غارنشینی آغاز یکجا نشینی و خانه دار شدن انسان های اولیه، شاید شروع تاریخ املاک و مستغلات باشد. حفظ حریم خصوصی از همان ابتدای بشریت وجود داشته است و همین باعث ایجاد مرز بین خانه‌ها یا زمین‌های کشاورزی نیز شده است. در کنار صنعت ساختمان، مشاورین املاک با تجربه و خبره باید تاریخچه صنعت املاک و مستغلات و مشاوره املاک را دانند، بنابراین شما را به خواندنِ ادامه این مقاله دعوت می نماییم.
از زمانی که مبادلات به صورت پایاپای شروع به انجام می‌گیرد تا امروزه که دنیای دیجیتال انواع ارزها را به مردم معرفی کرده است، داد و ستد هر نوع کالایی دارای قوانین خاص بوده است. پیروی از این قوانین انسان ها را بر آن داشت تا شغل واسطه گری را در هر نوع معامله ای به عنوان حلال مشکلات و مجری قوانین بپذیرند. و از به وجود آمدن اشتباهات رایج در شغل مشاوره املاک جلوگیری شود.
چرا صنعت مشاوره املاک به وجود آمد؟
در کنار تمام صنایع مورد لزوم در یک جامعه که هرکدام به نحوی چاره‌ای را برای مشکلات انسان‌ها اندیشیده‌اند، صنعت مشاوره ملاک نیز به نوبه خود برای بهبود انجام معاملات و گره گشایی از مسایل پیرامون آن ایجاد شده‌است. انواع ساختمان و مراحل ساخت آن در کنار تمامی صنایع وابسته به آن بخش اعظمی از صنعت هر کشوری را به وجود آورده و درصد زیادی از تولید ناخالص ملی را به خود اختصاص می‌دهند. ذکر اهمیت این موضوع می‌تواند به پررنگ‌تر شدن نقش مشاوران املاک در فروش ملک و در زندگی روزمره و همچنین صنعتی شدن آن کمک بسزایی نماید.
سرمایه گذاری در بازار مسکن و کسب درآمد از آنچه پس انداز می‌کنیم نمی تواند موضوع جدید و به روزی باشد. اما، در دهه های اخیر سرمایه گذاری و نوع و نحوه اجرای آن توجه زیادی را به خود جلب نموده است. لازم به ذکر است که در مقالات و در سایت املاک داران راجع به انواع بازارهای سرمایه گذاری سخن بسیار گفته شده است. اما چون از دیر باز بازار ملک و مسکن بسیار مورد توجه جهانیان مخصوصا مردم عزیز کشورمان قرار گرفته‌است در این نوشتار سعی داریم به تاریخچه صنعت املاک و مستغلات و مشاوره املاک بپردازیم.
علاقه شدید مردم به خانه دار شدن از دیر باز که حتما محدود به نقطه جغرافیایی خاصی از جهان نمی‌شود به اضافه هدف سرمایه گذاری و کسب سود هر دو به نوبه خود می‌توانند بازار ملک و مستغلات را رونق دهند. اما در این میان آنچه از همه مهم‌تر است نقش واسطه گری مشاورین املاک است. مشاورین املاک با علم و تجربه خود در این زمینه می توانند به طرفین اطلاعاتی را عرضه کنند. که بدان وسیله به حتم با ریسک بسیار کمتری بتوانند به بهترین نحو معاملات خود را انجام دهند. همین الزام واسطه گری در معاملات خود می تواند پدید آورنده صنعتی بسیار کارآمد در کنار صنعت ساختمان باشد که به نوعی وابستگی بسیار زیاد این دو را نیز نشان می دهد.
تاریخچه مشاوره املاک از دیرباز تا …
شاید نتوان برای شروع حرفه مشاورین املاک از نظر تاریخی شروعی را تصور کرد. زیرا حتما از زمان شروع مبادلات تجاری، خرید و فروشِ ملک و مسکن نیز شروع شده‌است. از سال های قرون وسطی که مَلاک بودن (صاحب ملک بودن) نمودی از ثروت و قدرت بوده، بازار ملک و مسکن نیز از رواج و رونق خاصی برخوردار شده و مطمئنا برای بهتر انجام شدن این معاملات واسطه ها یا مشاورین املاک امروزی شکل گرفته‌اند.
اما به لحاظ اینکه همیشه در هر کاری یک شروع کننده اولیه به صورت رسمی وجود دارد، می‌توان شروع این صنعت را از سال ۱۹۰۰ میلادی در آمریکا در نظر گرفت. اگرچه در ابتدای امر شهرها و روستاها بسیار کوچک‌تر و کم جمعیت تر بودند. پس هرکس برای خرید و فروش خانه می توانست به راحتی مشتری یا خانه مورد نظر خود را بیابد.
همچنین با استفاده از پلاکاردهایی که در جلوی خانه نصب می‌کردند به راحتی می توانستند طرف مقابل معاملات خود را بیابند. اما این موضوع همچنین افزایش جمعیت، نتوانست جلوی پیشرفت صنعت مشاوره املاک را بگیرد. در سال ۱۹۰۸ میلادی، انجمن ملی مبادلات املاک و مستغلات شکل گرفت و می توان” گری کلر” را نیز به عنوان موسس بزرگ ترین دفتر مشاور املاک جهان شناخت.
مروری بر تاریخچه مسکن در جهان نشان می دهد که هیچ کشوری در حل مشکلات مسکن به طور کامل موفق نبوده است. برخی کشورها همواره با کمبود مسکن، رشد جمعیت، مهاجرات و تنگناهای اقتصادی روبرو بوده اند. اما مشکلات مسکن در کشورهای توسعه یافته معمولا از نوع کیفی و تغییر ساختارهای جمعیتی و اجتماعی است. پیشرفت های بشر در طول تاریخ باعث دگرگونی در شیوه های زندگی، تعاملات و ارتباطات اجتماعی شده است. در نتیجه فضای کالبدی به ویژه مسکن و مجموعه های سکونتی و اقامتی دستخوش تحولات جدی شدند.
چگونه بازار مسکن و املاک ایجاد شد؟
بازار زمانی ایجاد می‌شود که افراد جامعه چیزی برای خرید و فروش داشته باشند. برای ایجاد یک بازار ثابت، این خرید و فروش می بایست ادامه دار باشد. همین دلایل کافیست تا بتوانیم بگوییم، با افزایش جمعیت، میل به خرید و فروش ملک، سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت ساختمان، همچنین رشد صنایع بعد از شروع انقلاب صنعتی در فرانسه، بازار املاک و مستغلات شکل گرفت.
بازار املاک و مسکن اگرچه می تواند مکمل بازار و صنعت ساختمان باشد. اما، در قرن گذشته تا به حال آنچنان پیشرفتی داشته است که می تواند در آن به تنهایی عرض اندام کرده و نه فقط یک بازار که به یک صنعت نوین تبدیل شود. لزوم ثبت املاک بعد از افزایش تعداد معاملات ملکی، زمانی از طرف دولت به عنوان قانون درآمد که، دولت ها احساس کردند باید از مالکیت افراد و تعدد این معاملات به جهت اخذ مالیات آگاه شوند و به این ترتیب نقش مشاوران املاک در ثبت و ضبط معاملات پررنگ تر شد.
شاید بتوان اشتیاق بانک ها و موسسات بیمه گذار را در جهت افزایش سرمایه گذاری در حوزه مسکن و ملک یکی دیگر از دلایل پدیدار شدن بازار و صنعت مشاوره املاک دانست. برای کسب اطلاعات بیشتر به مجله املاک داران مراجعه نمایید.
تاریخچه مشاورین املاک در ایران
در ایران از هزاران سال پیش سرمایه گذاری در املاک را به عنوان یک روش بسیار مطمئن و بدون ریسک می شناخته اند و همیشه پدران، فرزندان خود را به سرمایه گذاری در این حوزه تشویق می نموده اند. به همین دلیل از دیر باز ایجاد سند های دست نویس برای املاک مورد معامله در ایران وجود داشته است. اولین عقود و دست نوشته ها به زمان هخامنشیان باز می گردد.
در آن زمان کشاورزی رونق بسیار داشت و افراد می توانستند مالک زمین های خود باشند و تمام زمین ها در مالکیت دولتی نبود. بعد از اسلام و با توجه به آیه ۲۸۱ از سوره بقره که به طور مستقیم به نوشتن قرارداد بین طرفین معامله اشاره دارد:
” ای کسانی که ایمان آورده‌اید، هنگامی که قصد معامله نسیه ای دارید تا زمان معینی، پس بنویسید آن را و نویسنده درستکاری معامله میان شما را بنویسد و مدیون امضا کند”
نوشتن معاملات توسط بزرگان دینی مرسوم شد و به دلیل اطمینانی که مردم به این افراد داشتند، امضا و مهر آن ها در هر قباله ای نشان دهنده اعتبار آن بود.
اما همان طور که در سراسر جهان یک اتفاق بزرگ افتاده بود و آن افزایش بی‌رویه جمعیت بود. دیگر افراد نمی‌توانستند به سادگی یکدیگر را برای انجام معامله ای یافته و بدون وجود واسطه این کار را به انجام برسانند.
درنتیجه اولین مشاور املاک در ایران در همین زمان آغاز به کار کرد. اگرچه تاریخ سال ۱۳۰۲ را به عنوان شروع ثبت معاملات قانونی می داند، اما پیش از آن نیز در دورن مشروطه(سال۱۲۹۰) قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد برای انواع سند ملکی و دفتر رلکد کل در حوزه های محاکم ابتدایی وزارت عدلیه تاسیس شد. در واقع هیچکدام از قوانین بالا لازم الاجر نبودند تا در سال ۱۳۱۰ شمسی قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب شد.
قوانین ثبت املاک و مستغلات هرچند که الزام آور باشد اما بدون دخالت مشاورین املاک نمی تواند به نتیجه برسد. زیرا مرجع مناسبی برای انجام معاملات و ثبت و ضبط آن موجود نخواهد بود. مقاله جامع هزار توی بازار املاک و مستغلات را حتما مطالعه بفرمایید.
وظایف مشاور املاک
وظایف مشاور املاک و مستغلات مشخص است که باید به خوبی به آن واقف باشد. شما به عنوان خریدار یا فروشنده نیز باید به وظایف کارگزار املاک آگاه باشید تا بتوانید با خیال راحت، سرنوشت اموال خود را به آن ها بسپارید. در ادامه به توضیح برخی از مهم ترین وظایف مشاوران املاک اشاره می کنیم:
رعایت اخلاق
از وظایف اخلاقی مشاور املاک می توان به صداقت، رازداری، امانت و برقراری عدالت اشاره کرد که از معیارهای انتخاب مشاور املاک معتبر برای هر خریدار و فروشنده‌ای است. در واقع باید به گونه ای عمل کند که در عین بی طرفی، معامله به سود هر دو طرف تمام شود. او نباید باعث تحریک طرفین معامله و ایجاد اختلاف بین آن ها شود. هنگام عقد قرارداد باید زمان را مدیریت نموده و از بحث های بی فایده جلوگیری کند.
احراز هویت طرفین معامله
مشاور املاک باید برای احراز هویت طرفین معامله اقدام کند و مطمئن شود که آن ها قصد کلاهبردای یا فریب نداشته باشند. هنگام تنظیم قرارداد نیز باید از هر دو طرف، کارت ملی و شناسنامه و در صورت لزوم سایر مدارک شناسایی مود نیاز را دریافت کند. یکی از مهم ترین وظایف یک مشاور املاک، بررسی اهلیت دو طرف است. یعنی طرفین معامله، توانایی قانونی برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن را داشته باشند. اطلاع از مسائل حقوقی ملک نیازمند یک مشاور حقوقی ملک متخصص دارد.
در صورتی که فردی دچار بیماری یا کم سواد است، لازم است که یکی از خویشاوندان او را همراهی کند. اگر فرد دارای قیم است، نیاز به قیم نامه و اگر فردی وکیل دارد، باید وکالت نامه ارائه شود. چنانچه وصی معامله می کند، باید وصیت نامه دریافت شود. مشکلات حقوقی مشتریان از سختی های شغل مشاور املاک است.
بررسی مورد معامله
مشاوران املاک باید مطمئن شوند که ملک دارای سند رسمی مالکیت باشد. همچنین پایان کار ساختمان باید بررسی شود و ملک در رهن و توقیف نباشد. برای معامله آپارتمان باید صورت مجلس تفکیکی ارائه شود و با سند مالکیت تطبیق داده شود. مشاعی بودن ملک نیز باید مورد بررسی قرار گیرد. اگر ملک مورد معامله اجاره ای است، باید اصل اجاره نامه بررسی شود. امکانات ملک و بدهی های قبوض آب، برق، گاز و تلفن نیز بایستی بررسی شود.
ویژگی های مشاور املاک حرفه ای
همواره میلیون ها مشاور املاک در سرتاسر دنیا مشغول خرید و فروش املاک برای مشتریان خود هستند. اما برخی از آن ها به دلیل انگیزه بالا، با دیگر همکاران خود متفاوت عمل می کنند. در اینجا به چند نمونه از ویژگی های مشاور املاک حرفه ای اشاره می کنیم:
ارتباط با مدرن ترین ابزارهای بازاریابی
یک مشاور املاک موفق، همواره از روش های نوین بازاریابی املاک آگاه است. او همیشه در تجارت خود از جدید ترین دستگاه ها، نرم افزار ها یا رسانه های اجتماعی استفاده می کند. بر اساس آمار، موفق ترین مشاوران املاک همیشه به وب متصل هستند. آن ها به کمک رسانه‌های اجتماعی و ابزار بازاریابی دیجیتال از رقبای خود پیشی می گیرند. بنابراین ضرورت وب سایت برای مشاوران املاک نمایان می‌شود.
اطلاعات کامل از بازار محلی
اگر می خواهید یک مشاور املاک موفق باشید، باید داده های بازار املاک و مستغلات مربوط به موقعیت مکانی خود را جمع آوری کنید. مطمئن شوید که همیشه اطلاعات خود را آپدیت کنید. در غیر این صورت مشتری به شما اعتماد نخواهد کرد. اطلاعاتی درباره نرخ اشغال، بازده سرمایه گذاری، نسبت قیمت و غیره را بدست آورید. در واقع یک کارگزار ملکی موفق می داند که کدام ملک در محله مورد نظر تخلیه شده و به دنبال مستاجر است. همچنین از میانگین قیمت ها آگاهی کامل دارد.
مدیریت زمان
اگر به دنبال درآمد بیشتری هستید، باید در سال های اول حداقل هفته ای ۴۰ ساعت کار کنید و مدیریت زمان داشته باشید. در واقع شما برای برندسازی املاک و مستغلات باید وقت کافی برای پاسخگویی به تمامی مشتریان، فروشندگان، وام دهندگان، خریداران و سایر کارگزاران را داشته باشید. البته مدیریت زمان در هنگام برگزاری جلسات کاری نیز معنا پیدا می کند. شما باید بتوانید معامله را در کم ترین زمان ممکن جوش دهید و از بحث های بی سرانجام جلوگیری کنید.
مهارت برقراری ارتباط
سعی کنید مهارت های ارتباطی خود را تقویت کنید. ارتباطات خود را با افراد افزایش دهید و سعی کنید در صورت لزوم در دوره های آموزشی مربوطه شرکت کنید. چرا که یک مشاور املاک باید بتواند توجه مشتری را جلب کند. در غیر این صورت فایل ها را یکی پس از دیگری از دست خواهید داد.
برنامه ریزی دقیق
در نهایت، برای ارائه مشاوره تخصصی در زمینه املاک و مستغلات باید برنامه ریزی بی عیب و نقص داشته باشید. در حقیقت، یک برنامه ریزی دقیق می تواند از عملکرد ضعیف جلوگیری کند. در تمامی جلسات کاری خود به موقع شرکت نمایید و تاریخ های مهم را در برنامه ریزی خود هایلایت کنید. برای مشاهده لیست آژنس های املاک اصفهان اینجا کلیک کنید.
جمع بندی
اهمیت حرفه مشاور املاک بر هیچ کس پوشیده نیست. می‌توان گفت که از ابتدای تاریخ بشریت و پدیدار شدنِ داد و ستد ها و بازارها ایجاد شده‌است و نمی‌توان تاریخ دقیقی را برای آن متصور شد. اما به جهت آشنایی بیشتر می توان سال ۱۳۵۱ را برای آغاز به کار اولین مشاور املاک ایرانی به نام رابینسون، و سال ۱۹۰۰ را تاسیس اولین مشاور املاک در ایالات متحده آمریکا دانست.
اگرچه بعد از این اولین ها صنعت املاک و مستغلات فراز و فرودهای زیادی را به خود دیده است، و در دوره های متمادی تغییرات بسیاری داشته است، اما نقش مشاوره املاک همیشه پررنگ‌تر و بیشتر از قبل نمود پیدا کرده است. مجموعه املاک داران برای شما علاقمند به شغل و حرفه پر درآمد مشاور املاک دوره آموزشی مشاور املاک با مدرک معتبر فنی حرفه‌ای در نظر گرفته است.
