سند ملک تجاری + راهنمای کامل و مراحل سندزنی

بر اساس قوانین شهرداری، هر ساختمانی یک کاربری متفاوت دارد و برای یک هدف خاص استفاده می‌شود. در حال حاضر هفت نوع کاربری برای املاک ذکر شده که یکی از مهم‌ترین آنها، کاربری تجاری است. املاک با کاربری تجاری تعریف خاص خود را دارند و هنگام انتقال سند املاک تجاری نیز باید شرایط درج شده در قانون را رعایت کرد. برای آشنایی با مراحل سند زدن ملک تجاری، با املاک داران همراه باشید.

ملک تجاری چیست؟

بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، هر ساختمانی که با هدف تجارت، کسب و کار و داد و ستد احداث شده، واحد یا ملک تجاری نامیده می‌شود. در ملک تجاری ساختمان‌هایی که برای کسب و کار بنا شده‌اند، قرار دارد یا برخی از واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی در آنجا مستقر شده‌اند.
ساختمان تجاری شامل مغازه‌ها، رستوران، عمده فروشی‌ها، دفاتر خدماتی، دفاتر بیمه، آژانس مسافرتی و غیره می‌شود. همچنین ملک تجاری علاوه بر داشتن نوع کاربری تجاری، باید مجوز فعالیت تجاری که شهرداری صادر می‌کند را داشته باشد.

اسناد ملک تجاری

اسناد املاک تجاری در گذشته مانند سند ملک مسکونی و به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود. تا اینکه در سال ۱۳۹۰ دولت لایحه‌ای تصویب کرد که بر اساس آن تمامی املاک تجاری می‌بایست سند تک برگی می‌گرفتند. این کار برای امنیت بیشتر اسناد صورت گرفته است. در نتیجه چنانچه قصد انتقال سند ملک تجاری را داشته باشید، باید حتما به صورت تک برگ باشد.

چگونگی سند زدن ملک تجاری

همان‌طور که گفته شد، ملک تجاری شرایط خاص خود را دارد که متفاوت از مابقی املاک است و در هنگام سند زدن باید آنها را لحاظ کرد. سرقفلی حق معنوی و جزء اموال غیرمنقول تبعی است که در هنگام انتقال اسناد تجاری مطرح می‌شود.
گاهی اوقات مالک قبل از فروش ملک تجاری، حق سرقفلی را به دیگری واگذار می‌کند. بنابراین خریدار قبل از سند زدن ملک باید حتما درباره حق سرقفلی از مالک اصلی سوال بپرسد. در قانون حق سرقفلی به مستاجر داده شده و مالک عملا امکان تصرف و استفاده از آن را ندارد.
به همین جهت فروش سرقفلی یا حق کسب و پیشه ممکن است باعث ایجاد مشکلاتی در روند سند زدن ملک تجاری شود. چنانچه ملک حق سرقفلی نداشته و یا به دیگری واگذار شده، باید در متن قرارداد نیز ذکر شود و تاکید شود که اگر کسی ادعای درباره حق سرقفلی ملک مزبور دارد، قرارداد قابل فسخ است. همچنین فرد خاطی باید ملزم به پرداخت خسارت گردد.
یکی دیگر از نکاتی مهمی که باید قبل از سند زدن ملک تجاری انجام دهید، استعلام بدهی ملک به نهادهای عمومی و دولتی است. اگر ملک دارای بدهی باشد، بعد از انتقال سند ملک، به خریدار جدید منتقل می‌شود. درنتیجه ضروری است که از وضعیت آن آگاهی یابید.

نکات مهم هنگام انتقال سند ملک تجاری

قبل از انتقال سند باید وضعیت ثبتی ملک مشخص شود. همانطور که گفته شد، ملک تجاری باید حتما سند رسمی تک برگی داشته باشد. اگر مالک دارای این سند باشد، معامله تا حدودی بدون ریسک خواهد بود. اما در بیشتر مواقع، املاک تجاری فاقد سند رسمی هستند. در این شرایط باید سایر اطلاعات ملک مانند گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی و هویت فروشنده را جمع‌آوری نمایید.
این اطلاعات خریدار را مطمئن می‌کند که ملک تجاری با مجوز ساخته شده است. چنانچه فروشنده بدون مجوز شهرداری اقدام به ساخت و ساز کرده باشد، باید جریمه تخلف را پرداخت نماید. همچنین استعلام گرفتن وضعیت ثبتی ملک کمک می‌کند تا خریدار از قرار گرفتن یا نگرفتن ملک در طرح تفصیلی حوزه شهرداری آگاه شود. اگر ملک تجاری در حوزه تفصیلی قرار گرفته باشد، باید بعد از مدتی کوتاه آن را تخلیه کند.
نکته دیگری که در هنگام انتقال سند باید توجه کرد، نوع کاربری ملک است و باید حتما در متن قرارداد نیز ذکر شود. گاهی املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی ساخته می‌شود. به همین جهت بهتر است قبل از انتقال سند، از این مورد نیز مطلع شوید تا مقدار مشاعات را با توجه به سند مشخص نمایید.
از آنجایی که کلاهبرداری در بازار املاک تجاری بسیار بالاست، قبل از هر اقدامی ابتدا صحت هویت فروشنده و مدارک شناسایی او را چک کنید. اگر وکیل یا ورثه فرد اقدام به فروش و انتقال سند می‌کند، باید اسناد هویتی مانند وکالت‌نامه یا برگه انحصار وراثت را ضمیمه فروش ملک کنند.
گاهی ممکن است برخی اسناد تجاری یا اداری باشند و در سند رسمی آنها نیز ذکر شده باشد. در این مواقع باید اطمینان نمایید که ملک تجاری با کاربری تجاری است یا اینکه ملک تجاری با کاربری اداری است.

مراحل انتقال سند ملک تجاری

هرچند مراحل انتقال سند ملک تجاری تا حد زیادی شبیه انتقال سند ملک مسکونی است، اما تفاوت‌هایی نیز با هم دارند. مراحل انتقال سنداملاک تجاری به دو دسته پیش از عقد قرارداد و بعد از عقد قرارداد تقسیم می‌شود. در ادامه مراحل انتقال سند ملک تجاری را بررسی خواهیم کرد:

مراحل انتقال سند ملک تجاری پیش از عقد قرارداد

در این مرحله ابتدا باید تکلیف مواردی که مربوط به ملک است تعیین شود.

• تعیین تکلیف انشعابات آب، برق و گاز

چگونگی انشعابات آب، برق و گاز یکی از موارد مهمی است که ممکن است گاهی موجب ایجاد اختلاف شود. وضعیت انشعابات اگر مجزا باشند یا مشاع، باید حتما در قرارداد خرید ذکر شود. همچنین باید شماره پروانه انشعابات، و نسبت تسویه بدهی هر کدام به تفکیک قید شود.

• چگونگی تسویه هزینه شارژ و مابقی هزینه‌های مشترک با مالک قبلی

منظور از مشاعات در ساختمان تجاری این است که چند ملک دیگر که در همسایگی آن قرار دارند، از یک انشعاب مشترک استفاده می‌کنند. فروشنده باید قبل از انتقال سند تجاری، این هزینه‌های مشترک را تسویه کرده و سند آن را ارائه دهد. چنانچه هزینه دیگری در هنگام انتقال وجود داشته باشد، باید حتما به خریدار اطلاع داده شود.
مثلا اگر فروشنده بر اساس قراردادی متعهد شده تا مبلغی را به عنوان عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار، بپردازد؛ چنانچه به اطلاع خریدار نرسیده باشد او مسئولیتی در قبال پرداخت آن ندارد. اگر خریدار از این قرارداد مطلع و راضی باشد، قرارداد همچنان باقی است.

• وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع

از موارد دیگری که باید در سند ملک تجاری قید شود، پارکینگ و انباری در صورت موجود بودن است. اما اگر انبار و پارکینگ جزو مشاعات باشد، باید شرایط استفاده از آنها نیز در قرارداد ذکر شود.
هرگونه قرارداد درباره استفاده و پرداخت هزینه‌های مشاعات تا قبل از فروش و عقد قرارداد معتبر است. پس از توافق میان طرفین و عقد قرارداد، اگر خریدار رضایت خود درباره این توافقات را اعلام کند، همچنان معتبر خواهند بود. در غیر این صورت از درجه اعتبار ساقط می‌شود. مگر اینکه خریدار ملزم به پذیرش برخی از این توافقات و شرایط باشد.

• تعیین تکلیف درباره مالیات بر مشاغل

مالیات بر مشاغل از موضوعات مهمی است که باید در هنگام انتقال سند ملک تجاری به آن توجه کرد. قبل از عقد قرارداد از پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل مطمئن شوید. زیرا هنگام انتقال قطعی، گواهی پرداخت مالیات بر درآمد گرفته نمی‌شود. بنابراین باید قبل از امضا قرارد داد خرید ملک تجارِی، گواهی یا رسید پرداختی مالیات بر درآمد نیز ضمیمه قرارداد شود.

• تعیین تکلیف حق سرقفلی

همان‌طور که گفته شد، تعیین تکلیف حق سرقفلی در روابط موجر و مستاجر در هنگام انتقال سند تجاری حائز اهمیت است. شرایط حق سرقفلی و انتقال آن به طور کامل در قانون ذکر شده است. بنابراین وجود یا عدم وجود این حق باید حتما در متن قرارداد ذکر شود. تا در آینده مشکلی برای خریدار ایجاد نشود.

مراحل انتقال سند ملک تجاری بعد از عقد قرارداد

• تنظیم مبایعه نامه

پس از تعیین تکلیف درباره موارد ذکر شده، مبایعه نامه بر اساس شرایط مندرج در قانون بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. تنظیم مبایعه نامه را باید در دفاتر املاک مجاز انجام دهید.

• مراجعه به دفتر اسناد رسمی

پس از عقد قرارداد اولیه، طرفین باید به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و مبایعه نامه را  ثبت کند. همچین در دفتر ثبت، می‌توان معامله را در سامانه استعلام کرد.
دفتر اسناد رسمی نیز موضوع معامله را به اداره مالیاتی که ملک در آنجا واقع شده، اعلام کرده و پس از تایید انجام معامله و دریافت گواهی، سند را ثبت می‌کند.
گواهی معامله معمولا ۱۰ روز بعد از اعلام به دفترخانه و وصول بدهی‌های معاملاتی صادر می‌شود. بدهی‌هایی که باید پرداخت شود شامل مالیات بر اجاره ملک تجاری، مالیات حق واگذاری ملک، مالیات بر اجاره خانه، مالیات شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک است.

• دریافت کد رهگیری

اسناد املاک تجاری معمولا به دو شکل سند منگوله‌دار دفترچه‌ای یا تک برگی است. املاکی که دارای سند منگوله‌دار هستند را بعد از قرارداد اولیه خرید و فروش به صورت قولنامه یا مبایعه نامه ثبت می‌شود. هرچند می‌توان قبل از معامله تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی را انجام داد. این قراردادها باید در سامانه سراسری اسناد و املاک کشور به وسیله بنگاه معاملات ملکی ثبت شوند. بعد از ثبت قرارداد یک کد رهگیری ۱۳ رقمی و هلوگرام برای آن صادر می‌شود که در اختیار طرفین قرارداد قرار می‌گیرد.
اگر سند ملک تجاری تک برگی باشد، از آنجایی که قبلا در سامانه اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده است، کد رهگیری را نیز دارد. بنابراین خریدار می‌تواند از مشاورین املاک درخواست کند تا کد رهگیری را استعلام نماید. با استعلام این کد، خریدار مطمئن می‌شود که ملک به شخص دیگری فروخته نشده و موانع معاملاتی ندارد. در نهایت یک کد رهگیری جدید برای ملک صادر خواهد شد.

• پرداخت عوارض شهرداری

قبل از عقد قرارداد و انتقال سند، فروشنده باید به شهرداری منطقه مراجعه کرده و تمامی بدهی‌های مالی و عوارض به جا مانده را تسویه کند. البته معمولا هزینه عوارض شهرداری بین خریدار و فروشنده تقسیم شده و مالک آن را به شهرداری می‌پردازد.

• تسویه حساب مالیاتی با اداره دارایی

از دیگر کارهایی که باید قبل از انتقال سند تجاری انجام داد، پرداخت مالیات‌های ملک به اداره دارایی است. پس از ارائه مدارک به دارایی و تسویه حساب، برگه مفاصا حساب نیز باید به خریدار ارائه شود.

مدارک لازم برای انتقال سند ملک تجاری

برای انتقال سند ملک تجاری باید برخی مدارک را داشته باشید که به شرح زیر است:

• استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد
• سند مالکیت ملک یا بنچاق در جریان ثبتی
• گواهی عدم خلاف شش ماهه یا گواهی پایان کار ساختمان
• مفاصای عوارض نوسازی یا تعهد خریدار نسبت به پرداخت آن
• استعلام دستی و الکترونیکی از اداره دارایی و یا استفاده از بند ج ماده یک قانون تسهیل تا هنگام لغو آن
• گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی یا تعهد خریدار به پرداخت آن با رعایت بند ج ماده ۱ قانون تسهیل
• مدارک شناسایی خریدار و فروشنده
• مدارک هویتی و وکالت‌نامه وکیل در صورتی که از طرف فروشنده اقدام به فروش ملک می‌کند.
• مدارک هویتی و برگه انحصار وراثت. در صورتی که ملک ورثه‌ای است. به همراه فرم شماره ۱۹ مالیات بر ارث
• آخرین قبض‌های انشعابات برق، آب و گاز
• آدرس، کدپستی و شماره تلفن خریدار و فروشنده

هزینه‌های انتقال سند ملک تجاری

انتقال سند ملک تجاری دارای هزینه‌هایی مختلفی است. بخشی از این هزینه مربوطه به مالیات بر درآمد و حساب‌های مالیاتی است. بخشی مربوط به ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری املاک است. بخش دیگر روش محاسبه کمیسیون املاک است. هزینه نوسازی، خلافی و پسماند نیز از دیگر هزینه‌هایی است که فروشنده باید پرداخت کند. اگر ملک تجاری باشد که مالیات بر اجاره را نیز باید پرداخت نماید.

دریافت وام با سند ملک تجاری

در حال حاضر بسیاری از بانک‌های خصوصی و دولتی اقدام به پرداخت وام از روی سند ملک تجاری می‌کنند. این وام‌ها معمولا برای توسعه کسب و کار یا نوسازی پرداخت می‌شوند. بانک‌ها معمولا بر روی وثیقه‌های ملکی مبالغ کلانی را وام می‌دهند. زیرا سند ملک یک ضامن قابل اطمینان برای بانک محسوب می‌شود.
پرداخت وام بر روی سند تجاری ملزم به رعایت موارد زیر است:
ملک تجاری که به عنوان ضمانت بانکی معرفی می‌شود، باید شش دانگ، مفروز، بلامعارض، محصور، ارزنده، سهل البیع و دارای سند مالکیت رسمی باشد. همچنین در طرح‌های شهرداری، راهسازی و مترو قرار نگرفته باشد. فرد متقاضی و وثیقه گذار باید اظهارات خود را گواهی کنند، زیرا برای اثبات آنها استعلام می‌شود.
ملک تجاری که در معرض تخریب است، به دو شیوه با آن برخورد می‌شود: اگر مقدار تخریب کمتر از ۵۰ درصد باشد، بعد از کسر مقدار تخریب، می‌توان آن را به رهن گذاشت. اگر مقدار تخریب بیش از ۵۰ درصد باشد، نمی‌توان به عنوان وثیقه از آن استفاده کرد. همچنین املاک تجاری که به صورت رسمی ثبت نشده‌اند، قابل ترهین نیستند.
برای رهن گذاشتن ملک تجاری باید شرایط زیر را داشته باشد:

• مدت زمان اجاره بیشتر از ۱ سال نباشد.
• قرارداد اجاره دارای تعهداتی بیش از آنچه در عرف وجود دارد، نباشد.
• اگر ملک مسکونی-تجاری یا مسکونی-اداری باشد و واحدهای تجاری آن به صورت سرقفلی یا عقد اجاره واگذار شده باشند، اما ملک در اختیار مالک باشد یا منافع آن به مدت ۱ سال در اختیار مستاجر باشد، به رهن گذاشتن ملک بدون احتساب ارزش سرقفلی آن ممکن است.

جمع‌بندی

ملک تجاری املاکی است که در آنها فعالیت‌های مربوط به کسب درآمد و داد و ستد انجام می‌شود. برای اینکه بتوان در ملک تجاری فعالیت کرد، باید حتما مجوز فعالیت تجاری را از شهرداری دریافت نمود. خرید و فروش ملک تجاری از عمده‌ترین قراردادهایی که روزانه انجام می‌شود. انتقال سند ملک تجاری مستلزم رعایت برخی نکات و شرایط است تا از پیش آمدن مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. در صورت علاقه‌مندی به حوزه املاک و آشنایی با قوانین آن و دیافت مدرک فنی حرفه‌ای می‌توانید آموزش مشاور املاک در اصفهان را در سایت املاک داران دنبال کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.