گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای چه مراحل و مدارکی نیاز دارد؟

آنچه در این مقاله می خوانید:

• زمین قولنامه‌ای چیست؟
• سند زمین چیست؟
• ملک قولنامه ای را چگونه معامله کنیم؟
• چه مدارکی برای گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای نیاز است؟
• نحوه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای
• مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای چه هستند؟
• هزینه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای
• نکات کلیدی برای گرفتن  سند برای املاک قولنامه ای
• الزام به اخذ و تنظیم سند برای املاک قولنامه ای در چیست؟

 

یکی از مهمترین مراحل برای گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز این کار است. لذا پیش از معرفی این مدارک لازم است تا چند بخش مهم عنوان این مقاله را مورد بررسی قرار دهیم. ابتدا زمین قولنامه‌ای را تعریف می کنیم. سپس سند را مورد مطالعه قرار می‌دهیم. در پایان نیز انواع مدارک مورد نیاز و ارائه این مدارک برای گرفتن‌سند زمین قولنامه‌ای را نام می‌بریم. شایان ذکر است که اگر با اطلاعات زیر به پاسخ‌های خود نرسیدید با املاک داران تماس بگیرید.

اگرچه داشتن سند برای ملک نیز همچون سایر کالاها، مزیت محسوب می‌شود اما هنوز هم بسیاری از املاک فاقد سند رسمی بوده و به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند. درباره بعضی معاملات مانند خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان که یک شهر تاریخی و با قدمت است، موضوع اخذ سند از اهمیت بیشتری برخوردار است. این بدان دلیل است که قباله‌های عادی بیشتر دستخوش جعل، فروش مال غیر، فروش به چندین خریدار و غیره قرار می‌گیرند. اقدام به ساخت و ساز نیز در این گونه املاک به دلیل عدم وجود سند، کار دشوارتری به نظر می‌رسد. همچنین موضوع مهم دیگر مراحلی است که باید برای تبدیل سند قولنامه ای به شش دانگ طی کنید. در ادامه مقاله به این موضوع نیز پرداخته‌ شده است.

زمین قولنامه‌ای چیست؟

ابتدا اجازه دهید تا به تعریف قولنامه بپردازیم. قولنامه همانطور که از نامش پیداست، به جهت تعهد متقابل میان دو نفر (حقیقی یا حقوقی) نوشته می‌شود. لذا باید در مراحل بعدی که ثبت در دفاتر اسناد رسمی است طبق شرط‌های قولنامه عمل کرد. توافقاتی که بین دو طرف بدین گونه صورت می پذیرند (قولنامه ای)، شامل ماده 10 قانون مدنی ایران و لازم الاجرا هستند. این موضوع بدین معناست که وقتی قولنامه نوشته شده و به امضای طرفین رسیده است، طرفین موظف هستند به تعهداتی که در آن نوشته شده و امضا کردند، عمل کنند وگرنه می‌توان از طریق دادگاه فرد متخلف را  مجبور به انجام تعهدات کرد.

پس اگر در قولنامه شرطی مبنی بر وجه التزام تعیین شده‌ باشد و یکی از طرفین بر عهد قولنامه پایبند نباشد. یا تعللی ایجاد کند باید به طرف مقابل وجهی پرداخت شود.

سند زمین چیست؟

سند ملکی انواع مختلفی دارد. که می توان از سند مشاع ، شش دانگ، مفروز، منگوله دار، سند تک برگ و غیره یاد کرد.

پس بهتر است که پیش از هر گونه معامله، با انواع سند ملکی (خانه، زمین و ...) و اعتبار آن‌ها آشنا شوید.

فرضاَ سند شش دانگ سندی است که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد. این سند یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.

لذا پس از تعریف مختصری از زمین قولنامه‌‌ ای و سند و البته تاکید بر دانستن‌ انواع سند سعی بر آن‌ است که در ادامه‌ مقاله مفصلاَ به مدارک مورد نیاز و مراحل گرفتن‌ سند برای زمین قولنامه‌ ای بپردازیم.

ملک قولنامه ای را چگونه معامله کنیم؟

در بعضی از موارد ساختمان ها در زمین هایی با کاربری غیر مسکونی ساخته می‌شوند. این امر منجر به عدم توانایی در ثبت و اخذ سند رسمی می‌شود. به همین دلیل این نوع از املاک باید قولنامه‌ای معامله شوند.

علاوه بر این املاکی نیز وجود دارند که انتقال سند آن ها به هردلیلی به صورت رسمی انجام نمی‌پذیرد و این املاک به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند. مواردی مثل : عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، خلافی ساختمان در بخش‌های مختلف، ساخت واحدی در همکف و پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیرمجاز و ساخت طبقه ای اضافی در پشت بام و غیره … باعث می‌شوند تا نتوانیم برای یک ملک سند رسمی دریافت کنیم.

عواملی مثل اجرای طرح‌های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان و … هم هستند که باعث می‌شوند اخذ سند رسمی با مشکل مواجه شود. گاهی مشخص نبودن مالک واقعی و یا وجود چندین مالک از طرفی مشاع بودن ملک و عدم توافق مالکین بر سر قدر السهم خود نیز می‌تواند موجب ایجاد دردسر در طی مراحل اخذ سند شود.

یکی دیگر از شرایطی که در آن قولنامه نوشته‌ می‌شود، خرید و فروش‌هایی است که در آن ساختمان هنوز آماده تحویل نیست و یا پول خریدار برای انجام معامله کامل نیست. در این صورت دو طرف طبق قولنامه به هم قول می‌دهند که این معامله صورت گیرد. بدین ترتیب که صاحب ملک آن را به شخص دیگری نفروشد و خریدار نیز متعهد به خرید باشد.

بهترین راهکار این است که قبل از خرید خانه یا ملک از موقعیت خانه و تمامی موارد آن به خوبی اطلاع پیدا کنید. اگر تصمیم به خرید خانه قولنامه ای دارید، بهتر است درباره مشکلاتی که ممکن است بعدا برایتان پیش بیاید نیز اطلاعاتی کسب کنید، چون بطور قطع در آینده درصدد گرفتن سند رسمی برای آن خواهید بود.

علاوه بر این بهتر است با هزینه‌های اخذ سند رسمی برای یک ملک قولنامه ای با خبر باشید زیرا، در بعضی از مواقع گرفتن سند رسمی برای خانه‌های دارای قباله عادی نسبت به یک خانه معمولی هزینه های بیشتری خواهد داشت. سعی کنید قبل از خریدن چنین ملکی حتما استعلامات لازم را از شهرداری دریافت کنید.

چه مدارکی برای گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای نیاز است؟

1- در املاک قولنامه‌ای: کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه) و قولنامه یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد.

2- در املاک دارای سند مشاعی : سند مشاعی متقاضی و در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالت نامه های مربوطه.

3- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی

4- کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه‌ای)

5- اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا به مالکی که سند به نام او صادر شده‌است، برسد (در اسناد قولنامه‌ای؛ بنچاق).

6- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.

7- نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده‌ است.

8- فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل Excel مربوطه.

9- فیش بانکی که نیاز به اسکن ندارد. لذا مقدار پرداختی، شماره حساب و بانک مربوطه بایستی به‌روز بررسی شود.

به هرحال می توان این مدارک را در مکانی همچون کافی نت یا اگر دفترخانه وسایل مناسب را دارد، اسکن کرده و از طریق سی دی یا فلش بارگذاری کرد.

 

نحوه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

همانطور که تاکنون گفتیم، اگر شما برای خرید ملکی بدون سند اقدام کرده باشید، باید با در دست داشتن مدارک لازم به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه نمایید. در این حوزه‌ها یک سری هیئت رسیدگی به املاک فاقد سند وجود دارد که درباره این موضوع تصمیم نهایی را می‌گیرند. در نهایت نظر نهایی این هیئت بررسی می‌شود و حکم صادر می‌گردد. این هیئت از قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی تشکیل شده است. 

در واقع شما برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای کافیست دلایل خرید ملک بدون سند را توضیح دهید. آن‌ها با بررسی مدارک و تحقیقات لازم نظر و رای خود را اعلام خواهند کرد. چنانچه رای به نفع شما صادر شود و تصمیم به صدور درخواست سند برای ملک قولنامه ای شما بگیرند، سازمان اسناد و املاک دو بار در فاصله 15 روزه این خبر را منتشر می‌کنند. در چنین شرایطی اگر کسی به این حکم اعتراض داشته باشد و یا ادعای مالکیت کند، بتواند اعتراض خود را در این فرصت مطرح سازد.

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای چه هستند؟

پس از تهیه مدارک گفته‌ شده در بخش قبلی، حالا به مراحل گرفتن‌ سند می پردازیم. لذا پیشتر بیان شد نیاز به نقشه ملک با مختصات UTM است.

1- پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر، متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام کند.

2- پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه‌ شده با نام Parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد.

3- تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه یکی از موارد مهم این مراحل است. لذا پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی، فرم درخواست پذیرش را در سایت https://sabtemelk.ssaa.ir تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمایید.

4- مرحله بعدی ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره‌ای که در مرحله قبل دریافت‌ نموده‌اید و کد ملی متقاضی وارد شده‌ و درخواست خود را تکمیل می‌کنید.

5- پس از تکمیل درخواست، یک پرینت از آن تهیه و با مدارک گفته‌ شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری 20 رقمی از دفتر پستی دریافت‌ می‌نمایید. شایان ذکر است که این شماره رهگیری 20 رقمی و شماره ورود و کد ملی برای مراجعات بعدی ضروری است. در نهایت به پایان رساندن‌ ثبت تقاضا و دریافت‌ شماره پرونده ضروری است.

هزینه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

اگرچه میزان دقیقی را برای هزینه درخواست سند برای ملک قولنامه ای نمی‌توان تخمین زد، هزینه‌های آن شامل موارد زیر است:

• هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری و دفاتر مشاور املاک، 0/5 درصد ارزش ملک را از خریدار و فروشنده به عنوان هزینه دریافت می‌کنند.

• هزینه بعدی شامل حال فروشنده است؛ فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی و نوسازی بدهد.

• دارایی نیز هزینه‌ای را برای نقل ‌و انتقال اخذ می‌کند؛ به‌ علاوه اگر ملک قبلا در اجاره بوده باشد، اداره دارایی، مالیات ‌بر اجاره را نیز دریافت می‌کند.

• هزینه دفترخانه که به صورت مساوی بین طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزار تا دو میلیون تومان است. 

 نتیجه گیری

در این مقاله سعی کردیم به بررسی مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای بپردازیم. همچنین با تعریف سند ملکی و قولنامه‌ی زمین به معرفی مدارک مورد نیاز گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای و مراحل مربوط به آن بپردازیم. اینکه با املاک داران همراه بودید، بسیار از شما سپاسگزاریم. برای خرید و فروش خانه در اصفهان، تهاتر ملک با ملک، مشاوره حقوقی مسکن، مشارکت در ساخت وهمچنین اطلاع از انواع مبایعه نامه در قراردادهای خرید خانه با کارشناسان ما در املاک داران در ارتباط باشید.