آشنایی با قوانین

کسری یا افزایش مساحت مبیع

از گذشته تا کنون یکسری مبادلات میان خریدار و فروشنده وجود داشته که این معاملات گاهی اوقات با مشکلات بسیاری روبرو بوده است. مشکلاتی که بیشتر در این خصوص رخ‌داده مربوط به کسری یا افزایش مساحت مبیع به صورت کلنگی یا آپارتمان است. شاید برایتان سوال پیش بیاید کسری یا افزایش این مساحت به چه صورت است؟ اگر مساحت کمتر یا بیشتر باشد چه اتفاقی در انتظار خریدار و فروشنده است؟ پیشنهاد می کنیم برای پاسخ به این سوالات و دیگر سوالاتی که ممکن است در این خصوص بپرسید، در ادامه مقاله همراه با ما بمانید.

شرایط قرارداد در کسری یا مازاد مساحت

در صورتی که یک ملک به شرط داشتنِ مساحت دقیق خریداری شود ولی با توجه به مساحتی که در قرارداد ذکرشده مساحت واقعی کمتر یا بیشتر باشد، دو حالت برای خریدار و فروشنده وجود دارد که در ادامه به آن پرداخته‌ایم.

1- وجود نداشتن قرارداد مبنی بر احتساب کسری یا مازاد مساحت بین خریدار و فروشنده

در این خصوص اگر هیچگونه قراردادی مبنی در محاسبات وجود نداشته باشد و مساحت ملک کمتر شود، خریدار حق دارد که معامله را فسخ کند. اما اگر مساحت بیشتر شود، در این صورت فروشنده حق فسخ را خواهد داشت.

همچنین اگر فسخ کننده معامله هیچ اطلاعی درباره کسری یا مازاد مساحت در زمان تنظیم قرارداد نداشته باشد، دیگر حق ندارد که کسری مساحت را دریافت کند و تنها حق فسخ معامله را خواهد داشت.

بهتر است که فسخ معامله در محضر انجام شود. چرا که اگر فرد سند رسمی را در محضر تنظیم نکرده باشد و سند به نام وی باشد، دیگر حقی ندارد که در کسری مساحت معامله ای، مطالبه کند.

2- کسری یا مازاد مساحت توافقی بین خریدار و فروشنده

اگر خریدار و فروشنده با هم تفاهم داشته باشند و از قبل قید کرده باشند که کسری یا مازاد را حساب کنند، در این خصوص حق مطالبه را دارند. البته حق ندارند که معامله را فسخ کنند و تنها باید طبق قرارداد کسری یا مازاد مساحت را درخواست کنند.

مطالعه این مقاله   آشنایی با انواع زمین در قانون

مساحت مبیع

زیاد بودن مساحت ملک با توجه به قرارداد

در واقع در وضعیت معاملات مقدار ذکر شده در قرارداد به عنوان مبیع در نظر گرفته می شود و بایع برای خریدن مساحت باید چند نکته را توجه کند که یکی از آنها مقدار و کمیت کالا است. بهتر است بدانید که خریدار و فروشنده معامله با توجه به هر واحد از مبیع اجزای ثمن را در آن قرار نداده اند. به معنی دیگر یعنی اجزای مبیع باید در برابر اجزای ثمن و مجموعه ثمن باید در برابر مجموع مبیع قرار داشته باشد.

در ماده ۴۸۳ قانون مدنی این موضوع به این شرح است که اگر در هنگام معامله مبیع به مقدار تعیین شده باشد ولی بعدا زیادتر از مقدار تعیین شده باشد، زیاده مال بایع است و فرد حق فسخ معامله را نخواهد داشت.

از طرف دیگر در ماده ۵۵۳ قانون مدنی ذکر شده، اگر ملکی با توجه به شرایط مساحت معین فروخته شده باشد و بعد از آن مشخص شود که این مقدار بیشتر است بایع می تواند به راحتی معامله را فسخ کند. دلیل اصلی آن این است که مقدار جنبه وصفی دارد و شرط به آن تعلق می گیرد و در نهایت بایع حق به هم زدن بیع را خواهدداشت.

مستندات قانونی مساحت مبیع

یک سری مستندات قانونی در مساحت مبیع وجود دارد که طبق هر ماده ای تعاریف متفاوتی دارند. در ادامه هر کدام از این ماده ها را شرح داده‌ایم.

ماده ۳۸۴ قانون مدنی

طبق این ماده زمانی که در حال معامله مبیع هستید و مقدار معین‌شده کمتر از مقدار تعیین شده‌باشد، مشتری کاملا حق دارد که بیع را فسخ کند. همچنین می تواند قیمت موجود را تادیه حصه ای از ثمن قبول کند. در صورتی که مبیع زیادتر از مقدار تعیین شده‌باشد، زیادی مال برای بایع خواهدبود.

مطالعه این مقاله   تعیین و محاسبه قیمت سرقفلی

ماده ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع مواردی مثل خانه یا فرش باشد تجزیه آن در هر صورت با ضرر همراه است. اگر مقدار تعیین‌شده با مقدار هنگام معامله کمتر شود، مشتری حق فسخ را دارد. ولی اگر بیشتر شود بایع می تواند معامله را فسخ کند.

ماده ۴۴۹ قانون مدنی

در این ماده در صورتی فسخ امکان پذیر است که هر لفظ یا فعلی وجود داشته باشد.

ماده ۴۵۱ قانون مدنی

این ماده برای زمانیست که نوعا خود کاشف قصد به هم زدنِ معامله را داشته‌باشد.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک

طبق این ماده اگر ملکی با مساحت تعیین شده معامله شود ولی بعدا مشخص شود که مساحت اضافی دارد، خواهان می‌ تواند قیمت اضافی را در اولین سند ذکر کند و در دیگر هزینه های قانونی معامله برای اصلاح سند درخواست دهد.

مساحت مبیع

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد

چندین نکته درباره مساحت فسخ قرارداد وجود دارد که در ادامه تک به تک تمام آنها را شرح خواهیم داد.

تایید فسخ قرارداد

در هنگام تایید فسخ قرارداد فروشنده و خریدار می توانند در جهت کسری یا بیشتری مساحت قرارداد را فسخ کنند. در این صورت حق هیچ گونه ما به التفاوتی را نخواهند داشت. مگر آن که در قرارداد قید شده‌باشد.

عدم توانایی در فسخ قرارداد

در صورتی که خریدار و فروشنده از قبل در قرارداد ذکر کرده باشند که تمام اختیارات حذف شود، بعدا نمی توانند از حق فسخ استفاده کنند.

واگذاری ملک به صورت رسمی و کم بودن مساحت

اگر یک ملک به حالت رسمی به خریدار انتقال داده‌شود و بعدا خریدار از کم بودنِ مساحت ملک نسبت به مساحت قیدشده در قرارداد مطلع شود، در این صورت خریدار طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت می تواند سند را اصلاح کرده یا مساحت مازاد را اضافه کند.

مطالعه این مقاله   اصطلاحات ثبتی در املاک که بیشترین کارایی را دارند!

خیار و فوری نبودن فسخ قرارداد

خیار فسخ با توجه به کسری یا بیشتری مساحت فوری نیست. به این معنی که اگر خریدار و فروشنده متوجه شدند که ملک کسری یا مازاد مساحت دارد نمی تواند فورا اختیار فسخ را اعمال کنند.

در صورتی که یک ملک به صورت مساحت معین فروخته‌شود ولی مساحت آن کمتر از مقدار ذکر شده‌باشد، خریدار تنها می تواند بیع را فسخ کند و در مطالبه قیمت کسری مساحت هیچگونه حقی ندارد.

دادگاه رسیدگی به کسری یا افزایش مساحت مبیع

اگر که مبلغ مورد نظر شما از ۲۰ میلیون تومان کمتر باشد رسیدگی بدهی شما در شورای حل اختلاف محلی انجام می شود. ولی اگر بیشتر از مبلغ مذکور باشد این صلاحیت در دادگاه عمومی محل اقامت قابل انجام است.

مساحت مبیع

نتیجه گیری

همانطور که در مقاله نیز اشاره کردیم، در صورتی که مساحت کمتر از مبلغ ذکر شده در قرارداد باشد خریدار حق فسخ معامله را دارد. در صورتی که بیشتر باشد به جای خریدار، فروشنده این حق را خواهد داشت. البته با توجه به شرطی که در متن مقاله بالا اشاره کردیم این موارد متفاوت هستند. خوشحال می‌شویم این مقاله را با دوستان خود به اشتراک گذاشته و هر گونه نظر یا پیشنهادی دارید با ما درمیان بگذارید.

برای استفاده از خدمات سایت املاک آنلاین املاکداران که شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک در اصفهان، خرید زمین و خانه کلنگی در اصفهان، خرید ملک اصفهان، مشارکت در ساخت و اجاره روزانه باغ و ویلا در اصفهان، رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان، رهن و اجاره خانه ویلایی در اصفهان و غیره می شوند، می توانید به صفحه اصلی سایت مراجعه کرده و برای کسب اطلاعات بیشتر به برگه های مربوطه مراجعه فرمایید.

 

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا