غارنشینی آغاز یکجا نشینی و خانه دار شدن انسان های اولیه، شاید شروع تاریخ املاک و مستغلات باشد. حفظ حریم خصوصی از همان ابتدای بشریت وجود داشته‌است و همین باعث ایجاد مرز بین خانه ها یا زمین های کشاورزی نیز شده‌است. اگر در کنار صنعت ساختمان، تاریخچه صنعت املاک و مستغلات و مشاوره املاک برایتان قابل توجه‌است، شما را به خواندنِ ادامه این مقاله دعوت می نماییم.
از زمانی که مبادلات به صورت پایاپای شروع به انجام می گیرد تا امروزه که دنیای دیجیتال انواع ارزها را به مردم معرفی کرده است، داد و ستد هر نوع کالایی دارای قوانین خاص بوده است. پیروی از این قوانین انسان ها را بر آن داشت تا شغل واسطه گری را در هر نوع معامله ای به عنوان حلال مشکلات و مجری قوانین بپذیرند.
در کنار تمام صنایع مورد لزوم در یک جامعه که هرکدام به نحوی چاره ای را برای مشکلات انسان ها اندیشیده‌اند، صنعت مشاوره ملاک نیز به نوبه خود برای بهبود انجام معاملات و گره گشایی از مسایل پیرامون آن ایجاد شده‌است. ساختمان و تمامی صنایع وابسته به آن بخش اعظمی از صنعت هر کشوری را به وجود آورده و درصد زیادی از تولید ناخالص ملی را به خود اختصاص می دهند. ذکر اهمیت این موضوع می تواند به پررنگ تر شدن نقش مشاوران املاک در زندگی روزمره و همچنین صنعتی شدن آن کمک بسزایی نماید.
سرمایه گذاری و کسب درآمد از آنچه پس انداز می کنیم نمی تواند موضوع جدید و به روزی باشد. اما، در دهه های اخیر سرمایه گذاری و نوع و نحوه اجرای آن توجه زیادی را به خود جلب نموده است. لازم به ذکر است که در مقالات و در سایت املاک داران راجع به انواع بازارهای سرمایه گذاری و مقایسه آن ها سخن بسیار گفته شده است. اما چون از دیر باز بازار ملک و مسکن بسیار مورد توجه جهانیان مخصوصا مردم عزیز کشورمان قرار گرفته‌است در این نوشتار سعی داریم به تاریخچه صنعت املاک و مستغلات و مشاوره املاک بپردازیم.
علاقه شدید مردم به خانه دار شدن از دیر باز که حتما محدود به نقطه جغرافیایی خاصی از جهان نمی شود به اضافه هدف سرمایه گذاری و کسب سود هر دو به نوبه خود می توانند بازار ملک و مستغلات را رونق دهند. اما در این میان آنچه از همه مهم تر است نقش واسطه گری مشاورین املاک است. صاحبان این حرفه با علم و تجربه خود در این زمینه می توانند طرفین اطلاعاتی را عرضه کنند. که بدان وسیله به حتم با ریسک بسیار کمتری بتوانند به بهترین نحو معاملات خود را انجام دهند. همین الزام واسطه گری در معاملات خود می تواند پدید آورنده صنعتی بسیار کارآمد در کنار صنعت ساختمان باشد که به نوعی وابستگی بسیار زیاد این دو را نیز نشان می دهد.
شاید نتوان برای شروع حرفه مشاورین املاک از نظر تاریخی شروعی را تصور کرد. زیرا حتما از زمان شروع مبادلات تجاری، خرید و فروشِ ملک و مسکن نیز شروع شده‌است. از سال های قرون وسطی که مَلاک بودن(صاحب ملک بودن) نمودی از ثروت و قدرت بوده، بازار ملک و مسکن نیز از رواج و رونق خاصی برخوردار شده و مطمئنا برای بهتر انجام شدن این معاملات واسطه ها یا مشاورین املاک امروزی شکل گرفته اند.
اما به لحاظ اینکه همیشه در هر کاری یک شروع کننده اولیه به صورت رسمی وجود دارد، می توان شروع این صنعت را از سال 1900 میلادی در آمریکا در نظر گرفت. اگرچه در ابتدای امر شهرها و روستاها بسیار کوچک تر و کم جمعیت تر بودند. پس هرکس برای خرید و فروش خانه می توانست به راحتی مشتری یا خانه مورد نظر خود را بیابد.
همچنین با استفاده از پلاکاردهایی که در جلوی خانه نصب می کردند به راحتی می توانستند طرف مقابل معاملات خود را بیابند. اما این موضوع همچنین افزایش جمعیت، نتوانست جلوی پیشرفت صنعت مشاوره املاک را بگیرد. در سال 1908 میلادی، انجمن ملی مبادلات املاک و مستغلات شکل گرفت و می توان" گری کلر" را نیز به عنوان موسس بزرگ ترین دفتر مشاور املاک جهان شناخت.
مروری بر تاریخچه مسکن در جهان نشان می دهد که هیچ کشوری در حل مشکلات مسکن به طور کامل موفق نبوده است. برخی کشورها همواره با کمبود مسکن، رشد جمعیت، مهاجرات و تنگناهای اقتصادی روبرو بوده اند. اما مشکلات مسکن در کشورهای توسعه یافته معمولا از نوع کیفی و تغییر ساختارهای جمعیتی و اجتماعی است. پیشرفت های بشر در طول تاریخ باعث دگرگونی در شیوه های زندگی، تعاملات و ارتباطات اجتماعی شده است. در نتیجه فضای کالبدی به ویژه مسکن و مجموعه های سکونتی و اقامتی دستخوش تحولات جدی شدند.
بازار زمانی ایجاد می شود که افراد جامعه چیزی برای خرید و فروش داشته باشند. برای ایجاد یک بازار ثابت، این خرید و فروش می بایست ادامه دار باشد. همین دلایل کافیست تا بتوانیم بگوییم، با افزایش جمعیت، میل به خرید و فروش ملک و سرمایه گذاری در این حوزه، همچنین رشد صنایع بعد از شروع انقلاب صنعتی در فرانسه، بازار املاک و مستغلات شکل گرفت.
بازار املاک و مسکن اگرچه می تواند مکمل بازار و صنعت ساختمان باشد. اما، در قرن گذشته تا به حال آنچنان پیشرفتی داشته است که می تواند در آن به تنهایی عرض اندام کرده و نه فقط یک بازار که به یک صنعت نوین تبدیل شود. لزوم ثبت املاک بعد از افزایش تعداد معاملات ملکی، زمانی از طرف دولت به عنوان قانون درآمد که، دولت ها احساس کردند باید از مالکیت افراد و تعدد این معاملات به جهت اخذ مالیات آگاه شوند و به این ترتیب نقش مشاوران املاک در ثبت و ضبط معاملات پررنگ تر شد.
شاید بتوان اشتیاق بانک ها و موسسات بیمه گذار را در جهت افزایش سرمایه گذاری در حوزه مسکن و ملک یکی دیگر از دلایل پدیدار شدن بازار و صنعت مشاوره املاک دانست.
در ایران از هزاران سال پیش سرمایه گذاری در املاک را به عنوان یک روش بسیار مطمئن و بدون ریسک می شناخته اند و همیشه پدران، فرزندان خود را به سرمایه گذاری در این حوزه تشویق می نموده اند. به همین دلیل از دیر باز ایجاد سند های دست نویس برای املاک مورد معامله در ایران وجود داشته است. اولین عقود و دست نوشته ها به زمان هخامنشیان باز می گردد.
در آن زمان کشاورزی رونق بسیار داشت و افراد می توانستند مالک زمین های خود باشند و تمام زمین ها در مالکیت دولتی نبود. بعد از اسلام و با توجه به آیه 281 از سوره بقره که به طور مستقیم به نوشتن قرارداد بین طرفین معامله اشاره دارد:
" ای کسانی که ایمان آورده‌اید، هنگامی که قصد معامله نسیه ای دارید تا زمان معینی، پس بنویسید آن را و نویسنده درستکاری معامله میان شما را بنویسد و مدیون امضا کند"
نوشتن معاملات توسط بزرگان دینی مرسوم شد و به دلیل اطمینانی که مردم به این افراد داشتند، امضا و مهر آن ها در هر قباله ای نشان دهنده اعتبار آن بود.
اما همان طور که در سراسر جهان یک اتفاق بزرگ افتاده‌بود و آن افزایش بی رویه جمعیت بود. دیگر افراد نمی‌توانستند به سادگی یکدیگر را برای انجام معامله ای یافته و بدون وجود واسطه این کار را به انجام برسانند.
درنتیجه اولین مشاور املاک در ایران در همین زمان آغاز به کار کرد. اگرچه تاریخ سال 1302 را به عنوان شروع ثبت معاملات قانونی می داند، اما پیش از آن نیز در دورن مشروطه(سال1290) قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد و دفتر رلکد کل در حوزه های محاکم ابتدایی وزارت عدلیه تاسیس شد. در واقع هیچکدام از قوانین بالا لازم الاجر نبودند تا در سال 1310 شمسی قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب شد.
قوانین ثبت املاک و مستغلات هرچند که الزام آور باشد اما بدون دخالت مشاورین املاک نمی تواند به نتیجه برسد. زیرا مرجع مناسبی برای انجام معاملات و ثبت و ضبط آن موجود نخواهد بود. مقاله جامع هزار توی بازار املاک و مستغلات را حتما مطالعه بفرمایید.
هر مشاور املاک و مستغلات، یک سری وظایف مشخصی دارد که باید به خوبی به آن واقف باشد. شما به عنوان خریدار یا فروشنده نیز باید به وظایف کارگزار املاک آگاه باشید تا بتوانید با خیال راحت، سرنوشت اموال خود را به آن ها بسپارید. در ادامه به توضیح برخی از مهم ترین وظایف مشاوران املاک اشاره می کنیم:
از وظایف اخلاقی مشاور املاک می توان به صداقت، رازداری، امانت و برقراری عدالت اشاره کرد. در واقع باید به گونه ای عمل کند که در عین بی طرفی، معامله به سود هر دو طرف تمام شود. او نباید باعث تحریک طرفین معامله و ایجاد اختلاف بین آن ها شود. هنگام عقد قرارداد باید زمان را مدیریت نموده و از بحث های بی فایده جلوگیری کند.
مشاور املاک باید برای احراز هویت طرفین معامله اقدام کند و مطمئن شود که آن ها قصد کلاهبردای یا فریب نداشته باشند. هنگام تنظیم قرارداد نیز باید از هر دو طرف، کارت ملی و شناسنامه و در صورت لزوم سایر مدارک شناسایی مود نیاز را دریافت کند. یکی از مهم ترین وظایف یک مشاور املاک، بررسی اهلیت دو طرف است. یعنی طرفین معامله، توانایی قانونی برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن را داشته باشند.
در صورتی که فردی دچار بیماری یا کم سواد است، لازم است که یکی از خویشاوندان او را همراهی کند. اگر فرد دارای قیم است، نیاز به قیم نامه و اگر فردی وکیل دارد، باید وکالت نامه ارائه شود. چنانچه وصی معامله می کند، باید وصیت نامه دریافت شود.
مشاوران املاک باید مطمئن شوند که ملک دارای سند رسمی مالکیت باشد. همچنین پایان کار ساختمان باید بررسی شود و ملک در رهن و توقیف نباشد. برای معامله آپارتمان باید صورت مجلس تفکیکی ارائه شود و با سند مالکیت تطبیق داده شود. مشاعی بودن ملک نیز باید مورد بررسی قرار گیرد. اگر ملک مورد معامله اجاره ای است، باید اصل اجاره نامه بررسی شود. امکانات ملک و بدهی های قبوض آب، برق، گاز و تلفن نیز بایستی بررسی شود.
همواره میلیون ها مشاور املاک در سرتاسر دنیا مشغول خرید و فروش املاک برای مشتریان خود هستند. اما برخی از آن ها به دلیل انگیزه بالا، با دیگر همکاران خود متفاوت عمل می کنند. ویژگی های متعددی برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای وجود دارد که در اینجا به برخی از آن ها اشاره می کنیم:
یک مشاور املاک موفق، همواره از روش های نوین بازاریابی املاک آگاه است. او همیشه در تجارت خود از جدید ترین دستگاه ها، نرم افزار ها یا رسانه های اجتماعی استفاده می کند. بر اساس آمار، موفق ترین مشاوران املاک همیشه به وب متصل هستند. آن ها به کمک رسانه های اجتماعی و ابزار بازاریابی دیجیتال از رقبای خود پیشی می گیرند.
اگر می خواهید یک مشاور املاک موفق باشید، باید داده های بازار املاک و مستغلات مربوط به موقعیت مکانی خود را جمع آوری کنید. مطمئن شوید که همیشه اطلاعات خود را آپدیت کنید. در غیر این صورت مشتری به شما اعتماد نخواهد کرد. اطلاعاتی درباره نرخ اشغال، بازده سرمایه گذاری، نسبت قیمت و غیره را بدست آورید. در واقع یک کارگزار ملکی موفق می داند که کدام ملک در محله مورد نظر تخلیه شده و به دنبال مستاجر است. همچنین از میانگین قیمت ها آگاهی کامل دارد.
اگر به دنبال درآمد بیشتری هستید، باید در سال های اول حداقل هفته ای 40 ساعت کار کنید. در واقع شما برای برندسازی و حرفه ای شدن باید وقت کافی برای پاسخگویی به تمامی مشتریان، فروشندگان، وام دهندگان، خریداران و سایر کارگزاران را داشته باشید. البته مدیریت زمان در هنگام برگزاری جلسات کاری نیز معنا پیدا می کند. شما باید بتوانید معامله را در کم ترین زمان ممکن جوش دهید و از بحث های بی سرانجام جلوگیری کنید.
سعی کنید مهارت های ارتباطی خود را تقویت کنید. ارتباطات خود را با افراد افزایش دهید و سعی کنید در صورت لزوم در دوره های آموزشی مربوطه شرکت کنید. چرا که یک مشاور املاک باید بتواند توجه مشتری را جلب کند. در غیر این صورت فایل ها را یکی پس از دیگری از دست خواهید داد.
در نهایت، برای ارائه مشاوره تخصصی در زمینه املاک و مستغلات باید برنامه ریزی بی عیب و نقص داشته باشید. در حقیقت، یک برنامه ریزی دقیق می تواند از عملکرد ضعیف جلوگیری کند. در تمامی جلسات کاری خود به موقع شرکت نمایید و تاریخ های مهم را در برنامه ریزی خود هایلایت کنید. برای مشاهده لیست مشاور املاکی های اصفهان اینجا کلیک کنید.
اهمیت حرفه مشاور املاک بر هیچ کس پوشیده‌نیست. می‌توان گفت که از ابتدای تاریخ بشریت و پدیدار شدنِ داد و ستد ها و بازارها ایجاد شده‌است و نمی‌توان تاریخ دقیقی را برای آن متصور شد. اما به جهت آشنایی بیشتر می توان سال 1351 را برای آغاز به کار اولین مشاور املاک ایرانی به نام رابینسون، و سال 1900 را تاسیس اولین مشاور املاک در ایالات متحده آمریکا دانست.
اگرچه بعد از این اولین ها صنعت املاک و مستغلات فراز و فرودهای زیادی را به خود دیده است، و در دوره های متمادی تغییرات بسیاری داشته است، اما نقش مشاورن املاک همیشه پررنگ تر و بیشتر از قبل نمود پیدا کرده است.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
