آشنایی با قوانین

مبایعه نامه چیست؟

احتمالا زمانی که به جهت انجام معاملات مخصوصا خرید و فروش وارد بازار املاک شوید نام مبایعه نامه که نوعی قرارداد است را در بسیاری از معاملات خواهید شنید.در بسیاری از موارد شاید افراد بین مبایعه نامه و قولنامه تفاوتی قائل نشوند، اما از نظر فنی و قانونی این دو متفاوت هستند. در ادامه این مقاله با این اصطلاحات بیشتر آشنا شده و تفاوت های بین این دو را بیان می کنیم.

مبایعه نامه
مبایعه نامه

 تعریف مبایعه نامه

کلمه مبایعه نامه از ریشه مبایعه و نامه ساخته‌شده است. مبایعه از ریشه ی بیع و به معنی فروش است. پس مبایعه نامه به معنی فروش نامه می باشد. اگر بخواهیم به صورت لغوی مبایعه نامه را تعریف کنیم می توان گفت، مال مورد معامله، این بدان معنی است که مبایعه نامه تنها برای املاک نیست و برای خرید و فروش هر مالی استفاده می شود.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

در تعریف مبایعه نامه نیز ذکر شد که بر طبق آن مالی خرید و فروش می شود. پس قرارداد نوشته‌شده بین افراد که طی آن کالا یا خدمتی با پول یا هرچیز دیگر معامله شود، مبایعه نامه یا بیع نامه است.

اما قولنامه در صورتی تنظیم می شود که فردی قصد خرید داشته باشد اما مجموع شرایط آماده انجام این معامله نباشد. پس قرارداد کتبی نوشته می شود تا پس از فراهم شدن کلیه شرایط در دفترخانه اسناد رسمی نقل و انتقال صورت گیرد.

اما آیا بار حقوقی این دو متفاوت است؟ باید متذکر شد که شاید در مواردی مبایعه نامه الزام آورتر از قولنامه باشد. اما همچنان قولنامه بار حقوقی خود را دارد و در محافل قضایی قابل استناد است.

انواع اسناد

بطور کلی اسناد به دوشکل عادی و رسمی تنظیم می‌شود. حال این سوال ایجاد می شود که مبایعه نامه سند رسمی محسوب می شود یا سند عادی؟ ( مقاله انواع سند ملکی هم مطالعه شود) در پاسخ به این سوال باید گفت که اسناد در صورت تنظیم در سه مکان حالت رسمی پیدا می کنند.

  • اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده‌باشد.
  • سندهایی که از طرف اداره ی ثبت اسناد صادر شده‌باشد.
  • اسنادی که به وسیله یکی از ماموران دولتی تنظیم شده‌باشد. مثل رای دادگاه
مطالعه این مقاله   نکات و قوانین حقوقی حق شفعه

مبایعه نامه
انواع اسناد

پس اسناد تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت و از طرف ماموران دولتی رسمی‌هستند و مابقی اسناد عادی به حساب می آیند. با این حال اگر مبایعه نامه در دفتر مشاورین املاک تنظیم شود حکم سند عادی را دارد و به همین صورت اگر در دفترخانه اسناد رسمی باشد یک نوع سند رسمی محسوب می شود.

اگر هر گونه سوال یا نیاز به مشاوره حقوقی مسکن داشتید به این برگه رفته یا در صفحه تماس با ما سوال خود را از کارشناسان حقوقی املاک داران بپرسید.

نکات مهم در نگارش مبایعه نامه

 در حال حاضر، مبایعه نامه ها در بنگاه های مشاورین املاک بر روی فرم های آماده نوشته می‌شود. این فرم های از پیش چاپ‌شده دارای توضیحاتی‌هستند که امکان تغییرات اساسی در آن وجود ندارد.

البته این امکان وجود دارد که در قسمت توضیحات، مطالبی را به متن آن ها اضافه کنید. درضمن اگر بندی از توضیحات طبق توافق شما نبود می‌توانید آن را حذف نمایید یا بر روی آن خط بکشید.

اما نکته مهم آن‌است که این قراردادهای از پیش آماده‌شده به عنوان سند عادی محسوب می‌شوند و مزایای سند رسمی را ندارند.بهترین راه برای نوشتن مبایعه‌نامه این است که شخص سومی قرارداد را بنویسد. دقت کنید که در نگارش آن فقط و فقط از یک خودکار استفاده کنید و با خط خوش و خوانا نوشته شود.

درمبایعه نامه مشخصات دو طرف قرارداد را فقط و فقط بر حسب اطلاعات مندرج در کارت ملی بنویسید و به اظهارات شخص به تنهایی اکتفا نکنید. علاوه بر آن مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود و اظهارات مالک کافی نیست.

اگر به جهت دریافت کد رهگیری املاک قرارداد را در سامانه مربوط ثبت نمایید، با درج کدپستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک به صورت خودکار در مبایعه نامه ثبت می‌شود.از جمله مهمترین نکاتی که در مبایعه نامه باید درج شود، شماره پلاک ثبتی ملک و حتی شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی در صورت تفکیک شدن ملک به قطعات کوچکتر است.

البته تمام این مشخصات باید براساس اطلاعات سند مالکیت باشد. توجه داشته باشید که نحوه قیمت گذاری ملک باید هم به عدد و هم به حروف نوشته شود تا در صورت مغایرت یا خدای ناکرده اعمال جعل قابل استناد باشد و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند و کالت یا سند نمایندگی را در قرارداد ذکر نمایید.

مطالعه این مقاله   فایل منو پول در آژانس املاک

اگر یکی از طرفین قرارداد، شخصیت حقوقی مانند شرکت یا موسسه باشد، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود.

اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شده و مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نوشته شود. در صورتی که مبایعه نامه را به صورت دستی می نویسید دقت کنید که در صورت وجود خط خوردگی علت آن را در قسمت توضیحات یادآوری کنید تا دستمایه وقوع امر خلاف نباشد و همچنین از نوشتن هرگونه مطلبی بین خطوط مبایعه نامه خودداری کنید.

اگر قصد حذف قسمت هایی از فرم چاپی مبایعه نامه را دارید پس از حذف یا مخدوش کردن آن، در بخش توضیحات به علت آن اشاره کنید. همچنین به تاریخی که برای رفتن دو طرف معامله به دفتر خانه مشخص می شود، دقت کنید، تا مصادف با تعطیلات رسمی نباشد. آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزییات بیان شود.

اگر یکی از طرفین معامله هستید، از مشاور یا مدیر قرارداد خود بخواهید که مبایعه نامه را یا به صورت دستی و یا تایپ شده تنظیم کند. و در صورت تغییر نوع دستنویس به تایپی، دقت کنید که محتویات و نوشته های آن کاملا بر هم منطبق باشند. پس در صورت وجود دو عدد مبایعه نامه تطبیق آن ها با یکدیگر امری بسیار مهم است.

مبایعه نامه
نکات مهم در نگارش مبایعه نامه

از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه ، وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. مقدار این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به مقداری تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به کمترین میزان برساند.

البته باز هم باید در قرارداد نوشته شود که مطالبه این وجه و یا جرائم نوشته شده در قرارداد بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و معتدله  می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد بخواهد. اگر مجوز پایان‌کار ساختمانی ملک قدیمی است، باید در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌کار جدید را تحویل دهد. معمولا در عرف متداول است که  ثمن معامله به صورت زیر پرداخت می شود.

مطالعه این مقاله   نکات مهمی که باید در مورد چک تخلیه بدانید!
  • ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه‌نامه
  • ۳۰ تا ۴۰ درصد در زمان تحویل ملک
  •  و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه پرداخت می‌شود.

اگر قرارداد در سه نسخه و به صورت کاربنی استف امضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد. پس هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید.

اگر قرارداد در چند نسخه نوشته شده است همه برگه‌ها را امضا کنید و به امضای برگ آخر اکتفا نکنید. البته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده‌باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. لازم‌است به امضا اکتفا نکرده و اثر انگشت را نیز ثبت نمایید.

در ضمن امضا در یک جلسه و در حضور طرفین معامله انجام شود. به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین به امضا نرسد. حتما نسخه قرارداد مربوط به خود را در همان جلسه که امضا را انجام دادید از مشاور خودتان دریافت کنید. و به هیچ عنوان اجازه ندهید سه نسخه نزد مشاور املاک بماند.

اصل سند مالکیت را تا روز نقل و انتقال در دفترخانه، در نزد مشاور خود به امانت بگذارید و از او رسید دریافت کنید تا از هرگونه بهره برداری و خیانت در امانت جلوگیری شود.

مبایعه نامه
مبایعه نامه

در صورتی که قرار است مبلغ مورد معامله به صورت چک پرداخت شود، دریافت چک توسط خریدار روی کپی چک و یا در مبایعه‌نامه رسید شود. اگر صادر کننده چک و خریدار یک نفر نیستند، پشت چک توسط خریدار امضا شود. اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.

در صورتی که فروشنده نمی تواند بخواند یا بنویسد ، به جهت جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند. همچنین برای مشاوره حقوقی در املاک داران می توانی به این لینک مراجعه نمایید.

اگر این مقاله برای شما مفید بود خوشحال می شویم که امتیاز دهید :

%

امتیاز کاربران: 3.07 ( 3 رای)
مشاهده بیشتر

تحریریه املاک داران 3

ما در تیم تولید محتوای املاک داران در تلاش هستیم تا بهترین مقالات آموزشی در زمینه مشاورین املاک، مسائل حقوقی و سرمایه گذاری در بازار مسکن را برای شما فراهم کنیم.

نوشته های مشابه

1 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا