وکالت نامه فروش داشته باشد)
• سند ملک ( مقاله انواع سند ملکی را هم مطالعه نمایید)
• سند تک برگی
• قوانین رهن کامل ملک
• نکات مهم هنگام بازدید از ملک
• تصریح به انتقال‌دادن پارکینگ و انباری
• دفتر خانه

در ادامه پیرامون هریک از موضوعات بالا بررسی بیشتری انجام خواهیم داد.

تعریف قولنامه

زمانی که خریدار و فروشنده ملک به توافق برسند، توافق خود را در برگه‌ای به نام قولنامه ثبت می‌کنند، که به آن توافق نامه هم گفته می شود.

یکی از مهم ترین نکات حقوقی در معامله قولنامه آن است که، زمانی که قولنامه نوشته می‌شود خریدار بلافاصله صاحب ملک نمی‌شود و فروشنده کاملا به پول خود نمی‌رسد، بلکه در آن قرارداد تاریخی برای انتقال پول و ملک  ثبت می شود که توجه به آن تاریخ‌ها بسیار مهم است.

ممکن است در حین نوشتن قرارداد با اصطلاحاتی هم چون بیع، فرعی و اصلی، مساحت اعیان، مساحت عرصه، توابع شرعیه و لواحق عرفیه، تملک ملک، ثمن معامله مواجه شوید.  این اصطلاحات معمولا چالش‌های حقوقی خرید ملک هستند که باید اطلاعات بیشتری پیرامون آن ها داشته باشید.

متاسفانه بعضی مواقع به علت مشابهت های موجود، دیده شده که قولنامه را با مبایعه نامه در قراردادهای خرید خانه یکسان تصور می کنند.

با مراجعه به سایت و مرور مقالات مربوط به «قولنامه فروش آپارتمان» با اصطلاحات ذکر شده بیشتر آشنا خواهید شد.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه با قولنامه تفاوت دارد. بدین صورت، زمانی که قولنامه نوشته‌می‌شود، خریدار بعد از تنظیم قولنامه صاحب ملک نمی‌شود و فقط قرارداد نوشته‌‌شده است. ولی در مبایعه نامه همان موقع که قرارداد امضاء می‌شود خریدار بلافاصله صاحب ملک خود می‌شود. تشخیص تفاوت بین این دو همیشه از جمله چالش‌های حقوقی خرید ملک بوده است.

قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی قراردادی است که به وسیله  سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.

باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضاء می‌شود، ندارد. البته از این منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهد داشت.

در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخص برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آنها از سوی طرفین جایز نیست.

مالکیت فروشنده بر ملک مورد معامله

حتما در هنگام خرید ملک، توجه نمایید که فروشنده ملک، صاحب آن باشد و این یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک است. اگر ملکی مشاع باشد، همه‌ی مالکان باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند و دستور فروش ملک مشاع انجام گرفته باشد.

ممکن است مالکیت تحت عنوان وصایت باشد یعنی مالک ملک شخصی محجور باشد یا اینکه پس از فوت شخص، وراث با برگه‌ی انحصار وراثت املاک برای معامله اقدام کنند.

امکان دارد موضوع مالکیت، قیومیت باشد یعنی مالک به سن قانونی نرسیده باشد یا سرپرستی نداشته باشد، با توجه به نظر دادگاه، در این حالت هم غیر از آن که مشخصات فرد باید ذکر شود مشخصات قیم هم باید نوشته شود.

ممکن است مالکیت تحت عنوان ولایت باشد، یعنی فرد به سن قانونی نرسیده باشد که در این صورت پدر یا جد پدری به جای او معامله را انجام می دهد.

نکته : ممکن است فردی که برای امضا قرارداد معامله حاضر می شود، وکیل مالکین، یا وکیل ملک باشد، در این حالت نیز باید به اعتبار برگه‌ی وکالت توجه نمایید.

تعریف سند ملک

یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک این است که ملک باید دارای سند باشد. که انواع سند ملکی وجود دارد که باید همه آن هارا بشناسید و در زمان خرید ملک حتما به این نکته توجه کافی داشته باشید.

در بسیاری از شهرهای کوچک یا روستاها املاک سند مادر دارند. در این موارد، یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم می‌شود که این زمین‌های کوچک‌تر با قولنامه معامله می‌شوند. به طور کلی این زمین‌ها فاقد سند هستند.

سند تک برگ

در حال حاضر و طبق قوانین جدید، برای جابجایی یا انتقال سند در هنگام معامله ملک و آپارتمان، بایستی سند دفترچه‌ای به تک برگ تبدیل شود.

پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری

فروشنده بایستی قبل از سند زدن، به شهرداری مراجعه کرده و اقدام به پرداخت عوارض نوسازی شهرداری نماید. همچنین وی باید به اداره‌ی مالیات رفته و مالیات خود را پرداخت کند.

قوانین رهن ملک

یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک این است که ملک مورد نظر در رهن بانک نباشد. در بعضی از مواقع مشاهده شده فروشنده‌ای ملکش را برای اخذ وام در رهن بانک قرار داده است، یا ملکش به علت اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.در این حالت فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه انجام می پذیرد اما تنظیم سند به نام خریدار تنها با فک رهن امکان پذیر است.

یکی از بهترین کارها این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را به جهت انجام این کار در گرو خود نگه دارد. یعنی به جای این که همه‌ی پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک کردن سند نزد خود نگه داشته و صرف پرداخت آن نماید.

بازدید از ملک

یکی از چالش های حقوقی خرید ملک بازدید از ملک است. خریدار قبل از معامله باید از ملک بازدید کند تا نسبت به شرایط قرارگیری ملک، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کافی کسب کند.

شخص خریدار آپارتمان‌ باید مشاعات ساختمان، چگونگی استفاده از پارکینگ، شرایط دسترسی به حیاط و پشت بام را بررسی کند. تا بعد از معامله دچار مشکل نشود.

درخواست مفاصاحساب از مالک

قبل از آن که هر ملکی به فروش رسد باید تمامی مالیات ها و بدهی های آن به شهرداری پرداخت شده باشد. خریدار نیز می تواند از ادارات مربوطه استعلام بگیرد و از صحت مفاصاحساب اطمینان حاصل نماید.

تصریح به انتقال‌دادن پارکینگ و انبار

یکی دیگر از چالش های حقوقی خرید ملک ، انتقال پارکینگ و انبار است. هرگاه طرفین به توافق برسند این ملک با انبار و پارکینگ به فروش می‌رسد، بایستی این موضوع همراه با مشخصات دقیق انبار و پارکینگ آن در سند یا مبایعه نامه ذکر شود.

اگر ملک دارای چند انبار یا پارکینگ باشد و قرار باشد همه‌ی آنها منتقل شوند این موضوع باید صرفا در سند قید بشود. البته کنترل این موارد بر عهده‌ی مشاور املاک یا سردفتر است که سند را تنظیم می کند، اما خریدار و فروشنده هم باید به این نکات توجه کنند.

دفترخانه

حتما کار خرید ملک را در دفاتر مشاور املاک یا دفتر خانه‌های اسناد رسمی انجام دهید . پس از تهیه‌ مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک را در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده تا مراحل انتقال سند قطعی به اتمام برسد. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در ارتباط باشید.